עורך דין מיסוי מקרקעין בודק, לפני שנחתם הסכם, כמה מס תייצר העסקה, אילו פטורים והקלות חלים עליה ומה צריך להתקיים כדי שיחולו בפועל. הבדיקה נעשית לפני החתימה ולא אחריה, מפני שהמחיר, מבנה העסקה, זהות הצדדים והמועדים נקבעים בהסכם. אחרי שהוא נחתם, רוב ההחלטות שמשפיעות על המס כבר התקבלו.
אצלנו מיסוי המקרקעין הוא חלק מליווי העסקה עצמה. מי שמוכר דירה, קונה דירה נוספת או מעביר נכס לילד מקבל בתיק אחד גם את בדיקת המס וגם את הליווי המשפטי של העסקה, אצל עורך דין נדל״ן ושמאי מקרקעין. כך תכנון המס נשען על אותם נתונים שעליהם נבנה ההסכם.
נאור גלברג עורך דין למיסוי מקרקעין
מה עושה עורך דין מיסוי מקרקעין, ולמה לפני החתימה
עורך דין מיסוי מקרקעין מזהה את המסים שחלים על העסקה, בודק את הזכאות לפטורים ולהקלות, מתאים את מבנה העסקה ואת מועדיה לתנאים שבחוק, ומגיש את הדיווחים לרשות המסים. בעסקת מקרקעין רגילה חלים מס שבח על המוכר ומס רכישה על הקונה, ולעתים גם היטל השבחה לוועדה המקומית ומע״מ.
המסגרת החוקית העיקרית היא חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963, והתקנות שהותקנו מכוחו. היטל ההשבחה נקבע בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ״ה-1965. בפועל, השאלה אם חל פטור תלויה פעמים רבות בפרטים שנראים שוליים: מתי נרכשה הדירה, מי רשום כבעלים, כמה דירות יש לבן הזוג, האם הדירה התקבלה במתנה ומתי. לכן את הבדיקה עושים כשעוד אפשר להשפיע על התשובה.
מה נבדק בדרך כלל לפני עסקה:
- מניין הדירות של המוכר או של הקונה ושל התא המשפחתי, כלומר בן הזוג והילדים הקטינים.
- יום הרכישה של הדירה הנמכרת, ומה שילמו עליה אז.
- מקור הזכות: קנייה, מתנה, ירושה או חלוקת רכוש.
- אם יש בנכס זכויות בנייה שלא נוצלו, ואם צפוי בו היטל השבחה.
- המועדים: מתי חותמים, מתי מוסרים חזקה ומתי מוכרים או קונים דירה נוספת.
מס שבח במכירת דירה: הכלל, הפטורים והחישוב
מס שבח מוטל על הרווח הריאלי ממכירת זכות במקרקעין, כלומר ההפרש בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה המתואם למדד, בניכוי הוצאות מותרות. ביחיד, השבח הריאלי חייב ככלל במס בשיעור 25%. על החלק שמיוחס לתקופות מוקדמות יותר עשויים לחול שיעורים אחרים, ומוכר בעל הכנסה גבוהה צריך לבדוק גם את מס היסף. הכלל הוא חבות במס, והפטורים הם החריג. לכן כל מוכר צריך לבדוק אם הוא נכנס לאחד מהם, ובאילו תנאים.
פטור לדירת מגורים יחידה
הפטור הנפוץ ביותר קבוע בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין. הוא חל כשהמוכר הוא תושב ישראל, הדירה היא דירתו היחידה, היא בבעלותו לפחות 18 חודשים מהיום שהייתה לדירת מגורים, והוא לא מכר דירה אחרת בפטור לפי אותו סעיף ב-18 החודשים שקדמו למכירה. הדירה צריכה להיות דירת מגורים מזכה, כלומר דירה שבבעלות יחיד ושימשה בעיקרה למגורים.
