קניית דירה יד שנייה: המדריך המלא לרכישת דירה יד שנייה בישראל

לפניכם רשימה תמציתית אך מקיפה, של כל מה שכדאי לדעת לפני שנכנסים לעסקת קנייה של דירת יד שנייה בישראל. חושבים על קניית דירה יד שנייה להשקעה או למגורים? כך תוכלו לוודא שמדובר בעסקה טובה, בטוחה ומשתלמת

בקצרה, לפני שנכנסים לפרטים. רכישת דירה יד שנייה בישראל בנויה משבעה שלבים: איתור הנכס, בדיקות משפטיות ותכנוניות לפני החתימה, אישור עקרוני למשכנתא, חתימת הסכם מכר, רישום הערת אזהרה, דיווח למיסוי מקרקעין בתוך 30 יום מיום החתימה לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, ולבסוף מסירת החזקה ורישום הזכויות בטאבו. הבדיקות שקובעות את גובה הסיכון נעשות כולן בשלב השני, לפני החתימה, משום שזה השלב היחיד שבו עדיין אפשר לסגת מהעסקה בלי לשלם פיצוי מוסכם.

מחירי הנדל״ן בישראל גבוהים, גבוהים מאוד. אף על פי שיש מחלוקת לגבי מה שהוביל לכך, על השורה התחתונה אין עוררין: קניית דירה בישראל הפכה לפריווילגיה שאינה זמינה עבור הישראלי הממוצע ללא עזרה מההורים. עם זאת, הביקוש לנדל״ן בישראל עדיין חזק מאוד, כך שהשוק עדיין לא הגיע לשיווי משקל, והמחירים ממשיכים לטפס מדי חודש לגבהים חדשים.

מן המפורסמות היא, שעבור מרבית הציבור, קניית דירה היא העסקה הגדולה ביותר שאדם עושה בחייו; היות ומחירי הדיור כה גבוהים, מי שחושב על קניית דירה, חייב לעשות זאת בשום שכל וכן לנקוט במשנה זהירות. המדריך שלפניכם יעזור לכם לעשות בדיוק את זה, ומציג לפניכם רשימה ובה כל מה שחשוב לדעת בבואכם לעסקת הנדל״ן הבאה שלכם.

תהליך רכישת דירה יד שנייה: סדר הפעולות ולוחות הזמנים

סדר הפעולות בעסקת יד שנייה חשוב לא פחות מתוכנן. רוב התקלות שאני רואה בתיקים אינן נובעות מכך שמישהו דילג על בדיקה, אלא מכך שהבדיקה נעשתה אחרי החתימה במקום לפניה.

שלב 1, איתור הנכס ובדיקה כלכלית מקדימה. בחירת אזור, השוואה למחירי עסקאות שבוצעו בפועל, והתרשמות ראשונית מהנכס ומהבניין. בשלב הזה עדיין לא נוצרת התחייבות.

שלב 2, בדיקות משפטיות ותכנוניות לפני החתימה. נסח רישום, רשם המשכונות, תיק בניין, תיק בית משותף ותקנון, ובדיקה שמאית. זהו השלב שקובע את המחיר ואת רמת הסיכון, והוא היחיד שבו אפשר עדיין לסגת בלי עלות.

שלב 3, אישור עקרוני למשכנתא. לפני החתימה ולא אחריה. הסכם מכר סטנדרטי אינו מקנה זכות ביטול בשל אי קבלת משכנתא.

שלב 4, ניסוח וחתימת הסכם המכר. לוח התשלומים, מנגנון הנאמנות, מועד המסירה, הסרת המשכנתא של המוכר והפיצוי המוסכם.

שלב 5, רישום הערת אזהרה. מיד לאחר החתימה והתשלום הראשון. מרגע הרישום הרוכש מוגן מפני עסקה נוגדת, ולא מרגע החתימה.

שלב 6, דיווח למיסוי מקרקעין. ההצהרה על העסקה מוגשת בתוך 30 יום מיום החתימה, לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. בלי אישורי מסים לא ניתן לרשום את הזכויות.

שלב 7, מסירה ורישום. התשלום האחרון כנגד קבלת המפתח, ולאחריו אישורי מסים, אישור עירייה והעברת הזכויות בטאבו.

כמה זמן זה לוקח. משך העסקה נגזר בעיקר משני משתנים שאינם בשליטת הרוכש: מועד פירעון המשכנתא של המוכר, ומועד קבלת אישורי המסים. תיק שבו אין משכנתא על הנכס ואין מחלוקת שומה מסתיים ברישום מהר יותר מתיק שבו יש שומה במחלוקת או נכס המנוהל בחברה משכנת. לכן לוח התשלומים צריך להיבנות לפי אבני דרך, ולא לפי תאריכי לוח קשיחים.

