נאור גלברג
01/11/2023

פינוי בינוי הוא הדבר החם בעולם ההתחדשות העירונית. משרד עו"ד נאור גלברג מתמחה בתחום הנדל"ן בכלל וההתחדשות העירונית בפרט.

מחלקת הנדל"ן של משרדנו מלווה פרויקטים של התחדשות עירונית החל משלב בדיקות הנאותות וניהול המשא ומתן ועד לסיום הבנייה ומסירת הדירות, מייצגת את החברות הגדולות ביותר במשק ומעניקה שירותים משפטיים מקיפים ללקוחות פרטיים ועסקיים כאחד.

עורך דין פינוי בינוי הוא עורך דין מומחה בתחום ההתחדשות העירונית, והוא מספק ללקוחותיו ייעוץ, ייצוג וליווי משפטי בהליכי פינוי בינוי. במשרדנו אנו מעניקים שירות משפטי מקיף הכולל התנהלות מול רשויות התכנון והבנייה, התקשרות מול נותני שירותים, ליווי משפטי אישי לאורך כל שלבי הפרויקט וייצוג האינטרסים של לקוחותינו במקרים של סכסוכים משפטיים.

פרויקט פינוי בינוי

פינוי בינוי מה צריך לדעת?

פינוי בינוי הוא אחת העסקאות הפופולריות ביותר בתחום ההתחדשות העירונית. במסגרת הסכם פינוי בינוי, נהרס בניין ישן ונבנה תחתיו בניין חדש העומד בתקני בטיחות חדשים ומחמירים יותר. במרבית המקרים, הבניין החדש שמוקם כולל מספר רב יותר של דירות מהבניין שנהרס, כך שהיזם יכול להפיק רווח מהפרויקט. לאורך תקופת הבנייה נמצא פתרון דיור חלופי עבור הדיירים שפונו מדירותיהם.

 כל פרויקט פינוי בינוי כפוף לאישורה של הוועדה המחוזית של המחוז שבו מוקם הפרויקט. ועדה מחוזית לתכנון ובנייה היא גוף ציבורי ממשלתי אשר משמש כגוף תכנוני, ביקורתי ושיפוטי בתחומי הבנייה והתכנון בשבעת המחוזות במדינת ישראל. כלל הוועדות פועלות תחת סמכותו של משרד האוצר. כאשר מתבצע פרויקט פינוי בינוי בעיר או שכונה קיימות, מטבע הדברים הופך אזור המגורים לצפוף יותר. לכן, על בניית הפרויקט להיות מלווה בשדרוגן של התשתיות הקיימות וכן בשילוב של שטחים ציבוריים ואזורים ירוקים. כדי לאפשר את תהליך הפינוי בינוי, על הרשות להתחדשות עירונית להכריז על המתחם ככזה אשר מיועד לביצוע פרויקט פינוי בינוי. ככלל, על פרויקט פינוי בינוי להכיל עשרים וארבע יחידות דיור בנויות לכל הפחות. זאת, בשונה מפרויקט של הריסה ובנייה מחדש מסוג תמ"א 38 (2) (תמ"א 38 פינוי בינוי), שמאפשר אף הוא להרוס בניינים בודדים ולבנותם מחדש בתנאי שמספר הדירות בבניין המוקם תהא קטנה יחסית.

מעוניינים בייעוץ ראשוני? השאירו פרטים ונחזור אליכם






    שדה חובה

    שדה חובהנא להזין מינימום 10 ספרות

    שליחה

    השלבים בפרויקט פינוי בינוי

    השלב ההתחלתי

    תהליך פינוי בינוי מתחיל בהכרזה של ועדה מקומית או מחוזית על אזור מסוים כמתאים לפרויקט. יזם פרטי או חברה יזמית יכולים ליזום את הפרויקט, ובעלי הדירות בבניין צריכים להתארגן ולבחור נציגות שתנהל את המשא ומתן מול היזם. 

    על עורך הדין לבחון את החוזה ולבדוק את היתכנותה של התוכנית בסיועו של המפקח שמונה מטעמם של הדיירים. במסגרת שלב זה תיקבע התמורה שיקבלו בעלי הזכויות בבניין שייבנה. במסגרת שלה זה, אחראי עורך הדין על עיגונם בחוזה של מועדי פינוי הדיירים, הקמת הפרויקט ואכלוס הבניין החדש.

    שלב המשא ומתן

    לאחר התארגנות, היזם יציג את תוכניתו לפרויקט ויציע לבעלי הדירות תמורה עבור פינוי דירותיהם. נציגות בעלי הדירות, יחד עם עורך הדין, ינהלו משא ומתן מול היזם על תנאי הפרויקט. לאחר הגעה להסכמה, יחתמו כל בעלי הדירות והיזם על הסכם פינוי בינוי.

