עורך דין נדל"ן ושמאי מקרקעין נאור גלברג

תפקידי עורך דין המתמחה במקרקעין כוללים מיצוי מלוא הזכויות של הלקוחות, הגנה משפטית מלאה בכל שלב, חשיפת נקודות תורפה בעסקה וליווי לאורך כל התהליך מול כל הגורמים המעורבים.

במסגרת ההתמחות בתחום המקרקעין, עורכי הדין לומדים לעומק את החקיקה הרלוונטית לנדל"ן, בין אם מדובר בטיפול בנכס למטרות מגורים, השקעה, מכירה או קנייה. לעיתים קרובות, אזרחים אינם מודעים למלוא זכויותיהם בעסקאות נדל"ן או לסיכונים הגלומים בחוזים שונים.

רכישת דירת מגורים – קנייה של דירה חדשה או משומשת למטרת מגורים, רכישת נכס מסחרי/משרדים – קנייה של נכס כגון חנות, משרד או בניין מסחרי, השכרת נכס – השכרת דירה/משרד/נכס מסחרי לתקופה קצובה, פרויקטי נדל"ן – רכישה/בנייה/שיפוץ ומכירה של פרויקט גדול כגון בניין, עסקאות קומבינציה – עסקה המשלבת רכישת קרקע ובניית פרויקט עליה, תמ"א 38 – הריסה ובנייה מחדש של בניין ישן על פי תוכנית התחדשות עירונית, נדל"ן יזמי – יזמות ופיתוח פרויקטים של נדל"ן, עסקאות פינוי בינוי – פינוי בניינים ישנים והקמת פרויקטים חדשים.

העלויות עבור שירותים משפטיים בתחום הנדל"ן משתנות בהתאם לסוג הייעוץ או הליווי הנדרשים לכל לקוח. עלות ממוצעת להתייעצות חד-פעמית עם עורך דין היא כ-500 ש"ח, אם כי ייתכן והמחיר יעלה ל-1000 ש"ח ומעלה אם נדרשת גם בדיקת מסמכים. שכר טרחה של עורך דין בעסקת קנייה או מכירה של דירה נע בין 0.5% ל-1% מערך הנכס. עלות ניסוח מסמכים משפטיים כגון חוזים או חוות דעת תלויה בפרמטרים נוספים כמו מורכבות, ניסיון המשרד וכד'.

בבואכם לבחור עורך דין לליווי עסקת נדל"ן, בין אם מדובר ברכישה, מכירה או השכרה של נכס, ישנם מספר קריטריונים חשובים להתייחס אליהם:

ראשית, בדקו היטב את ניסיונו של עורך הדין בתחום הנדל"ן – כמה עסקאות ליווה בעבר ומה סוג העסקאות. ודאו שיש לו התמחות ספציפית וידע לעומק בדיני המקרקעין ובמיסוי נדל"ן.

שנית, חשוב לבחון את איכות התקשורת והיחס האישי שלו כלפיכם. לכימיה הבינאישית יש משקל רב. חפשו המלצות ובקשו ממליצים עליו.

שלישית, ודאו ששכר הטרחה שהוא גובה הוגן וסביר ביחס לעסקה.

רביעית, בדקו האם הוא זמין ונגיש הן מבחינה גיאוגרפית והן ברמת הנגישות הטלפונית שלו ללקוחות.

עו"ד נדל"ן מנוסה ואיכותי יוכל להוביל את העסקה במקצועיות תוך שמירה מיטבית על האינטרסים שלכם.

רכישת דירה היא עסקה משמעותית, העשויה להסתכם בסכום כסף גדול. לכן, חשוב להכיר את השלבים העיקריים בתהליך הרכישה, על מנת לוודא שהעסקה תתבצע בצורה מוצלחת.

להלן השלבים העיקריים בתהליך רכישת דירה:

• השלב הראשון הוא להגדיר את הצרכים והתקציב שלכם.
• חיפוש דירה באופן עצמאי, או באמצעות סוכן נדל"ן.
• ביקור בדירה וביצוע בדיקות מקדמיות.
• קבלת אישור עקרוני למשכנתא מהבנק.
• ניהול משא ומתן וחתימה על הסכם מכר.
• העברה ורישום הזכויות בדירה על שם הקונה בטאבו או החברה המשכנת.