1. מציאת הנכס

ההחלטה של בחירת מקום המגורים מורכבת מהמון משתנים, חלקם סובייקטיביים לחלוטין, כגון הרצון לגור בקרבה לאזור בו גרים המשפחה והחברים שלנו, קרבה למקום העבודה, אילוצי זמנים למיניהם וכדומה.

עיר אחת

הנחת העבודה במדריך זה היא שכדי למצוא את הנכס ׳הנכון׳, קודם כל עלינו לבחור עיר אחת בלבד שבה נמקד את החיפושים שלנו. את העיר הזאת נלמד לעומק: נמפה אותה לאורכה ולרוחבה, נבין יחסי הכוחות בין השכונות והרחובות, ונזהה ככל האפשר את כל מה שיוצר השפעה על מחיר הנכס שנבחר בסופו של יום.

ביקור בעירייה

מומלץ לגשת לבניין העירייה ולקבל מידע הנגיש לציבור בדבר פיתוח העיר: היכן מתוכנן להתבצע פינוי-בינוי בשנים הקרובות, איפה עשויים לקום מקומות עבודה חדשים, היכן יבנו פארקים וקניונים ואיפה יהרסו מקומות חניה. בעניין הזה, ידע זה כוח, וכדאי לכם לשאוף להיות חזקים ככל האפשר.

צמצום טווחים

אחרי שאנו מכירים את העיר היטב, אנחנו מתמקדים באזור באותה עיר, ולאחר מכן, נחפש הזדמנויות בקבוצת רחובות או שכונה מסוימת בלבד, בה אנו שולטים ברמת המחירים לעילא. על האזור הזה אנו לומדים הכל: מקומות העבודה הקיימים (אם ישנם), פארקים וגנים ציבוריים, רמת בתי הספר, נגישות לתחבורה ציבורית, רמת הפקקים בבוקר ובערב ועוד.

חקר שוק

בדקו באינטרנט בכמה נמכרו בתים באזור בשנים האחרונות, כמה עלו המחירים באזור בשנים האחרונות, וכמה מבקשים על דירות שנמכרות כעת באזור.

הפעילו את החושים – עלינו להתהלך בשכונה ככל האפשר, כדי לחוש את הקצב של האזור, לדעת מה הריחות שמריחים בבוקר ואילו קולות ששומעים בערב. בנוסף, עלינו לגשת ל-3–4 מתווכים שעובדים באזור, נספר להם שאנחנו משקיעים פוטנציאליים, ונבקש שיקבעו לנו פגישות בהן נראה נכסים המתאימים להשקעה שלנו.

התרחקו מסכנות סביבתיות

עלינו להיות מודעים לחסרונות ולסכנות: האם יש אנטנה סלולרית בקרבת מקום? האם דיירים מפוקפקים בבניין או שכנים שמוטב להתרחק מהם? לפני קניית נכס בבניין מסוים, מוטב לדפוק על כמה דלתות בבניין ולשוחח עם השכנים. חלקם יהיו נכונים לשתף פעולה, ויתנו לכם מידע יקר מפז.

כל אלו הן בדיקות זולות והכרחיות לכך שתקנו נכס מבלי לחרוג ממחיר השוק; גם הבדל של אחוז שניים עשוי להיתרגם לעשרות אלפי שקלים במחיר הנכס, וחשוב לעשות מה שביכולתנו כדי לקנות במחיר הראוי ביותר שניתן.

2. זיהוי המוכר

בקשו מהמוכר תעודה מזהה וודאו כי יש התאמה בין התמונות שבתעודת הזהות לבין זהות המוכר.

לאחר מכן, בדקו עליו מעט באינטרנט, ברשתות חברתיות וכדומה (אל תדאגו, זה לא מוציא אתכם סטוקרים). מצאו אינדיקציה לכך שהמוכר אכן מי שהוא טוען שהוא. אולי אף תשאלו את השכנים בבניין על המוכר, ותבקשו לראות חשבונות ארנונה ישנים על שמו השייכים לנכס; המטרה היא לוודא שאכן הבעלים החוקי של הנכס הוא מי שאתם מתקשרים איתו בעסקה (כן כן, כבר היו מקרים כאלה).

אם מדובר בבעלים אשר קיבלו את הנכס בירושה, בקשו לראות צו ירושה או צו קיום צוואה. המטרה היא להימנע ממצב שבו אדם נוסף יטען לבעלות על הנכס, ויכניס אתכם לבעיה מיותרת.

3. שירותי שמאות מקרקעין

לאחר שמצאנו נכס אותו אנו מעוניינים לרכוש, עלינו לבצע מספר בדיקות מקדימות שיעזרו לנו להימנע ממצב שבו נפסיד כסף מיותר. שימו לב: פוטנציאל הנזק שעשוי להיגרם מטעות בשלב הזה הוא אדיר; אם תיקחו רק חלק אחד מן המדריך, מוטב שזו תהיה ההבנה שעליכם להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין מטעמכם. תפקידו של שמאי מקרקעין, הוא לגשת לעסקה ולתת חוות דעת מקצועית מטעמו: האם בנכס קיימות חריגות בניה, האם בנכס קיימות זכויות בניה, האם העסקה כדאית או האם לאו ועוד בדיקות חשובות נוספות.