הפטור מוגבל בתקרה. לפי סעיף 49א(א1), התקרה עומדת על 5,008,000 ₪ לתקופה שמיום 1.1.2025 ועד 31.12.2027, לפי הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026. על החלק שמעל התקרה חל מס. כשמחיר הדירה מושפע מזכויות בנייה שלא נוצלו, סעיף 49ז מפצל את התמורה בין הדירה לבין הזכויות, ואת זה מסביר המאמר על מכירת דירה עם זכויות בנייה.
יש מצבים שבהם דירה נוספת אינה נספרת. דוגמה שכיחה היא משפר דיור שקנה דירה חדשה לפני שמכר את הישנה. בדיקת המועדים שחלים עליו נמצאת במדריך למשפרי דיור.
פטור לדירה שהתקבלה בירושה
סעיף 49ב(5) פוטר ממס שבח מכירה של דירה שהתקבלה בירושה, כששלושה תנאים מתקיימים יחד. המוכר נמנה על מעגל היורשים שהסעיף מגדיר. למוריש הייתה ערב פטירתו דירת מגורים אחת בלבד. ואילו המוריש היה בחיים ומוכר את הדירה, הוא היה זכאי לפטור. הפטור הזה אינו נספר במניין הדירות של היורש. הרחבה על מכירת דירה שהתקבלה בירושה.
החישוב הליניארי המוטב
גם מי שאינו זכאי לפטור מלא עשוי ליהנות מהחישוב הליניארי המוטב שבסעיף 48א(ב2). הוא חל, בתנאים שבחוק, על דירת מגורים מזכה שנרכשה לפני 1.1.2014. השבח מחולק לפי ציר הזמן: החלק שמיוחס לתקופה שעד 1.1.2014 פטור ממס, והחלק שמיוחס לתקופה שאחריו חייב במס. ככל שהדירה נרכשה מוקדם יותר, החלק הפטור גדול יותר. זו הסיבה שיום הרכישה המדויק הוא אחד הנתונים הראשונים שמבקשים מהמוכר.
ההוצאות שמותר לנכות
כשהמכירה חייבת במס, ההוצאות המוכרות הן שקובעות את גובה החיוב. מותר לנכות הוצאות שהוצאו לרכישת הנכס ולמכירתו ולהשבחתו, ובהן שכר טרחת עורך דין ושמאי, דמי תיווך, מס הרכישה ששולם בעת הקנייה, היטל השבחה ששולם, ושיפוצים שהגדילו את שווי הנכס ושיש עליהם אסמכתה. הוצאות שוטפות של אחזקה אינן מותרות בניכוי בחישוב השבח. בפועל, מוכרים רבים מגלים שהקבלות כבר אינן בידם, ולכן כדאי לאסוף אותן לפני הפגישה.
מה בודקים לפני שמוכרים
לפני מכירה אני בודק עם המוכר את מסלול המס שמתאים לו, את המועד הנכון לחתימה ואת המסמכים שיידרשו לדיווח. החוק קובע מועד קצר לדיווח מיום החתימה, ובדיווח כבר מוגשת שומה עצמית. לכן תכנון שנעשה אחרי החתימה מגיע מאוחר. את הנתונים שיש לרכז אפשר למלא מראש בשאלון ההכנה לפני מכירת דירה, ולקבל הערכה ראשונית במחשבון מס השבח. ההסבר המלא נמצא במדריך מס השבח.
מס רכישה: דירה יחידה ודירה נוספת
מס רכישה משלם הקונה, והוא מחושב במדרגות לפי שווי הזכות הנרכשת. השאלה המרכזית היא אם הדירה נחשבת לדירת מגורים יחידה של הקונה. דירה יחידה נהנית ממדרגה פטורה וממדרגות נמוכות. דירה נוספת חייבת במס כבר מהשקל הראשון.
