רכישת דירה נוספת היא החלטה פיננסית משמעותית, ומס הרכישה שתשלמו עליה גבוה באופן ניכר מהמס שתידרשו לשלם על דירה יחידה. הפער בין השניים יכול להגיע לעשרות ולעיתים למאות אלפי שקלים, כשמדובר בסכום שמשפיע מהותית על העסקה כולה. אבל הנה החדשות הטובות: באמצעות תכנון מיסוי נכון, המתבצע באופן מקצועי ומדויק, אתם יכולים להימנע מתשלום מס גבוה הנובע לעיתים מהעדר ידיעת הזכויות שלכם והדרך שבה עליכם לפעול על מנת שחישוב המס יתבצע בצורה מדויקת בהתאם לנתונים הספציפיים שלכם.
אני, נאור גלברג, עו"ד נדל"ן ושמאי מקרקעין, מלווה רוכשים בתהליכי רכישת דירה שנייה מזה למעלה מ-12 שנים, בין אם מדובר ברכישה לצרכי מגורים אישיים או השקעה. משרדי עוסק בנדל״ן בלבד, ובכלל זה עסקאות מכר ורכישה, מיסוי מקרקעין, התחדשות עירונית, פינוי בינוי, תמ״א 38, תכנון ובנייה, קבוצות רכישה, עסקאות קומבינציה, מגרשים, העברה בין דורית, רישום זכויות והיבטים מסחריים הנלווים לעסקאות נדל״ן. את התמחותי המשפטית ערכתי ברשות המיסים, והניסיון הזה מלווה אותי עד היום בבחינה רחבה של עסקאות לא רק דרך ההסכם המשפטי, אלא גם דרך הזכויות, המס, התכנון, השווי והסיכון הכלכלי. המטרה שלי היא לאפשר ללקוח להבין את העסקה לפני שהוא מתחייב אליה, לזהות מוקדם נקודות סיכון, להימנע מטעויות יקרות, ולפעול בצורה מדויקת, בטוחה ושקולה יותר.
מהו מס רכישה ומדוע הוא שונה בדירה שנייה?
מס רכישה הוא מס חד פעמי המשולם למדינה בתהליך רכישת נכס מקרקעין בישראל. המס מחושב לפי שווי העסקה או שווי השוק של הנכס, לפי הגבוה מבניהם, והוא חלק בלתי נפרד מהעלויות השוטפות בהליך רכישת הדירה.
ההבדל המשמעותי ביותר בין מס רכישה על דירה יחידה למס רכישה על דירה נוספת נובע ממדיניות חקיקתית: המדינה מעודדת רכישת דירת מגורים יחידה באמצעות הקלות מס נרחבות, בעוד שרכישת דירה נוספת נתפסת כרכישה שאין בה באמת צורך בסיסי ולפיכך היא חייבת במס גבוה יותר באופן משמעותי, בין אם הדירה מיועדת למגורים ובין אם היא מיועדת להשכרה.
כאשר הרכישה אינה של דירת מגורים אלא של נכס אחר, למשל משרד, חנות, קרקע, מחסן או זכות אחרת שאינה דירת מגורים חל מנגנון שונה, שבבסיסו מס רכישה בשיעור של 6% מכוח סעיף 9(א) לחוק, בכפוף להסדרים מסוימים שבתקנות.
כלומר, כבר בנקודת המוצא צריך להבחין:
הדיון במס רכישה על דירה שנייה איננו רק דיון על שיעורים. זהו דיון על סיווג משפטי, ועל הדרך שבה הדין מזהה את הרוכש ואת מצבו הכולל.
חשוב לזכור: מס הרכישה הוא מס שיש לשלם תוך 60 יום מיום חתימת החוזה. איחור בתשלום גורר הצמדה, ריבית פיגורים, קנסות אפשריים ועיכוב בהעברת הבעלות בטאבו. לכן, לא משנה אם מדובר ברכישת דירה ראשונה או שניה, עליכם לשלם את המס הרלוונטי בזמן ולא להתעכב.
מעוניינים בייעוץ ראשוני? השאירו פרטים ונחזור אליכם
מדרגות מס רכישה על דירה שנייה – 2026
בעוד שרוכש דירה יחידה זכאי לפטור מלא על המדרגה הראשונה (עד 1,978,745 ₪) ולשיעורי מס מופחתים על יתרת המדרגות.
