היטל השבחה על דירה שהתקבלה בירושה: מתי נוצר החיוב ומי מהיורשים משלם

ירושה של דירה אינה יוצרת חיוב בהיטל השבחה. גם צו הירושה, גם צו קיום הצוואה וגם רישום הזכויות על שם היורשים בטאבו אינם מפעילים את החיוב. הדבר היחיד שמפעיל אותו הוא מימוש: מכירה של הדירה, בקשה להיתר בנייה, או תחילת שימוש שהותר לראשונה בזכות תוכנית. עד אז החוב קיים אך רדום.

הבעיה היא שברוב המשפחות המימוש מגיע בדיוק ברגע הרגיש. היורשים מחליטים למכור, מגיעים לחוזה, ואז מתברר שהוועדה המקומית דורשת סכום שנצבר על פני עשרים או שלושים שנה, בגלל תוכניות שאושרו כשההורים עוד היו בחיים ואיש לא שילם עליהן דבר. הסכום מגיע לפעמים לעשרות אלפי שקלים ולעיתים הרבה יותר, והוא נדרש לפני שהעירייה תיתן את האישור להעברת הזכויות.

המאמר הזה מסביר מתי בדיוק נוצר החיוב בדירת ירושה, מי מבין היורשים משלם ועל איזה חלק, למה הסכום בדירות ותיקות גדול במיוחד, ומה באמת ניתן לעשות כדי להקטין אותו בתוך המסגרת שהחוק נותן.

מה זה היטל השבחה, ובמה הוא שונה ממס שבח

היטל השבחה הוא תשלום לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בשל עליית שווי המקרקעין שנגרמה מפעולה תכנונית. ההגדרה בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה-1965 מונה שלוש פעולות כאלה: אישור תוכנית, מתן הקלה והתרת שימוש חורג. שיעור ההיטל קבוע בסעיף 3 לתוספת השלישית והוא מחצית ההשבחה.

הבלבול הנפוץ ביותר אצל יורשים הוא בין היטל השבחה לבין מס שבח, ולעיתים גם המונח מס השבחה נכנס לשיחה. אלה שני דברים נפרדים לחלוטין, והם לא מגיעים מאותה רשות ולא מחושבים לפי אותו היגיון.

• מס שבח משולם לרשות המסים לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963, והוא מס על הרווח שנוצר לכם בעסקה, כלומר על ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה בניכוי הוצאות מוכרות.
• היטל השבחה משולם לרשות המקומית לפי חוק התכנון והבניה, והוא אינו מס על הרווח שלכם אלא השתתפות בעליית השווי שהתכנון יצר. אפשר למכור דירה בהפסד ועדיין לשלם היטל השבחה במלואו.

ההבחנה הזו אינה סמנטית. היא קובעת למי פונים, מי מוסמך להכריע במחלוקת, מה לוח הזמנים ומה סדר הפעולות. ערר על היטל השבחה מוגש לוועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה, ולא לרשות המסים, ומועדיו קצרים בהרבה ממועדי ההשגה במיסוי מקרקעין. אפשר להרחיב על החלק של רשות המסים במדריך מס שבח, ועל ההיטל עצמו במדריך היטל השבחה.

הכלל: ירושה אינה מימוש זכויות

סעיף 7(א) לתוספת השלישית קובע שההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שבו החייב מימש זכות במקרקעין. כלומר, ההשבחה נוצרת ברגע אחד והתשלום נדרש ברגע אחר, מאוחר יותר. השאלה המרכזית בדירת ירושה היא מה נחשב מימוש.

ההגדרה בסעיף 1(א) לתוספת השלישית מונה שלוש חלופות למימוש זכויות:

1. קבלת היתר לבנייה או לשימוש שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור התוכנית, ההקלה או השימוש החורג.
2. התחלת השימוש בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התוכנית.
3. העברת הזכויות או העברת חכירה לדורות, בשלמות או חלקית, בתמורה או ללא תמורה, למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו.