חשוב לציין שהשלבים העיקריים בתהליך רכישת דירה עשויים להשתנות בהתאם לנסיבות הספציפיות של העסקה. לדוגמה, אם אתם רוכשים דירה מקבלן, התהליך עשוי להיות שונה מהתהליך הסטנדרטי.

רכישת דירה היא עסקה משמעותית, העשויה להסתכם בסכום כסף גדול. לכן, חשוב לבדוק את הדירה היטב לפני החתימה על החוזה, על מנת לוודא שאתם מבינים את מצב הדירה וכי היא עונה על הדרישות שלכם.

1. מצב פיזי – בדקו את הדירה מבחינה פיזית, וודאו שאין ליקויים או בעיות אחרות. בדקו את התקינות של המערכות השונות בדירה, כגון חשמל, מים, אינסטלציה, מיזוג אוויר וכו'.
2. מצב משפטי – בדקו את מצב הדירה מבחינה משפטית, וודאו שהדירה רשומה על שם המוכר, שאין עליה שעבודים או עיקולים, וכי היא עומדת בהוראות החוק.
3. מצב תכנוני – בדקו את מצב הדירה מבחינה תכנונית, וודאו שאין עליה תוכניות בנייה עתידיות שעלולות להשפיע על השימוש בדירה, בדקו שקיים היתר בניה ושהדירה תואמת להיתר ואין בה חריגות בניה.
4. מצב סביבתי – בדקו את מצב הסביבה שמסביב לדירה, וודאו שאין בעיות סביבתיות או בריאותיות שעלולות להשפיע על איכות החיים בדירה.

בנוסף לדברים האלה, מומלץ גם לקבל חוות דעת של שמאי מקרקעין, על מנת לקבל הערכה של שווי הדירה,

כדי לוודא שהבדיקה של הדירה תהיה מקיפה ויעילה, חשוב להקפיד על הטיפים הבאים:

בקרו בדירה מספר פעמים, במועדים שונים ובשעות שונות של היום, על מנת לקבל תמונה מקיפה של מצב הדירה.

אם אתם לא בטוחים איך לבדוק את הדירה, קחו איתכם מומחה, כגון מהנדס, חשמלאי, אינסטלטור וכו'.

עשו תיעוד של כל הליקויים והבעיות שמצאתם בדירה, על מנת שתוכלו להעלות אותם על סדר היום במהלך המשא ומתן עם המוכר.

תפקידי עורך דין ברכישת דירה הם מגוונים וחיוניים להצלחת העסקה.

עורך הדין ילווה את הקונה לאורך כל שלבי הרכישה – החל מניהול המשא ומתן המשפטי, דרך בדיקת הנכס והזכויות בו, ועד להעברת הכספים ורישום הזכויות בטאבו.

עורך הדין יוודא שההסכם מגן על האינטרסים של הקונה, שאין עיקולים או שעבודים הרובצים על הדירה, ייעץ לגבי דרישות ביטוח, ילווה את תהליך המשכנתא ויסייע בתיאום מול כל הגורמים הרלוונטיים עד להשלמת העסקה.

ליווי משפטי מקצועי של עורך דין הוא הכרחי להגנה על זכויות הקונה ולמניעת סיכונים והפתעות בעסקת רכישת הדירה.

זיכרון דברים הוא מסמך מקדמי, הנחתם על ידי הצדדים, המפרט פרטים בסיסיים על הסכמות הצדדים בדבר רכישת/מכירת הדירה, ועוד בטרם הוכן הסכם מכר מפורט.

על פי פסיקת בתי המשפט נקבע, כי הפרת זיכרון דברים לרכישת דירה או הפרת זיכרון דברים למכירת דירה דינה כדין הפרת הסכם לאור העובדה שהמדובר במסמך משפטי מחייב.