רוכש דירה נוספת משלם לפי המדרגות הבאות בשנת 2026:
- על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪- 8%
- על חלק השווי העולה על 6,055,070 ₪ -10%
דוגמאות חישוב מעשיות
דוגמה 1: דירה בשווי 2,000,000 ₪ כדירה נוספת
- על מלוא הסכום של 2,000,000 ₪ – 8%
- סה"כ מס רכישה: 160,000 ₪
לשם השוואה, אותה דירה כדירה יחידה תחויב במס רכישה בסך כ־1,822 ₪ בלבד, בשל הפטור המלא על המדרגה הראשונה.
דוגמה 2: דירה בשווי 3,500,000 ₪ כדירה נוספת
- על מלוא הסכום של 3,500,000 ₪- 8%
- סה"כ מס רכישה: 280,000 ₪
לשם השוואה, אותה דירה כדירה יחידה תחויב במס רכישה בסך כ־70,538 ₪ בלבד.
הפער הדרמטי בין המדרגות ממחיש מדוע תכנון מס מוקדם ונכון הוא כלי מרכזי בעסקה מסוג זה.
משפרי דיור – ההזדמנות לחסוך
מי שרוכש דירה נוספת מתוך כוונה למכור את הדירה הקיימת שלו לאחר מכן, יכול ליהנות ממנגנון ייחודי של תשלום מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה, במקום המדרגות הגבוהות של דירה נוספת.
התנאים למימוש ההטבה:
- הדירה הקיימת היא הדירה היחידה שבבעלותכם במועד הרכישה.
- מכירת הדירה הקיימת תתבצע בתוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה.
- בתום התהליך, בבעלותכם תיוותר דירה אחת ויחידה.
- חשוב לדעת: בשנת 2026 התקופה הרלוונטית למכירת דירה שניה שתאפשר להנות מהטבות המס המדוברות עודכנה שוב ל-24 חודשים, לאחר שהוראת השעה הקודמת שקבעה 18 חודשים פגה. זוהי נקודה אקטואלית שרוכשים רבים לא מעודכנים בה.
אם הדירה הקיימת לא תימכר בתוך 24 חודשים, יחויב הרוכש בהפרשי המס המלאים, בתוספת ריבית והצמדה מיום הרכישה המקורי. לפיכך, חשוב לתכנן את המכירה מבעוד מועד.
הקלות, הטבות וחריגים במס רכישה לרוכשי דירה שנייה
תקנה 11 – הקלה לנכה, עיוור, נפגע פעולת איבה ובן משפחה של חייל שנספה במערכה
תקנה 11 לתקנות מס רכישה היא אחת ההוראות החשובות ביותר בתחום ההקלות. היא מקנה שיעור מס מופחת ביותר ל: נכה, כהגדרתו בתקנה, עיוור, נפגע פעולת איבה, בן משפחה של חייל שנספה במערכה
ברכישת דירת מגורים יחידה ששווייה עד2.5 מיליון ₪ ישולם:
- 0% על החלק שעד 1,978,745 ₪
- 0.5% על היתרה עד 2.5 מיליון ₪
כאשר שווי הדירה עולה על 2.5 מיליון ₪ ישולם 0.5% מהשקל הראשון על כל שווי הרכישה. כאשר מדובר בדירה שאינה יחידה, כלומר דירה שנייה ובלבד שמבקש ההקלה עומד בתנאי התקנה, מס הרכישה יהיה 0.5% על כל שווי הדירה. זו הקלה משמעותית ביותר.
הוראת ביצוע 3/2024 מחדדת מספר נקודות מעשיות חשובות:
- הורי קטין נכה או בגיר פסול דין עשויים ליהנות מההקלה, בכפוף לאישור מתאים של בית משפט לפי חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות.
- גם נכות תפקודית עשויה להיכנס בגדר חלופה (3) להגדרת נכה, בעקבות ו"ע 10978-01-15 אלפרסי.
- גם מי שנקבעה לו דרגת אי כושר להשתכר בשיעור 75% לצמיתות עשוי להיכנס למסלול, גם אם הרכישה נעשית לאחר גיל פרישה, ובלבד שהזכאות נקבעה לפני גיל הפרישה.
- ידועים בציבור הוכרו כ”בני זוג” לצורך התקנה ב־ע"א 2622/01 מנהל מס שבח נ' עליזה לבנון.
- התקנה מותנית בכך שהדירה תשמש לשם שיכונו של הזכאי, והפסיקה, בין היתר ב־ו"ע 61821-02-20 עדן יהודה, מבהירה שמדובר בתנאי מהותי.
