מס רכישה דירה שניה

שוק הנדל"ן בישראל הוא נושא מורכב וטעון, ונושא מס רכישה על דירה שניה הוא חלק חשוב ממנו. מס רכישה הוא מס המוטל על רכישת נכס מקרקעין בישראל, והוא נועד להגדיל את ההכנסות הממשלתיות ולצמצם את ההשקעה בנדל"ן למטרות השבחה.

מהי דירה שניה?

לפי חוק מיסוי מקרקעין, דירה שניה היא כל דירה שאינה דירתו היחידה של הרוכש. דירה יחידה היא דירה שבה מתגורר הרוכש באופן קבוע, ואשר אינה מושכרת לצד שלישי.

שיעורי מס רכישה על דירה שניה

נכון לינואר 2024, שיעורי מס רכישה על דירה שניה הם כדלקמן:

• מדרגה ראשונה, עד 5,872,725 ₪: 8%
• מדרגה שניה, מעל 5,872,725 ₪: 10%

לדוגמה, אם רוכש רכש דירה שניה בשווי 2 מיליון שקל, הוא יחויב בתשלום מס רכישה בסך 160 אלף שקל (8% משווי העסקה).

במידה והרוכש זכאי להקלה במס רכישה, שיעור המס יירד בהתאם.

הקלות במס רכישה על דירה שניה

ישנן מספר הקלות במס רכישה על דירה שניה.

• נכה – על פי תקנה 11 לתקנות מס רכישה, נכים, עיוורים ונפגעי פעולות איבה זכאים להנחה משמעותית במס רכישה, גם כאשר מדובר בדירה שאינה דירתם היחידה. הם משלמים מס רכישה בשיעור של 0.5% בלבד על רכישת דירה למגורים, בכפוף לעמידה בתנאים שנקבעו בחוק.
• עולה חדש – עולים חדשים זכאים להנחה במס רכישה על דירת מגורים, גם אם זו אינה דירתם היחידה, בתנאי שהרכישה מתבצעת בתקופה שמתחילה שנה לפני עלייתם לארץ ומסתיימת שבע שנים לאחר העלייה. ההנחה ניתנת פעם אחת בלבד לרכישת דירה, בכפוף לעמידה בקריטריונים שנקבעו בחוק.
• דירה חלופית (משפרי דיור) – רוכשים שמחזיקים בדירה אחת ומעוניינים לרכוש דירה חלופית יכולים ליהנות מהקלות במס רכישה, בתנאי שימכרו את דירתם הקיימת בתוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה. במקרה של רכישת דירה מקבלן, התקופה למכירת הדירה הקיימת היא עד שנה ממועד המסירה של הדירה החדשה.
• הקלת מס לפי סעיף 49ה לחוק ("חזקת דירה יחידה") – רוכש שהחזיק בעת ובעונה אחת ביותר מדירת מגורים אחת, ומכר אותן בתוך 12 חודשים תוך ניצול פטור ממס שבח לפי סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין, ייחשב בעת רכישת דירה נוספת (חדשה) כבעל דירה יחידה לעניין מס רכישה, וייהנה משיעורי המס המופחתים הניתנים לבעל דירה יחידה. הערה: תנאי להקלה זו הוא כי הרוכש מכר לפחות שתי דירות בתוך 12 חודשים וניצל פטור ממס שבח לפי סעיף 49ה, ההקלה תינתן פעם אחת בלבד.

בנוסף להקלות אלו, ישנן הקלות נוספות שעשויות לחול על רוכשים של דירות שניה, בהתאם לנסיבות הספציפיות שלהם.

חשוב לציין כי ההקלות במס רכישה על דירה שניה ניתנות בכפוף לעמידה בתנאי מסוימים, ויש לוודא את זכאותך להקלה לפני רכישת הדירה.

כיצד מחשבים את מס הרכישה?

מס הרכישה מחושב על פי שווי העסקה. שווי העסקה הוא שווי הנכס המשוער, כפי שנקבעה על ידי שמאי מקרקעין.

לדוגמה, אם רוכש רכש דירה בשווי 2 מיליון שקל, שווי העסקה יהיה 2 מיליון שקל.

לאחר מכן, יש לחשב את מס הרכישה לפי שיעור המס המתאים, בהתאם לקריטריונים של הרוכש.

נניח כי נכה רוכש דירת מגורים נוספת (כלומר – זוהי דירה שנייה), בשווי של 2 מיליון ש"ח.

לפי מדרגות המס הרגילות על דירה שאינה יחידה, שיעור המס הוא 8%, ולכן:

מס רכישה רגיל:
2,000,000 ש"ח × 0.08 = 160,000 ש"ח

אולם, אם הרוכש זכאי להטבה לפי תקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין (כנכה, עיוור, נפגע פעולת איבה, או הורה לילד נכה), הוא זכאי לשיעור מס מופחת של 0.5% עד לתקרת שווי מסוימת (נכון לשנת 2025 – כ־2.9 מיליון ש"ח, בהתאם לעדכון המדדים).

לכן, באותו מקרה:

מס רכישה מופחת לנכה:
2,000,000 ש"ח × 0.005 = 10,000 ש"ח בלבד

חיסכון של 150,000 ש"ח במס רכישה – רק בזכות ההטבה לנכה!