המילים האחרונות הן הליבה. הורשה היא העברה מכוח דין. היא אינה פעולה רצונית של הנפטר או של היורשים אלא תוצאה של החוק ושל צו בית המשפט. לכן היא אינה נכללת בחלופה השלישית, ואינה מימוש.

המסקנה המעשית פשוטה. הפטירה אינה יוצרת חיוב. צו ירושה או צו קיום צוואה אינם יוצרים חיוב. גם רישום הירושה בטאבו, שבו הזכויות עוברות מהמוריש אל היורשים, אינו מימוש ואינו מפעיל את ההיטל. אין צורך לפנות לוועדה המקומית בשלב הזה ואין מה לשלם.

מה כן ייחשב מימוש בדירת ירושה

שלוש סיטואציות מפעילות את החיוב בפועל:

מכירה. ברגע שהיורשים מוכרים את הדירה, בתמורה, לצד שלישי, זו העברה שאינה מכוח דין ואינה ללא תמורה לקרוב. זהו המקרה השכיח ביותר.

בקשה להיתר. יורש שמבקש היתר לבנייה או להרחבה שלא ניתן היה לאשרה אלמלא התוכנית המשביחה, מממש בכך את הזכות. גם אם אין שום כוונה למכור.

תחילת שימוש. כאשר התוכנית התירה שימוש חדש שאינו טעון היתר, עצם תחילת השימוש בפועל היא המימוש. הדוגמה הקלאסית היא שינוי שימוש בקומת קרקע.

החבות נולדה בחיי המוריש, החשבון מגיע ליורשים

נקודה שקשה לעכל בפעם הראשונה: החבות בהיטל קמה עם אישור התוכנית המשביחה, ולא עם המכירה. המכירה היא רק המועד שבו התשלום נדרש. משמעות הדבר היא שתוכנית שאושרה בשנת 1998, כשהדירה הייתה בבעלות ההורים, יצרה אז חוב שממתין. הוא לא נעלם עם הפטירה, הוא לא נמחק עם רישום הירושה, והוא יוצג ליורשים ביום שבו ימכרו.

אין כאן מנגנון התיישנות שמוחק את החוב בחלוף השנים. יש מנגנון הצמדה. סעיף 9 לתוספת השלישית קובע שההיטל מוצמד לפי שיעור העלייה הנמוך מבין מדד המחירים לצרכן ומדד תשומות הבנייה, ממדד שפורסם בסמוך לפני תחילת התוכנית ועד המדד שפורסם בסמוך לפני התשלום.

הבחירה במדד הנמוך מבין השניים מיטיבה עם החייב יחסית, אבל על פני עשרים וחמש שנה גם המדד הנמוך מכפיל סכומים. בפועל, זהו אחד ההסברים המרכזיים לפער בין הסכום שהיורשים מדמיינים לבין הסכום שמופיע בשומה.

למה דווקא בדירות ירושה הסכום מפתיע

הסיבה קבועה בסעיף 4(5) לתוספת השלישית. כאשר אושרו כמה תוכניות בזו אחר זו ולא שולם היטל בגין אף אחת מהן, ההשבחה אינה מחושבת לכל תוכנית בנפרד. היא נמדדת כהפרש בין שווי המקרקעין בסמוך לפני התוכנית הראשונה לבין שוויים מיד לאחר התוכנית האחרונה.

דירה שהוחזקה באותה משפחה ארבעים שנה צברה כמעט תמיד שרשרת תוכניות. תוכניות מתאר מקומיות שהגדילו זכויות, תוכניות שהוסיפו קומות, תוכניות התחדשות עירונית, תוכניות שהתירו שימושים חדשים. כל עוד לא היה מימוש, אף אחת מהן לא נפרעה, וכולן מצטברות לחישוב אחד ביום המכירה.

