קבוצות רכישה הולכות ונעשות פופולריות עם עליית מחירי הנדל"ן בישראל. אף על פי כן, בדומה לכל עסקה מורכבת במקרקעין, לא פעם נתקלים מיזמי קבוצות רכישה בקשיים תכנוניים, אנושיים וניהוליים שעלולים לסכן את הפרויקט ולגרור עמם הפסדים משמעותיים לחברי הקבוצה. לאור הסכנות המפורטות לעיל, רצוי לפנות לעורך דין קבוצות רכישה שיסייע בהגנה על זכויותיהם ועל האינטרסים השונים של חברי הקבוצה.
עורך דין קבוצת רכישה – מניעת כשלים עתידיים
עורך הדין נאור גלברג – ראש מחלקת קבוצות רכישה, מפרט במאמר חשוב זה את היתרונות, החסרונות, ודגשים חשובים שיש לשים לב כשקונים דירה מקבוצת רכישה.
היתרונות בהקמת קבוצת רכישה ומדוע יש להיעזר בעורך דין המתמחה בקבוצת רכישה
| המקרה |
קניית דירה מקבוצת רכישה |
קניית דירה מקבלן |
| ניתן לרכוש דירה חדשה מקבוצת רכישה במחיר מוזל |
כן, הוזלה של עד 25% |
לא, דירה במחיר מלא מהקבלן |
|
פטור מתשלומי מע"מ
|
כן, קבוצת רכישה פועלת כגוף פרטי
|
לא,תשלומי מע"מ על הקרקע עבור אגרות בנייה והיטלי מס |
| מס רכישה מופחת על הקרקע |
כן, בסך 5% |
לא, מס רכישה מלא על הקרקע בגובה 6% |
| מי נושא בעלות רכישת הקרקע שעליה יקום הפרוייקט |
קבוצת הרכישה רוכשת את הקרקע באופן ישיר וחוסכת תשלומים ליזמים או לשירותי תיווך |
רכישת הקרקע על ידי משווק הדירות/ היזם/ הקבלן כרוכה בתשלום שמעוגן במחיר הסופי של הדירות המוצעות למכירה |
|
תשלום לחברה המנהלת
|
תשלום מוזל בסך 7% |
תשלום מלא לקבלן בסך של כ 17% |
| עלות המימון |
מימון זול יותר היות וכל הדירות נמכרו מראש (קבוצת רכישה מאורגנת) |
מימון יקר – הבנק מספק מימון לפרויקט לפי מידת הסיכון; ככל שהקבלן ימכור יותר דירות מראש כך הבנק יספק לקבלן מימון זול יותר |
| תקציבי ניהול |
תקציבי ניהול זולים יותר, היות ומוביל קבוצת הרכישה מנהל את הפרויקט |
הקבלן מעסיק מנהלי פרויקטים שעולים כסף רב
|
החסרונות בהקמת קבוצת רכישה וכיצד עורכי דין קבוצת רכישה מתמודדים עמם
| המקרה |
קניית דירה מקבוצת רכישה |
קניית דירה מקבלן |
| חוק המכר (מעגן את אחריות הקבלן על הדירות שבנה) |
על קבוצות רכישה לא חל חוק המכר |
חוק המכר חל על קניית דירה מקבלן – (הקבלן מחויב על פי חוק המכר לספק אחריות על הפרויקט , לתקן נזקים על חשבונו ואפילו לספק פיצוי כספי הולם כאשר ישנו ליקויי בנייה או תקלות המתגלות בנכס לאחר קבלת המפתח |
|
תאריך מסירת הדירה
|
תאריך מסירת הדירה לא סופי
|
כאשר הקבלן איחר במסירת הדירה 60 ימים מהמועד שנקבע בהסכם המכר עליו לפצות את רוכשי הדירות בסכום השווה למי שכירות של דירה דומה בגודל ובמיקום : 8 חודשים מהמועד שנקבע – 1.5 כפול דמי שכירות. בתום 8 חודשים על הקבלן לשלם 1.25 כפול דמי השכירות |
| העלות הסופית של הפרויקט |
אינה סופית |
סופית |
| טעויות בכתב כמויות |
קבוצת הרכישה תישא בעלות החומרים |
הקבלן נושא בעלות החומרים |
|
ניסיון ארגוני
|
ישנם מארגנים שיש להם חוסר ניסיון העלול למוטט את הפרויקט |
לקבלן יש ניסיון רב |
| סכסוכים פנימיים |
עיכוב הפרויקט עקב סכסוכים קטנוניים בין חברי קבוצת הרכישה |
לא קיימים |
| ניגוד אינטרסים |
מארגן קבוצת הרכישה נמצא בעמדת כוח ועשוי לפעול משיקולים אישיים ולא משיקולים לטובת הקבוצה |
לא קיים |
מעוניינים בייעוץ ראשוני? השאירו פרטים ונחזור אליכם
כמו שניתן ללמוד מהטבלה , ברכישת דירה בקבוצת רכישה, בדומה לכל עסקת נדל"ן מורכבת אחרת, ישנה סכנה ממשית שהעסקה תעלה על שרטון בשל בחירה בבעלי מקצוע לא מנוסים.
