מכירת דירה שהתקבלה בירושה

לאור מחירי הדיור הגבוהים בישראל, עבור חלקים גדולים מאוד בחברה הישראלית, ירושת דירה היא הדרך הריאלית והסבירה ביותר עבורו לקבל נכס מקרקעין בבעלותם. משום כך, ירושת נכס היא מאורע בעל משמעות רבה, ויש להתייחס אליו בהתאם מבחינה משפטית ומיסויית.

כאשר מדברים על מיסוי של דירה בירושה, חשוב להגדיר היטב את גבולות הגזרה של הדיון שלנו. כאשר המוריש הולך לעולמו, יורשיו (בין אם אלו יורשים על פי צוואה, ובין אם יורשים על פי דין), יורשים את נכסיו, ואם יש לו זכויות במקרקעין, אז גם את זכויות אלו. בישראל מס ירושה בוטל לפני שנים רבות, ולכן היורש אינו נדרש לשלם מס ירושה בעת קבלת נכס מקרקעין. כמו כן, סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי ההורשה איננה מהווה מכירה או פעולה באיגוד מקרקעין, ולכן יורש אינו צריך לשלם מס רכישה בעת קבלת הדירה מהמנוח. כלומר, עצם ההעברה של הזכויות מהמת ליורשו אינה העברה שבגינה ניתן לחייב במס (זאת בניגוד לדירה במתנה הניתנת כאשר המוריש בחיים; אז ניתן לחייב במס רכישה בגובה שליש מזה שהיה משולם, אילו היה מדובר בעסקה רגילה).

מכירה של דירה שהתקבלה בירושה

כאשר היורש מעוניין למכור את הדירה שירש, אז יתכן והוא כן יחויב בתשלום של מס שבח. כיצד נדע? יש להבחין בין מצבים שונים כדי לקבוע זאת וכדי לחשב את גובה המס.

כאשר מדובר בדירתו היחידה של המוכר

אם המוכר של הנכס בירושה לא מחזיק בנכסים נוספים, אין מניעה מצידו של המוכר לקבל את הפטור ממס שבח הקיים בחוק, אשר ניתן לאדם המחזיק בדירת מגורים יחידה. לפי חוק מיסוי מקרקעין, אם הדירה עומדת במספר תנאים (כגון שמדובר בדירה ששימשה למגורים, נמצאת מתחת לשווי מסוים, המוכר מחזיק בה תקופה מסוימת וכדומה), יוכל המוכר לקבל פטור מתשלום מס שבח בגין הדירה שהתקבלה בירושה.

כאשר לא מדובר בדירתו היחידה של המוכר

ברוב המקרים בהם נתקלנו במועד פטירת המוריש היו בבעלות היורש דירת מגורים אחת או יותר.

במקרים כאלו (במידה והמוכר-יורש בכל זאת מחזיק בנכס מקרקעין בבעלותו), יתכן ועדיין יהא זכאי לקבל את הפטור הניתן לדירת מגורים יחידה, מכוח סעיף 49ב(5) לחוק. לפי האמור בסעיף, יוכל המוכר ליהנות מפטור ממס שבח, בהינתן שלושה תנאים מצטברים:

• המוכר היה בן זוגו של המוריש, או צאצאו של המוריש (כולל נכד), או בן זוגו של צאצא של המוריש.
• למוריש עצמו לא היו עוד נכסי מקרקעין למגורים – כלומר לפני פטירתו היה המוריש בעלים של לא יותר מדירת מגורים אחת (יצוין כי למרות יתר סעיפי החוק לעניין בעלות בשליש דירה, במקרה של מוריש שבנוסף לדירה אחת הייתה בבעלותו כל חלק אחר בדירה, גם שליש ופחות, לא יהיה זכאי היורש לפטור ממס שבח לפי סעיף זה).

