כלים ומסמכים שאנחנו משתמשים בהם בפועל בליווי עסקאות נדל״ן, זמינים להורדה חופשית. הם נועדו לתת לכם נקודת פתיחה מסודרת, לא להחליף בדיקה משפטית של המקרה שלכם.
הערות לבקשת רכישה מקבלן
מכתב הסתייגויות בנוסח "מבלי לפגוע בזכויות", המועבר לחברה היזמית לפני חתימה על בקשת רכישה. המסמך מרכז בכתב את הנקודות המהותיות שסוכמו בעל פה, כדי שלא ייעלמו בשלב הסכם המכר.
- למי זה מיועד: רוכשי דירה חדשה מקבלן, לפני חתימה על בקשת רכישה או טופס הזמנה.
- מה זה מסייע לעשות: לנסח בכתב את המחיר, פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה, מועד החתימה על הסכם המכר, תקציב שינויי דיירים, החזקת דמי הרצינות בנאמנות, זכות ביטול והשבת דמי רצינות במלואם, ולוח התשלומים.
הצעת רכישה מסויגת ובלתי מחייבת
נוסח להגשת הצעה בכתב לבעל נכס, שנכתב במפורש כך שאינו זיכרון דברים, אינו הסכם מכר ואינו התחייבות להתקשרות, אלא בסיס לניהול משא ומתן בלבד.
- למי זה מיועד: רוכשים שרוצים להניח הצעה מסודרת על השולחן, בלי ליצור מחויבות משפטית מוקדמת.
- מה זה מסייע לעשות: להציג מחיר מוצע ותנאים, לשמור על כך שהמחיר אינו סופי וכפוף לבדיקות, ולהסדיר מנגנון של דמי רצינות בנאמנות, בלי שהמסמך יתפרש כעסקה במקרקעין.
מילוי ותשלום שובר לקבלן
הסבר ויזואלי מקצה לקצה לרוכשי דירה חדשה שקיבלו שובר תשלום מהיזם: מילוי השובר, תשלום בסניף הבנק ושליחת האסמכתה, שלב אחרי שלב.
- למי זה מיועד: רוכשי דירה חדשה מקבלן, בכל אחד ממועדי התשלום לפי לוח התשלומים.
- מה זה מסייע לעשות: לזהות נכון את תשעת השדות בשובר, לדעת היכן ואיך משלמים, להימנע מהטעויות הנפוצות שגורמות לתשלום שלא נקלט, ולעבור על רשימת בדיקה לפני ואחרי הסניף.
תשלום שובר מס רכישה או מס שבח
דף הסבר קצר לתשלום שובר מס באתר רשות המסים: לאן נכנסים, אילו פרטים מתוך השובר יש להזין, ואיך בוחרים את אמצעי התשלום.
- למי זה מיועד: מי שקיבל שובר לתשלום מס רכישה או מס שבח וצריך לשלם אותו אונליין.
- מה זה מסייע לעשות: להגיע ישירות לעמוד התשלום הנכון באתר רשות המסים, לזהות את השדות שיש להעתיק מהשובר, ולהשלים את התשלום בחיוב ישיר מחשבון הבנק.
שאלון הכנה לפני מכירת דירה
שאלון שממלאים לפני פגישת ייעוץ או לפני שנכנסים למשא ומתן. הוא מרכז במקום אחד את הנתונים שקובעים את חשבון מס השבח: מתי נרכשה הדירה, איך היא הגיעה אליכם, מי עוד מחזיק דירה בתא המשפחתי, ואילו זכויות רשומות על הנכס.
- למי זה מיועד: בעלי דירה ששוקלים מכירה, יורשים שקיבלו דירה, מי שקיבל דירה במתנה, ובעלי יותר מדירה אחת שרוצים לדעת איזו דירה כדאי למכור ראשונה.
- מה זה מסייע לעשות: לזהות אילו נתונים מכריעים את מסלול המס, אילו מסמכים מבססים אותם, ואיפה נמצאות נקודות החשיפה שכדאי לברר לפני החתימה ולא אחריה.