חשוב לדעת, לפני שלוקחים משכנתא, הבנק מחייב כי שמאי מטעמו יבדוק את הנכס ויעריך האם הנכס מתומחר נכונה בטרם תינתן הלוואת המשכנתא. עם זאת, חוות הדעת הזאת נעשית עבור הבנק, וחסרה פרמטרים מסוימים אשר רלוונטיים לרוכש. רק שמאי מטעמכם שיבצע עבורכם שמאות מוקדמת (שומת טרום רכישה) ידע להעריך עבורכם כמה ״באמת״ שווה הנכס שלכם בהתאם למצבו הפיזי, המשפטי, התכנוני, האם קיימות חריגות בניה בנכס וכיו"ב, וימנע הוצאה של כספים מיותרים וביטול עסקת הרכישה בשלב שכבר יהיה מאוחר מדי עבורכם.

חשוב לדעת, בכל הסכם מכר סטנדרטי לקניית דירה יד שניה קיים סעיף האומר כי במקרה בו הקונה אינו מקבל משכנתא הוא אינו זכאי לבטל את ההסכם. אם הבנק לא יסכים לתת משכנתא או יעריך ששווי הדירה נמוך ויציע משכנתא נמוכה יותר, יעמדו בפניכם שתי אפשרויות: לגייס עוד הון אישי או להפר הסכם ולשלם למוכר 10% פיצוי. זוהי סיטואציה לא נעימה שיכולה להימנע עוד לפני החתימה על ההסכם, אם מבצעים שומת טרום רכישה לנכס.

4. זיהוי הדירה

במדינת ישראל, כל נכס מקרקעין מזוהה באמצעות מספר גוש ומספר חלקה, וככל שנעשה רישום בית משותף לבניין בו מצוי הנכס, גם באמצעות תת חלקה. מספור הגושים והחלקות מתבצע באמצעות המרכז למיפוי ישראל (מפ"י). בצעו בדיקה לאימות הכתובת העירונית של הנכס ולהפך.

ניתן לאתר גוש חלקה לפי כתובת באתר מפ"י.

סוגי הזכויות:

בעלות – הדרגה הגבוהה ביותר במדרג הזכויות במקרקעין. זו הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם.

חכירה – החכירה הנהוגה והמוכרת היא חכירת קרקע שבבעלות: המדינה או קרן קיימת לישראל או רשות הפיתוח. ניהול החכירה בקרקעות אלו נתון בידי רשות מקרקעי ישראל.

למעשה,החוכר הוא בעל זכויות שרכש דירה, בית, חנות, בית מלאכה או כל נכס אחר על קרקעות שמנהלת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), והוא חתום עמה על חוזה חכירה. חוזה זה מבטיח את זכויות החכירה (שכירות לתקופה ארוכה), אך הבעלות על הקרקע נותרת בידי מדינת ישראל, קרן קיימת לישראל או רשות הפיתוח. חכירה לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים נקראת "חכירה לדורות".

חכירה מהוונת – כאשר מדובר בחכירה יש לבדוק האם זו חכירה מהוונת (חכירה שבגינה שולמו דמי היוון, שהם תשלום דמי החכירה מראש לכל תקופת החכירה) והאם יש הגבלה בהעברת הזכות ונדרשת הסכמת רשות מקרקעי ישראל לעסקה.

זכויות המוכר בדירה:

יש לבדוק בדבר זכויות המוכרים בדירה, האם מדובר בזכויות בעלות או חכירה? מידע זה יכול להופיע בשלושה סוגי מרשמים: 1) לשכת רישום המקרקעין – וכפי שרוב הציבור בישראל מכנה 'טאבו'. 2) חברה משכנת. ג) רשות מקרקעין ישראל.

הפיקו נסח רישום (טאבו) ואמתו את פרטי המוכר המופיעים בתעודת הזהות אל מול הפרטים המופיעים בנסח הטאבו.

באתר משרד המשפטים תוכלו להפיק נסח רישום מקרקעין (נסח טאבו) שיבהיר היכן הזכויות רשומות.

אם מדובר בנכס המנוהל בחברה משכנת ו/או רשות מקרקעי ישראל, בקשו לראות אישור זכויות עדכני מהחברה המשכנת כולל פירוט בדבר ההצמדות של הדירה, ובנוסף אישור זכויות עדכני מרשות מקרקעי ישראל. ברוב במקרים הנכס יהיה מנוהל ע"י שני הגורמים יחד. בקשו גם את חוזה החכירה שנתחם אל מול רשות מקרקעי ישראל, תעודת היוון ועוד.

