הנושא של נחלה בארץ ישראל מעסיק את העם היהודי עוד מימי יהושע בן נון. עם זאת, אפשר לטעון שליהושע בן נון היה במובן מסוים קל יותר להתארגן על נחלה בארץ ישראל, אל מול ההסדרים המסורבלים שיש כיום בנושא. אולם למרות הקשיים, לרכישת נחלה במושב יכול להיות פוטנציאל לא מבוטל, ולכן מדובר בעסקה משתלמת למי שמצליח להשלים אותה. אז כיצד בכל זאת ניתן לרכוש נחלה במדינת ישראל? הכל במדריך להלן.
רקע: מהן זכויות בנחלה?
הנושא של רכישת אדמות נחלה במדינת ישראל הוא אחד מהנושאים המרתקים והמפתיעים שיש במשפט הישראלי. זאת משום שההסדרים המשפטיים הרלוונטיים לנחלות, נכתבו בימים בהם הכלכלה הישראלית נתפסה כחקלאית וסוציאליסטית. לאורך הקריאה במדריך זה, תבינו יותר במה מדובר.
ראשית יש להבין שבישראל יש כל מיני סוגים של אדמות, ולכל סוג של אדמה יש הסדר משפטי שונה. חלק מהקרקעות במדינת ישראל מיועדות לחקלאות, ואלו מכונות אדמות חקלאיות. אדמות חקלאיות מתחלקות גם הן לשני סוגים של אדמות: אדמות חקלאיות פרטיות, ואדמות חקלאיות המוחזקות במסגרת של משקים חקלאיים.
אדמות חקלאיות פרטיות הן אדמות בבעלות פרטית, אלא שהבעלות הזאת מוגבלת לעיבוד האדמה לצרכים חקלאיים (הערה: לא פעם יש פרסומים במדיות כאלה ואחרות אודות נחלות כאלה, שאוטוטו הולכות "להפשיר" ולהפוך לקרקע למגורים; העצה שלנו היא שאם אתם במקרה חושבים להתפתות אחר הצעות מהסוג הזה, היעזרו בעורך דין שיעבור על ההצעה היטב בטרם החתימה). הסוג השני של אדמות חקלאיות הן אדמות משק חקלאי. אדמות אלו, המכונות "נחלות", הן אדמות הנמצאות בבעלות המדינה, אלא שהן ניתנו לחקלאים בהסכמי חכירה, על מנת שאלו יעבדו אותן תחת תנאים ומגבלות. אותם חקלאים מחזיקים בזכויות עליהן, והם לא הבעלים המלא באדמה, אלא בעלים של זכות שימוש באדמות בלבד מתוקף הסכם חכירה.
המשמעות היא שאותם חקלאים לא יכולים לעשות בקרקע הזאת כרצונם, אלא לעשות זאת בהתאם לזכויות שיש בקרקע. במילים הכי פשוטות שאפשר, נסביר שלפחות חלק מהקרקע חייבת לשמש לחקלאות בפועל, ואי אפשר לבנות עליה מבנים המשמשים למגורים. כמו כן, אי אפשר לבנות מבני מגורים שאינם לשימושו של החקלאי ומשפחתו, אלא בהתקיימותם של תנאים מסוימים, כפי שנראה להלן.
כיצד נקבעות הזכויות בנחלה?
קרקעות בנחלות נמצאות מבחינה קניינית בבעלות רשות מינהל מקרקעי ישראל (רמ"י). בעל הזכויות הפרטי בקרקע הוא לא בעלים, אלא מוגדר כחוכר. ראו תקנה 1 לתקנות האגודות השיתופיות (חברוּת), תשל"ג-1973:
"בעל משק" – מי שמחזיק כדין בעצמו או יחד עם אחרים במשק חקלאי כבעל, כחוכר או כחוכר משנה או כבר-רשות לתקופה בלתי קצובה או לשנה לפחות, של מוסד מיישב והאגודה או של האגודה כשאין מוסד מיישב;
זכויותיו של בעל הזכויות בקרקע נקבעות על ידי מועצת מקרקעי ישראל, והן נקבעות כמעין חוזה בין החוכר לבין הבעלים בקרקע, קרי רמ"י. בנוסף, רמ"י קבעה כי בנחלה ניתן לבנות לכל היותר שלושה מבני מגורים: מבנה לחקלאי, מבנה לבן ממשיך, ומבנה לנכד. ראו שוב תקנה 1:
"בן ממשיך" – בן אחד בלבד או בן מאומץ אחד או נכד אחד של בעל משק, לרבות בן זוגו, המחזיק בעצמו או מכוח התחייבות בלתי חוזרת בכתב של הוריו או מכוח ירושה, במשק חקלאי, כבעל, כחוכר, כחוכר משנה, או כבר-רשות לתקופה בלתי קצובה או לשנה לפחות של מוסד מיישב והאגודה או של האגודה כשאין מוסד מיישב; לענין זה, "הורים" – לרבות אחד מהם במקרה שהשני חדל להיות בעל זכויות במשק החקלאי או שנפטר.