תקנה 12 ותקנה 12א – הקלה לעולה חדש
גם עולה חדש עשוי ליהנות מהקלות משמעותיות במס רכישה. עד תיקון יום 15.8.2024 , תקנה 12 לתקנות מס רכישה הקנתה לעולה הקלה לפי מדרגות מיוחדות: 0.5% על חלק השווי עד 1,988,090 ₪ ו-5% על היתרה.
לאחר התיקון, נוספה תקנה 12א, המאפשרת לעולה הרוכש דירה יחידה ליהנות ממדרגות מס הדומות יותר למדרגות הרגילות של דירה יחידה, לרבות האפשרות ליהנות ממדרגת 0% לפי התנאים הקבועים.
עולה שיום עלייתו קודם לתיקון עשוי, במקרים מסוימים, לבחור בין המסלולים, אך הזכות היא חד פעמית ומצריכה בחינה מדויקת של הנתונים.
סעיף 49ה – חזקת דירה יחידה לאחר מכירת שתי דירות
סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין יוצר מסלול מיוחד המשלב בין פטור ממס שבח לבין הקלה במס רכישה. לפי הסעיף, מי שמכר שתי דירות מגורים בפטור ממס שבח לפי סעיף זה, ורכש דירה אחת בתוך 12 חודשים עשוי להיחשב כבעל דירה יחידה לצורך מס רכישה.
בהתאם להקפאת הסכומים לפי הוראות הדין והוראת ביצוע 1/2025:
- שווי שתי הדירות הנמכרות יחד: 2,252,000 ₪
- השווי המירבי של שתי הדירות: 3,746,000 ₪
זהו מסלול תכנון מורכב בהרבה, הדורש תיאום בין מועדי המכירה והרכישה ובין שיקולי מס שבח ומס רכישה. אבל כאשר הוא רלוונטי הוא עשוי לייצר חיסכון ניכר.
תקנה 16 – משק חקלאי
התקנה כוללת שיעורי מס מופחתים ברכישת זכויות מסוימות במשק חקלאי, בכפוף לתנאים ולהבחנה בין רכיב המגורים לבין רכיבים אחרים.
תקנה 20 – העברה ללא תמורה לקרוב
כאשר מדובר בהעברה ללא תמורה לקרוב, תקנה 20 מאפשרת מס רכישה בשיעור של שליש מהמס הרגיל בכפוף לעמידה בתנאיה. במקרים מסוימים ניתן לשלב את התקנה עם הקלות אחרות, כגון תקנה 11 בכפוף למבנה המשפטי של העסקה.
אסטרטגיות חוקיות להפחתת מס רכישה
מניסיון רחב היקף בתחום ליווי בעסקאות מקרקעין של רכישת דירות שאינן ראשונות וכן באמצעות הידע המקצועי שאני אוחז בתחום, אבדוק בכל הדרכים הרלוונטיות כיצד ניתן להפחית עבורכם את תשלום המס על מנת שלא תשלמו סכום גבוה יותר ולו במעט. אלו הנקודות שאני בוחן בכדי לייצר עבורכם את החיסכון המקסימלי בתשלום מס במסגרת עסקה זו:
- תכנון נכון כמשפר דיור– מימוש מיטבי של מנגנון 24 החודשים דורש תכנון מוקדם ומעקב צמוד אחר לוחות הזמנים, אסייע לכם לנהל את התהליך בצורה מדויקת על מנת שלא תגיעו למצב שבו אתם נדרשים לשלם את המס העודף בתוספת סנקציות כספיות.
- רכישה על שם בן או בת זוג שאין בבעלותו דירה – במקרים מסוימים, כאשר אחד מבני הזוג אינו רשום כבעלים של דירה, ניתן לרכוש את הדירה על שמו ולהחיל עליה את מדרגות הדירה היחידה. יישום צעד זה דורש בחינה משפטית מדוקדקת, שכן החוק בוחן את התא המשפחתי כיחידה אחת.
- העברות ללא תמורה בין קרובי משפחה – סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר העברת דירה בין קרובי משפחה מדרגה ראשונה במס רכישה מופחת בשיעור שליש מהמס הרגיל ולכן ניתן להשתמש גם בסעיף זה במידה ורלוונטי.