התחייבויות והערות:

יש לבדוק האם זכויות המוכר נקיות מכל משכנתא, משכון, שעבוד, צו או זכות צד ג'. אם למוכר יש משכנתא יש לקחת בחשבון את מועד פירעונה ביחס ללוח התשלומים. יש לבדוק אם ישנן התחייבויות או הערות על הנכס: האם המוכר אכן הבעלים של הנכס במלואו, או שמא בעלים במשותף? האם הנכס ממושכן כשיעבוד לתשלום חוב, או שישנה הערת אזהרה על הנכס לטובת צד ג'? אם ישנן התחייבויות על הנכס, עלינו להבין בדיוק מה המשמעות שלהן: האם יתכן שהמוכר מכר את הדירה פעמיים? האם המוכר שיעבד את הדירה? מכל מקום, אין לרכוש דירה עם זכויות לצד ג'.

הוציאו דו"ח עיון מרשם המשכונות על מנת לבדוק האם למוכרים התחייבויות נוספות אשר בגינם נרשמו משכונים על זכויותיהם בנכס בנוסף לגורמים עליהם פירטו.

הוצאת תיק בניין

יש לבדוק האם הנכס המופיע בתשריט היתר הבניה אכן תואם למציאות בפועל: האם ישנן חריגות בנייה? כאמור, בעת לקיחת משכנתא למשל, שמאי מטעם הבנק יבדוק את הנכס; אם ישנן חריגות בנייה למיניהן, הבנק יסרב לתת משכנתא או יפחית משווי הנכס את העלויות הכרוכות בהשבת הנכס לקדמותו או לחילופין את עלויות הכשרת חריגות הבניה.

קחו בחשבון: חריגות בנייה הן עבירה פלילית. אם תרכשו נכס שיש בו חריגות בנייה, האחריות תחול עליכם באופן עקרוני. מעבר לכך, יהיה לכם קושי בקבלת משכנתא, קושי במימוש זכויות בנכס ועוד. לא מכניסים ראש בריא למיטה חולה.

הוצאת תיק בית משותף

במידה ומדובר בדירה בבניין משותף, יש להוציא תיק בית משותף מפנקס הבתים המשותפים. יש לבדוק למשל האם דירה ממוקמת בדיוק היכן שהיא אמורה להיות; האם ההצמדות לנכס (מחסן, חניה וכדומה) רשומות כראוי וממוקמות היכן שהן אמורות ועוד.

זאת ועוד, מומלץ לעיין בתקנון הבית המשותף ולבדוק האם זכויות בניה, ככל שקיימות, מוצמדות לדירה, האם שטחים שאמורים להיות משותפים אכן משותפים, האם קיימות הוראות מיוחדות ביחס להתנהלות הדיירים בבניין ועוד.

מה בדיוק נכלל ברכוש המשותף, מה אפשר להצמיד לדירה מסוימת, מה החוק אוסר להצמיד גם בהסכמת כל הדיירים, ואיך קוראים נכון את טבלת ההצמדות בתשריט, מוסבר בהרחבה במאמר על רישום בית משותף, תקנון, רכוש משותף והצמדות.

בדיקת מצבו הפיזי של הבניין והנכס

מבנה מסוכן – יש לבדוק במחלקת ההנדסה בעירייה או בתיק הבניין המקוון המצוי באתר ההנדסי של העירייה, האם במקרה הוצא צו מבנה מסוכן לבניין (מבנה מסוכן הוא מבנה שעצם קיומו יוצר סכנה לסביבה, כגון אריחים מתפרקים ספונטנית וכדומה).

בדיקת ליקויים בדירה – האם ישנה רטיבות נסתרת בקירות? בעיות צנרת בבניין? בעיות בתשתית החשמל? דליפות לדירות סמוכות? סדקים מוסווים בקירות? כדי להימנע מקניית נכס עם ליקוי מוסווה, יש להיעזר באיש מקצוע המתמחה בזיהוי תקלות סמויות מסוג זה. מומלץ להחתים את המוכר על התחייבות בכתב לפיה אם תימצא תקלה סמויה שכזו, הוא יישא בעלויות הבדיקה.

בדיקות סביבתיות – שמאי המקרקעין יבדוק (בדומה לבדיקות שביצענו לשם איתור הנכס) את הסביבה של הנכס: תנאים טופוגרפיים, חניה באזור, דרכי גישה לנכס, מיקום וכדומה.

הערה חשובה

לא פעם אנו רואים נכס המוצא חן בעינינו, ורוצים למנוע מצב שבו ״נפספס״ אותו בכך שקונה אחר יקדים אותנו. לפיכך, אנו מעוניינים לעשות מעין סיכום מקדים המכונה ״זיכרון דברים״, כדי לעגן הסכמות מסוימות בכתב עד שנגיע להסכם הרכישה עצמו. עם זאת, המשפט הישראלי מייחס משקל רב לזיכרון דברים ולחוזים שנעשים בכתב. אפילו הכותרת ״זיכרון דברים״, אינה מורידה מהיותו של מסמך חוזה מקרקעין תקף. מומלץ שלא לערוך זיכרון דברים ללא ייעוץ משפטי, ואם אין ברירה, יש להבהיר בכל לשון אפשרית כי ההסכם אינו יוצר חיוב משפטי שלא התכוונתם אליו. מתי בדיוק מסמך כזה הופך לחוזה מחייב, אילו פרטים מספיקים לבית המשפט כדי לראות בו עסקה גמורה, ומה הוא עושה למועד הדיווח ולחבות המס, מוסבר בהרחבה במאמר זיכרון דברים בעסקת דירה: מתי המסמך הופך לחוזה מחייב ומה הוא עושה למס.

