מס רכישה דירה ראשונה

רכישת דירה ראשונה היא צעד משמעותי. זהו נכס יקר ערך שיכול לספק מקום מגורים בטוח ומרווח למשפחה, כמו גם השקעה כלכלית עתידית. עם זאת, רכישת דירה ראשונה כרוכה גם בתשלום מס רכישה, אשר יכול להיות משמעותי.

מס רכישה הוא מס המוטל על רכישת נכס מקרקעין, כגון דירה, בית, מגרש או שטח מסחרי. גובה המס נקבע על ידי מחיר הרכישה של הנכס, וכן על ידי נתונים נוספים, כגון סוג הנכס, מיקומו וכו'.

בישראל, מס רכישה על דירה ראשונה נמוך יותר ממס רכישה על דירה שנייה ומעלה. זאת, במטרה לעודד צעירים לרכוש דירה ראשונה ולהקל עליהם את ההוצאה.

תקנות ושיעורי מס רכישה לדירה ראשונה

בישראל, ההגדרה של דירה ראשונה היא דירה המשמשת למגורי הרוכש והיא הדירה היחידה בבעלותו בישראל. דירה תיחשב כיחידה גם אם יש לרוכש נכסים נוספים בתנאים מסוימים, כגון דירה המושכרת בשכירות מוגנת לפני 1997 או נכס שהתקבל בירושה וחלקו בו אינו עולה על מחצית.

נכון לינואר 2024, שיעורי מס רכישה לדירה ראשונה הם כדלקמן:

מדרגת מס	שווי דירה	שיעור מס
ראשונה	עד 1,978,745 ש"ח	פטור
שנייה	מ-1,978,745 ש"ח עד 2,347,040 ש"ח	3.5%
שלישית	מ-2,347,040 ש"ח עד 6,055,070 ש"ח	5%
רביעית	מ-6,055,070 ש"ח ועד 20,183,565 ש"ח	8%

 

לדוגמה, אם רכשתם דירה ראשונה בשווי 2,000,000 ש"ח, תהיו חייבים בתשלום מס רכישה בשיעור של 3.5%, בסך של 70,000 ש"ח.

מס רכישה לדירה ראשונה ישולם למנהל רשות המסים תוך 60 יום מיום הרכישה. ניתן לשלם את המס במזומן, בהמחאה, או בהעברה בנקאית.

פטורים ממס רכישה לדירה ראשונה

תקנות מס רכישה לדירה ראשונה קובעות מספר פטורים ממס רכישה לדירה ראשונה אשר ניתנים בכפוף לעמידה בדרישות מסוימות, כגון גיל הרוכשים, מיקום הדירה וכו'. בין היתר, פטורים ממס רכישה:

רוכשים בני 35 ומטה

רוכש דירה ראשונה שהוא בן 35 ומטה זכאי לפטור ממס רכישה על חלקה של הדירה בשווי עד 1,805,545 ש"ח. לדוגמה, אם רוכש דירה ראשונה בשווי 2,000,000 ש"ח והוא בן 35 ומטה, הוא יהיה חייב בתשלום מס רכישה בשיעור של 5%, בסך של 100,000 ש"ח, אך רק על 200,000 ש"ח (2,000,000 ש"ח – 1,805,545 ש"ח).

רוכשים המתגוררים ביישובים פריפריאליים

רוכש דירה ראשונה המתגורר בישוב פריפריאלי זכאי לפטור ממס רכישה על חלקה של הדירה בשווי עד 2,250,000 ש"ח. יישובים פריפריאליים מוגדרים בתקנות מס רכישה לדירה ראשונה. לדוגמה, אם רוכש דירה ראשונה בשווי 2,500,000 ש"ח והוא מתגורר בישוב פריפריאלי, הוא יהיה חייב בתשלום מס רכישה בשיעור של 3.5%, בסך של 87,500 ש"ח, אך רק על 250,000 ש"ח (2,500,000 ש"ח – 2,250,000 ש"ח).