המוריש עצמו היה זכאי לפטור של דירת יחיד מזכה (היורש בעצם ירש גם את זכותו של המוריש לפטור) – כלומר כאשר מוריש נפטר והוריש דירת מגורים ליורש, הרי שאם היורש מוכר את דירת המגורים שירש מהמוריש, הוא עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח מכירה, בדומה לפטור שהיה ניתן למוריש עצמו אילו מכר את הדירה בעצמו כשהיה בחיים. על מנת שהיורש יהיה זכאי לפטור ממס שבח מכירה על דירת המגורים שירש, עליו לעמוד בכל התנאים הבאים:

המוריש רכש את דירת המגורים לפחות 18 חודשים לפני מועד הפטירה. לעניין זה יצוין שגם אם המוריש רכש ת הדירה בתקופה הפחותה מ-18 חודשים לפני פטירתו, ניתן יהיה לקבל את הפטור על ידי המתנת היורש עד תום 18 חודשים, וזאת מאחר שלמעשה היורש נכנס לנעלי המוריש כדי לקבל את זכאותו לפטור ע"פ סעיף 49ב(2) – פטור דירה יחידה.

חשוב לציין שכבר מהשלבים הראשונים במכירת דירה מומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה למכירת דירה אשר ילווה אתכם בהליך הסבוך ויסייע לכם לחסוך הוצאות מס שונות.

דירה בירושה שעברה פרויקט תמ"א 38/2

במידה והנכס אותו ירש המוכר היא דירה שעברה תהליך של פינוי ובניה מחדש (תמ"א 38/2), לא יהיה זכאי אותו יורש ליהנות מהפטור ממס שבח שעמד למוריש. זאת משום שבעת ההתקשרות של המוריש עם הקבלן המבצע בפרויקט, המוריש המנוח בעצם הקנה את הזכות שלו לפטור לטובת הקבלן במסגרת ההסכם ביניהם. אי לכך, זכות זו לא יכולה לעמוד לזכותו של היורש.

בעניין זה, יש לשים לב גם לנושא של היטל השבחה: בפרויקטים של תמ"א לרוב מוכר הזכות צריך לשלם היטל השבחה. כאשר יורש מוכר דירה שעברה תמ"א ונתקבלה בירושה, יתכן מאוד ואותו מוכר יצטרך לשלם היטל השבחה לעירייה.

מכירת דירת ירושה בין אחים – יורשים

כאשר אחים יורשים יחד דירה, ואחד מהם מוכר את חלקו בדירה לאחיו האחר – המוכר יכול ליהנות מפטור ממס שבח כפטור מוריש, בתנאי שעומד בכל תנאי הזכאות כפי שפורטו לעיל.

הקונה מנגד ישלם מס רכישה על החלק שרכש, בהתאם למדרגות מס הרכישה האישיות שלו, כלומר האם הדירה מהווה עבורו דירה יחידה או דירה נוספת.

אין מניעה שאח יקבל פטור מוריש במכירת חלקו לאחיו, גם אם המוכר לא יהיה זכאי לפטור מוריש, הוא יוכל למכור בהקלה הלינארית.

עצה: במקום לבצע עסקת מכר בין אחים שמחויבת במס, אפשר לערוך הסכם חלוקת עיזבון שיחסוך מס רכישה ומס שבח.

תכנון ירושה לצורך תשלום מס מופחת

פעמים רבות רוצה המוריש המנוח לדאוג לילדיו, ולהביא אותם למצב שבו כאשר ילך לעולמו, הם לא יצטרכו "לבזבז" את כספי העיזבון שלו על תשלום מיסים, וייהנו מהירושה תוך תשלום מיסים בשיעורים נמוכים ככל הניתן. משום כך, פעמים רבות יכולים המוריש או היורשים לתכנן או לעשות צעדים שונים בטרם כדי להביא לתשלום מס נמוך. להלן רשימה חלקית של צעדים אפשריים לצורך פטור ממס או לתשלום מופחת.