זיכרון דברים בדרך כלל כולל רק את הפרטים העיקריים של העסקה, כגון המחיר, התאריך המשוער של מסירת החזקה בדירה וכו'. עם זאת, ישנם פרטים חשובים רבים אחרים שאינם נכללים בזיכרון דברים, כגון: תנאי התשלום, אחריות המוכר לליקויים בדירה, זכויות הצדדים במקרה של הפרת ההסכם, תנאים מיוחדים אחרים, ובכך נוצר בו פתח רב למחלוקות עתידיות בין הצדדים.

מכירת דירה היא עסקה חשובה ומשמעותית, העשויה להסתכם בסכום כסף גדול. לכן, חשוב להיעזר בשירותיו של עורך דין מקרקעין מנוסה ומקצועי, שיוכל להגן על זכויותיכם ולסייע לכם להשיג את המחיר הטוב ביותר עבור הדירה שלכם.

תפקידו של עורך דין מכירת דירה הוא ליווי הלקוח לאורך כל תהליך המכירה, החל מהשלבים הראשונים של ההכנה, דרך המשא ומתן עם הקונים ועד לחתימה על הסכם המכר והעברת הזכויות בדירה.

עורך הדין ילווה אתכם בתהליך המכירה בשלבים הבאים:

השלב הראשון: בדיקות מקדמיות

בשלבים הראשונים של תהליך המכירה, עורך הדין יבצע בדיקות מקדמיות על הדירה, על מנת לוודא שהיא זכאית למכירה וכי אין בעיות משפטיות או אחרות העשויות להשפיע על העסקה. הבדיקות כוללות, בין היתר: (1) בדיקת רישום הזכויות בדירה בטאבו; (2) בדיקת חובות או עיקולים על הדירה; (3) בדיקת חריגות בנייה או ליקויים בדירה.

השלב השני: תכנון מס

עורך הדין יעזור לכם לתכנן את תשלום המיסים הכרוכים במכירת הדירה. הוא ידריך אתכם לגבי הפטורים וההטבות האפשריים, ויעזור לכם להגיש את הדוחות הנדרשים לרשויות המס.

השלב השלישי: ניסוח הסכם המכר

עורך הדין ינסח עבורכם את הסכם המכר, המהווה את המסמך החוקי המסדיר את העסקה. הסכם המכר צריך לכלול את כל ההסכמות בין הצדדים, כגון: (1) מחיר הדירה; (2) תנאי התשלום; (3) אופן העברת הזכויות בדירה; (4) תנאים נוספים, כגון: אחריות על ליקויים, זכויות במקרה של הפרת ההסכם וכו'

השלב הרביעי: משא ומתן עם הקונים

עורך הדין ילווה אתכם במשא ומתן עם הקונים, ויעזור לכם להשיג את התנאים הטובים ביותר עבורכם.

השלב החמישי: חתימה על הסכם המכר והעברת הזכויות בדירה

עורך הדין ייצג אתכם בעת חתימה על הסכם המכר, וידאג שהעסקה תתבצע על פי ההסכמות שנקבעו. לאחר החתימה, עורך הדין ידאג להעביר את הזכויות בדירה לקונים, באופן חוקי ומסודר.

חשיבות השירותים של עורך דין מכירת דירה

שירותיו של עורך דין מכירת דירה חיוניים להגנה על זכויותיכם ולוודא שהעסקה תתבצע בצורה מוצלחת. עורך הדין יסייע לכם: (1) להימנע מטעויות משפטיות העשויות לעלות לכם כסף רב; (2) להשיג את המחיר הטוב ביותר עבור הדירה שלכם (3) להגן על עצמכם במקרה של הפרת ההסכם.

לכן, לפני שאתם מוכרים דירה, חשוב להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מנוסה ומקצועי.

מכירת דירה היא עסקה משמעותית, העשויה להסתכם בסכום כסף גדול. לכן, חשוב לבצע בדיקות מקדימות, על מנת לוודא שהדירה זכאית למכירה וכי אין בעיות משפטיות או אחרות העשויות להשפיע על העסקה.

להלן רשימה של בדיקות חשובות שמוכר יבצע לפני מכירת הדירה:

בדיקת רישום הזכויות בדירה בטאבו

הבדיקה החשובה ביותר היא בדיקת רישום הזכויות בדירה בטאבו. בדיקה זו תאשר שהדירה רשומה על שם המוכר, וכי אין עליה חובות או עיקולים.