    שלב התכנון

    השלב הבא הוא הגשת תוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה עבור המתחם על ידי היזם. התב"ע תעבור תהליך של אישור בוועדה המקומית ובהמשך בוועדה המחוזית. לאחר אישור התב"ע, היזם יגיש בקשה להיתר בנייה. במסגרת שלב התכנון עורך הדין מלווה את הכנתה של תוכנית התחדשות עירונית מול הוועדה המקומית, אשר במסגרתה מוכרז המתחם כמתחם שמיועד לפרויקט פינוי בינוי.

    שלב הבנייה

    לאחר קבלת היתר בנייה, הדיירים יתפנו מדירותיהם ויקבלו דיור חלופי. הבניין הישן ייהרס ובמקומו יבנה היזם בניין חדש בהתאם לתב"ע שאושרה. לאחר סיום הבנייה, הדיירים יחזרו לגור בדירותיהם החדשות.

    פרויקט פינוי בינוי בשלבי ההתחלה

    מהו הרוב הנדרש על מנת לתבוע דיירים סרבנים ולהוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי?

    לפי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006; פיצויים (להלן: חוק פינוי בינוי), על מנת להוציא פרויקט פינוי בינוי לפועל, יש להשיג את הסכמתם של שמונים אחוזים מבעלי הדירות. אף על פי כן, כחלק מהצעת חוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"ב-2021 (להלן: חוק ההסדרים), ועדת הפנים אישרה את תיקון חוקי פינוי בינוי לקריאה השנייה והשלישית. במסגרת תיקון חוק זה, הופחת הרוב הנדרש לתביעת דייר סרבן לשני שליש מבעלי הדירות.

    מה התפקיד של עורך הדין המתמחה בפינוי בינוי בהליך מול הדייר הסרבן?

    עורך דין פינוי בינוי מתמודד עם דיירים סרבניים בשני מישורים עיקריים. תחילה, פועל עורך הדין על מנת לשכנע את הדייר הסרבן לחזור בו מסירובו. על מנת לעשות זאת, מנהל עורך הדין משא ומתן עם הדייר הסרבן תוך הדגשת היתרונות הגלומים בהוצאה לפועל של פרויקט פינוי בינוי. במידה ומהלך זה אינו צולח, פועל עו"ד פינוי בינוי במישור המשפטי על מנת להבטיח את זכויותיהם של רוב דיירי הבניין.

    באילו תנאים יחשב סירובו של הדייר לסירוב סביר?

    •  עסקת הפינוי בינוי אינה כדאית מבחינה כלכלית לפי דו"ח שמאי;
    •  לא הוצעו מגורים חלופיים לבעל הדירה הסרבן;
    •  לא הוצעו בטוחות הולמות לבעל הדירה;
    •  ישנן נסיבות אישיות שמונעות מבעל הדירה הסרבן להסכים להוצאת הפרויקט לפועל.

    באילו תנאים יחשב סירובו של הדייר לסירוב בלתי סביר?

    במידה שהדייר הסרבן אינו עונה על הקריטריונים שפורטו לעיל, עו"ד פינוי בינוי ינקוט בצעדים המשפטיים הבאים נגדו:

    • ייצוגם של שאר הדיירים בהליך משפטי שבסופו ייקבע האם היה סירובו של הדייר לביצוע הפרויקט מוצדק;
    •  הצגת כלל העובדות הרלוונטיות על מנת לשכנע את בית המשפט כי סירובו של הדייר לביצוע הפרויקט אינו מוצדק. סירוב בלתי מוצדק נובע לרוב מניסיון של הדייר הסרבן לסחוט את שאר הדיירים על מנת לקבל תנאים עדיפים.

    קביעת בית המשפט כי הדייר הסרבן פעל בצורה בלתי סבירה עלולה להקים עילה לתביעה נזיקין כנגדו בגין עצירתו של הפרויקט.

    ייצוג דיירים ע"י עו"ד פינוי בינוי

    בדומה לעסקאות נדל"ן של רכישה ומכירה של נכסים, גם בפרויקטים של פינוי ובינוי כל צד מעסיק את שירותיו של עו"ד המומחה בתחום. במקרה של הדיירים בפרויקט, עורך הדין נבחר על מנת לייצג את בעלי הזכויות (הדיירים) מול היזם.

    בכדי שזכויות הדיירים ישתמרו, עליהם לבחור נציגות מטעמם אשר תדאג לייצג אותם – שהרי פעמים רבות היזם דואג להחתים דיירים בנפרד, מה שגורם לאי תיאום ביניהם ולאיבוד כוח המינוף מול היזם. 

