עורך דין תמ”א 38

אנו במשרד עורכי דין למקרקעין נאור גלברג מתמחים במתן ייעוץ, ליווי וייצוג משפטי עבור דיירים בפרוייקטים של תמ"א 38 (קרי, חיזוק בניינים קיימים לצורך היערכות למצב חירום של רעידת אדמה) וכן תמ"א 38/2 (קרי, פינוי בינוי). עורך דין תמ"א 38 הוא עורך דין שהוסמך על ידי לשכת עורכי הדין והתמחה לאורך השנים בדיני המקרקעין בכלל ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט. במאמר זה נסביר את כל מה שצריך לדעת על התהליך, מתי תצטרכו להיעזר בליווי משפטי וכיצד תבחרו עורך דין מקצועי שילווה אתכם לאורך כל הדרך.

מה זה בעצם תמ"א 38?

תוכנית מתאר ארצית 38, העוסקת בהתחדשות עירונית, מורכבת מתקנות רבות אשר הותקנו בשנת 2005 אשר נועדו לטפל בסיכונים השונים שעלולים לנבוע מהתרחשותן של רעידות אדמה. התוכנית כללה הסדרי תכנון ובנייה רבים אשר מהווים חלק ממכלול של הסדרים כלכליים מקיפים. מטרתה של התוכנית הייתה למנוע את קריסתם של מבנים רבים בישראל (בעיקר אלו שנבנו לפני 1980) שאינם עומדים בתקן ת"י 413, שעוסק ביציבותם של מבנים בתרחיש של רעידת אדמה.

• תמ"א 38/1: לאורך השנים, תוקנה תוכנית המתאר הארצית פעמיים. בגרסתה הראשונה (תמ"א 1/38), הציעה התוכנית תמריצים ליזמים ובעלי דירות לחיזוק מבנים קיימים. התמריצים כללו זכויות בנייה נוספות, הקלות בהליכי תכנון, ופטורים ממסים כגון מס שבח והיטל השבחה. בתמורה, היזם התחייב לחזק את המבנה, להוסיף מרחבים מוגנים (ממ"דים) לכל דירה, ולשפץ את המבנה. זו גישה של win-win: הדיירים מקבלים דירות מחוזקות ומשופצות, והיזמים מרוויחים מבניית דירות נוספות.
• תמ"א 2/38: בשנת 2010 אושר תיקון מספר 2 לתוכנית, המכונה תמ"א 2/38, המאפשר הריסה מלאה של מבנים קיימים ובנייתם מחדש, תוך הענקת זכויות בנייה נרחבות יותר ליזמים. במסגרת תמ"א 2/38, בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה ומרווחת יותר בבניין החדש, בתוספת מרפסת וחניה. היזם, מצדו, רשאי לבנות דירות נוספות למכירה.
• תמ"א 3/38: התיקון השלישי לתוכנית מאפשר ליזמים לקבל זכויות בנייה נוספות בתמורה לשיפור המרחב הציבורי סביב הבניין החדש. זה יכול לכלול הרחבת מדרכות, נטיעת עצים, או יצירת שטחים ציבוריים פתוחים. בנוסף, תמ"א 3/38 מעודדת בנייה ירוקה ויעילות אנרגטית, דבר המועיל הן לדיירים (בחסכון בחשבונות החשמל) והן לסביבה. תיקון זה גם מגדיל את הגמישות בתכנון, מאפשר תוספת קומות רבות יותר, ומקל על התהליך הבירוקרטי. חשוב לציין שתמ"א 3/38 גם מחזקת את ההגנה על זכויות הדיירים, למשל על ידי דרישה שהיזם יספק פתרונות דיור חלופיים לדיירים בזמן הבנייה.

 

מתי כדאי לפנות לעורך דין תמ"א 38?

תהליך תמ"א 38 הוא תהליך מורכב. בכל שלב של הפרויקט, נדרש ייעוץ משפטי כדי להבטיח שהזכויות של הדיירים נשמרות ושלא יהיו הפתעות לא נעימות או בעיות משפטיות בהמשך הדרך. בשלב ההחלטה הראשונית של הדיירים לצאת לפרויקט, עורך הדין יסייע בהבנת ההסכמות הנדרשות, הדרישות החוקיות, והאפשרויות השונות שעומדות בפני הדיירים. בנוסף, בשלב המשא ומתן מול היזם, עורך הדין ימלא תפקיד מרכזי בהבטחת תנאים הוגנים ובטוחים לדיירים, כולל התחייבויות לביצועי הפרויקט, תנאים למגורים חלופיים במהלך הבנייה, וביטחונות כספיים. בשלב התכנון וההיתרים, עורך הדין ילווה את היזם והדיירים במגעים מול הרשויות המקומיות ויטפל בהתנגדויות שעשויות לצוץ. יתרה מכך, במהלך שלבי הבנייה עצמה ולאחריה, עורך הדין יוודא שהיזם עומד בתנאי ההסכם ויטפל בתקלות או הפרות אפשריות. עם סיום הפרויקט, עורך הדין יטפל ברישום הזכויות בטאבו ויבדוק את תקינות כל המסמכים המשפטיים הקשורים בדירות החדשות.

