עורך דין תמ”א 38

עורך דין תמ"א 38 הוא עורך דין שהוסמך על ידי לשכת עורכי הדין והתמחה לאורך השנים בדיני המקרקעין בכלל ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט. משרד עורכי דין למקרקעין נאור גלברג מתמחה במתן ייעוץ, ליווי וייצוג משפטי עבור דיירים בפרוייקטים של תמ"א 38 (קרי, חיזוק בניינים קיימים לצורך היערכות למצב חירום של רעידת אדמה) וכן תמ"א 38 2 (קרי, פינוי בינוי).

מה זה בעצם תמ"א 38?

תוכנית מתאר ארצית 38, העוסקת בהתחדשות עירונית, מורכבת מתקנות רבות אשר הותקנו בשנת 2005 אשר נועדו לטפל בסיכונים השונים שעלולים לנבוע מהתרחשותן של רעידות אדמה. התוכנית כללה הסדרי תכנון ובנייה רבים אשר מהווים אך חלק ממכלול של הסדרים כלכליים מקיפים. מטרתה של התוכנית הייתה למנוע את קריסתם של מבנים שאינם עומדים בתקן ת"י 413, שעוסק ביציבותם של מבנים בתרחיש של רעידת אדמה.

לאורך השנים, תוקנה תוכנית המתאר הארצית פעמיים (התיקון הראשון מכונה תמ"א 38 (2) ואילו תיקון מס' 3 ידוע בכינוי תמ"א 38 (3)). תיקונים אלה תוקנו במטרה לאפשר לדיירים וליזמים להגדיל את זכויות הבניה המגיעות להם על ידי מתווה הריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש אשר עומד בתקן ת"י 413 תחתיו.

 

אילו יתרונות גלומים בתמ"א 38?

תוכנית המתאר הארצית 38 מציעה יתרונות שלא יסולאו בפז הן עבור יזמים והן עבור בעלי דירות. התוכנית מאפשרת ליזמים ליהנות מזכויות בניה נוספות על יחידות דיור נוספות, מציעה הקלות רגולטוריות משמעותיות כגון פטור ממס שבח ומהיטל השבחה ועוד. כפי שצוין לעיל, גם בעלי הדירות נהנים מיתרונות משמעותיים כתוצאה מתוכנית תמ"א 38, הגלומים בעליה משמעותית של ערך הדירות שלהם.

מה צריך לדעת על פינוי בינוי ותמ"א 38?

תוכנית תמ"א 38, שנועדה להתמודד עם הסכנה מפני רעידות אדמה, אושרה על ידי הכנסת בשנת 2005. מאז שעברה התוכנית הוחלו בה כמה תיקונים, שהובילו להרחבת זכויות הבנייה בפרויקטים מסוג תמ"א 38. עם זכויות הבנייה הניתנות ניתן למנות:

• חיזוק מבנים
•  שיפוץ של חזית המבנים
•  הוספת מעלית בבניין
•  הגדלת שטח הדירות בבניין
•  בניית מרחב מוגן בכל דירה בבניין
•  הרחבתו של שטח הבניין על מנת להקים בו דירות נוספות
•  בניית קומות חדשות למגורים והקצאת שטחים נוספים לחנייה

בנוסף ניתן להרוס מבנים קיימים ולבנות תחתיהם מבנים חדשים כחלק מפרויקט פינוי בינוי. במסגרת פרויקט פינוי בינוי, כלל בעלי הדירות בבניין שמיועד להריסה זכאים לקבל דירה חדשה במבנה שיוקם תחתיו. בנוסף, הם זכאים לקבל פתרון מגורים החל מהריסת המבנה ועד לאכלוסו של המבנה החדש תחתיו.

פרויקט תמ"א 38 – השלבים השונים

מינוי עו"ד תמ"א 38: תחילה, עליכם למנות עורך דין מומחה שייצג את האינטרסים של דיריי הבניין. יש לחתום על כתב מינוי שבמסגרתו יפורטו השירותים שיעניק עורך הדין במסגרת הייצוג.

תפקידו של עורך הדין המלווה חשוב במיוחד – הוא זה שילווה את הדיירים במשך שלבי הפרויקט השונים ויגן על הזכויות שלהם.