המדרגות לדירת מגורים יחידה, 2026
לפי הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026, המדרגות שלהלן חלות מיום 16.1.2025 ועד 15.1.2028. הסכומים הוקפאו ואינם מתעדכנים במדד בתקופה הזו.
| חלק השווי | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% |
| מעל 1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| מעל 2,347,040 ₪ ועד 6,055,070 ₪ | 5% |
| מעל 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
המדרגות לדירה נוספת
על דירה שאינה דירה יחידה חל מס בשיעור 8% עד 6,055,070 ₪, ו-10% על החלק שמעל הסכום הזה. השיעורים האלה נקבעו בהוראת שעה שתוקפה, נכון לספטמבר 2026, עד 31.12.2026. מי שקונה דירה נוספת סמוך לסוף השנה צריך לבדוק את המצב העדכני לפני החתימה, מפני שיום המכירה לעניין מס רכישה הוא יום החתימה על ההסכם.
דוגמה: על דירה בשווי 3,000,000 ₪ ישלם רוכש דירה יחידה מס רכישה של 45,538 ₪. זה 12,890 ₪ על המדרגה של 3.5%, ועוד 32,648 ₪ על המדרגה של 5%. רוכש שהדירה הזו נוספת אצלו ישלם 240,000 ₪.
מה משנה את הסיווג
הסיווג נקבע לפי כל הדירות של התא המשפחתי ולא רק לפי מה שרשום על שם הקונה. דירה שרשומה על שם בן הזוג נספרת. מנגד, יש מצבים שבהם דירה קיימת אינה נספרת או שהסיווג משתנה בדיעבד. המצב השכיח הוא משפר דיור שמתחייב למכור את דירתו הקודמת בתוך התקופה שבחוק: 24 חודשים ברכישות שנעשו מיום 1.6.2025, ו-18 חודשים ברכישות שנעשו מיום 1.6.2023 ועד 31.5.2025, לפי הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2026. ברכישה מקבלן יש כללים משלה לספירת התקופה. אם הדירה הקודמת נמכרת בתוך התקופה, הדירה החדשה מסווגת כדירה יחידה לעניין מס רכישה.
הפירוט המלא נמצא במדריך מס רכישה ובמאמר על מס רכישה בדירה שנייה, וחישוב לפי הנתונים שלכם אפשר לעשות במחשבון מס הרכישה.
עסקאות בתוך המשפחה: מתנה, העברה ללא תמורה וירושה
העברת דירה בתוך המשפחה נהנית מהקלות במס, אבל היא עדיין עסקה במקרקעין שמדווחת לרשות המסים, ויש לה מחיר בהמשך. הבדיקה כאן כפולה: מה המס על ההעברה עצמה, ומה יקרה במס כשמקבל הדירה ירצה למכור אותה.
מס שבח בהעברה ללא תמורה לקרוב
סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין פוטר ממס שבח העברה של זכות במקרקעין בלא תמורה לקרוב, כמשמעותו בסעיף. לאחים יש סייג: אח ואחות נחשבים קרוב לעניין הפטור רק לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה, בלא תמורה או בירושה. בהעברה בין אחים שאינה עומדת בסייג הזה, צריך בדיקה נפרדת. ראו העברת דירה ללא תמורה בין אחים.
מס רכישה במתנה
לפי תקנה 20 לתקנות מס רכישה, במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, מס הרכישה הוא שליש ממס הרכישה הרגיל. ההקלה חלה על העברה ללא תמורה, ולא על כל מכירה לקרוב. תקנה 21 פוטרת ממס רכישה העברה ללא תמורה של דירת מגורים לבן זוג שמתגורר עם המעביר בדירה. שני הכללים, הפטור ממס שבח וההקלה במס רכישה, נשענים על מקורות נפרדים ועל הגדרות שונות של קרוב, ולכן בודקים כל אחד מהם בנפרד.
תקופת הצינון במכירה עתידית
מי שקיבל דירה במתנה ומוכר אותה אינו זכאי לפטור לדירת מגורים עד שחולפת תקופת צינון, לפי סעיף 49ו. אם הדירה לא שימשה למגוריו, התקופה היא ארבע שנים מהיום שנעשה בעליה. אם גר בה דרך קבע, שלוש שנים מהיום שהחל לגור בה כבעלים. מי שקיבל את הדירה לפני גיל 18 מתחיל למנות את התקופה מיום שמלאו לו 18. קבלה של 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך שלוש השנים שלפני רכישתה, נחשבת כקבלת הדירה במתנה. זו הסיבה שמתנה לילד צריכה להיבדק גם מול התכנון של הילד, ולא רק מול מצבם של ההורים.