1. מימון ומשכנתא

בין אם מדובר בדירה להשקעה ובין אם בדירת מגורים, סביר להניח כי תצטרכו למצוא פתרון מימוני לצורך קניית הנכס. להלן כמה דברים שחשוב לדעת בנושא המשכנתא:

אישור עקרוני

רוב הסכמי המקרקעין מנוסחים כך כי לאחר החתימה על הסכם לקניית דירה, הקונה אינו רשאי לחזור בו אלא עבור תשלום סכום פיצויים מוסכמים, כאשר לרוב מדובר בפיצויים בשיעור גבוה מאוד. משום כך, מומלץ שלא לחתום על הסכם לקניית נכס, מבלי לקבל אישור עקרוני מהבנק למשכנתא: הסכנה היא בכך שאם חלילה לא תקבלו משכנתא בסופו של דבר לטובת העסקה, תיאלצו לשלם פיצויים אדירים לטובת המוכר כדי לצאת מהחוזה מבלי לקבל דבר, וחבל שכך.

יחס המימון

חשוב לבחור נכס בהתאם ליכולת שלכם לשלם עליו. למה הכוונה? במידה ואין לכם נכסים נוספים לשמכם, בנק ישראל לא יאפשר לבנק המשכנתא למכור לכם משכנתא במינוף גבוה. לכל היותר, תוכלו לקבל מימון של עד 75% ממחיר הנכס. מגבלות שיעור המימון קבועות בהוראת ניהול בנקאי תקין מספר 329 של הפיקוח על הבנקים, והן משתנות מעת לעת, ולכן יש לאמת את השיעור התקף מול הבנק במועד הרכישה עצמו. כלומר, על כל שקל שתביאו מהבית, תוכלו לקבל מהבנק עד שלושה שקלים נוספים. בהתחשב בכך של קניית נכס ישנן הוצאות נלוות רבות, ובהתחשב בכך שיחס המימון קובע מאוד לחישוב הריביות למשכנתא, מוטב לשאוף ליחס מימון נמוך ככל האפשר.

במידה ומדובר בקניית דירה חלופית לדירה הקיימת (מכירה דירה קיימת וקניית דירה חדשה במקומה) תוכלו לקבל מימון של עד ל-70% ממחיר הנכס.

במידה ומדובר בקניית דירה להשקעה תוכלו לקבל מימון של עד ל-50% ממחיר הנכס.

חשוב לדעת: בהתאם להנחיית בנק ישראל החדשה (מיום ה-6 לאוקטובר 2021), לא ניתן יותר לשעבד דירת מגורים אחת לצורך העמדת הון עצמי לקניית דירה נוספת. על כן, בבואכם לרכוש דירה להשקעה, יש לוודא שבידכם הון עצמי של לפחות 50% משווי הדירה.

בניית תמהיל משכנתא

משכנתא היא הלוואה לקניית נכס מקרקעין; העלות של המשכנתא היא סכום הכסף העודף שתיאלצו להחזיר לבנק על כל שקל שלוויתם, והיא מגולמת בסכומי הריבית וההצמדה שתשלמו על הכסף. למרות שהעלות מפוזרת על פני שנים, המשתנה של עלות המשכנתא הוא חשוב ביותר: משכנתא יכולה לעלות עשרות אלפי שקלים, ויכולה להגיע גם למיליון שקלים ולמעלה מכך. הכל תלוי ברמת הסיכון הנשקפת מן ההלוואה שלכם, אשר נקבעת לפי פרמטרים כגון מאפיינים אישיים (שכר חודשי, תחום עיסוק וכדומה), הלוואות קיימות, דירוג אשראי (בהתאם לחוק נתוני אשראי), גיל הלווים, מצב משפחתי, גובה החזר חודשי, אחוז המימון של הנכס, סוג הנכס ועוד המון פרמטרים. כדי לקבל את המשכנתא האופטימלית עבורכם, מוטב להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתא. שכר הטרחה שלו הוא הוצאה חד פעמית, והחיסכון האפשרי לאורך חיי ההלוואה גדול ממנה בדרך כלל בהרבה. בין אם תיעזרו בשירותיו של יועץ ובין אם לאו, כמה נקודות חשובות:

§ הבנק הוא גוף אשר מטרתו למכור כסף במחיר גבוה ככל האפשר. גם כאשר אתם נפגשים עם ״יועץ״ משכנתא, חשוב לדעת שיועץ המשכנתא של הבנק בסופו של דבר עובד נגדכם, ולא עבורכם.