דרישת היטל השבחה: צ׳קליסט בדיקה ולוח מועדים להשגה
צ׳קליסט עבודה למי שקיבל דרישת תשלום היטל השבחה מהוועדה המקומית. הוא עובר על מה שבודקים בשומה עצמה, על שתי הדרכים לתקוף אותה, ועל המועדים שאסור לפספס.
- למי זה מיועד: בעלי נכס שקיבלו דרישת היטל השבחה לקראת מכירה, בקשה להיתר או מימוש זכויות אחר.
- מה זה מסייע לעשות: לעבור על נתוני השומה ועל הנחות השמאי, להחליט בין פנייה לוועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה ובין בקשה למינוי שמאי מכריע, לעמוד בלוח המועדים לפי סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ״ה-1965, ולאסוף מראש את המסמכים הנדרשים.
חוזה שכירות למגורים, נוסח להורדה
נוסח חוזה שכירות למגורים בשתי גרסאות, אחת מוסברת שבה מופיעה לצד כל סעיף הערת משכיר והערת שוכר, ואחת נקייה לחתימה. הנוסח בנוי לפי סימן ו׳ לחוק השכירות והשאילה, התשל״א-1971, שחל על שכירות של דירת מגורים.
- למי זה מיועד: משכירים ושוכרים של דירת מגורים, לפני חתימה על חוזה שכירות או לקראת חידוש של חוזה קיים.
- מה זה מסייע לעשות: להבין מה כל סעיף אומר בפועל לכל אחד מהצדדים, לעמוד בתקרת הערובות ובמגבלות המימוש, לקבוע מועדי תיקון ליקויים ואת חלוקת האחריות ביניהם, ולערוך פרוטוקול מסירה עם קריאי מונים בכניסה וביציאה.
שאלון הכנה להעברת דירה במתנה לקרוב
שאלון עבודה בן ארבעה עמודים שממלאים לפני העברת דירה במתנה בין קרובים, ולפני שחותמים על הסכם מתנה או על שטר מכר. הוא מרכז את הנתונים שקובעים את חשבון המס ואת המועד שממנו אפשר יהיה למכור את הדירה בפטור.
- למי זה מיועד: הורים שמעבירים דירה לילד, ילדים שמעבירים דירה להורה, אחים שמסדירים ביניהם נכס משפחתי, וסבים שמעבירים דירה לנכד.
- מה זה מסייע לעשות: לבדוק את הקשר המשפחתי המדויק מול סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין ומול תקנה 20 לתקנות מס רכישה בנפרד, לברר כמה דירות מחזיק כל צד לפני שמחשבים את מס הרכישה, לקבוע את מועד סיום תקופת הצינון לפי סעיף 49ו, ולאסוף מראש את שנים עשר המסמכים הנדרשים.
שטר חוב לביטחון בשכירות, נוסח להורדה
נוסח שטר חוב לביטחון לשכירות דירה בשתי גרסאות, אחת נקייה להדפסה ולחתימה ואחת מוסברת שבה כל שורה בשטר מקבלת הסבר, עם הערה למשכיר והערה לשוכר. הנוסח כולל הצמדה למדד וטבלת חתימה לערבי אוואל.
- למי זה מיועד: משכירים ושוכרים של דירת מגורים, בתחילת השכירות, כשהערובה שסוכמה היא שטר חוב עם ערבים או בלעדיהם.
- מה זה מסייע לעשות: למלא את השטר בלי שדות ריקים ובלי תנאים שעלולים לפגוע בו, להבין מה קובע סעיף 25י לחוק השכירות והשאילה על תקרת הערובות ועל מימושן, ולדעת מתי ואיך מחזירים את השטר בסוף השכירות.