ירושה
קבלת דירה בירושה אינה מחייבת במס שבח או במס רכישה. השאלה עולה כשהיורשים מוכרים את הדירה, ואז נבדק הפטור שבסעיף 49ב(5) שתואר למעלה, או מסלול אחר אם הוא אינו חל. גם חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים, והסכמים שעורכים ביניהם, דורשים בדיקת מס לפני החתימה.
מתנה, ירושה, צוואה והסכם ממון הם כמה כלים לאותה מטרה, והסדר שבו משתמשים בהם משפיע על המס. את התמונה הרחבה ריכזתי בעמוד תכנון נכסי המשפחה, ואת הפרטים של העברה במתנה במדריך להעברת דירה במתנה.
היטל השבחה והקשר שלו למס שבח
היטל השבחה הוא תשלום לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בשיעור של מחצית מעליית שווי המקרקעין שנגרמה בגלל החלטה תכנונית: אישור תכנית, מתן הקלה או היתר לשימוש חורג. החבות קמה עם האירוע התכנוני, אבל התשלום נדרש רק במימוש, כלומר במכירת הנכס או בקבלת היתר שמנצל את הזכויות.
היטל השבחה ומס שבח חלים שניהם על עליית ערך, אבל הם שני חיובים נפרדים, לשתי רשויות שונות ולפי שני חוקים שונים. הקשר ביניהם מעשי. היטל השבחה ששולם מותר בניכוי בחישוב מס השבח, ולכן סכום ההיטל משפיע ישירות על המס. במכירה, השאלה מי נושא בהיטל צריכה להיקבע במפורש בהסכם. ושומת ההיטל עצמה היא שומה שמאית, שאפשר לבחון אותה ולהשיג עליה כשיש לכך בסיס.
כאן יש יתרון לשילוב בין משפט לשמאות: את שומת ההיטל קורא שמאי מקרקעין, ואת ההשלכה שלה על העסקה ועל מס השבח בודק עורך דין. הרחבה בעמוד הפחתת היטל השבחה ובמאמר על היטל השבחה בדירה שהתקבלה בירושה.
נכס מסחרי, מגרש ונכס שאינו דירת מגורים
הפטורים והמדרגות המוקלות שתוארו למעלה נועדו לדירות מגורים. בחנות, במשרד, במגרש או בנכס מסחרי אחר, מס הרכישה נגבה בשיעור אחיד של 6% מהשווי, בלי מדרגה פטורה, לפי תקנה 2(1) לתקנות מס רכישה. ברכישת קרקע שתכנית מתירה לבנות עליה דירת מגורים, תקנה 2(1א) מאפשרת לקבל בחזרה שישית מהמס, אם בתוך 24 חודשים מיום המכירה מתקבל היתר לבניית דירת מגורים ובהתקיים שאר התנאים שבה. במכירה, מס השבח מחושב על כל השבח הריאלי, ופטורי דירת המגורים אינם חלים.
בנכסים האלה נוספות שאלות שאינן קיימות בדירה רגילה: האם העסקה חייבת במע״מ, כמה שווים חלקי הנכס השונים, ואיך מייחסים את התמורה כשנמכרים יחד מבנה וזכויות בנייה. שאלה נפוצה נוספת היא סיווג הנכס עצמו. דירה ששימשה בפועל כמשרד, או יחידה שנבנתה בלי היתר, עלולה להיות מסווגת אחרת ממה שהצדדים הניחו, והסיווג קובע את שיעור המס.