§ מסלול הפריים. בחוזר הפיקוח על הבנקים מיום 27.12.2020, שתיקן את הוראת ניהול בנקאי תקין מספר 329, בוטלה המגבלה הייעודית שהגבילה את מסלול הפריים לשליש מההלוואה. מה שנותר הוא מגבלת הריבית המשתנה: לפחות שליש מההלוואה יינתן בריבית קבועה, ועד שני השלישים הנותרים בריבית משתנה. המשמעות המעשית היא גמישות רחבה יותר בבניית התמהיל, ולא המלצה להעמיד את מרב ההלוואה בפריים. הפריים נע עם ריבית בנק ישראל, ולכן הוא משנה את ההחזר החודשי לאורך חיי ההלוואה. את שיעור הריבית בפועל ואת המרווח מהפריים יש לבדוק מול ההצעות הקונקרטיות במועד הרכישה.

§ יש לכם קרנות השתלמות או שמשתחרר לכם כסף פנוי? ניתן ללוות משכנתא בתמהיל מסוים, ולאחר מכן להשתמש בסכום כסף שמגיע מקרן השתלמות או מהלוואה על חשבון קרן השתלמות, כדי לפדות את המסלולים היקרים במשכנתא.

2. מס רכישה

בעוד מס שבח והיטל השבחה מוטלים על המוכר, מס הרכישה מוטל לחובתו של הרוכש כאשר הוא משתנה אם מדובר על מס רכישה על דירה ראשונה או דירה שנייה ומעלה. הדין ביחס למס רכישה משתנה באופן תדיר, וחל רק על החלק השולי מעבר לסכום הפטור ממס רכישה (גובה הסכום משתנה מעת לעת). הדרך הטובה ביותר לחישוב עבור מי שאינו מנוסה בתחום, היא לחשב את גובה מס הרכישה באמצעות סימולטור של רשות המיסים. חשוב לדעת, מס רכישה הוא מס יחסי המחושב לפי שני פרמטים: מחיר הנכס ומדרגות מס רכישה המושפעות מהשאלה האם הרוכש הוא בעל דירה יחידה. אחוזי מס רכישה נעים בין 0% -10%. עורך דין מיסוי מקרקעין ונדלן יחשב מראש כמה מס רכישה תשלמו והאם העסקה משתלמת לכם. קיימים שיעורי מס שונים עבור מי שזוהי דירתו היחידה ועבור מי שרוכש דירה נוספת. חישוב מס רכישה נעשה לפי מדרגות, באחוזים עולים. מס רכישה משולם למשרד האוצר על ידי הקונה בעסקת מכר. כדאי לדעת: לפי הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 1/2025 מיום 16.1.2025, מדרגת מס הרכישה הראשונה לרוכש דירה יחידה עומדת על 0% עד 1,978,745 ש"ח, והמדרגות שנקבעו בה תקפות מיום 16.1.2025 ועד 15.1.2028. הסכומים אינם מתואמים בשנות המס 2025 עד 2027, ולכן בתקופה זו מדובר במדרגות קבועות ולא במדרגות שמתעדכנות מדי שנה. פירוט מלא של המדרגות ושל המסלולים מופיע במדריך מס רכישה: מדרגות, חישוב, פטורים והקלות.

3. מס שבח והיטל השבחה

מס שבח והיטל השבחה אמנם משולמים על ידי המוכר, אך כדי שתוכלו לרשום את הזכויות בדירה עליכם לקבל אישור לטאבו על תשלום או פטור ממיסים אלו. למעשה, לא תוכלו לרשום את זכויותיכם בדירה מבלי לקבל אישור לטאבו מהמוכר. אישור זה מעיד כי המוכר שילם את מס השבח ו/או את היטל ההשבחה או קיבל פטור מתשלום עבורם. איך מתגוננים ממקרה בו המוכר לא משלם את המיסים? בדרך כלל בהסכם המכר יוצרים מנגנון נאמנות אשר קובע כי אם ביום מסירת החזקה לא יהיו בידי המוכר האישורים על היעדר חובות למס שבח ולהיטל השבחה, עורך הדין של המוכר יפתח חשבון נאמנות ויחזיק בו סכום כסף שלא יועבר למוכר עד להמצאת האישורים.

4. רישום הערת אזהרה

אחרי שמצאנו נכס בשעה טובה והחלטנו שאנחנו הולכים על זה, יש לוודא שהעברת התשלום תיעשה בצורה בטוחה ויעילה.