1. העברת דירות בטרם פטירת המוריש – נאמר ולמוריש יש לפחות שתי דירות בבעלותו. במצב זה כאמור, הוא כנראה אינו זכאי לפטור ממס שבח בגין דירה יחידה. לפיכך, במידה ויש לו יותר מיורש אחד למשל, כל אחד מהם יירש חלק בנכס, אך לא יירש את הפטור. לכן, אפשרות אחת היא להעביר את אחת מהדירות לאחד מהיורשים בטרם ילך המוריש מן העולם בהסכם מתנה בין קרובים, ואת הדירה השנייה להוריש בצוואה ליורש השני. במצב הזה, כאשר היורש השני יורש את הדירה, המוריש היה למעשה בעלים של דירה אחת, ויהיה זכאי לפטור בשל כך. מכוח זאת, גם היורש יהיה זכאי לפטור. עם זאת, חשוב במקרה כזה לשים לב לסייגים לפטור המופיעים בסעיף 49ו לחוק, ולראות האם מקבל המתנה יכול לעמוד בסייגים אלו.
2. חישוב מס לינארי – לעתים אין אפשרות ליהנות מפטור מלא ממס שבח מכל מיני סיבות. עם זאת, יתכן וניתן לקבל הקלה בנטל המס בדמות חישוב לינארי של מס השבח. במידה והנכס נרכש על ידי המנוח לפני שנת 2014, נטל המס על הדירה קטן באופן יחסי לפי מספר השנים בהן החזיק בנכס לפני שנת 2014, כלומר לקבל פטור מלא ממס שבח לכל התקופה ההיסטורית מיום רכישת הדירה על ידי המוריש ועד לתאריך ה-1.1.2014, כך שרק התקופה שלאחריה תהיה חייבת במס שבח (להרחבה, ראו מדריך בנושא מס שבח).
3. העברת דירת ירושה בין אחים – סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, קובע כי כאשר נעשית העברה של זכויות במקרקעין ללא תמורה בין קרובים, העברה זו תהיה פטורה ממס שבח (לגבי מס רכישה, שיעור המס יהא שליש משווי המס שהיה משולם, לו היה מדובר בעסקה רגילה. ראו תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין). לעניין סעיף זה, גם העברה של דירת ירושה הנעשית בין אחים שירשו אותה, תהיה פטורה גם היא. כלי זה יכול לאפשר לאחים "להתחשבן" לאחר חלוקת העיזבון, כדי להגיע לשומת מס טובה יותר לשניהם.
4. הסכם חלוקת עיזבון בין יורשים – כאשר מנוח נפטר ללא צוואה, הירושה פשוט מתחלקת כפי שהיא בין כל היורשים. כל נכס שהיה בבעלות המנוח מחולק שווה-בשווה בין היורשים, מבלי לעשות כל מיני איזוני נוחות למיניהם (חלוקה כזאת יכולה להיעשות גם בצוואה, אלא שהרוב מעדיפים שלא לעשות כן מטעמים שונים). עם זאת, גם כאן תכנון יכול לסייע להפחתת נטל המס בין היורשים. לפי סעיף 5 לחוק מיסוי מקרקעין, "חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים" אינה נחשבת מכירה ולא תמוסה, וזאת כאשר מתקיימים שני תנאים:(א) לפני פטירתם היו המורישים בני זוג או שהיו ילד והורהו;
   (ב) טרם הסתיימה חלוקת העיזבונות.

במצב כזה, ניתן לעשות חלוקה חכמה ואחרת מהחלוקה הקבועה בצו הירושה שיוצע על ידי היורשים או צו קיום הצוואה במקרים שבהם יש צוואה באמצעות עריכת הסכם חלוקת עיזבון (שיוגש לרישום לאחר מכן בטאבו) במסגרתו יוכלו היורשים לחלק ביניהם את העיזבון, כך שלא ידרשו לשלם מס שבח כלל. למשל, אם לעיזבון המנוח יש דירה בשווי שני מיליון שקלים, וכן שני מיליון שקלים במזומן. נניח גם שלמנוח יש שני יורשים, אחד עם דירה ואחד ללא דירה. במצב כזה, יכולים להסכים ביניהם היורשים, שהיורש ללא הנכס יקבל את הדירה (וכך הוא יהנה מפטור דירה יחידה), ואילו היורש עם הדירה יקבל את הכסף.

