רכישת דירת מגורים נוספת נראית לא פעם כמו מהלך נדל"ני פשוט: יש נכס אחד, רוצים לרכוש נכס נוסף, ובוחנים את העסקה לפי מחיר, מימון, שכירות צפויה או פוטנציאל עליית ערך. אלא שבמישור המיסויי, רכישת דירה שנייה היא אירוע שונה לחלוטין מרכישת דירה יחידה. המחוקק בחר לאורך שנים להבחין באופן חד וברור בין רוכש של דירה יחידה לבין רוכש של דירה שאינה יחידה, מתוך תכלית מוצהרת להכביד על החזקת דירות נוספות ולהפחית את הכדאיות של רכישת דירות למגורים לצורכי השקעה.
התוצאה המעשית של הבחירה החקיקתית הזו היא דרמטית. לעיתים, באותה עסקה ממש, ההפרש בין מס רכישה שמוטל על רוכש דירה יחידה לבין מס רכישה שמוטל על רוכש דירה שנייה עשוי להגיע לעשרות ואף למאות אלפי שקלים. לכן, בכל עסקה שבה הרוכש מחזיק כבר בדירה אחרת, או עלול להיחשב כמי שמחזיק בדירה אחרת בין במישרין, בין באמצעות התא המשפחתי, ובין מכוח חלקים בדירות ירושה, קבוצות רכישה או מבנים מורכבים אחרים, חיוני לבחון את המצב מראש, בטרם חתימה על הסכם.
המדריך שלפניכם נועד להציג תמונה מלאה, מדויקת ומעודכנת לשנת 2026, על בסיס חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974, הוראות הביצוע העדכניות של רשות המסים, ובהן הוראת ביצוע 1/2025 בעניין הקפאת הסכומים והוראת ביצוע 3/2024 בעניין תקנה 11, וכן פסיקת בית המשפט העליון ווועדות הערר. המטרה כאן איננה להסתפק בהצגת מדרגות המס, אלא לבאר את מכלול התמונה: מתי דירה תיחשב דירה שנייה, מהי חזקת התא המשפחתי, איך פועלת חזקת משפר הדיור, מהן ההקלות האפשריות, ואילו תכנוני מס לגיטימיים יכולים לשנות את התוצאה באופן מהותי.
המסגרת המשפטית של מס רכישה
מס רכישה הוא מס עקיף המוטל על רוכש זכות במקרקעין מכוח סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין. בניגוד למס שבח, המוטל על המוכר בגין השבח שנצמח לו מהמכירה, מס הרכישה אינו תלוי ברווח, בהפסד או בעלות ההיסטורית של הנכס. הוא מוטל על עצם פעולת הרכישה, ונקבע כשיעור משווי הרכישה של הזכות במקרקעין.
אלא שסעיף 9 לחוק אינו מסתפק בקביעה כללית של שיעור מס, אלא יוצר הבחנה בין סוגי רוכשים, סוגי נכסים ומצבים שונים של בעלות. כאשר מדובר בדירת מגורים, השאלה המרכזית איננה רק מהו שווי הנכס, אלא גם מהו מעמדו של הרוכש. האם מדובר בדירה יחידה שלו, או בדירה נוספת? האם הוא נכנס לאחת מקבוצות הזכאים להקלה, כגון נכה, עולה חדש, נפגע פעולת איבה או מי שפועל במסלול של משפר דיור? האם הוא רוכש יחיד, בן זוג בתוך תא משפחתי, תושב חוץ, או צד שמעורב בעסקה מורכבת יותר?
לעומת זאת, כאשר הרכישה אינה של דירת מגורים אלא של נכס אחר – למשל משרד, חנות, קרקע, מחסן או זכות אחרת שאינה דירת מגורים חל מנגנון שונה, שבבסיסו מס רכישה בשיעור של 6% מכוח סעיף 9(א) לחוק, בכפוף להסדרים מסוימים שבתקנות.