לאחר חתימה על הסכם המכר והעברת המקדמה שנקבעה בין שני הצדדים, עליכם לרשום הערת אזהרה לזכותכם בטאבו או הערה הדומה במהותה בחברה המשכנת או ברשות מקרקעי ישראל ככל שמדובר בנכס המנוהל על ידן. הערת אזהרה היא הערה שנרשמת על זכויות המוכר בנכס, חתומה על ידו ומציינת שהמוכר התחייב חוזית לקונה. מטרת ההערה להבטיח לקונים זכויות בנכס ובטחון כנגד עסקאות סותרות בשלב הביניים בין החתימה על ההסכם לבין רישום הזכויות בפועל על שמם. הערת האזהרה נרשמת בספרי רשם המקרקעין / טאבו מכוח סעיף 126 לחוק המקרקעין. (הערות הדומות במהותן (אך לא בשם) יכולות להירשם גם בספרי חברה משכנת וגם אצל רשות מקרקעי ישראל).

5. פריסת התשלומים

לוח התשלומים נקבע לפי רצונם של המוכר והקונה. זוהי החלטה עסקית ולא משפטית, וכשמתכננים אותה יש לקחת בחשבון שיקולי נזילות כספים (קופות חסכון או ירושות שמתקבלות), את פרק הזמן שייקח לקבל את המשכנתא, האם המוכר התחייב לקנות דירה אחרת בכסף שתעבירו, וכמובן – מתי תימסר החזקה. בד"כ נהוג לשלם בין 10-20% במעמד החתימה. התשלום האחרון מתבצע כנגד מסירת החזקה וקבלת כל המסמכים להשלמת רישום הזכויות על שמכם.

משכנתא על הנכס

אם למוכר יש משכנתא על הנכס, יש לוודא בהסכם כי העברת התשלום תיעשה באופן מדורג, כך שאחד מן התשלומים (בדרך כלל לא התשלום הראשון ולא התשלום האחרון) שמשולם למוכר יהא מיועד לטובת הסרת המשכנתא על הנכס. לרוב, המוכר ממציא מכתב כוונות והקונה מעביר את התשלום לחשבון הבנק המפורט בו. מכתב כוונות הוא למעשה מסמך בו מאשר הבנק למשכנתאות של המוכר כי לאחר שתשולם יתרת ההלוואה המצוינת במסמך, יוסר השעבוד מהנכס המשמש כבטחון להלוואה. השעבוד מוסר תוך 30 יום מסילוק ההלוואה.

נאמנות

בעת מכירת הנכס, יתכן ועל המוכר לשלם מס שבח או היטלי השבחה. מכל מקום, לא נוכל לבצע את רישום המשכנתא ולרשום את הדירה לזכותנו, אלא רק לאחר קבלת אישור ממס שבח שהדירה נקייה מחבות מס. משום כך, בהסכם המכר יש לקבוע הוראה לפיה אם לא נקבל את כל האישורים הנדרשים להעברת הדירה על שמנו בטאבו, הכסף יוחזק בנאמנות על ידי עורך הדין מטעם המוכר, וזאת עד להמצאת כל האישורים הדרושים מצד המוכר.

6. מסירת החזקה בדירה

התשלום האחרון על הנכס נעשה לרוב בשיק בנקאי מזומן או בהעברה בנקאית; בהנחה ויש בידינו את כל האישורים הדרושים, תשלום זה חייב להיעשות רק כנגד מסירת החזקה בדירה מצד המוכר. יש לבצע את התשלום במועד הקרוב ביותר האפשרי למועד מסירת החזקה. יש להודיע (יחד עם המוכר) לרשות המקומית, לחברת המים, לחברת החשמל לישראל בע"מ, לחברת הגז ולכל הגורמים האחרים המספקים שירותים לדירה, על העברת החזקה והזכויות בדירה, משם המוכרים לשמכם. אם לא ניתן לפנות לרשויות באותו היום, יש לבצע קריאת מונים ולחתום על מסמך משותף.

קבלת המפתח אינה סוף העסקה. במקביל למסירה מתנהל מסלול נפרד מול רשות המסים ומול הרשות המקומית, והוא שמאפשר בסופו של דבר לרשום את הזכויות על שמכם בטאבו. ההצהרה על העסקה מוגשת בתוך 30 יום מיום החתימה לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין, ובלעדיה לא יתקבל אישור המסים לרישום. את השרשרת המלאה, מההצהרה ועד הרישום, ריכזנו במדריך מהחתימה ועד הטאבו: אישורי המסים, אישור העירייה ורישום הזכויות.

מוכרים דירה וקונים דירה במקביל

מי שמוכר דירה קיימת כדי לממן רכישה חדשה מנהל בפועל שתי עסקאות שתלויות זו בזו, ולכל אחת מהן לוח זמנים משלה. שלוש נקודות מכריעות כאן את התוצאה.

הנקודה המימונית. שיעור המימון ברכישת דירה חלופית נמוך משיעור המימון של רוכש דירה ראשונה. פער של כמה שבועות בין קבלת התמורה מהמכירה לבין מועד התשלום ברכישה הוא פער שמתוכנן מראש, בדרך כלל באמצעות הלוואת גישור או באמצעות התאמה של לוח התשלומים בשני ההסכמים.