רוכשים הזכאים לדיור מוגן

רוכש דירה ראשונה שהוא זכאי לדיור מוגן זכאי לפטור ממס רכישה על כל חלקה של הדירה. דירות לדיור מוגן מוגדרות בתקנות מס רכישה לדירה ראשונה.

רוכשים המתגוררים בנכס הנמצא בקו ראשון לים

רוכש דירה ראשונה המתגורר בנכס הנמצא בקו ראשון לים זכאי לפטור ממס רכישה על חלקה של הדירה בשווי עד 2,500,000 ש"ח. לדוגמה, אם רוכש דירה ראשונה בשווי 3,000,000 ש"ח והוא מתגורר בנכס הנמצא בקו ראשון לים, הוא יהיה חייב בתשלום מס רכישה בשיעור של 5%, בסך של 150,000 ש"ח, אך רק על 500,000 ש"ח (3,000,000 ש"ח – 2,500,000 ש"ח).

מי משלם את מס הרכישה: המוכר או הקונה?

בישראל, חובת תשלום מס הרכישה מוטלת על הקונה ולא על המוכר. המס הוא חלק מההוצאות הנלוות לרכישת הדירה, וכדי להשלים את העסקה על הרוכש לשלם את המס תוך התקופה הקבועה בחוק. המוכר מחויב לשלם מס שבח, במידה ויש רווח מהמכירה. חשוב לציין כי אי תשלום מס הרכישה במועד עלול להוביל לקנסות ולריביות גבוהות. על כן, רצוי לכלול את עלויות המס בתכנון הפיננסי של רכישת הדירה ולהיות מודעים למדרגות המס ולפטורים האפשריים. ייעוץ משפטי וייעוץ פיננסי יכולים לסייע בתכנון נכון ובהבטחת עמידה בכל הדרישות החוקיות והפיננסיות.

תהליך הדיווח על מס רכישה למיסוי מקרקעין

תהליך הדיווח על מס רכישה למיסוי מקרקעין כולל מספר שלבים חשובים שיש לבצע באופן מדויק ומסודר:

• הצהרת רכישת הדירה: יש להגיש תוך 60 יום מיום הרכישה הצהרה על רכישת הדירה הכוללת את פרטי הרוכש, פרטי הדירה הנרכשת, ואישור כי זו הדירה הראשונה של הרוכש בהתאם לחוק (כפי שהגדרנו לעיל).
• הגשת המסמכים הנדרשים: חוזה הרכישה של הדירה, נסח טאבו עדכני של הדירה, תעודת זהות של הרוכש, ותעודת זהות של המוכר. את ההצהרה ניתן להגיש באופן מקוון באמצעות אתר רשות המסים או באופן ידני במשרדי רשות המסים. בשלב זה הרשות בודקת את המסמכים שהוגשו ומנפיקה שומת מס רכישה.
• תשלום המס: על הרוכש לשלם את המס תוך התקופה הקבועה בשומה. במידה וקיימים פטורים או הקלות, יש לצרף את המסמכים המתאימים להוכחת זכאות. לאחר תשלום המס והרישום, הרוכש מקבל אישור על תשלום המס ורישום הבעלות החדשה על שמו.

על מנת לוודא לוודא עמידה בכל הדרישות, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי.

הגשת ערר על תשלום מס רכישה על דירה ראשונה

במקרים בהם הרוכש אינו מסכים עם שומת מס הרכישה שהונפקה על ידי רשות המסים, יש לו אפשרות להגיש ערר. תהליך הגשת הערר כולל הכנת בקשה מפורטת המציגה את הסיבות לאי ההסכמה עם השומה, וכן הצגת ראיות תומכות, כגון הערכות שמאיות נוספות או מסמכים אחרים המעידים על ערך הנכס הנכון. הערר יש להגיש תוך 30 יום מקבלת השומה. רשות המסים בוחנת את הבקשה ומחליטה האם לקבל את הערר במלואו, בחלקו או לדחותו. במקרים מסוימים, הערר מועבר לדיון בפני ועדת ערר. הליך הערר יכול להיות מורכב, ולכן מומלץ להיעזר בעורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין, אשר יוכל לייצג את הרוכש באופן מקצועי ולהבטיח כי זכויותיו ישמרו.