    שימור כוח הדיירים מתבצע, על פי רוב, באמצעות בחירת עו"ד אשר מלווה את התהליך מהצד של הדיירים. פעמים רבות היזם מציע את שעורך דינו ייצג גם את צד הדיירים, אך דבר זה עשוי לגרור ניגודי אינטרסים שונים. על כן, מומלץ לבחור עורך דין נפרד מזה המייצג את היזם. יתר על כן, קריטי לבחור בעו"ד שייצג את כלל הדיירים יחד ולא בנפרד, שהרי נציגות משותפת מגבירה את כוח המיקוח.

    תפקידים מרכזיים שממלא עורך דין פינוי בינוי עבור דיירים

    • בדיקת היתכנות הפרויקט: עורך הדין יבחן את תנאי התוכנית ואת היתכנותה המשפטית, הכלכלית והתכנונית.
    • ניהול משא ומתן מול היזם: עורך הדין ינהל את המו"מ מול היזם בשם הדיירים, תוך שמירה על זכויותיהם וחתירה להשגת התמורה הטובה ביותר עבורם.
    • ניסוח הסכם פינוי בינוי: עורך הדין ינסח את ההסכם בין הדיירים ליזם, תוך הקפדה על הגנה על זכויות הדיירים והבטחת עתידם.
    • ליווי הדיירים לאורך כל התהליך: עורך הדין ילווה את הדיירים לאורך כל תהליך פינוי בינוי, החל משלב הבדיקות הראשוניות ועד לקבלת הדירה החדשה.

    פרויקט פינוי בינוי מוגמר

    ייצוג יזם ע"י עו"ד פינוי בינוי

    תפקידו של עורך דין פינוי בינוי בייצוג יזם הינו רב-גוני ומורכב, וכולל בין היתר:

    • בדיקת היתכנות הפרויקט: עורך הדין יבחן את היתכנות הפרויקט מבחינה תכנונית, משפטית וכלכלית.
    • הכנת תכנית עבודה: עורך הדין יכין תכנית עבודה מפורטת שתכלול את כל השלבים הנדרשים לצורך הוצאת הפרויקט לפועל.
    • ניהול מו"מ עם בעלי הדירות: עורך הדין ינהל מו"מ עם בעלי הדירות על מנת להגיע להסכם פינוי בינוי.
    • ניסוח הסכמים: עורך הדין ינסח את כל ההסכמים הנדרשים לצורך ביצוע הפרויקט, לרבות הסכם פינוי בינוי, הסכמי מימון, הסכמי תכנון וביצוע ועוד.
    • ליווי משפטי שוטף: עורך הדין ילווה את היזם לאורך כל התהליך ויספק לו ייעוץ משפטי שוטף.
    • ייצוג מול הרשויות: עורך הדין ייצג את היזם מול הרשויות השונות, לרבות רשות מקומית, רשות התכנון, מינהל מקרקעי ישראל ועוד.

    שכר טרחה של עו"ד פינוי בינוי

    על פי רוב, אם עו"ד נכנס לפרויקט פינוי בינוי בטרם אותר יזם עבור הפרויקט – עורך הדין מתחייב לעבוד ללא תשלום עד למציאת היזם. עם מציאת היזם הרלוונטי התחייבות התשלום עוברת אליו.

    ברוב המקרים שכר הטרחה עצמו עבור עורך הדין המייצג את הדיירים הינו אחוז משווי דירות התמורה בפרויקט. כלומר – אחוז מהשווי הצפוי של הדירות העתידיות שהדיירים יקבלו. 

    בדרך זו נוצר מצב של אינטרסים משותפים בין בעלי הדירות בין עורך הדין המייצג אותם. 

    מעבר לזה, יש לקבוע הסדר של פריסת התשלומים – מאחר ופרויקטים של פינוי בינוי נפרסים על פני מס' שנים, נהוג לספק את התשלומים בפריסה מאוזנת לאורך שנות הפרויקט.

    גורמים המשפיעים על שכר הטרחה

    • ניסיון עורך הדין: עורכי דין מנוסים ומומחים בתחום פינוי בינוי נוטים לגבות שכר טרחה גבוה יותר.
    • מורכבות הפרויקט: פרויקטים גדולים ומורכבים יותר ידרוש שכר טרחה גבוה יותר.
    • מיקום הפרויקט: עורכי דין בעלי מוניטין באזורים מבוקשים עשויים לגבות שכר טרחה גבוה יותר.
    • היקף הייצוג: ייצוג מלא של כלל בעלי הדירות בפרויקט יוביל לשכר טרחה גבוה יותר מאשר ייצוג של דיירים בודדים.
    • אופן תשלום שכר הטרחה: נהוג לשלם שכר טרחה לפי שעות עבודה, אחוז משווי זכויות הבנייה או סכום קבוע מראש.