כלומר, כבר בנקודת המוצא צריך להבחין:
הדיון במס רכישה על דירה שנייה איננו רק דיון על שיעורים. זהו דיון על סיווג משפטי, ועל הדרך שבה הדין מזהה את הרוכש ואת מצבו הכולל.
תיקוני החקיקה שעיצבו את המצב החל ב-2026
המשטר החל בשנת 2026 אינו תוצאה של סעיף אחד בלבד, אלא של שורת תיקוני חקיקה ששינו בהדרגה את מבנה המס על דירות נוספות.
תיקון 95 לחוק מיסוי מקרקעין ביטל את ההסדר המופחת שהיה קבוע בסעיף 9(ג1ה) לחוק. לאחר מכן תיקון 98 לחוק, שנחקק בשנת 2021, קבע הוראת שעה במסגרת סעיף 9(ג1ו), שלפיה רכישת דירת מגורים שאינה דירה יחידה תחויב במס רכישה לפי מדרגות של 8% ו-10%, החל מיום 28.11.2021.
בהמשך, חוק ההתייעלות הכלכלית לשנת התקציב 2025 ובכלל זה הוראות ההקפאה של עדכוני המס' קיבע לתקופה מסוימת את סכומי המדרגות הרלוונטיים. תיקון 104 לחוק הסדיר את הקפאת הסכומים הן לעניין מס רכישה והן לעניין הסכומים הנוגעים לפטורים מסוימים במס שבח.
המשמעות המעשית, כפי שעולה גם מהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2025 ו-1/2026 היא כי הוראת השעה לגבי דירה נוספת הוארכה עד 31.12.2026, וכי סכומי המדרגות שנקבעו ביום 16.1.2024 יוסיפו לחול גם בשנת 2026, ללא תיאום למדד.
זוהי נקודה מעשית חשובה ביותר. ישנם רוכשים הסבורים בטעות כי מדרגות המס “מתעדכנות כל שנה”, אך נכון לשנת 2026, ההקפאה יוצרת מצב שבו הסכומים נותרו בעינם לאורך תקופה ארוכה יותר מהרגיל.
מעוניינים בייעוץ ראשוני? השאירו פרטים ונחזור אליכם
מתי דירה נחשבת "דירה שניה" לעניין מס רכישה?
השאלה הזו פשוטה לכאורה, אך בפועל היא אחת השאלות המורכבות והחשובות ביותר בתחום.
הבסיס הנורמטיבי נמצא בסעיף 9(ג1ג)(4)(א) לחוק מיסוי מקרקעין. נקודת המוצא היא כי "דירה יחידה" היא דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור, כהגדרת המונח באזור לפי סעיף 16א לחוק. אם במועד הרכישה הרוכש מחזיק בדירת מגורים נוספת, ואין הוא נכנס לאחד החריגים או ההסדרים המקלים מדובר בדירה שאינה יחידה, כלומר דירה שנייה או דירה נוספת.
אלא שבמישור המעשי, בעלות בדירה נוספת אינה תמיד מתבטאת בהחזקה ישירה ופשוטה של "עוד דירה על שמי". לעיתים מדובר בחלקים בדירה אחרת, בזכויות מכוח ירושה, בזכויות בקבוצת רכישה, בבעלות בתוך תא משפחתי, או במצבים שבהם קיימת שאלה אם דירה אחת נוספת אכן תיספר לצורך הסיווג.
לכן, לפני כל עסקה, צריך לשאול לא רק "האם יש לי דירה נוספת", אלא גם:
- האם לבן או בת הזוג יש דירה?
- האם יש לי חלק בדירה בירושה?
- האם אני מחזיק ביותר משליש בדירה נוספת?
- האם רכשתי יחידה במסגרת קבוצת רכישה?
- האם יש הסכם ממון או הפרדה רכושית שעשויים להשפיע על הסיווג?
אלה אינן שאלות טכניות. הן שאלות שמכריעות אם תחויב במס של מאות שקלים, עשרות אלפי שקלים או מאות אלפי שקלים.