תשלום מס הרכישה

תשלום מס הרכישה על רכישת דירה שניה מתבצע בתוך 60 יום ממועד העסקה. ניתן לשלם את המס במספר דרכים, כגון:

• תשלום מלא במזומן או בהמחאה – ניתן לשלם את המס במלואו במזומן או בהמחאה באחד ממשרדי רשות המסים.
• תשלום בהוראת קבע – ניתן להירשם לתשלום מס רכישה בהוראת קבע, באמצעות אתר רשות המסים.
• תשלום באמצעות כרטיס אשראי – ניתן לשלם את המס באמצעות כרטיס אשראי באתר רשות המסים.

במידה והרוכש זכאי להקלה במס רכישה, עליו להגיש בקשה להקלה לרשות המסים בתוך 60 יום ממועד העסקה.

במידה והרוכש לא ישלם את מס הרכישה במועד, הוא יחויב בתשלום ריבית פיגורים. כמו כן, כמובן שסיוע של עו"ד רכישת דירה מומחה עשוי להוזיל את העלויות באופן משמעותי.

השלבים לתשלום מס רכישה

1. הגדרת חשבון מס רכישה – יש להגדיר חשבון מס רכישה באתר רשות המסים.
2. חישוב מס הרכישה – יש לחשב את מס הרכישה בהתאם לקריטריונים של הרוכש.
3. בחירת אופן התשלום – יש לבחור את אופן התשלום המתאים.
4. הגשת בקשה להקלה במס רכישה (אם רלוונטי) – יש להגיש בקשה להקלה במס רכישה, אם הרוכש זכאי להקלה.
5. תשלום המס – יש לשלם את המס בהתאם לדרך שבחר הרוכש.

מה ההבדלים בין מס רכישה של דירה ראשונה לדירה שניה?

ההבדלים העיקריים בין מס רכישה של דירה ראשונה לדירה שניה הם:

• שיעור המס – שיעור מס הרכישה על דירה ראשונה נמוך יותר מאשר שיעור מס הרכישה על דירה שניה.
• הקלות במס – למרות שמס הרכישה על דירה נוספת גבוה יותר, החוק מאפשר במקרים מסוימים הקלות ייחודיות במס, גם כאשר מדובר בדירה שאינה דירה יחידה. הנה עיקרי ההקלות האפשריות:
  

  1. נכים, עיוורים ונפגעי פעולות איבה

  על פי תקנה 11 לתקנות מס רכישה, נכים ובני משפחותיהם זכאים למס רכישה מופחת בשיעור 0.5% בלבד, גם כאשר מדובר בדירה שאינה יחידה, ובלבד שהדירה מיועדת לשמש למגורים. הזכאות מחייבת אישור ממוסד לביטוח לאומי או מרשויות מוסמכות אחרות.

   2. עולים חדשים

  עולה חדש זכאי להנחה במס רכישה עבור דירה אחת בלבד, בתוך תקופה של 7 שנים ממועד העלייה, גם אם יש בבעלותו דירה נוספת. שיעור המס נע בין 0.5% ל-5%, בכפוף לשווי הדירה ולתנאים הקבועים בחוק.

   3. משפרי דיור

  רוכש דירה נוספת עשוי להיחשב כ"בעל דירה יחידה" לצורכי מס רכישה, אם ימכור את הדירה הקודמת תוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה (או תוך שנה, במקרה של רכישה מקבלן). תנאי זה מאפשר ליהנות משיעורי המס המופחתים כאילו מדובר בדירה יחידה.

   4. רכישת דירה חדשה לאחר מכירת שתי דירות

  על פי סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין, מי שמכר שתי דירות בפטור ממס שבח, רשאי לרכוש דירה חדשה ולהיחשב כבעל דירה יחידה לצורכי מס רכישה, ובלבד שכל המכירות והרכישה מתבצעות בתוך 12 חודשים.

• הטבות מיסוי נוספות – פטור ממס שבח – ניתן רק למכירת דירה שהיא דירה יחידה, כאשר הבעלות עליה נמשכה לפחות 18 חודשים. הפטור אינו חל על מכירת דירה שנייה, אלא אם היא עומדת בתנאים מסוימים (כגון מכירה לפי סעיף 49ב(2)).

חשוב לציין כי ההבדלים בין מס רכישה של דירה ראשונה לדירה שניה עשויים להשתנות מעת לעת, בהתאם לחוקי המיסוי. עו"ד מומחה למיסוי מקרקעין עשוי להפחית עבורכם את תשלומי המס באופן משמעותי.

סיכום

עומדים לפני עסקת רכישת דירה נוספת?

ייתכן מאוד שתיאלצו לשלם את מס הרכישה של הדירה השניה.

לפני שאתם חותמים על החוזה ומתחילים בהליך התשלומים, חשוב לפנות לעורך דין מקרקעין מנוסה שילווה אתכם לכל אורך התהליך. עורך דין מקרקעין בעל ניסיון יוכל לספק לכם ייעוץ מקצועי ומקיף בכל שלבי הרכישה, החל מהערכת שווי הדירה, דרך המו"מ עם המוכר, ועד לחתימה על חוזה הרכישה. הליווי של עורך דין מקרקעין יבטיח לכם את העסקה הטובה ביותר עבורכם, תוך שמירה על האינטרסים שלכם.

לכן, אם אתם מתכננים לרכוש דירה, פנו עוד היום לעו"ד נאור גלברג, בעל ניסיון רב שנים בתחום המקרקעין. עו"ד גלברג ישמח ללוות אתכם לכל אורך התהליך ולספק לכם את הייעוץ המקצועי והמועיל ביותר.