האם יש מס רכישה במקרה של העברה ללא תמורה?

העברת דירה ללא תמורה, הידועה גם כמתנה, נפוצה במיוחד בתוך המשפחה, בעיקר בין הורים לילדיהם. תהליך זה מאפשר להעביר בעלות על הנכס ללא תשלום תמורתו, אך כרוך בתשלום מסים מסוימים. למרות שהעברת דירה כמתנה עשויה להיחשב פטורה ממס שבח, המקבל מחויב במס רכישה מופחת בשיעור של שליש ממס הרכישה הרגיל. כלומר, אם מס הרכישה לדירה הוא 5%, מקבל המתנה ישלם מס בשיעור של 1.67%. הליך העברת הדירה מצריך חתימה על חוזה מתנה ורישום השינוי בטאבו, על כן חשוב להיוועץ בעורך דין כדי לוודא שההעברה נעשית בצורה חוקית ונכונה.

חשיבות ליווי וייעוץ משפטי בעסקת רכישת דירה ראשונה

ליווי וייעוץ משפטי בעסקת רכישת דירה ראשונה הוא קריטי להבטחת תהליך חוקי ובטוח. עורך דין מקרקעין מנוסה יסייע לכם בבדיקת המסמכים המשפטיים הקשורים לנכס, יוודא כי הנכס נקי מחובות ושעבודים, וילוויה אתכם בכל שלבי העסקה. עורך הדין בודק את חוזה המכר, מוודא כי התנאים המוסכמים הם לטובתכם ומנהל את המו"מ מול המוכר. בנוסף, עורך הדין מטפל בדיווח לרשויות המס ובקבלת הפטורים וההקלות הרלוונטיים, ובכך חוסך לכם כסף וזמן. תמיכה משפטית מקצועית תספק לכם ביטחון ושקט נפשי כי העסקה תתבצע בהתאם לכל הדרישות החוקיות, ומקטינה את הסיכון להפתעות לא נעימות בעתיד.

שכר טרחה לעורך הדין

שכר הטרחה של עורך הדין לייעוץ מס והעברת בעלות משתנה בהתאם למורכבות העסקה, שווי הנכס והיקף השירותים הנדרשים. בדרך כלל, שכר הטרחה משולם באחוזים משווי הנכס, ונע בין 0.5% ל-1% ממחיר הדירה. שירותים אלו כוללים ייעוץ משפטי, בדיקת מסמכים, ניהול מו"מ, הגשת הצהרות לרשויות המס וטיפול ברישום הבעלות. חשוב לבחור עורך דין מנוסה ואמין, אשר יספק שירות מקצועי ומקיף, ובכך יבטיח הליך רכישה חלק ובטוח.

לסיכום

מס רכישה לדירה ראשונה הוא מס המוטל על רכישת דירת מגורים בישראל, כאשר הדירה היא דירתו היחידה של הרוכש בישראל.

אלו שזכו בפטורים ממס זה יכולים לאפשר לעצמם ולמשפחות שלהם לרכוש דירה במחיר מוזל יותר, ולהקל על התקציב המשפחתי.

עומדים לפני רכישת הדירה הראשונה שלכם? מזל טוב!

לפני שאתם חותמים על החוזה ומתחילים בהליך התשלומים, אנחנו מזמינים אתכם לפנות אלינו.

אנו במשרד עו"ד נאור גלברג נשמח ללוות אתכם לכל אורך תהליך רכישת הדירה. במסגרת שרותינו, נספק לכם ייעוץ מקצועי ומקיף בכל שלבי הרכישה, החל מהערכת שווי הדירה, דרך המו"מ עם המוכר, ועד לחתימה על חוזה הרכישה.

צרו איתנו קשר עכשיו – 072-3303593