- ערך מוסף – כשמאי מקרקעין, אגבש עבורכם עמדת שווי מבוססת ולגיטימית לנכס שאתם מעוניינים לרכוש, אשר תשנה את בסיס חישוב המס. במקרים לא מעטים, שומת המס שנקבעת על ידי רשות המיסים אינה משקפת במדויק את שוויו האמיתי של הנכס, וכתוצאה מכך המס המוטל גבוה מהנדרש. הידע המקצועי וההסמכה הייעודית שלי בתחום השמאות מהווים חלק אינטגרלי משירותי הליווי בעסקאות מקרקעין במשרדי.
מעוניינים בייעוץ ראשוני? השאירו פרטים ונחזור אליכם
החזר מס רכישה – מתי ניתן לקבל החזר?
במקרים מסוימים ניתן לקבל החזר של מס רכישה שכבר שולם:
- ביטול עסקה – אם העסקה בוטלה לאחר תשלום המס
- תיקון טעות בחישוב – אם שולם יותר מהנדרש
- שינוי סטטוס בדיעבד – למשל, כאשר מכירת הדירה הקיימת הופכת את הדירה הנרכשת ל"יחידה" ומזכה במס מופחת בדיעבד
את הבקשה להחזר יש להגיש תוך ארבע שנים ממועד התשלום או ממועד שינוי הנסיבות והיא דורשת תיעוד קפדני.
שאלות נפוצות
1. האם מי שרוכש דירה שנייה להשקעה זכאי להקלות במס רכישה?
לא. מס הרכישה על דירה שאינה דירה יחידה חל בשיעור מלא על הדירה, בין אם היא מיועדת למגורים, להשקעה או להשכרה. ההבחנה היחידה שהחוק מכיר בה היא בין דירה יחידה לדירה נוספת, ולא בין ייעודים שונים של הדירה הנוספת. לפיכך, מי שרוכש דירה להשקעה צריך להביא את מס הרכישה בחשבון כחלק מעלות ההשקעה הכוללת.
2. רכשתי דירה נוספת ולא הצלחתי למכור את הדירה הקיימת בתוך 24 חודשים. מה ההשלכות?
במצב כזה, יחול עליכם החיוב המלא במס רכישה לפי מדרגות דירה נוספת (8% עד 10%), בתוספת ריבית והצמדה מיום הרכישה המקורי. מדובר בסכומים משמעותיים ביותר, ולכן חשוב לא להסתמך על הנחות אופטימיות לגבי מכירה מהירה. ליווי משפטי מקדים מאפשר לבחון את הסיכון מראש ולגבש תכנית פעולה חלופית.
3. האם ירושה של חלק בדירה הופכת את הדירה שאני מתכנן לרכוש ל"דירה נוספת"?
התשובה תלויה בגודל החלק שירשתם ובמשך הזמן שהחזקתם בו. ככלל, החזקה של מעל שליש בדירה שהתקבלה בירושה עלולה לשלול את הסטטוס של "דירה יחידה" בדירה הנרכשת. קיימים חריגים ומנגנונים שעשויים להקל, אך כל מקרה דורש בחינה פרטנית ולכן חשוב לברר את מצב הזכויות עוד לפני החתימה על זיכרון דברים.
תכנון חכם חוסך כסף רב
רכישת דירה שנייה דורשת השקעה כלכלית משמעותית ובכדי להימנע מתשלום עודף במסגרת העסקה, חשוב להבין מראש כי מס הרכישה הוא חלק ניכר מן העלות הכוללת ולהיערך בהתאם מבחינת: הבנת מדרגות המס, ניצול מנגנון משפרי דיור ותכנון נכון של התזמון, יכולים לחסוך סכומים משמעותיים.
הנקודות החשובות לזכור:
- מס רכישה על דירה שנייה בשנת 2026 עומד על 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪, ו־10% מעבר לכך
- משפרי דיור יכולים לחסוך סכומים משמעותיים באמצעות מנגנון 24 החודשים
- התזמון של המכירה והרכישה הוא קריטי, אי עמידה בלוחות הזמנים גוררת הפרשי מס בתוספת ריבית והצמדה
- ליווי משפטי של עורך דין מיסוי מקרקעין מקצועי לפני החתימה הוא הצעד החשוב ביותר
אני מזמין אתכם לפגישת היכרות קצרה, ללא עלות וללא התחייבות, שבה נבחן יחד את הנסיבות הספציפיות שלכם ונגבש את האסטרטגיה המדויקת ביותר עבורכם. השאירו פרטים כאן או צרו קשר, ואשמח לעמוד לרשותכם.
מעוניינים בייעוץ ראשוני? השאירו פרטים ונחזור אליכם
עו''ד נאור גלברג
עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-500 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.