איך בוחרים עורך דין תמ"א 38?

בחירת עורך דין לתמ"א 38 היא החלטה חשובה ומשמעותית שיכולה להשפיע על הצלחת הפרויקט וההגנה על זכויות הדיירים. תחילה, יש לבדוק את הניסיון של עורך הדין בתחום ההתחדשות העירונית ובפרט בפרויקטים של תמ"א 38. עורך דין עם ניסיון עשיר בתחום יוכל להתמודד בצורה טובה יותר עם האתגרים המשפטיים והבירוקרטיים. חשוב גם לבחון את המוניטין של עורך הדין, לקבל המלצות מדיירים אחרים ולבדוק פרויקטים קודמים בהם היה מעורב. יש לוודא שעורך הדין מכיר לעומק את החוקים והתקנות הרלוונטיים, ושיש לו קשרים טובים עם הרשויות המקומיות והוועדות לתכנון ובנייה. בנוסף, כדאי לבדוק את הזמינות והמחויבות של עורך הדין לפרויקט, כולל יכולתו לספק עדכונים שוטפים ולתת מענה מהיר לבעיות שמתעוררות.

מה החשיבות של ייצוג ע"י עורך דין תמ"א 38?

בתהליך מורכב ורב-שנתי כמו תמ"א 38, שבו על הכף עומדים ביתם ועתידם הכלכלי של הדיירים, ייצוג משפטי מקצועי אינו מותרות, אלא הכרח. עורך דין תמ"א 38 הוא המגן, המנווט, והמלווה של בעלי הדירות, המבטיח שהם יצאו מהתהליך עם דירות חדשות, בטוחות ומשודרגות, ללא סיכונים מיותרים. הוא מגשר בין האינטרסים של כל הצדדים, מנווט במערכת המשפטית והתכנונית, ומבטיח שהתהליך יתנהל באופן הוגן ויעיל, לטובת כלל הצדדים.

הגנה במשא ומתן מול היזמים

ראשית, תמ"א 38 מחייבת משא ומתן מול יזמים שמטרתם העיקרית היא מקסום רווחים. ללא ייצוג משפטי הולם, בעלי דירות עלולים להיכנס להסכמים שאינם מיטיבים עימם. עו"ד תמ"א 38 מנהל את המשא ומתן, מבטיח הסכמים הוגנים הכוללים תנאים כמו גודל וסטנדרט הדירות החדשות, פתרונות דיור חלופיים בזמן הבנייה, וערבויות בנקאיות. הוא גם בודק את האיתנות הפיננסית של היזם והליווי הבנקאי, מבטיח שהדיירים לא יחשפו לסיכונים מיותרים.

התמודדות עם מערכת התכנון והבנייה

תמ"א 38 דורשת התמודדות עם מערכת התכנון והבנייה המורכבת, הכוללת ועדות מקומיות ומחוזיות, תהליכי התנגדויות וערעורים. עו"ד תמ"א 38, המכיר את המערכת לפני ולפנים, מייצג את הדיירים בפני הוועדות, מנווט בסבך הבירוקרטיה, ומתמודד עם התנגדויות שעלולות לעכב או לבטל את הפרויקט.

גישור והתמודדות עם דיירים מתנגדים

תמ"א 38 מחייבת הסכמה של רוב מיוחד מבין הדיירים (שני שלישים במסלול חיזוק, 80% במסלול הריסה ובנייה). לעתים קרובות, יש דיירים המתנגדים מחשש או מחוסר הבנה. עורך הדין מתפקד כמגשר, מסביר את התהליך, ומוצא פתרונות יצירתיים לסכסוכים. במקרים קיצוניים של דיירים סרבנים, הוא יכול לנקוט בהליכים משפטיים להצלת הפרויקט.

ייעוץ בהיבטי מיסוי

תמ"א 38 כוללת היבטי מיסוי מורכבים. עו"ד תמ"א 38 מייעץ בנושאים כמו השפעת הפרויקט על מס שבח, היטל השבחה, או ארנונה. הוא גם מוודא שהדיירים מנצלים את כל ההטבות והפטורים הזמינים, מה שיכול לחסוך להם סכומים ניכרים.