אם הקרקע לא עברה היוון, בנחלה חייב להתקיים רצף בין-דורי בכל הדיירים בנחלה (ראו הסבר נוסף בהמשך). עם זאת, בהחלטה מספר 1553 של רשות מינהל מקרקעי ישראל, נקבע כי ניתן לפצל את החלקה כך שלא נדרש רצף בין-דורי.
מבחינה תכנונית, מי שאחראי על זכויות בחלקה בשטח היא הוועדה המקומית של המועצה, מתוקף דיני התכנון והבנייה. הזכויות בכל מושב נקבעות בתקנוני תוכניות המתאר הרלוונטיות. לעתים ישנן מספר תוכניות משולבות, ונדרשת הבנה משפטית מתקדמת כדי להבין מהן באמת הזכויות המתאימות בכל נחלה ונחלה. כמו כן, לעתים ישנן תוכניות החלות על היישוב בכללותו, ולעתים רק על חלקת נחלה ספציפית.
נחלות מחולקות לפי שלושה סוגים של חלקות, כאשר בכל אחת מהן מצב זכויות שונה:
- חלקה א': משמשת את החקלאי למגורים, ובה יש לחקלאי זכות לבנות לעצמו בית מגורים.
- חלקה ב': חלקה שבה לחקלאי יש זכות בלעדית ליצור לעצמו פעילות חקלאית.
- חלקה ג': חלקה לעיבוד חקלאי בה הזכות אינה בלעדית לחקלאי, אלא מוחזקת במשותף עם האגודה המקומית (עוד בהמשך).
מעוניינים בייעוץ ראשוני? השאירו פרטים ונחזור אליכם
מה חשוב לדעת על רכישת נחלה במושב
1. קבלה למושב
בישראל מושבים וקיבוצים מאוגדים לרוב בתור אגודות שיתופיות. המשמעות היא שמדובר ביישובים קהילתיים, בהם על מנת להיות בעלים בנחלה, עליכם להתקבל כחברים בקהילה המקומית, כל אחת וההסדרים והתנאים הייחודיים לה. כמו כן, המשמעות היא שחלים בעניין, בנוסף לדיני המקרקעין הרגילים, גם פקודת האגודות השיתופיות והתקנות.
משום כך, כאשר אתם מבקשים לרכוש זכות בנחלה במושב, כל הסכם לרכישת הנכס יהיה מותלה בקבלה שלכם למושב. לכן לרוב ההסדר הוא שהכספים מוחזקים בנאמנות על ידי נאמן עד שמוסדר נושא הקבלה למושב (ואם במקרה לא תתקבלו, ההסכם מבוטל והכספים מוחזרים, מלבד אגרות ששילמתם למושב לצורך הליך הקבלה).
2. מעמד זכות השימוש בקרקע
ישנם שני סוגי מעמדות של זכויות בקרקע:
- זכות בר רשות בנחלה – מדובר בהסכם חכירה בין רמ"י לסוכנות היהודית, שהיא בתורה נותנת זכות שימוש לאגודה שיתופית שהיא המושב. זכות זו היא החלשה יותר מבחינת המדרג, והיא זמנית ניתנת לביטול בכל עת.
- זכות חכירה – קשר משפטי ישיר בין בעל הזכויות בקרקע לבין רמ"י. זכויות אלו רלוונטיות עבור חלקה מסוג חלקה א' הנ"ל.
מי שרכש זכויות חכירה מלאות, יכול לבנות בקרקע ללא מגבלות מבחינת רמ"י, אולם יתכן וישנן הגבלות תב"ע ותמ"א הרלוונטיות לאותו מושב.
3. היוון הקרקע
כאשר אתם באים לרכוש קרקע שהיא בגדר זכות בר רשות, ולא חכירה, ישנן מגבלות רבות על הקרקע. משום כך, כנראה שתרצו לשלם דמי היוון לקרקע, על מנת לקבל זכויות מוגברות בנחלה. הפרקטיקה היא שלרוב מדובר במוכר-חקלאי שמעולם לא הייתה לו סבלנות להתעסק עם הנושא, וכעת, בעת מכירת הזכויות, הרוכש לוקח על עצמו את התשלום של היוון הקרקע.