כשרשות המסים לא מקבלת את השומה העצמית
אם רשות המסים אינה מקבלת את השומה העצמית, היא מוציאה שומה משלה, ואפשר להגיש עליה השגה. ההשגה מוגשת בכתב, בתוך המועד שנקבע בחוק, ומנומקת בטענות משפטיות ושמאיות. אם גם ההחלטה בהשגה אינה מקובלת, אפשר לערור עליה לוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין.
ברוב התיקים המחלוקת היא על השווי: שווי המכירה, שווי הרכישה, ייחוס התמורה בין הדירה לבין זכויות הבנייה, או שווי השוק בהעברה ללא תמורה. כאן השמאות היא חלק מהטיעון המשפטי. השגה טובה נשענת על ניתוח שמאי מסודר, ולא על הצהרה שהשומה גבוהה מדי. ומה שנכון בהשגה נכון גם לפני העסקה: כשהשווי מנומק כבר בדיווח הראשון, יש פחות מקום למחלוקת בהמשך.
מיסוי בפינוי בינוי ובתמ״א 38
בעל דירה שמוכר את זכויותיו ליזם בפרויקט התחדשות עירונית ומקבל בתמורה דירה חדשה ושירותי בנייה עושה עסקת מכר לכל דבר. חוק מיסוי מקרקעין כולל פטורים והקלות ייעודיים לעסקאות האלה, במס שבח ובמס רכישה, בתנאים שנקבעו בו. בפועל, השאלות שחוזרות הן מה נחשב לדירה החלופית, מה קורה כשבעל הדירה מקבל גם תשלום בכסף, ואיך הפרויקט משפיע על מכירה עתידית של הדירה החדשה.
את ההיבטים האלה בודקים יחד עם ההסכם מול היזם, לא אחריו. ראו את עמודי השירות עורך דין פינוי בינוי ועורך דין תמ״א 38 והתחדשות עירונית.
תכנון המס והעסקה אצל אותו אדם
כשאותו עורך דין מתכנן את המס ומלווה את העסקה, התכנון נכנס לתוך ההסכם ולא נשאר בחוות דעת נפרדת. בפועל, יש לזה שלוש משמעויות.
בדיקת המס קודמת לקביעת המחיר ומבנה העסקה. מוכר שיודע מראש כמה מס ישלם יודע גם מה המחיר נטו עבורו. קונה שיודע באיזו מדרגה הוא נמצא יודע כמה יעלה לו הנכס בפועל. לפעמים המבנה עצמו משתנה בעקבות הבדיקה: מי יירשם כבעלים, מתי תימסר החזקה, או אם נכון להעביר קודם דירה אחרת במשפחה.
המועדים והדיווחים מתואמים עם ההסכם. מועד החתימה, מועדי התשלום, מועד מכירת הדירה הקודמת והדיווח לרשות המסים קשורים זה בזה. כשהם נקבעים באותו מקום, הפטור אינו תלוי בכך שמישהו יזכור לתאם אותם בדיעבד.
השמאות משפיעה על השווי למס. שווי הדירה, ייחוס התמורה בין דירה לזכויות בנייה, שווי השוק בהעברה ללא תמורה ושומת היטל ההשבחה הם שאלות שמאיות. אני בודק אותן בעצמי כשמאי מקרקעין, בתוך אותו תיק.
לכן ליווי העסקה אצלנו כולל את תכנון המס שלה. למי שעומד לפני מכירה: ליווי במכירת דירה. למי שעומד לפני קנייה: ליווי בקניית דירה.
עומדים לפני מכירה או רכישה?
כך אנחנו בודקים עסקת נדל"ן בשיטת הרמזור, כדי לזהות מראש מה תקין, מה דורש בדיקה ומה עלול לעצור את העסקה.
איך נראה הליווי, שלב אחר שלב
הליווי מתחיל בנתונים ומסתיים ברישום, ובכל שלב ברור מה נבדק ומה הוחלט.
- איסוף הנתונים. מניין הדירות, מסמכי הרכישה המקוריים, מקור הזכות, קבלות על הוצאות ומידע תכנוני על הנכס.