ליווי לאורך כל הפרויקט

חשוב להבין שתהליך תמ"א 38 אינו אירוע חד-פעמי, אלא תהליך הנמשך שנים. עורך הדין מלווה את הדיירים לאורך כל הדרך, מהמשא ומתן הראשוני ועד לרישום הדירות החדשות על שמם בטאבו. הוא מוודא שכל השלבים מתבצעים כראוי, מטפל בבעיות שצצות, ומגן על זכויות הדיירים בכל שלב.

אנו במשרד עו"ד נאור גלברג מתמחים בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית החל מניהול המשא ומתן הראשוני ועד סיום הבנייה, מסירת הדירות והאכלוס.

מהו שכר הטרחה הצפוי של עורך דין תמ"א 38?

שכר הטרחה של עורך דין תמ"א 38 יכול להשתנות בהתאם למספר גורמים: מורכבות הפרויקט, ניסיונו של עורך הדין, והיקף השירותים הנדרשים. בדרך כלל, שכר הטרחה מחושב כאחוז מסוים מעלות הפרויקט הכוללת או כסכום קבוע שנקבע מראש. חשוב לוודא שהסכם שכר הטרחה ברור ושקוף, וכולל את כל השירותים הנדרשים, כגון ניהול משא ומתן עם היזם, טיפול בהיתרים, וליווי הדיירים לאורך כל שלבי הפרויקט. במקרים רבים, היזם נושא בעלות שכר הטרחה של עורך הדין המייצג את הדיירים, כחלק מהתחייבויותיו בפרויקט. זהו נוהל מקובל בתמ"א 38, שמטרתו להקל על הדיירים ולהבטיח שהליווי המשפטי יהיה מקצועי ואיכותי. עם זאת, חשוב לבדוק את הסכם שכר הטרחה ולוודא שאין בו עלויות נוספות או נסתרות שעלולות להתעורר בהמשך. כדאי גם לבדוק את תנאי התשלום ולוודא שהם מתאימים למהלך הפרויקט. ליווי משפטי מקצועי ואמין הוא קריטי להצלחת פרויקט תמ"א 38, ולכן יש להשקיע בבחירת עורך דין מתאים ולוודא שהסכם שכר הטרחה משקף את הצרכים והדרישות של הדיירים.

מסלול ליווי מלא – עו"ד תמ"א 38
פגישת הסבר ראשונה לגבי התהליך	עדכון שוטף בכל רבעון. התנהלות פרויקט במסגרת לוח זמנים מוגדר מראש, כולל נקודות יציאה מההסכם.
מינוי נציגות רשמית של בעלי הדירות	היזם שיבחר יישא בשכר הטרחה של בעלי הדירות.
מינוי חברת הנדסה מטעם בעלי הדירות (ישולם ע"י היזם)	הצגת ההצעות המובילות לבעלי הדירות וקיום הצבעה לבחירת הצעה זוכה (בליווי מתורגמן לשפות זרות ככל ונדרש)
הכנת מכרז לקבלת הצעות מיזמים	קיום מו"מ לניסוח הסכם בליווי מהנדס מטעם הבעלים.
תרגום המסמכים לדוברי שפות זרות ככל שנדרש	ליווי הבעלים לאורך כל ההליך עד לקבלת דירות חדשות ורישום הדירה החדשה על שמם
פרסום המכרז וקבלת הצעות	בדיקת החברות המציעות באמצעות מאגרי מידע עסקיים (הזמנת דו"ח עסקי או דו"ח חקירה)

 

מסלול בדיקת הסכם לפני חתימה – חוות דעת שנייה
בדיקת עיקרי ההסכם ע"י עו"ד מומחה בהתחדשות עירונית.	הכנת דו"ח תמציתי על העסקה כולל הערות חשובות והנחיות להמשך.
בדיקת החברה באמצעות הזמנת דו"ח עסקי.	שיחת סיכום טלפונית עם הלקוח.

 לסיכום – ליווי פרויקט תמ"א 38 עם משרד עורכי דין נאור גלברג

אנו במשרד עורכי הדין נאור גלברג, רכשנו לאורך השנים ניסיון רב בליווי פרויקטים מסוג תמ"א 38, וייצגנו מאות בעלי דירות במעל למאה פרויקטים שונים.

בפועל, הליווי המשפטי הוא העוגן שמאפשר הן לדיירים והן ליזמים להוציא את הפרויקט לפועל: הליווי מתחיל כבר בשלב בחירת הקבלן, ממשיך לאורך המשא ומתן וגיבוש ההסכמים ומסתיים אך לאחר סיום רישום הזכויות בנכס.

הניסיון והידע המקיף שלנו במשרד עו"ד נאור גלברג נוגעים הן לפן התיאורטי – דהיינו התמצאות מושלמת בסעיפי החוק והפסיקה הרלוונטיים, והן לפן המעשי – היינו ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית על כלל הרבדים שלה, לרבות היבטי תכנון והמס, שיבטיחו את הצלחתו של הפרויקט.