חזקת התא המשפחתי
אחד המוקשים הגדולים ביותר במס רכישה הוא חזקת התא המשפחתי, הקבועה בסעיף 9(ג1ג)(4)(ג) לחוק.
לפי הוראה זו, לעניין בחינת “דירה יחידה”, רואים את הרוכש, בן זוגו, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים כרוכש אחד. החריגים לכך הם, בין היתר, בן זוג המתגורר דרך קבע בנפרד, וכן ילד נשוי או יתום.
המשמעות המעשית של החזקה היא דרמטית. ייתכן מצב שבו אדם עצמו אינו רשום כבעלים של אף דירה, אך בן זוגו מחזיק בדירה אחרת. במצב כזה, הדירה הנרכשת לא תיחשב בהכרח לדירה יחידה לצורך מס רכישה, אף אם מבחינת תחושת הצדדים "הדירה בכלל לא שלי". במילים אחרות: דיני המס אינם בוחנים רק רישום פורמלי של אדם יחיד, אלא את התא המשפחתי כיחידה כלכלית אחת.
הפסיקה עסקה לא אחת בשאלה האם ניתן לסתור את החזקה.
ב-ע"א 3185/03 מנהל מס שבח מקרקעין מרכז נ' שחר פלם, הכיר בית המשפט העליון באפשרות לסתור את חזקת התא המשפחתי כאשר קיימת הפרדה רכושית אמיתית, בין היתר על בסיס הסכם ממון.
ב-ע"א 4374/05 רוזנבוים נ' מנהל מיסוי מקרקעין, חיזק בית המשפט את הדרישה לכך שההפרדה הרכושית לא תהיה פורמלית בלבד, אלא תבוא לידי ביטוי של ממש במציאות.
בהמשך, ב-ע"א 8865/19 שלמי נ' מנהל מיסוי מקרקעין, הודגש שוב כי אין די במסמך תיאורטי, וכי יש להוכיח הפרדה אמיתית, יציבה ומתמשכת.
כלומר, אי אפשר להסתפק ב"הסכם ממון על הנייר" אם בפועל ההתנהלות הכלכלית אינה תומכת בו. מנגד, אין להתעלם ממקרים שבהם קיימת הפרדה רכושית ממשית, משום שהם יכולים לשנות מהותית את תוצאת המס.
בעלויות נוספות שמוציאות את הרוכש ממסלול “דירה יחידה”
החוק אינו בוחן רק בעלות מלאה ופשוטה בדירה אחרת. גם זכויות חלקיות מסוימות עלולות לגרום לכך שהדירה הנרכשת לא תיחשב לדירה יחידה. הוראות החוק מפנות, בין היתר, למקרים שבהם יש לרוכש חלק בדירה אחרת מעבר לרף מסוים. כך, לפי ההסדרים שבחוק:
- אם לרוכש יש חלק בדירה אחרת העולה על שליש, הדירה החדשה עלולה שלא להיחשב דירה יחידה.
- אם מדובר בדירה שהתקבלה בירושה, והחלק עולה על מחצית, גם כאן עשויה להיות לכך השפעה על הסיווג.
בנוסף, יש מצבים שבהם דירת מגורים נוספת לא תיספר, למשל דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997, או מקרים מיוחדים אחרים לפי החוק.
גם קבוצות רכישה עשויות לייצר בעיה. הוראות הביצוע של רשות המסים, ובהן הוראת ביצוע 2/2013, מבהירות שבנסיבות מסוימות גם יחידת דיור בקבוצת רכישה עשויה להיחשב כדירת מגורים לצורכי מס רכישה.
כאן חשוב מאוד לזכור: לא כל רוכש בכלל מודע לכך שיש לו "דירה נוספת" מבחינת דיני המס. לפעמים מדובר בירושה ישנה, בזכות חלקית, בהחזקה דרך בני זוג, או בהתקשרות ישנה בקבוצת רכישה שלא הושלמה. לכן, לפני רכישת דירה נוספת, בדיקת מצב הזכויות הקיים אינה המלצה אלא שלב יסוד.