לכן, בתור עורך דין מקרקעין המתמחה בקבוצות רכישה, עורך דין נאור גלברג ניסח עבורכם מספר דגשים שחשוב לבחון לפני שמצטרפים לקבוצת רכישה:
- מארגן הקבוצה – יש לבחון מהו הניסיון של מארגן הקבוצה בתחום, האם הוא כבר קיבל היתר בניה, האם פרויקטים נוספים שהוא ארגן החלו להיבנות או אוכלסו בעבר, האם הוא יזם ידוע שיכולותיו בתחום הקמת קבוצות הרכישה מוכחות וכן הלאה.
- מי הם הרוכשים – חברי קבוצת הרכישה ילוו אתכם לאורך זמן, ולכן חשוב לערוך מחקר מקיף על אודותיהם. יש לבחון מהו חתך האוכלוסייה ואילו סכומי כסף הם התבקשו להפקיד על מנת למנוע עיכובים עתידיים בפרויקט במקרה בו הם יבחרו לעזוב את הקבוצה. לאור העובדה שקבוצת רכישה מצמיחה תלות פיננסית בכל אחד מחבריה, רצוי למנוע מצבים שבהם תיפגע כלל הקבוצה מכך שחבר קבוצה אחד נקלע לקשיים פיננסיים.
- מי הם בעלי הקרקע – חשוב במיוחד לעקוב אחרי שרשרת הבעלות הקניינית ולמצוא את בעלי הקרקע. השלב הראשון בבדיקה הוא הוצאת נסח טאבו. במקרים רבים, יוזם קבוצת הרכישה כורת הסכם אופציה עם בעלי הקרקע. לכן, חשוב לעיין בהסכם ובנספחים השונים שלו. כיום, אם הקרקע נרכשת מגורמים פרטיים, רכיב הקרקע בעסקה לא יחויב במע"מ. אף על פי כן, לאור העובדה שרשויות המס ישנו את מדיניותן בעתיד, רצוי לבצע אומדן פסימי שכולל מע"מ אף על הקרקע. לעומת זאת, במידה שהמדובר בקרקע ציבורית המנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל, לא יהא פטור ממע"מ ולכן יש לקחת אותו בחשבון בעת עריכת תחשיב העלויות.
- התנהלות מול הוועדות השונות – על מנת להבטיח את הצלחת הפרויקט ואת קבלתו של היתר בנייה, יש להתנהל בחכמה מול הוועדות לתכנון ובניה.
- אילו זכויות בנייה קיימות בקרקע – למרבה הצער, הבטחותיהם של אנשי השיווק של קבוצות הרכישה השונות אינן נאמנות למציאות בדרך כלל, כל שרצוי לבחון את מצב זכויות הבנייה העדכני בקרקע באמצעות עיון בתב"ע תקפה שחלה על המגרש הרלוונטי. יש לבחון מהי צפיפותה המותרת של הבנייה, כמה יחידות ניתן לבנות על הקרקע ומה מצב הזכויות במגרשים סמוכים.