בדיקות לפני רכישת דירה יד שנייה
צ׳קליסט עבודה בן ארבעה עמודים לרוכשי דירה יד שנייה, לשלב שבין ההתעניינות בדירה לבין החתימה על הסכם המכר. הוא מסודר לפי סדר הבדיקות בפועל, ומחבר בין הבדיקה המשפטית, הבדיקה התכנונית והבדיקה השמאית.
- למי זה מיועד: רוכשי דירה יד שנייה לפני חתימה, מי שכבר קיבל טיוטת הסכם ורוצה לדעת מה היה צריך לברר קודם, ומוכרים שרוצים להיערך לשאלות של הרוכש.
- מה זה מסייע לעשות: לקרוא את נסח הרישום שורה אחר שורה, לבדוק את תיק הבניין בוועדה המקומית מול המצב בפועל, לאתר זכויות בנייה שלא נוצלו ופערי שטח, ולדעת מי נושא במס הרכישה, במס השבח ובהיטל ההשבחה ואילו אישורים נדרשים לרישום.
הסכם הלוואה בין בני משפחה, נוסח להורדה
נוסח כללי בן חמישה עמודים להלוואה בין קרובים, עם חלופות מסומנות לריבית, למועדי ההשבה ולבטוחות. בעמוד ההורדה מופיע הסבר מעשי לכל סעיף שבו נופלות רוב הטעויות.
- למי זה מיועד: הורים שמלווים לילדים, אחים שמלווים זה לזה, ומי שכבר העביר כסף בעבר ורוצה לתעד את ההלוואה בכתב.
- מה זה מסייע לעשות: לתעד שמדובר בהלוואה ולא במתנה, לקבוע מראש מועדי השבה, תקופת ריפוי לפני העמדה לפירעון ודין החוב במקרה פטירה, ולהוסיף נספח להלוואה שמיועדת לרכישת דירה ואישור ערב.
לפני חתימה על הסכם פינוי בינוי: צ׳קליסט לבעל דירה
רשימת בדיקה לבעל דירה שקיבל הצעה מיזם: מה היזם חייב למסור לפני ההחתמה, מה חייב להופיע בהסכם לפי חוק פינוי ובינוי, אילו בטוחות לדרוש, ומתי אפשר לצאת מעסקה שלא מתקדמת.
- למי זה מיועד: בעלי דירות בבניין שיזם פנה אליהם, לפני חתימה או לפני אסיפת דיירים.
- מה זה מסייע לעשות: לבדוק את ההצעה ואת טיוטת ההסכם בצורה מסודרת ולהגיע לפגישה עם עורך הדין עם השאלות הנכונות.
הסכם מתנה כספית, נוסח להורדה
נוסח הסכם למתנת כסף בין בני משפחה, עם תצהיר מתנה לחתימה בפני עורך דין ועמוד של תשע בדיקות לפני החתימה. זמין גם כקובץ Word למילוי במחשב.
- למי זה מיועד: הורים וקרובים שנותנים כסף במתנה, בדרך כלל לקראת קניית דירה, והילדים שמקבלים אותו.
- מה זה מסייע לעשות: לתעד שזו מתנה ולא הלוואה, לקבוע שהמתנה אישית לילד, לבחור בין מתנה שכבר ניתנה להתחייבות למתנה בעתיד, ולבדוק את כלל ה 50% לפני שהכסף מיועד לדירה.
כתב ערבות לשכירות, נוסח להורדה
כתב ערבות לערב של שוכר, עם שמונה בדיקות לפני החתימה והסבר לסעיפים לפי חוק הערבות. זמין גם כקובץ Word למילוי במחשב.
- למי זה מיועד: משכירים שמבקשים ערב, והורים או קרובים שמתבקשים לערוב לשוכר.
- מה זה מסייע לעשות: לקבוע מה בדיוק מובטח ועד איזה סכום, אם הערבות חלה על האופציה, ואם המשכיר חייב לפנות קודם לשוכר.