מדרגות מס רכישה על דירה שנייה לשנת 2026
בהתאם לסעיף 9(ג1ו) לחוק מיסוי מקרקעין, כפי שתוקן בתיקון 98, ובהתאם להקפאת הסכומים לפי חוק ההסדרים והארכת הוראת השעה, מי שרוכש דירת מגורים שאינה דירתו היחידה בין 28.11.2021 לבין 31.12.2026 יחויב במס רכישה לפי שתי מדרגות בלבד:
- מדרגה ראשונה, עד 6,055,070 ₪: 8%
- מדרגה שניה, על החלק שמעל 6,055,070 ₪: 10%
זהו מבנה מס אגרסיבי בהרבה ממבנה המס על דירה יחידה. חשוב גם להדגיש: בניגוד לדירה יחידה, כאן אין מדרגת אפס. כלומר המס חל מהשקל הראשון.
המשמעות היא שגם עסקה בשווי נמוך יחסית למשל מיליון, מיליון וחצי או שני מיליון שקלים תתחיל במס בשיעור של 8% כבר מהחלק הראשון של המחיר.
מעוניינים בייעוץ ראשוני? השאירו פרטים ונחזור אליכם
השוואה למדרגות מס רכישה של דירה יחידה
כדי להבין באמת את ההבדל, צריך להעמיד מול מדרגות הדירה השנייה את מדרגות הדירה היחידה לשנת 2026. בהתאם לסעיף 9(ג1ג)(3) לחוק, ובהתאם להקפאת הסכומים עד 15.1.2028, המדרגות הן:
- עד 1,978,745 ₪ – 0%
- מעל 1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪ – 3.5%
- מעל 2,347,040 ₪ ועד 6,055,070 ₪ – 5%
- מעל 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪ – 8%
- מעל 20,183,565 ₪ – 10%
כבר במבט ראשון ברור עד כמה המבנה שונה. בעוד שברכישת דירה יחידה קיים "אזור פטור" משמעותי, הרי שברכישת דירה שנייה המס מתחיל מיד בשיעור גבוה מאוד.
דוגמאות חישוב פרקטיות לשנת 2026
הדרך הטובה ביותר להבין את משמעות הסיווג היא באמצעות מספרים.
דוגמה 1 – דירה בשווי 2,000,000 ₪
אם מדובר בדירה שנייה:
2,000,000 × 8% = 160,000 ₪
אם מדובר בדירה יחידה:
עד 1,978,745 ₪ — 0%
על 21,255 ₪ הנותרים — 3.5%
סך הכול: כ-744 ₪
הפער: כ־159,256 ₪
דוגמה 2 – דירה בשווי 3,500,000 ₪
אם מדובר בדירה שנייה:
3,500,000 × 8% = 280,000 ₪
אם מדובר בדירה יחידה:
0% על החלק הראשון
3.5% על המדרגה השנייה
5% על יתרת הסכום עד 3.5 מיליון
סך הכול: כ-70,538 ₪
הפער: כ-209,462 ₪
דוגמה 3 – דירת יוקרה בשווי 7,000,000 ₪
אם מדובר בדירה שנייה:
8% על 6,055,070 ₪ = 484,406 ₪
10% על 944,930 ₪ = 94,493 ₪
סך הכול: 578,899 ₪
הדוגמאות האלה ממחישות למה כל כך חשוב להיכנס נכון למסלול המס. לא מדובר ב"עוד כמה אלפי שקלים", אלא לעיתים בפערים שמשנים את כל הכדאיות הכלכלית של העסקה.
הקלות, הטבות וחריגים במס רכישה לרוכשי דירה שנייה
תקנה 11 – הקלה לנכה, עיוור, נפגע פעולת איבה ובן משפחה של חייל שנספה במערכה
תקנה 11 לתקנות מס רכישה היא אחת ההוראות החשובות ביותר בתחום ההקלות.