לכך מתווסף סעיף 4(7), שקובע שהשומה נערכת ליום תחילת התוכנית, בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חופשי. חשוב להפנים מה המשפט הזה אומר בפועל: השומה אינה נגזרת ממחיר המכירה שלכם. שמאי הוועדה מעריך מה היה שווי הנכס יום לפני התוכנית ומה היה שוויו יום אחריה. המחיר בחוזה שלכם אינו הבסיס לחישוב, והוא לרוב אינו רלוונטי לשאלה כמה ההיטל.

בבתים ותיקים במרכזי הערים, המקור העיקרי להיטל הוא לרוב זכויות בנייה שאושרו ולא נוצלו. זה גם הקשר ישיר לשאלת המס: זכויות כאלה משפיעות גם על חישוב מס השבח, ועל כך יש הרחבה נפרדת במאמר על זכויות בנייה בלתי מנוצלות.

כשיש כמה יורשים, מי משלם ועל איזה חלק

זו השאלה שמכריעה הרבה החלטות משפחתיות, ושתי הוראות עונות עליה.

סעיף 11(א) לתוספת השלישית קובע שכאשר המקרקעין בבעלות משותפת, השותפים חייבים בהיטל באופן יחסי לחלקם. אח שיורש רבע מהדירה חייב ברבע מההיטל, לא יותר.

סעיף 7(ב) משלים את התמונה: במימוש חלקי ישולם היטל בשיעור יחסי לפי מידת המימוש החייבת בהיטל. כלומר החיוב לא מתעורר בבת אחת לכל היורשים רק משום שאחד מהם זז.

הנגזרת המעשית חשובה. אם אחד האחים מוכר את חלקו בדירה, הוא זה שמימש, והוא זה שמשלם, לפי חלקו בלבד. האחים שנשארו מחזיקים בזכויות שלהם בלי חיוב באותו מועד. החוב שלהם לא נמחק, הוא ממשיך להיצמד ויוצג להם ביום שבו הם עצמם ימכרו.

לכן, בהחלטה בין למכור את הדירה כולה לצד שלישי לבין שאחד האחים ירכוש את חלקי האחרים, ההיטל אינו נתון שולי. הוא משנה את המספרים משני צידי העסקה, וכדאי לכמת אותו לפני שמסכמים מחיר בין אחים ולא אחרי.

העברה בין אחים וחלוקת עיזבון

החריג השני בהגדרת מימוש זכויות הוא העברה ללא תמורה מאדם לקרובו. ההגדרה של קרוב בתוספת השלישית כוללת בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם.

המשמעות: העברה ללא תמורה בין אחים אינה מימוש ואינה מפעילה היטל השבחה. אח שמוותר על חלקו לטובת אחיו, בלי לקבל תמורה, אינו יוצר בכך אירוע חיוב.

הקושי מתחיל כשמדובר בחלוקה שכוללת תשלומי איזון. כאשר אח אחד מקבל את הדירה והאחרים מקבלים כסף מחוץ לנכסי העיזבון, הפעולה מפסיקה להיראות כהעברה ללא תמורה, והיא עלולה להיבחן כמימוש. הפרקטיקה של ועדות מקומיות בסוגיה הזו אינה אחידה וקיימת בה מחלוקת מקצועית ממשית. לכן, לפני שמנסחים הסכם חלוקת עיזבון שכולל תשלומי איזון, זו נקודה שצריך לברר מול הוועדה המקומית הספציפית ולא להניח לגביה.

כדאי לשים לב לדמיון המטעה בין שני החוקים. בחוק מיסוי מקרקעין קיים הסדר מקביל בסעיף 5(ג)(4), שלפיו חלוקה ראשונה של נכסי עיזבון בין יורשים אינה מכירה, ובלבד שלא ניתנה תמורה מחוץ לנכסי העיזבון. ההיגיון דומה אבל ההסדרים נפרדים, הם נמצאים בשני חוקים שונים ומתפרשים על ידי שתי רשויות שונות. תוצאה חיובית בבדיקה אחת אינה מבטיחה את השנייה, והבדיקה נעשית בשתיהן. את צד המס פירטנו במאמר על מכירת דירה שהתקבלה בירושה.