מכתב התראה לקבלן על איחור במסירת דירה
נוסח מכתב דרישה לשליחה ליזם שמאחר במסירת דירה, בקובץ Word למילוי, ולצידו מדריך בן חמישה עמודים שמסביר את שלוש מדרגות הפיצוי שבסעיף 5א לחוק המכר (דירות) ואת שתי עילות הפטור היחידות שבחוק.
- למי זה מיועד: רוכשי דירה מקבלן שהמסירה אצלם מתאחרת, בין אם הדירה טרם נמסרה ובין אם נמסרה באיחור.
- מה זה מסייע לעשות: לחשב את הפיצוי לפי שלוש המדרגות, להשוות אותו לפיצוי המוסכם בחוזה ולדרוש את הגבוה, לדרוש הפרשי הצמדה וריבית, ולחייב את היזם לנקוב בכתב בעילת הפטור שעליה הוא נסמך.
פרוטוקול מסירה לדירה מקבלן: צ׳קליסט משפטי לפני החתימה
צ׳קליסט בן ארבעה עמודים להדפסה לרוכשי דירה חדשה, ליום שבו מקבלים את המפתחות. הוא עובר על מה שלוקחים לפגישה, מה מצליבים מול המפרט, איך נרשמת הסתייגות שיש לה ערך, ומה קורה אחרי החתימה.
- למי זה מיועד: רוכשי דירה מקבלן לקראת מועד המסירה, ומי שכבר חתם על פרוטוקול ורוצה לדעת מה היה צריך לרשום בו.
- מה זה מסייע לעשות: להצליב את הדירה מול המפרט ומול נספח שינויי הדיירים, לנסח הסתייגות ממוספרת שאפשר להסתמך עליה בהמשך, לעמוד במועדי ההודעה על אי התאמה לפי סעיף 4א לחוק המכר (דירות), התשל״ג-1973, ולזהות מתי עדיף לא לקבל חזקה לפני בדיקה.
מכירת דירה שהתקבלה בירושה: צ׳קליסט עבודה
צ׳קליסט בן ארבעה עמודים ליורשים שמוכרים דירה שהתקבלה בירושה. הוא עובר על מצב הצו והרישום, על שני מסלולי מס השבח ועל ההבדל ביניהם, על היטל ההשבחה, על לוח המועדים ועל המסמכים שצריך לאסוף.
- למי זה מיועד: יורשים שמוכרים דירה שקיבלו בירושה, בין אם הצו כבר נרשם ובין אם טרם ניתן, וגם כשיש כמה יורשים שצריכים להסכים ביניהם.
- מה זה מסייע לעשות: לבדוק אם שלושת התנאים שבסעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין מתקיימים ומה נבחן בכל אחד משני מסלולי המס, להבין למה היטל ההשבחה מגיע דווקא במכירה ולא בירושה, לעמוד בהצהרה שבתוך 30 ימים מיום העסקה, ולאסוף מראש את ארבעה עשר המסמכים הנדרשים.
בדיקות לפני רכישת מגרש: צ׳קליסט משפטי ותכנוני
צ׳קליסט בן ארבעה עמודים לרוכשי מגרש, לשלב שבין ההתעניינות במגרש לבין הגשת הצעת מחיר. הוא מסודר לפי סדר הבדיקות בפועל, ומחבר בין הבדיקה המשפטית, הבדיקה התכנונית והבדיקה השמאית.
- למי זה מיועד: רוכשי מגרש לבנייה עצמית, מי ששוקל רכישת קרקע להשקעה, שותפים בעסקה משותפת או בקבוצת רכישה, ומוכרים שרוצים להיערך לשאלות של הרוכש.
- מה זה מסייע לעשות: לקרוא את נסח הרישום ולזהות מה בדיוק נמכר, לברר מול התכנית התקפה ומול הוועדה המקומית מה מותר לבנות, לבדוק גישה, תשתיות וגבולות בשטח, לכמת מראש את היטל ההשבחה, היטלי הפיתוח, המיסים והתשלומים לרשות מקרקעי ישראל, ולדעת מה חייב להופיע בחוזה.