היא מקנה שיעור מס מופחת ביותר ל:
- נכה, כהגדרתו בתקנה
- עיוור
- נפגע פעולת איבה
- בן משפחה של חייל שנספה במערכה
ברכישת דירת מגורים יחידה ששווייה עד 2.5 מיליון ₪, ישולם:
- 0% על החלק שעד 1,978,745 ₪
- 0.5% על היתרה עד 2.5 מיליון ₪
כאשר שווי הדירה עולה על 2.5 מיליון ₪, ישולם 0.5% מהשקל הראשון על כל שווי הרכישה.
כאשר מדובר בדירה שאינה יחידה, כלומר דירה שנייה, ובלבד שמבקש ההקלה עומד בתנאי התקנה, מס הרכישה יהיה 0.5% על כל שווי הדירה.
זו הקלה משמעותית ביותר.
הוראת ביצוע 3/2024 מחדדת מספר נקודות מעשיות חשובות:
- הורי קטין נכה או בגיר פסול דין עשויים ליהנות מההקלה, בכפוף לאישור מתאים של בית משפט לפי חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות.
- גם נכות תפקודית עשויה להיכנס בגדר חלופה (3) להגדרת נכה, בעקבות ו"ע 10978-01-15 אלפרסי.
- גם מי שנקבעה לו דרגת אי כושר להשתכר בשיעור 75% לצמיתות עשוי להיכנס למסלול, גם אם הרכישה נעשית לאחר גיל פרישה, ובלבד שהזכאות נקבעה לפני גיל הפרישה.
- ידועים בציבור הוכרו כ”בני זוג” לצורך התקנה ב־ע"א 2622/01 מנהל מס שבח נ' עליזה לבנון.
- התקנה מותנית בכך שהדירה תשמש לשם שיכונו של הזכאי, והפסיקה, בין היתר ב־ו"ע 61821-02-20 עדן יהודה, מבהירה שמדובר בתנאי מהותי.
תקנה 12 ותקנה 12א – הקלה לעולה חדש
גם עולה חדש עשוי ליהנות מהקלות משמעותיות במס רכישה.
עד תיקון יום 15.8.2024, תקנה 12 לתקנות מס רכישה הקנתה לעולה הקלה לפי מדרגות מיוחדות:
- 0.5% על חלק השווי עד 1,988,090 ₪
- 5% על היתרה
לאחר התיקון, נוספה תקנה 12א, המאפשרת לעולה הרוכש דירה יחידה ליהנות ממדרגות מס הדומות יותר למדרגות הרגילות של דירה יחידה, לרבות האפשרות ליהנות ממדרגת 0% לפי התנאים הקבועים.
עולה שיום עלייתו קודם לתיקון עשוי, במקרים מסוימים, לבחור בין המסלולים, אך הזכות היא חד פעמית ומצריכה בחינה מדויקת של הנתונים.
חזקת משפר דיור – סעיף 9(ג1ג)(2)(ב)
זהו אחד ההסדרים החשובים והפרקטיים ביותר.
לפי סעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק, רוכש שיש בבעלותו דירת מגורים אחת, ורוכש דירה אחרת במקומה, עשוי להיחשב לצורכי מס רכישה כמי שרוכש דירה יחידה, ובלבד שימכור את הדירה הקיימת בתוך התקופה הקבועה בחוק.
ככלל:
- אם מדובר ברכישה רגילה יש למכור את הדירה הקיימת בתוך 24 חודשים
- אם מדובר ברכישה מקבלן התקופה היא 12 חודשים מהמועד שבו הייתה החזקה אמורה להימסר, ואם היה עיכוב שאינו בשליטת הרוכש 12 חודשים ממסירת החזקה בפועל או בתוך 24 חודשים מרכישת הדירה, לפי בחירת הרוכש.
המשמעות המעשית היא שהרוכש משלם תחילה מס רכישה לפי מדרגות דירה שנייה, אך אם עמד בתנאי המכירה במועד הוא יהיה זכאי להתמסות לפי מדרגות של דירה יחידה.