- עיון בדו"ח האפס – על מנת לאמוד את העלויות הצפויות בצורה הנאמנה למציאות, אנו ממליצים לעיין בדו"ח אפס. המדובר בדו"ח של שמאי מקרקעין מוסמך אשר הוזמן על ידי מארגניה של הקבוצה וכולל תיאור רחב יריעה של הפרויקט מן הבחינה הפיננסית. הדו"ח כולל את תמחור הקרקע, תחזית מפורטת של עלויות הבנייה השונות, ועוד. יש להדגיש כי שגיאות בהערכתן של עלויות עלולות להביא לשוני משמעותי בעלותו הסופית של הפרויקט. לפיכך, רצוי לזכור שמחירה הסופי של כל דירה ודירה לפי דו"ח אפס מהווה אך הערכה שנעשתה נכון למועד ההתארגנות.
- השוואת עלות הפרויקט מול נכסים נוספים באזור – לאחר שעיינתם בדו"ח האפס, רצוי להשוות את העלות המוערכת של הפרויקט לנכסי יד שנייה ויד ראשונה נוספים שממוקמים באותו האזור, באמצעות עיון בלוחות מכירה. בעת חישוב עלותה של דירה בפרויקט, אין לשכוח לכלול באומדן גם את עלות הדיור החלופי שתאלצו לשאת בה החל ממועד ההתארגנות ועד למועד האכלוס בפועל. בנוסף לאמור לעיל, מארגן הקבוצה מחויב על פי דין שלא להתחייב על מחיר סופי לדירות בפרויקט. הסיבה לכך טמונה בעובדה שבמקרה כזה הוא ייחשב למוכר וחברי הקבוצה ייחשבו לקונים, דבר שישלול את הטבות המס המתקבלות עבור קבוצות רכישה. לכן, מומלץ לבחון מהו אומדן המחיר הסופי, שכאמור נוטה לגדול ולהשוות אותו לעלותן של דירות דומות באותו האזור.
- בחינת הליווי הבנקאי לפרויקט על ידי בנק למשכנתאות – בנק המשכנתאות בוחן את יכולתם של חברי הקבוצה השונים לקבל מימון עבור הפרויקט. לכן, במידה שהבנק למשכנתאות אינו מאשר משכנתא לאחד מהרוכשים, יש להחליפו ברוכשים אחרים אשר יעמדו בדרישות שהעמיד הבנק למשכנתאות. מכאן החשיבות העצומה של ליווי בנקאי לפרויקט קבוצת רכישה. בנוסף לאמור לעיל, במידה שרוכש שאושר על ידי הבנק למשכנתאות בוחר לפרוש מהפרויקט במהלך תהליך הבנייה, יהיה על הבנק להיכנס לנעליו ולממש את הדירה של החבר הפורש עם סיום הפרויקט.
- אחריות חוק המכר (דירות) – חוק המכר (דירות) נועד להגן על רוכשי דירות במקרים שבהם מתגלים ליקויים שונים בבנייה. אף על פי כן, חוק זה אינו חל על חברי קבוצת רכישה, מפני שכל חבר נחשב הן לקבלן, הן ליזם והן לרוכש. לכן, במסגרת חוזה שירותי בנייה שנכרת עם הקבלן, רצוי לוודא כי תסופקנה ערבויות מכר.
- בחינת הסכמי ההתקשרות – לעתים, הסכם נפרד לרכישת הקרקע ולהזמנתם של שירותי הבנייה עלולים להיחשב לעסקה יחידה לרכישת הנכס הבנוי. יתרה מכך, ייתכן כי הפיצול יהווה עסקה מלאכותית. לכן, רצוי לבחון את נוסחיהם של הסכמי ההתקשרות.
- מיסוי קבוצות רכישה – במידה שישנה זיקה בין בעל הקרקע, מארגן קבוצת הרכישה והקבלן המבצע, תיחשב העסקה לעסקה מלאכותית שייגבה בגינה מיסוי מלא. לכן, יש לוודא כי הקרקע נרכשה מגורם בלתי תלוי וכי לא הייתה התחייבות להיעזר בשירותיו של קבלן ספציפי מראש.
לסיכום
עו"ד מקרקעין נאור גלברג ליווה מאות לקוחות בעסקות של קבוצות רכישה, לרבות עריכת משא ומתן, ניסוח הסכמים עם קבלנים ויזמים, ייצוג האינטרסים של חברי הקבוצה, עריכת הסכמים פנימיים, ניהול מכרזים והגרלות ועוד
למידע נוסף בנושא ולתיאום פגישת היכרות ללא כל התחייבות מצידכם שלחו פרטיכם בטופס, צרו קשר
עו''ד נאור גלברג
עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-500 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.