העברה מכוח הסכם חלוקת עיזבון פטורה לחלוטין ממיסים למעט המקרים של תשלומי איזון חיצוניים בין היורשים.

כאשר נעשים תשלומי איזון שכאלה בין יורשים במסגרת חלוקת עיזבון, הכסף שעובר בתוך העיזבון אינו ממוסה (שהרי כאמור, אין מס ירושה). לעומת זאת, אם אחד היורשים צריך להוסיף כסף חיצוני כדי לרכוש את חלקו של היורש השני בנכס, אז הכסף החיצוני היורש-רוכש עשוי להיות ממוסה.

מס רכישה של יורש ברכישת דירה לאחר קבלת דירה בירושה

כאשר יורש רוכש דירה נוספת, לאחר שכבר קיבל דירה אחרת בירושה, הוא עשוי להיות זכאי לפטור ממס רכישה או למדרגות מס מופחתות המתייחסות לדירה יחידה, עם התקיימותם של כמה תנאים.

נכון לשנת 2023, קיים פטור מלא ממס רכישה על דירה יחידה עד לסך 1,919,155 ₪. מעבר לסכום זה ישנן מדרגות מס מופחתות לדירה יחידה. על מנת שהיורש יוכל ליהנות מפטור או מדרגות המס המופחתות של דירה יחידה, על הדירה שקיבל בירושה להיות בבעלות חלקית של עד 50% בלבד.

אם חלקו של היורש בדירת הירושה עולה על 50%, הוא לא יוכל ליהנות מפטור או מדרגות מס מופחתות של דירה יחידה על רכישת דירה נוספת. לכן, חשוב לתכנן מראש בעת חלוקת העיזבון ולוודא שחלקו של היורש בדירת הירושה אינו עולה על 50%, אם ברצונו לרכוש דירה נוספת כדירה יחידה לצרכי מס.

תכנון מס נכון עוד בחיי המוריש, וכן תכנון נכון של חלוקת העיזבון בין היורשים, יכולים לחסוך מס רכישה משמעותי בעת רכישת דירה נוספת על ידי היורשים.

על הכותב:

עורך הדין מקרקעין נאור גלברג הוא עורך דין מוביל ומומחה בתחום דיני מקרקעין, חוזים ומיסוי מקרקעין.

עו"ד ושמאי המקרקעין גלברג הוא בעל תואר ראשון במשפטים בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין ולשכת שמאי המקרקעין. עו"ד ושאמי המקרקעין גלברג מתמחה בייצוג משפטי בעסקאות מקרקעין הכוללות קנייה, מכירה ויזמות נדל"ן.
במהלך למעלה מ-7 שנות עבודתו כעורך דין ושמאי מקרקעין, צבר עו"ד גלברג ניסיון ומומחיות רבה בתחום מיסוי המקרקעין. הוא מלווה לקוחות פרטיים ועסקיים בעסקאות מקרקעין תוך מתן פתרונות מיסוי יצירתיים. כמו כן, עו"ד גלברג מייעץ לעורכי דין אחרים בסוגיות מורכבות בתחום מיסוי המקרקעין.
עו"ד ושמאי המקרקעין נאור גלברג משמש כמומחה מוביל ובעל ניסיון עשיר בתחומי המקרקעין, החוזים ומיסוי מקרקעין, ומספק ללקוחותיו ליווי וייעוץ משפטי ומיסויי מקצועי ברמה הגבוהה ביותר.
עו"ד גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.