זהו מסלול חשוב מאוד, אבל גם כזה שמחייב ניהול זמנים מדויק. רוכשים רבים מניחים בטעות ש"נסתדר עם זה אחר כך", ורק לאחר מכן מגלים שהמועדים חלפו, או שהעסקה לא נבנתה נכון מבחינה חוזית.
סעיף 49ה – חזקת דירה יחידה לאחר מכירת שתי דירות
סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין יוצר מסלול מיוחד המשלב בין פטור ממס שבח לבין הקלה במס רכישה.
לפי הסעיף, מי שמכר שתי דירות מגורים בפטור ממס שבח לפי סעיף זה, ורכש דירה אחת בתוך 12 חודשים, עשוי להיחשב כבעל דירה יחידה לצורך מס רכישה.
בהתאם להקפאת הסכומים לפי הוראות הדין והוראת ביצוע 1/2025:
- שווי שתי הדירות הנמכרות יחד: 2,252,000 ₪
- השווי המירבי של שתי הדירות: 3,746,000 ₪
זהו מסלול תכנון מורכב בהרבה, הדורש תיאום בין מועדי המכירה והרכישה ובין שיקולי מס שבח ומס רכישה. אבל כאשר הוא רלוונטי הוא עשוי לייצר חיסכון ניכר.
תקנה 16 – משק חקלאי
התקנה כוללת שיעורי מס מופחתים ברכישת זכויות מסוימות במשק חקלאי, בכפוף לתנאים ולהבחנה בין רכיב המגורים לבין רכיבים אחרים.
תקנה 20 – העברה ללא תמורה לקרוב
כאשר מדובר בהעברה ללא תמורה לקרוב, תקנה 20 מאפשרת מס רכישה בשיעור של שליש מהמס הרגיל, בכפוף לעמידה בתנאיה. במקרים מסוימים ניתן לשלב את התקנה עם הקלות אחרות, כגון תקנה 11, בכפוף למבנה המשפטי של העסקה.
דיווח, הצהרה ותשלום
מועדי הדיווח והתשלום אינם שוליים. גם עסקה שנבנתה נכון מבחינת הסיווג, ההקלות והחישוב עלולה להסתבך אם הדיווח לא הוגש במועד.
לפי סעיף 73 לחוק, יש להגיש הצהרה על העסקה בתוך 30 ימים ממועד הרכישה.
השומה העצמית מצורפת להצהרה, בהתאם לסעיף 76(ב).
תשלום מס הרכישה צריך להתבצע בתוך 60 ימים ממועד רכישת הזכות.
הוראת ביצוע 1/2025 מעדכנת גם את גובה הקנסות בגין איחורים:
- קנס בגין אי הצהרה
- קנס בגין אי הודעה
- ריבית והצמדה לפי חוק הריבית
בנוסף, חלה כיום חובת דיווח מקוון לפי תקנות הדיווח המקוון, כך שבפועל עורך הדין המייצג הוא זה שמגיש את הטפסים, מצרף את ההסכם ואת המסמכים הנלווים, ומבצע את הדיווח לרשות המסים.
תיקון שומה, השגה וערר
אם שולם מס רכישה גבוה יותר מזה שהיה צריך להשתלם, או אם התגלו עובדות חדשות, לא תמיד מדובר ב"סוף פסוק".
תיקון שומה – סעיף 85
ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה בתוך ארבע שנים ממועד השומה, אם התגלתה טעות, אם ההצהרה לא הייתה מלאה, או אם אירעו עובדות חדשות, למשל, מכירת הדירה הקיימת בתוך התקופה הנדרשת במסלול משפר דיור.
השגה – סעיף 87
על שומה סופית ניתן להגיש השגה בתוך 30 ימים ממועד קבלתה.
ערר – סעיף 88
אם ההשגה נדחתה, ניתן להגיש ערר לוועדת ערר בתוך 30 ימים.
ערעור לבית המשפט העליון – סעיף 90
ערעור נוסף לבית המשפט העליון יוגבל לשאלות משפטיות.