בדיקת חריגות בנייה או ליקויים בדירה

בדיקה זו תאשר שאין בדירה חריגות בנייה או ליקויים העלולים להשפיע על המחיר שלה או על האפשרות למכור אותה.

בדיקת מצב תכנוני והיתר בניה

בדיקה זו תאשר שהדירה תואמת את תוכניות הבנייה החלות עליה והיתר הבניה.

בדיקת היטל השבחה

בדיקה זו תאשר האם על הדירה חלים חיובים בהיטל השבחה.

בדיקת מס שבח

בדיקה זו תאשר האם על המוכר חלה חבות במס שבח או פטור מתשלום.

הסכם המכר הוא המסמך החוקי המסדיר את עסקת מכירת הדירה. הוא חשוב מאוד הן למוכר והן לקונה, ויש לו השלכות משפטיות משמעותיות.

עורך דין המייצג מוכר צריך להדגיש בהסכם המכר את הנקודות המהותיות הבאות:

מחיר הדירה

מחיר הדירה הוא אחד הנושאים החשובים ביותר בהסכם המכר. חשוב לוודא שהמחיר הנקבע הוא הוגן ומשקף את שווי הדירה.

תנאי התשלום

חשוב לקבוע את תנאי התשלום באופן ברור, כולל מועדים לתשלומים, שיטות תשלום ותנאי הפיצוי בפיגור.

אופן העברת הזכויות בדירה

חשוב לקבוע את אופן העברת הזכויות בדירה באופן ברור, כולל מועד העברת הזכויות, מסמכים שיש להעביר ותנאי העברת הבעלות בטאבו.

אחריות על ליקויים

חשוב לקבוע את האחריות על ליקויים בדירה באופן ברור, כולל תקופת האחריות, סוג הליקויים שתחת אחריות המוכר ותנאי האחריות.

פיצוי במקרה של הפרת ההסכם על ידי הקונה

חשוב לקבוע את הזכויות של המוכר במקרה של הפרת ההסכם ע"י הקונה, כולל פיצויים, קנסות ואפשרות לביטול העסקה.

שכר הטרחה של עורך דין למכירת דירה נקבע בדרך כלל על בסיס אחוז משווי הדירה. טווח המחירים המקובל הוא בין 0.25% ל-1%.

לרוב, עורך דין למכירת דירה גובה 0.5% ממחיר הדירה. עם זאת, ישנם עורכים דין שגובים יותר או פחות, בהתאם לניסיון, המומחיות והמוניטין שלהם.

בנוסף לשכר הטרחה המחושב לפי אחוז משווי הדירה, עורך דין עשוי לגבות גם הוצאות נוספות, כגון: אגרות טאבו, אגרות משרד המשפטים, עלויות משלוח מסמכים, אגרות עירייה.

חשוב לברר מראש עם עורך הדין את שכר הטרחה המלא, כולל ההוצאות הנוספות.

עורך דין מקרקעין המתמחה בעסקאות מכירת דירות מכיר את החוק והפסיקה בתחום זה, ויש לו את הניסיון והידע הנדרשים כדי לוודא שהעסקה תתבצע בצורה בטוחה ומוצלחת.

עורך דין מקרקעין יידע להגן על הזכויות שלכם בעסקה ולוודא שהיא מתבצעת על פי החוק, יידע לנסח את הסכם המכר באופן מדויק ויעיל ויימנע מטעויות משפטיות העלולות לעלות לכם כסף רב.

פתרון בעיות: אם יתעוררו בעיות במהלך העסקה, עורך הדין מקרקעין יוכל לסייע לכם לפתור אותן בצורה מהירה ויעילה.

מומלץ להתייעץ עם עורך דין מכירת דירה עוד בשלב שלפני פרסום הדירה למכירה על מנת שעורך הדין יוכל לסייע לכם לתכנן את העסקה בצורה יעילה ונכונה ולסייע בביצוע הבדיקות המקדמיות הדרושות על מנת לוודא שאין בעיות משפטיות או חיובים במיסים בעסקה כדוגמת היטל השבחה ומס שבח.