- בדיקת מסלולי המס. אילו פטורים והקלות רלוונטיים, מה התנאים שלהם ומה התוצאה בכל מסלול. כשיש שאלה פתוחה, בוחנים גם אפשרות של פנייה מוקדמת לרשות המסים.
- החלטה על מבנה העסקה ומועדיה. המחיר, זהות הרוכש או הבעלים, מועדי התשלום והחזקה, והתניות שמגינות על הפטור.
- ניסוח ההסכם ומשא ומתן. ההחלטות משלב המס נכנסות לסעיפי ההסכם.
- דיווח ושומה עצמית. הגשת ההצהרות לרשות המסים, מעקב אחר השומה, ובמקרה הצורך השגה עליה. לאחר מכן אישורי המסים והרישום.
שאלות נפוצות
מתי צריך לפנות לעורך דין מיסוי מקרקעין?
לפני החתימה על זיכרון דברים או על הסכם. בשלב הזה עוד אפשר לבחור את מסלול המס, לקבוע את מבנה העסקה ולתאם את המועדים. אחרי החתימה אפשר בעיקר לדווח נכון ולבחון השגה על השומה.
האם מוכר דירה יחידה תמיד פטור ממס שבח?
לא. הפטור לפי סעיף 49ב(2) דורש שהדירה תהיה דירת מגורים מזכה, שתהיה בבעלות המוכר 18 חודשים לפחות מהיום שהייתה לדירת מגורים, ושהוא לא מכר דירה אחרת בפטור הזה ב-18 החודשים שקדמו למכירה. הפטור גם מוגבל בתקרה של 5,008,000 ₪ עד 31.12.2027.
כמה מס רכישה משלמים על דירה יחידה בשנת 2026?
עד 1,978,745 ₪ לא משלמים מס. מעל זה ועד 2,347,040 ₪ המס הוא 3.5%, ומשם ועד 6,055,070 ₪ המס הוא 5%. מעל 6,055,070 ₪ חלים 8%, ומעל 20,183,565 ₪ חלים 10%. המדרגות קבועות עד 15.1.2028 לפי הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026.
כמה מס רכישה משלמים על דירה נוספת?
8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעל הסכום הזה. השיעורים נקבעו בהוראת שעה שתוקפה, נכון לספטמבר 2026, עד 31.12.2026, ולכן לפני חתימה סמוך לסוף השנה צריך לבדוק את המצב העדכני.
כמה מס משלמים בהעברת דירה במתנה להורה או לילד?
העברה ללא תמורה לקרוב פטורה ככלל ממס שבח לפי סעיף 62, ומקבל הדירה משלם שליש ממס הרכישה הרגיל לפי תקנה 20. בהעברה ללא תמורה לבן זוג שמתגורר בדירה אין מס רכישה. מקבל הדירה יהיה כפוף לתקופת צינון של שלוש או ארבע שנים לפני שיוכל למכור אותה בפטור.
מה עושים כשרשות המסים קובעת שומה גבוהה מהשומה העצמית?
מגישים השגה בכתב, מנומקת, בתוך המועד שבחוק. אם ההחלטה בהשגה אינה מקובלת, אפשר לערור לוועדת הערר. ברוב המקרים המחלוקת היא על השווי, ולכן ההשגה צריכה להישען על ניתוח שמאי.
האם היטל השבחה מקטין את מס השבח?
כן. היטל השבחה ששולם מותר בניכוי בחישוב השבח. לכן חשוב לדעת את סכומו לפני המכירה, ולקבוע בהסכם מי נושא בו.
מקורות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963, סעיפים 48א(ב2), 49א(א1), 49ב(2), 49ב(5), 49ו, 49ז ו-62. תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תקנות 2, 20 ו-21. הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 מיום 18.1.2026. הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2026 מיום 30.3.2026. התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ״ה-1965.
נכתב על ידי עו״ד נאור גלברג, עורך דין נדל״ן ושמאי מקרקעין. עודכן לאחרונה: 29 בספטמבר 2026. הסכומים והמדרגות בעמוד נכונים לשנת המס 2026.