תשלום מס הרכישה
תשלום מס הרכישה על רכישת דירה שניה מתבצע כאמור בתוך 60 יום ממועד העסקה. ניתן לשלם את המס במספר דרכים, כגון:
- תשלום מלא במזומן או בהמחאה – ניתן לשלם את המס במלואו במזומן או בהמחאה בבנק הדואר
- תשלום באמצעות הבנק – ניתן לשלם באמצעות אתר רשות המסים על ידי חיבור לאתר הבנק.
- תשלום באמצעות כרטיס אשראי – ניתן לשלם את המס באמצעות כרטיס אשראי באתר רשות המסים.
במידה והרוכש לא ישלם את מס הרכישה במועד, הוא יחויב בתשלום ריבית פיגורים. כמו כן, כמובן שסיוע של עו"ד רכישת דירה מומחה עשוי להוזיל את העלויות באופן משמעותי.
תכנון מס מקדים – מה צריך לבדוק לפני שחותמים?
דווקא בגלל הפערים הגבוהים במס, תכנון מס במס רכישה על דירה שנייה צריך להתחיל לפני החתימה, לא אחרי.
בדיקת מצב הבעלות הקיים
צריך למפות את כלל הזכויות:
- דירות קיימות
- חלקים בדירות
- ירושות
- קבוצות רכישה
- זכויות של בן או בת הזוג
- ואפילו אחזקות עקיפות דרך איגודי מקרקעין
תכנון לוחות הזמנים
אם מתוכננת מכירה של דירה קיימת במסלול משפר דיור, צריך לוודא שהחוזים, מועדי המסירה וההתחייבויות בנויים כך שהרוכש באמת יוכל לעמוד בפרק הזמן הקבוע בחוק.
בדיקת זכאות להקלות
נכות, עולה חדש, נפגע פעולת איבה, בן משפחה של חייל שנספה במערכה, כל אלה אינם "דברים שבודקים אחר כך". צריך לבחון את הזכאות מראש, ולהיערך עם האישורים המתאימים.
שילוב בין מסלולים
לפעמים העסקה אינה רק "רכישת דירה שנייה", אלא חלק ממערך רחב יותר: מכירת דירה קיימת, מתנה, רכישה בתוך התא המשפחתי, עסקה לפי סעיף 49ה, או שימוש בתקנות מסוימות. אלה מסלולים שדורשים חשיבה רוחבית.
חשיבה גם על מס שבח עתידי
מי שקונה היום דירה שנייה צריך לחשוב גם על מועד המכירה העתידי. לעיתים, הדרך שבה בנויה הרכישה היום תשפיע מאוד גם על מס השבח בעתיד
ההבדלים בין מס רכישה על דירה ראשונה לבין מס רכישה על דירה שנייה
ההבדלים העיקריים בין מס רכישה של דירה ראשונה לדירה שניה הם:
- שיעור המס – שיעור מס הרכישה על דירה ראשונה נמוך יותר מאשר שיעור מס הרכישה על דירה שניה.
- הקלות במס – למרות שמס הרכישה על דירה נוספת גבוה יותר, החוק מאפשר במקרים מסוימים הקלות ייחודיות במס, גם כאשר מדובר בדירה שאינה דירה יחידה. הנה עיקרי ההקלות האפשריות.
השפעה על תכנון העסקה: בדירה יחידה אפשר לעיתים לבנות עסקה עם עלות מס נמוכה מאוד. בדירה שנייה, הסיווג עצמו כבר משנה את התוצאה באופן מהותי.
השלכות עתידיות: גם מבחינת מס שבח, יש לעיתים הבדל מהותי בין החזקת דירה יחידה לבין החזקת דירה נוספת. לכן, בכל עסקה של דירה שנייה, חייבים להסתכל על התמונה הכוללת.
חשוב לציין כי ההבדלים בין מס רכישה של דירה ראשונה לדירה שניה עשויים להשתנות מעת לעת, בהתאם לחוקי המיסוי. עו"ד מומחה למיסוי מקרקעין עשוי להפחית עבורכם את תשלומי המס באופן משמעותי.