הפטורים שבאמת רלוונטיים לדירת ירושה

סעיף 19 לתוספת השלישית מונה רשימה ארוכה של מצבים שבהם לא תחול חובת תשלום. רובם אינם נוגעים לדירה משפחתית רגילה. שניים כן, ושניהם נמצאים בסעיף 19(ג).

סעיף 19(ג)(1). בנייה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות, אם המחזיק או קרובו הגיש בקשה להיתר לשימושו או לשימוש קרובו, ובלבד שהשטח הכולל לאחר הבנייה או ההרחבה אינו עולה על 140 מ״ר. מעל השטח הזה ישולם היטל בשיעור יחסי לגודל התוספת.

סעיף 19(ג)(2). העברת בעלות או חזקה בדירה כאמור לא תיראה כמימוש ולא יחול היטל, אם המחזיק או קרובו התגוררו בה ארבע שנים לפחות מגמר הבנייה ועד המכירה.

בדירות ירושה זה רלוונטי יותר ממה שנדמה. מוריש שהרחיב את הדירה בשנות התשעים או האלפיים, קיבל את ההקלה לפי 19(ג)(1) והמשיך להתגורר בה שנים, יצר מצב שצריך לבחון אותו לגופו לפני שמניחים שיש חיוב מלא. ההגדרה של קרוב כוללת צאצא, וזה רלוונטי ישירות לילדים שירשו.

הערה מקצועית שכדאי לזכור: סעיף 19(ג) אינו פטור אלא כלל של אי מימוש. ההבחנה אינה סמנטית והיא משפיעה על מה שקורה במימוש עתידי.

לצד אלה קיים סעיף 19(א), שמאפשר לוועדה המקומית לפטור מהיטל, כולו או חלקו, בשל מצבו החומרי של החייב, אך רק בהשבחה שמקורה בהקלה או בשימוש חורג. זהו מסלול חריג ולא ברירת מחדל.

נקודת עדכניות שיש להתייחס אליה ברצינות: סעיף 19 תוקן כמה פעמים בשנים האחרונות, בין היתר בעניין מרחבים מוגנים, מיתקנים פוטו וולטאיים והתחדשות עירונית. לפני הסתמכות על פטור מסוים יש לוודא את הנוסח שבתוקף במועד הרלוונטי ולא להסתמך על נוסח ישן.

השומה הגיעה. מה עושים בארבעים וחמישה הימים

כשמתקבלת שומת היטל השבחה, מתחיל מרוץ קצר. סעיף 14(א) לתוספת השלישית נותן 45 יום להגשת ערר על שומה שנערכה לפי סעיף 4. יושב ראש ועדת הערר רשאי להאריך מטעמים מיוחדים שיירשמו, אבל אין להסתמך על כך.

לפני שמגישים, צריך להחליט באיזה מסלול. החוק מציע שניים, והבחירה ביניהם אינה טכנית.

• ערר לוועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה. המסלול הנכון כשהמחלוקת היא על עצם החיוב, למשל כשטוענים שלא היה מימוש, שחל חריג, או שהנכס אינו בתחום התוכנית.
• שמאי מכריע. סעיף 14(ב)(1) מאפשר למי שאינו חולק על עצם החיוב אלא על גובהו לפנות ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין למינוי שמאי מכריע. על החלטת השמאי המכריע ניתן לערור לוועדת ערר תוך 45 יום לפי סעיף 14(ב)(4), ועל החלטת ועדת הערר יש ערעור לבית המשפט לעניינים מינהליים לפי סעיף 14(ד).

מהניסיון המקצועי בצד השמאי, השאלה מה מוריד שומה בפועל כמעט תמיד מתרכזת בחמישה כיוונים, וכולם דורשים בדיקה בתיק ולא טענה כללית.