הנקודה המיסויית, והיא זו שעולה כסף. מי שרוכש דירה חדשה בזמן שהדירה הקודמת עדיין רשומה על שמו נחשב במועד הרכישה כבעל שתי דירות. סעיף 9(ג1ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, מאפשר לראות את הדירה הנרכשת כדירה יחידה בתנאי שהדירה הקודמת נמכרת בתוך פרק הזמן הקבוע בסעיף, אך התנאים והמועדים שם קשיחים. מי שמפספס את המועד משלם את ההפרש בין מסלול דירה יחידה למסלול דירה נוספת, והפרש זה נמדד בעשרות ובמאות אלפי שקלים. המועדים בסעיף הוארכו בעבר בהוראות ביצוע נקודתיות, ולכן יש לבדוק את המועד התקף לתיק הקונקרטי ולא להסתמך על זיכרון מעסקה קודמת.

הנקודה של החזקה. מועד מסירת הדירה הנמכרת ומועד קבלת הדירה הנרכשת צריכים להיות מסונכרנים בשני ההסכמים. כשהם אינם מסונכרנים, התוצאה היא מגורים זמניים ואחסנה, ולעיתים התחייבות למסור דירה בלי שיש לאן לעבור.

מה שצריך לבדוק במקרה כזה הוא סדר הפעולות: איזו עסקה נחתמת ראשונה, אילו תנאים מתלים נכנסים לכל אחד מההסכמים, ומה קורה אם אחת משתי העסקאות מתעכבת. את שתי העסקאות מתכננים יחד, לא בזו אחר זו. מי שמוכר דירה שהתקבלה בירושה ימצא את השיקולים הנוספים במדריך מכירת דירה שהתקבלה בירושה, ומי שהדירה הקודמת רשומה על שם בן או בת הזוג ימצא את הכללים הרלוונטיים במאמר חזקת התא המשפחתי.

7. שונות

השבחת הנכס

במידה ואנו שואפים להשביח את הנכס ולמכור את הנכס לאחר קנייתו, חשוב לדעת כי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, מאפשר לנכות את כל ההוצאות ששולמו לצורך קניית הנכס משומת מס השבח שנקבעה לנכס (במידה ואין פטור ממס שבח). לכן חשוב לבחור לעבוד רק עם קבלנים מורשים אשר מנפקים קבלות עבור עבודתם, וכך ניתן יהיה לקזז הוצאות אלו מן השומה. הוצאות נוספות אשר ברות קיזוז הן למשל שכר טרחת עורך הדין שמטפל בעסקה, מס רכישה, דמי תיווך, שכר שמאי, אגרות שונות ועוד. במידה והנכס עובר שיפוץ יסודי למשך תקופה, ניתן לקבל פטור או הנחה מתשלום ארנונה עבור תקופה זו.

חישוב הוצאות נלוות

כאשר מחשבים את כדאיות העסקה, יש לקחת בחשבון לא רק את מחיר הדירה אלא גם את כל ההוצאות המשמעותיות. למשל, שכר טרחת מתווך (עד 2% ממחיר הדירה בתוספת מע"מ), שכר טרחה של עורך דין מומחה בקניית דירה, שנגזר מסוג העסקה ומהיקף הבדיקות ולא ממחיר הדירה בלבד, ומפורט במדריך שכר טרחת עורך דין בקניית דירה, עלות פתיחת תיק משכנתה (בדרך כלל 0.25% מסכום ההלוואה אך לא פחות מ-500 ₪), עלות יועץ משכנתאות (בדרך כלל 5,000 ₪ עד 10,000 ₪ לייעוץ), עלות שמאי מקרקעין (שמאות מוקדמת 2,500 ₪ עד 6,000 ₪ לדירה), אגרות רישום ועוד.

בדיקת התאמה בין ההיתר לבין מה שבנוי בפועל היא אחת הבדיקות שמשנות מחיר. אם עולה חשד לחריגה, כדאי לדעת מראש מה ניתן להכשיר ומה לא, ומה זה עולה. ראו חריגות בנייה: אכיפה, התיישנות והכשרה לאחר תיקון 160.

הרגע שבו הרוכש מפסיק להיות חשוף הוא רגע רישום הערת האזהרה, ולא רגע החתימה על ההסכם. את ההערות שכבר רשומות בנסח, את מה שכל אחת מהן מונעת ואת סדר הפעולות שהן מכתיבות בעסקה, ריכזנו במדריך מה בודקים בנסח לפני שחותמים.

עו''ד נאור גלברג

עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-1000 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.

חבר פורום קניין ומקרקעין לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת התחדשות עירונית לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת מיסוי מקרקעין לשכת עורכי הדין.

מנהל פורומים אינטרנטיים בדיני מקרקעין ותמ"א 38 ומרצה בנושאי נדל"ן.