מעוניינים בייעוץ ראשוני? השאירו פרטים ונחזור אליכם
סיכום
מס רכישה על דירה שנייה אינו מס טכני ואינו "עלות נלווית שולית" של העסקה. הוא אחד המרכיבים הכי משמעותיים בכדאיות הכלכלית של רכישת דירה נוספת. בשנת 2026, על רקע הקפאת הסכומים והמשך תחולת הוראת השעה, רוכש דירה שאינה דירתו היחידה צפוי בדרך כלל להיכנס למסלול מס של 8% ו-10%, ללא מדרגת פטור, ומשמעות הדבר עלולה להיות תשלום גבוה מאוד כבר מהשקל הראשון.
עם זאת, הדין אינו מונוליטי. יש בו גם מסלולי הקלה אמיתיים:
משפרי דיור, נכים, עולים חדשים, עסקאות מסוימות לפי סעיף 49ה, וכן הסדרים ייחודיים נוספים. אלא שהמסלולים האלה אינם אוטומטיים. הם דורשים בדיקה מוקדמת, תכנון נכון, הבנה של מועדים, זהירות בדיווח, ולעיתים גם ניהול הליכים של תיקון שומה, השגה או ערר.
לכן, לפני רכישת דירה שנייה, השאלה הנכונה איננה רק "כמה עולה הדירה", אלא גם:
- איך אני מסווג לצורכי מס?
- האם אני באמת דירה שנייה?
- האם יש לי מסלול הקלה?
- האם אני נכנס למסלול של משפר דיור?
- והאם המבנה המשפטי של העסקה נבנה נכון?
לכן, אם אתם מתכננים לרכוש דירה, פנו עוד היום לעו"ד נאור גלברג, בעל ניסיון רב שנים בתחום המקרקעין. עו"ד גלברג ישמח ללוות אתכם לכל אורך התהליך ולספק לכם את הייעוץ המקצועי והמועיל ביותר.
שאלות נפוצות
- מהן מדרגות מס הרכישה על דירה שנייה לשנת 2026?
8% על חלק השווי עד 6,055,070 ₪, ו־10% על החלק שמעל סכום זה, בהתאם לסעיף 9(ג1ו) לחוק ולהוראות ההקפאה החלות עד 31.12.2026.
- האם מי שמתכוון למכור את דירתו הקיימת יכול ליהנות ממסלול של דירה יחידה?
כן, במסלול של משפר דיור, בכפוף למכירת הדירה הקיימת בתוך התקופה הקבועה בחוק ולבקשה לתיקון שומה אם שולם מס לפי מדרגות דירה שנייה.
- האם נכה זכאי להקלה גם ברכישת דירה שנייה?
כן. תקנה 11 מאפשרת, בתנאים המתאימים, מס רכישה בשיעור של 0.5% גם על דירה שאינה יחידה.
- מהי חזקת התא המשפחתי?
החזקה שלפיה רואים את הרוכש, בן זוגו וילדיהם הקטינים כרוכש אחד לצורכי בחינת "דירה יחידה", אלא אם מתקיימת הצדקה משפטית לסתור אותה.
- מהו המועד להגשת הצהרה על העסקה?
בתוך 30 ימים ממועד הרכישה.
- תוך כמה זמן ניתן לבקש תיקון שומה?
בתוך ארבע שנים ממועד השומה, בהתאם לסעיף 85 לחוק.
- האם חלק קטן בדירה אחרת יכול לשלול ממני מעמד של דירה יחידה?
כן, בנסיבות מסוימות. במיוחד כאשר מדובר בחלק העולה על שליש בדירה נוספת, או מחצית בדירה שהתקבלה בירושה.
- האם ניתן לקבל החזר מס אם הדירה הקודמת נמכרה לאחר רכישת החדשה?
כן, אם מדובר במסלול משפר דיור והדירה הקודמת נמכרה בתוך התקופה הקבועה בחוק.
עו''ד נאור גלברג
עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-500 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.