1. המצב התכנוני הקודם. שומות רבות מניחות מצב קודם עני מכפי שהיה. אם היו זכויות קיימות ערב התוכנית, ההפרש קטן.
2. זכויות שכבר נוצלו. שטח שנבנה בפועל מכוח היתר קודם אינו אמור להיספר שוב כזכות חדשה.
3. מגבלות פיזיות ותכנוניות. זכויות שלא ניתן לממש בפועל בגלל גודל המגרש, קווי בניין, מבנה קיים או מגבלת חניה אינן שוות את ערכן התיאורטי.
4. שיוך ההשבחה בבית משותף. סעיף 11(ב) קובע שכאשר מדובר ברכוש משותף שניתן להצמידו לדירה מסוימת, כגון חדר יציאה לגג או אפשרות הרחבה, החיוב חל על בעל הדירה שאליה ניתן להצמיד בלבד. שיוך שגוי כאן הוא טעות שכיחה.
5. תוכניות שאינן משביחות את הנכס הספציפי. לא כל תוכנית שחלה על האזור מעלה את שווי הדירה שלכם.

סעיף 14(ו) מגביל את הוועדה המקומית: היא רשאית לשנות שומה רק מנימוקים של טעות בפרטי המקרקעין, בנתונים הפיזיים, בתוכניות החלות או בזכויות שבמקרקעין. זו נקודה שכדאי להכיר, משום שהיא מגדירה מה אפשר לבקש מהוועדה עצמה ומה חייב ללכת למסלול הערר.

מה לבדוק לפני שמוכרים דירת ירושה

הרשימה הזו נועדה להיעשות לפני החתימה על חוזה, לא אחריה. כשההיטל מתגלה אחרי שנקבע מחיר, כבר אין ממי לגלגל אותו.

1. הזמנת מידע תכנוני ותיק בניין מהוועדה המקומית, וזיהוי כל התוכניות שאושרו על הנכס לאורך השנים.
2. בירור האם שולם היטל השבחה בעבר על אחת מהתוכניות, ומתי. זה קובע את נקודת המוצא לחישוב לפי סעיף 4(5).
3. בדיקה האם קיימות זכויות בנייה שאושרו ולא נוצלו, והאם הן ניתנות למימוש בפועל.
4. בדיקה האם בוצעו תוספות או שינויים בלי היתר. חריגות בנייה בדירת ירושה הן עניין נפוץ, והן משפיעות גם על ההיטל וגם על יכולת המכירה.
5. בדיקת מצב הרישום: האם הירושה נרשמה, מי רשום כבעלים כרגע, והאם יש הערות שמעכבות.
6. קביעה ברורה מי מהיורשים מוכר ומה חלקו, כדי שהחלוקה הפנימית של ההיטל תהיה מוסכמת מראש.
7. ניסוח סעיף ההיטל בהסכם המכר. ככלל ההיטל חל על המוכר, אך כשיש כמה מוכרים צריך לקבוע במפורש איך הוא מתחלק ביניהם ומי מנהל מול הוועדה.
8. תיאום לוחות זמנים. אישור הוועדה המקומית נדרש להשלמת העברת הזכויות, והוא לא יינתן בלי הסדרת ההיטל. פירטנו את רצף האישורים במאמר על הדרך מהחתימה ועד הטאבו.

היטל השבחה בחישוב מס השבח

היטל השבחה ששולם מוכר ככלל כהוצאה בחישוב השבח לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין. לכן חשוב לשמור את השומה ואת אישור התשלום ולמסור אותם למי שמגיש את השומה העצמית.

יש כאן נקודה שמשנה כדאיות ולא תמיד שמים אליה לב. כאשר המכירה פטורה ממס שבח, למשל בפטור לדירת מגורים שהתקבלה בירושה לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, אין שבח חייב שממנו מנכים את ההיטל. במצב כזה ההיטל הוא עלות נטו שלא מתקזזת מול דבר. בתכנון של מכירה משפחתית, זו נקודה שצריך לכמת ולא להשאיר להמשך.

הפטור לפי סעיף 49ב(5) עצמו מותנה בשלושה תנאים מצטברים: שהמוכר הוא בן זוגו של המוריש, צאצא שלו או בן זוג של צאצא; שלפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד; ושאילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את הדירה, היה פטור ממס. הפירוט המלא נמצא במאמר על מכירת דירת ירושה.