על מנת לקבל פטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים בישראל, על המוכר לעמוד בשני תנאים מרכזיים:

• הדירה חייבת להיות דירת מגורים מזכה. דירת מגורים מזכה היא דירה שבנייתה הסתיימה, אשר בבעלות אדם פרטי (לא חברה), אשר שמשה בעיקרה (מעל 50% משטחה) למגורים ב-4 שנים שלפני המכירה (או 67% מהתקופה שבשלה מחושב השבח).
• הדירה חייבת להיות הדירה היחידה בבעלותו של המוכר במועד המכירה. במקרים מסוימים ניתן לקבל פטור גם אם יש בבעלותו של המוכר דירה נוספת, כגון במקרה של דירה בירושה, דירה המשמשת למגורי ילדים או דירה ששווקה תוך 12 חודשים ממכירת הדירה היחידה.

תנאים נוספים שעשויים להשפיע:

• הגיל של מוכר הדירה.
• אם ישנה נכות זו או אחרת למוכר הדירה.

היטל השבחה הוא תשלום מס המוטל על עליית ערכם של מקרקעין בשל פעילות שלטונית משביחה, המשולם לוועדה המקומית מכוח חוק התכנון והבנייה.

באופן כללי, המוכר יידרש לשלם היטל השבחה במקרים הבאים:

• כאשר ערך הנכס עלה בעקבות אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה שמעניקה זכויות בנייה המאפשרות בנייה נוספת בנכס או משנה את ייעוד הקרקע (כמו הפיכת קרקע חקלאית לקרקע למגורים).
• כאשר הוועדה המקומית מעניקה הקלה בזכויות הבנייה המאושרות בתוכנית, למשל כדי להוסיף מעלית או מרפסות לבניין מגורים.

חשוב לציין שיש מקרים חריגים נוספים שבהם המוכר לא יידרש לשלם היטל השבחה – כמו לדוגמא במקרה של בניית מרחב מוגן בדירה.

כידוע, בעסקאות מקרקעין ישנם מיסים רבים שחלים על שני הצדדים, כמו מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה, מס רכוש ועוד. עורך דין מקרקעין יסייע לכם בהפחתה של סוגי המס שהזכרנו, ובנוסף יחסוך לכם באמצעות בחירת מבנה משפטי מתאים לעסקה – אשר יפחית את נטל המס. כמו כן, עו"ד מיסוי מקרקעין ינהל עבורכם את המו"מ בעסקה – דבר שעשוי לחסוך לכם גם כן.

באופן כללי, מומלץ לפנות לעורך דין מיסוי מקרקעין בשלב מוקדם ככל האפשר של עסקת המקרקעין, עוד לפני חתימת הסכם המכר או הרכישה. ייעוץ של עורך דין מיסוי מקרקעין יכול לסייע לכם למנוע הפתעות מיותרות וטעויות שעלולות לעלות לכם ביוקר.

תוכנית תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התוכנית אושרה על ידי ממשלת ישראל בשנת 2005, במטרה להפחית את הסיכון לחיי אדם ולרכוש בעת רעידת אדמה.

התוכנית חלה על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם קודם ליום 1 בינואר 1980, למעט מבנים אשר תקן ישראלי ת"י 413 פטר אותם מתחולתו.

התוכנית מאפשרת לדיירים במבנים אלו לקבל תוספת זכויות בנייה, בתמורה לחיזוק המבנה. תוספת הזכויות יכולה לשמש להרחבת יחידות הדיור הקיימות, לבניית דירות חדשות, או לצרכים ציבוריים.

ההבדל העיקרי בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2 הוא בנושא תוספת זכויות הבנייה.

במסגרת תמ"א 38/1, הדיירים מקבלים תמורה לחיזוק המבנה בדמות ממ"ד ומעלית, ולעיתים תוספת של חדר נוסף.

במסגרת תמ"א 38/2, הדיירים מקבלים תמורה לחיזוק המבנה בדמות ממ"ד ומעלית, וכן תוספת זכויות בנייה. תוספת הזכויות יכולה לשמש להרחבת יחידות הדיור הקיימות, לבניית דירות חדשות, או לצרכים ציבוריים.