בסדרה של החלטות שקיבלה רשות מקרקעי ישראל לאורך השנים, הוסדר הנושא של תשלומי היוון על הנחלה. ישנם שני מסלולים חלופיים לתשלומי היוון (או "דמי הסכמה") לקבלת זכויות בקרקע. החלטה 1553 של רמ"י ונוהל B38.04 קובעים את הכללים וההנחיות לרכישת זכויות מגורים בנחלות במושבים וכפרים שיתופיים.
קיימים מספר תשלומים לתשלומי היוון לרשות מקרקעי ישראל:
- דמי חכירה בשיעור 3.75% – תשלום זה הוא עבור זכויות לבניית מגורים בשטח של עד 375 מ"ר בחלקת המגורים בנחלה שגודלה עד 2.5 דונם. התשלום הוא 3.75% משווי חלקת המגורים. תשלום זה אינו כולל היוון. מי שמצטרף במסלול זה, רשאי לפצל מגרש למגורים מחלקה מסוג א'. לאחר הפיצול, ישלים 29.25% (השלמה ל-33%).
- דמי רכישה בשיעור 33% – תשלום זה הוא עבור רכישת כל זכויות הבנייה למגורים הקיימות והעתידיות בחלקת המגורים בנחלה בשטח של עד 2.5 דונם. התשלום הוא 33% משווי חלקת המגורים. תשלום זה כולל היוון מלא של הזכויות למגורים.
- תשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור 91% – תשלום זה הוא עבור תוספת בנייה למגורים מעבר ל-375 מ"ר בחלקת המגורים, או עבור שטח העולה על 2.5 דונם בחלקת המגורים. התשלום הוא בשיעור 91% משווי תוספת הבנייה או השטח הנוסף. תשלום זה כולל היוון מלא.
הערה חשובה: התשלומים נעשים בהתאם למסלול שנבחר על ידי החוכר, וכן בהתאם למיקום היישוב באזור עדיפות לאומית, שקובע את שיעורי ההנחות.
על פי החלטת רשות מקרקעי ישראל, בעל הזכויות בנחלה יכול לבחור בין המסלולים השונים, בהתאם לזכויות שהוא מעוניין לרכוש בנחלה.
4. חריגות בנייה
הנושא של העברת זכויות במושבים תקוע לא פעם עקב חריגות בנייה. מדובר ברוב המקרים בתושבים שאיך נאמר זאת? לא הקפידו על קוצו של יוד בכל הנוגע לבנייה בחלקה שלהם. עם זאת, רמ"י לא תאשר כל העברה של זכויות כאשר ישנן חריגות בנייה בנכס. עליכם להיעזר באיש מקצוע, קרי שמאי מקרקעין מומחה, שיוודא שאין כל חריגות מהיתר בנייה בנכס.
סיכום
הנושא של רכישת זכויות בנחלה במושבים, הינו שריד מהימים הסוציאליסטים יותר של מדינת ישראל. בהיותו שריד לימים אחרים לגמרי, הוא כולל בתוכו כל מיני דברי חקיקה שבעיניים מודרניות נראים מופרכים, כמו למשל מגבלות על כמה בתי מגורים מותר לבנות על הנחלה, וזכויות בנייה לנכד, רק אם הסבא, הבן, והנכד נשואים ורוצים להתגורר במושב (הנושא השתנה כאמור לאחר החלטה 1553 של רמ"י, כך שניתן לפצל את היחידה גם למי שאינו בן ממשיך, אך רק ביחס לקרקע מהוונת). הגבלות נוספות שקשה להכיל בעיניים מודרניות, הן למשל מגבלה לפיה לא ניתן לפצל את המשק החקלאי (כלומר, לפצל את החלק של המגורים מהחלק המיועד לחקלאות), וכן לא ניתן להחזיק במשק בבעלות משותפת (אלא תמיד בעלים יחיד). כמו כן, המשק לא יכול להיות בבעלות של תאגיד, אלא בבעלות של אדם פרטי, החקלאי.
עם זאת, בעזרת עורך דין מקרקעין המתמחה בנושא של קניית נחלה במושב, תוכלו לקבל זכות הקרובה מאוד במעמדה לבעלות מלאה בקרקע, ולמנף זאת לבניית נכס במושב שיהיה לטעמכם.
עו''ד נאור גלברג
עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-500 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.