חמש טעויות שחוזרות על עצמן

להניח שאין היטל כי לא בניתם כלום. ההיטל אינו נגזר ממה שעשיתם אלא ממה שהתכנון אישר. אפשר לא לגעת בדירה ארבעים שנה ועדיין לשלם.

לגלות את ההיטל אחרי חתימת החוזה. ברגע שהמחיר נקבע, ההיטל יוצא מהכיס של המוכר. בדיקה מוקדמת אצל הוועדה המקומית עולה מעט וחוסכת הרבה.

לשלם את השומה הראשונה בלי לבדוק. שומת הוועדה המקומית היא עמדתו של הצד שאמור לקבל את הכסף. היא נקודת פתיחה, לא הכרעה.

להחמיץ את ארבעים וחמישה הימים. זהו המועד שמאבד הכי הרבה כסף מכל הטעויות ברשימה, משום שאחריו כמעט תמיד אין דרך חזרה.

לחלק בין האחים בלי לחשב את ההיטל. כשאח אחד רוכש את חלקי האחרים, ההיטל העתידי כבר קיים ברקע. מחיר שנקבע בלי להביא אותו בחשבון מעביר את כל הנטל לצד אחד.

שאלות נפוצות

האם משלמים היטל השבחה על דירה שהתקבלה בירושה?

לא במועד הירושה. הורשה היא העברה מכוח דין, והיא מוחרגת במפורש מהגדרת מימוש זכויות בסעיף 1(א) לתוספת השלישית. ההיטל ישולם בהמשך, כאשר היורשים ימכרו את הדירה, יבקשו היתר בנייה או יתחילו שימוש שהותר בזכות התוכנית.

האם רישום הירושה בטאבו מחייב בהיטל השבחה?

לא. רישום הזכויות על שם היורשים מבצע את ההעברה מכוח דין ואינו מימוש זכויות. אין צורך בהסדרת היטל כתנאי לרישום הירושה עצמו. המצב שונה כאשר אותם יורשים מוכרים אחר כך, ואז נדרש אישור הוועדה המקומית להעברת הזכויות לרוכש.

אחד האחים מוכר את חלקו והשאר נשארים. מי משלם?

רק האח המוכר, ורק לפי חלקו. סעיף 11(א) לתוספת השלישית מחלק את החיוב בין השותפים באופן יחסי לחלקם, וסעיף 7(ב) קובע שבמימוש חלקי משולם היטל בשיעור יחסי למידת המימוש. חלקם של האחים שנשארו אינו נפרע במועד הזה והחוב ממשיך להיצמד עד שימכרו.

העברנו את הדירה לאח אחד במסגרת חלוקת העיזבון. זה מימוש?

העברה ללא תמורה בין אחים נכנסת לחריג של העברה לקרוב, שכן הגדרת קרוב בתוספת השלישית כוללת אח. כאשר החלוקה כוללת תשלומי איזון בכסף מחוץ לנכסי העיזבון, התמונה מורכבת יותר והפרקטיקה בוועדות אינה אחידה. זו נקודה שצריך לברר מול הוועדה המקומית הספציפית לפני חתימה על ההסכם.

כמה זה יעלה?

שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה לפי סעיף 3 לתוספת השלישית, וההשבחה נקבעת בשומה לגבי הנכס הספציפי. אין טבלה ואין אחוז ממחיר המכירה. הסכום תלוי באילו תוכניות אושרו, מתי, מה היה המצב התכנוני לפניהן ומה נוצל בפועל. בדירה ותיקה שצברה כמה תוכניות, ההפרש בין שומה מקצועית לבין קבלת שומת הוועדה כמות שהיא יכול להיות משמעותי.

אפשר לבדוק את גובה ההיטל לפני שמוכרים?