• בחירת יזם: חשוב לבחור ביזם מנוסה שהוציא פרויקטים דומים לפועל בעבר.
• ניהול המשא ומתן וכריתת ההסכם הסופי: תהליך המשא ומתן מתבצע בידי עורכי דין תמ א 38,שמגנים על האינטרסים של בעלי הדירות ומעגנים אותם בהסכם הסופי.
• חתימה על החוזה: במידה שהושג הרוב הדרוש, העומד על שני שלישים מבעלי הדירות בבניין במסלול החיזוק ו-80 אחוזים במסלול ההריסה והבנייה מחדש, ייכרת חוזי מחייב עם היזם. לעתים, על עו ד תמ א 38 להתמודד עם דיירים סרבנים.
• הגשת בקשה להיתר בנייה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה ופרסומה: לפי ס' 149 לחוק התכנון והבנייה, אם תוכנית הפרויקט כוללת בקשות מיוחדות או הקלות כאלה או אחרות על היזם לפרסמה כדי לאפשר התנגדויות. על ההתנגדויות להיות מוגשות עד 14 יום ממועד פרסומה של הבקשה. במידה שהוועדה המקומית בוחרת לדחות את ההתנגדויות, עומדת בפני המתנגדים זכות לערער על ההחלטה לוועדת הערר המחוזית.
•  מתן היתר בניה בתנאים: היתר זמני לפיו יינתן אישור להיתר הסופי כאשר יושלמו מספר תיקונים שנדרשו על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה.
• ליווי בנקאי: בשנים האחרונות עולה קרנו של הליווי הבנקאי, קרי מימון פרוייקטים על ידי מוסדות פיננסיים. על עורך דין תמא 38 לעיין במסמכי הליווי השונים כדי לוודא שהם אינם מטילים חבות כספית על בעלי הדירות.
•  ערבויות וביטוח: על היזם להמציא ערבויות ולהפיק פוליסת ביטוח.
• קבלת היתר הבנייה: עם קבלת היתר הבנייה מתחיל ביצוע הפרויקט.
• ביצוע עבודות הבנייה: שלב זה יתבצע בהתאם ללוחות הזמנים שנקבעו בחוזה מול הדיירים.
• סיום הבנייה ומסירת הדירות: בשלב זה מסתיימות העבודות וניתן טופס 4.
• תקופת הבדק: במהלך תקופה זו, אשר נקבעה בחוק המכר, על היזם לתקן ליקויים שהתגלו בבניין.
• רישום הזכויות בטאבו: השלב הסופי בכל פרויקט תמ"א 38 הוא רישום זכויות בבית משותף בטאבו. במסגרת שלב זה, שנערך בסיועו של עורך דין תמ"א 38, מתוקן הרישום הקיים בטאבו.

על חשיבותו של עורך דין בפרויקט תמ"א 38

פרויקטים של התחדשות עירונית, כמו תמ"א 38 ופינוי בינוי נחשבים מורכבים במיוחד לביצוע, הדורש תיאום בין בעלי הדירות, יזם, ועדות תכנון ובנייה, גופי מימון בנקאיים ועוד.

אנו במשרד עו"ד נאור גלברג מתמחים בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית החל מניהול המשא ומתן הראשוני ועד סיום הבנייה, מסירת הדירות והאכלוס.

 לסיכום

עורך הדין נאור גלברג רכש לאורך השנים ניסיון רב בליווי פרויקטים מסוג תמ"א 38, וייצג מאות בעלי דירות במעל למאה פרויקטים שונים.

ראוי להדגיש כי הליווי המשפטי בפרויקטים מסוג תמ"א 38 אינו מסתכם בניהול משא ומתן עם קבלנים וספקים וניסוח חוזים והסכמים.

בפועל, הליווי המשפטי הוא העוגן שמאפשר הן לדיירים והן ליזמים להוציא את הפרויקט לפועל: הליווי מתחיל כבר בשלב בחירת הקבלן, ממשיך לאורך המשא ומתן וגיבוש ההסכמים ומסתיים אך לאחר סיום רישום הזכויות בנכס.

הניסיון והידע המקיף של עו"ד נאור גלברג נוגע הן לפן התיאורטי – דהיינו התמצאות מושלמת בסעיפי החוק והפסיקה הרלוונטיים, והן לפן המעשי – היינו ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית על כלל הרבדים שלה, לרבות היבטי תכנון והמס, שיבטיחו את הצלחתו של הפרויקט.

 

מסלול ליווי מלא – עו"ד תמ"א 38
פגישת הסבר ראשונה לגבי התהליך	עדכון שוטף בכל רבעון. התנהלות פרויקט במסגרת לוח זמנים מוגדר מראש, כולל נקודות יציאה מההסכם.
מינוי נציגות רשמית של בעלי הדירות	היזם שיבחר יישא בשכר הטרחה של בעלי הדירות.
מינוי חברת הנדסה מטעם בעלי הדירות (ישולם ע"י היזם)	הצגת ההצעות המובילות לבעלי הדירות וקיום הצבעה לבחירת הצעה זוכה (בליווי מתורגמן לשפות זרות ככל ונדרש)
הכנת מכרז לקבלת הצעות מיזמים	קיום מו"מ לניסוח הסכם בליווי מהנדס מטעם הבעלים.
תרגום המסמכים לדוברי שפות זרות ככל שנדרש	ליווי הבעלים לאורך כל ההליך עד לקבלת דירות חדשות ורישום הדירה החדשה על שמם
פרסום המכרז וקבלת הצעות	בדיקת החברות המציעות באמצעות מאגרי מידע עסקיים (הזמנת דו"ח עסקי או דו"ח חקירה)

 

מסלול בדיקת הסכם לפני חתימה – חוות דעת שנייה
בדיקת עיקרי ההסכם ע"י עו"ד מומחה בהתחדשות עירונית.	הכנת דו"ח תמציתי על העסקה כולל הערות חשובות והנחיות להמשך.
בדיקת החברה באמצעות הזמנת דו"ח עסקי.	שיחת סיכום טלפונית עם הלקוח.