    טווחי מחירים מקובלים כשכר טרחה לעו"ד פינוי בינוי

    • שכר טרחה לפי שעות עבודה: 500-1,000 ש"ח לשעה.
    • אחוז משווי זכויות הבנייה: 1%-2.5%.
    • סכום קבוע מראש: 20,000-30,000 ש"ח לכל דירת בעלים.

    חשיבותה של בחירה בעורך דין פינוי בינוי מקצועי

    מחלקת פינוי בינוי במשרד עו"ד נאור גלברג מעניקה ליווי משפטי מקיף הכולל בין השאר:

    • קידומו של הפרויקט מול הרשויות – קידום הכרזת המתחם כמתחם המיועד לפינוי בינוי והשגת היתרי הבנייה.
    • עריכת מכרזים לצורך בחירת יזם, תוך בדיקת ניסיונם ואמינותם של היזמים השונים.
    • ניהול משא ומתן עם הקבלן.
    • הסדרת הערבויות והבטחונות.
    • ניהול הליכים משפטיים מול דייר סרבן.
    • ניהול משא ומתן מול גופים מממנים.
    • ייעוץ מיסוי מקרקעין .
    • אכלוס ומסירת הדירות.
    • רישום זכויות בטאבו.

    לסיכום

    עו"ד מקרקעין נאור גלברג מתמחה במתן ייעוץ, ליווי וייצוג משפטי בתחומי התחדשות עירונית פינוי בינוי. רצוי להיעזר בשירותיו של עורך דין פינוי בינוי מומחה כבר בשלבים המקדימים של הפרויקט, על מנת להגן על האינטרסים שלכם בצורה המיטבית. למידע נוסף, מלאו את טופס צור קשר.

     

    מסלול ליווי מלא – עו"ד פינוי בינוי

    פגישת הסבר ראשונה לגבי התהליך עדכון שוטף בכל רבעון. התנהלות פרויקט במסגרת לוח זמנים מוגדר מראש, כולל נקודות יציאה מההסכם.
    מינוי נציגות רשמית של בעלי הדירות היזם שיבחר יישא בשכר הטרחה של בעלי הדירות.
    מינוי חברת הנדסה מטעם בעלי הדירות (ישולם ע"י היזם) הצגת ההצעות המובילות לבעלי הדירות וקיום הצבעה לבחירת הצעה זוכה (בליווי מתורגמן לשפות זרות ככל ונדרש)
    הכנת מכרז לקבלת הצעות מיזמים קיום מו"מ לניסוח הסכם בליווי מהנדס מטעם הבעלים.
    תרגום המסמכים לדוברי שפות זרות ככל שנדרש ליווי הבעלים לאורך כל ההליך עד לקבלת דירות חדשות ורישום הדירה החדשה על שמם
    פרסום המכרז וקבלת הצעות בדיקת החברות המציעות באמצעות מאגרי מידע עסקיים (הזמנת דו"ח עסקי או דו"ח חקירה)

     

    מסלול בדיקת הסכם לפני חתימה – חוות דעת שנייה

    בדיקת עיקרי ההסכם ע"י עו"ד מומחה בהתחדשות עירונית. הכנת דו"ח תמציתי על העסקה כולל הערות חשובות והנחיות להמשך.
    בדיקת החברה באמצעות הזמנת דו"ח עסקי. שיחת סיכום טלפונית עם הלקוח.

     

    עו''ד נאור גלברג

    עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-500 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.

    פרויקטים מוצלחים בליווי המשרד
    פרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובניה
    מיקום: מגדים 16, שכ’ בית הכרם, ירושלים
    דירות לפינוי: 3
    דירות לבינוי: 9
    יזם: רוסו התחדשות עירונית
    ייצוג: יזם
    פרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובניה
    מיקום: בוסל 8, שכ' הרצליה הירוקה, הרצליה
    דירות לפינוי: 6
    דירות לבינוי: 18
    יזם: יוכלמן גרופ
    ייצוג: דיירים
    פרויקט פינוי בינוי
    מיקום: ההסתדרות 115-117;וולפסון 30-32, חולון
    דירות לפינוי: 24
    דירות לבינוי: 118
    יזם: רני גב ריאל בניה ויזמות
    ייצוג: יזם
    פרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובניה
    מיקום: גרונר 12-10, בני ברק
    דירות לפינוי: 21
    דירות לבינוי: 84
    יזם: בשלבי בחירה
    ייצוג: דיירים
    לייעוץ בוואצאפ
    מתלבטים? לייעוץ ראשוני ללא עלות
    השאירו פרטים ונציגינו יחזרו אליכם

      שדה חובה

      שדה חובהנא להזין מינימום 10 ספרות

      שליחה