כן, וזה הדבר הנכון לעשות. פונים לוועדה המקומית לקבלת מידע תכנוני ועיון בתיק הבניין, מזהים את התוכניות ומבררים אם שולם היטל בעבר. על בסיס זה אפשר להעריך את החשיפה עוד לפני שמפרסמים את הדירה למכירה ולפני שמנהלים משא ומתן על המחיר.

מה ההבדל בין ערר לבין פנייה לשמאי מכריע?

ערר לוועדת ערר מתאים כשהמחלוקת היא על עצם החיוב, למשל אם בכלל היה מימוש או אם חל חריג. פנייה למינוי שמאי מכריע לפי סעיף 14(ב)(1) מתאימה כשאין מחלוקת על החיוב אלא רק על גובה השומה. כששתי המחלוקות קיימות יחד, סדר הפעולות הוא החלטה טקטית ולא בחירה טכנית, וכדאי לקבל עליה ייעוץ לפני ההגשה.

יש מועד אחרון למכור כדי להימנע מההיטל?

לא. אין מנגנון שמוחק את החוב בחלוף הזמן. ההמתנה אינה מקטינה את ההיטל אלא מגדילה אותו בהצמדה לפי סעיף 9, ובמקרים רבים גם מוסיפה תוכניות חדשות לחישוב.

מקורות

• חוק התכנון והבניה, התשכ״ה-1965, התוספת השלישית, סעיף 1(א), הגדרות השבחה, מימוש זכויות וקרוב.
• חוק התכנון והבניה, התשכ״ה-1965, התוספת השלישית, סעיף 2(א), מי חייב בהיטל.
• חוק התכנון והבניה, התשכ״ה-1965, התוספת השלישית, סעיף 3, שיעור ההיטל מחצית ההשבחה.
• חוק התכנון והבניה, התשכ״ה-1965, התוספת השלישית, סעיף 4(5) ו-4(7), אופן עריכת שומת ההשבחה.
• חוק התכנון והבניה, התשכ״ה-1965, התוספת השלישית, סעיף 7(א) ו-7(ב), מועד התשלום ומימוש חלקי.
• חוק התכנון והבניה, התשכ״ה-1965, התוספת השלישית, סעיף 9, מנגנון ההצמדה.
• חוק התכנון והבניה, התשכ״ה-1965, התוספת השלישית, סעיף 11(א) ו-11(ב), חלוקה בין שותפים ושיוך בבית משותף.
• חוק התכנון והבניה, התשכ״ה-1965, התוספת השלישית, סעיף 14, מסלולי ההשגה, מועד של 45 יום ומינוי שמאי מכריע.
• חוק התכנון והבניה, התשכ״ה-1965, התוספת השלישית, סעיף 19(א) ו-19(ג), פטור בשל מצב חומרי וכללי אי המימוש בדירת מגורים.
• חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963, סעיף 4, הורשה אינה מכירה.
• חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963, סעיף 5(ג)(4), חלוקה ראשונה של נכסי עיזבון.
• חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963, סעיף 39, ניכוי הוצאות בחישוב השבח.
• חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963, סעיף 49ב(5), פטור לדירת מגורים שהתקבלה בירושה.

המידע במאמר הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לבדיקה פרטנית. גובה ההיטל, קיומו של חריג והמסלול הנכון להשגה נקבעים לפי הנכס הספציפי, לפי התוכניות שחלות עליו ולפי מדיניות הוועדה המקומית. סעיף 19 לתוספת השלישית תוקן כמה פעמים בשנים האחרונות, ולפני הסתמכות על פטור יש לוודא את הנוסח שבתוקף במועד הרלוונטי. בסוגיית חלוקת עיזבון הכוללת תשלומי איזון קיימת מחלוקת מקצועית ויש לבחון אותה פרטנית.

עודכן: 15.9.2026

עו''ד נאור גלברג

עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-1000 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.

חבר פורום קניין ומקרקעין לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת התחדשות עירונית לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת מיסוי מקרקעין לשכת עורכי הדין.

מנהל פורומים אינטרנטיים בדיני מקרקעין ותמ"א 38 ומרצה בנושאי נדל"ן.