על מנת שתוכל לדעת איזה סוג תמ"א 38 מתאים לבניין שלך יש להתחשב במספר גורמים, ביניהם:

• גיל הבניין: בניינים שנבנו לפני 1 בינואר 1980 זכאים בדרך כלל לתמ"א 38. בניינים ישנים יותר עשויים להזדקק לחיזוק משמעותי יותר, אשר עשוי להצדיק בנייה נוספת (תמ"א 38/2).
• מצב מבני קיים: יש לזהות כל בעיות מבניות או פגיעויות הדורשות תשומת לב. פגמים חמורים יותר עשויים להצדיק את הבנייה הנוספת והפוטנציאל לעליית ערך תחת תמ"א 38/2.
• הסכמה של הדיירים: השגת הסכמה רובית של הדיירים חיונית ליזום פרויקט תמ"א 38. תקשורת פתוחה וטיפול בחששות יכולים להקל על תהליך קבלת ההחלטות.
• תקציב: יש להעריך את התקציב הזמין לדיירים.

על פי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), נדרש רוב של 66% מכלל הדיירים בבניין כדי להוציא לפועל פרויקט תמ"א 38.

במידה ולא הושגה הסכמה של 66% מהדיירים, ניתן להגיש בקשה למפקח על הבתים המשותפים לקבלת אישור לביצוע הפרויקט. המפקח רשאי לאשר את הפרויקט גם אם לא הושגה הסכמה של 66% מהדיירים, אם הוא סבור כי הפרויקט הוא לטובת הכלל.

חשוב לציין כי אחוז ההסכמה הנדרש עשוי להשתנות בהתאם לתנאים הספציפיים של הפרויקט. לדוגמה, אם הפרויקט כולל הריסת הבניין ובנייתו מחדש, נדרש רוב של 80% מכלל הדיירים.

עורך דין פינוי בינוי יכול לסייע לך להבין את הזכויות והחובות שלך כבעלים של נכס בפרויקט פינוי בינוי. כמו כן, הוא יכול גם לסייע לך לבחור את החברה הנכונה לביצוע הפרויקט, ולחתום על ההסכמים הנכונים עם החברה. יתר על כן, עם התקדמות הפרויקט עו"ד יסייע לך לפקח על התקדמות הפרויקט תוך שמירה על האינטרסים שלך.

דייר סרבן הוא בעל דירה בבניין משותף אשר מסרב לתת את הסכמתו לפרויקט של התחדשות עירונית, כגון פרויקט תמ"א 38 או פרויקט פינוי-בינוי.

על מנת לקדם פרויקט של התחדשות עירונית, יש להשיג רוב של בעלי הדירות הקיימות בבניין. בפרויקטים בהם הבניין הקיים נהרס (תמ"א 38/2 או פינוי-בינוי), הרוב הנדרש הוא 80% מבעלי הדירות.

אם דייר אחד או יותר מסרב לתת את הסכמתו לפרויקט, הוא נחשב לדייר סרבן. במקרה כזה, הדיירים האחרים בבניין יכולים לפנות למפקחת על הבתים המשותפים. בקשה להכריז על הדייר הסרבן כעל סרבן סביר.

תקן 21 הוא תקן שמאי המגדיר את הקריטריונים לבחינת כדאיות כלכלית של פרויקטים להתחדשות עירונית, כגון פינוי-בינוי. התקן נקבע בשנת 2012 על ידי מועצת השמאים, ומעודכן מדי כמה שנים כדי להתאים לשינויים בתחום ההתחדשות העירונית.

התקן מגדיר את הרכיבים הבאים שיש לקחת בחשבון בבחינת כדאיות כלכלית של פרויקט להתחדשות עירונית:

• הוצאות הפרויקט: הוצאות הרכישה של הנכסים, הוצאות ההריסה והבנייה, והוצאות אחרות הקשורות לפרויקט.
• הכנסות הפרויקט: ההכנסות ממכירת הדירות החדשות, ההכנסות ממכירת הזכויות במקרקעין, והכנסות אחרות הקשורות לפרויקט.
• רווח היזם: הרווח היזמי הוא סכום הכסף שהיזם אמור להרוויח מהפרויקט.