עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, המתמחה במיסוי מקרקעין, עם כמה דברים שחשוב לדעת על חבויות המס השונות, שעשויות לחול על נכסים הנמכרים לפני ביצוע פרויקט התחדשות עירונית
במדינת ישראל המילה ״אקזיט״ הפכה למונח תרבותי שגור; החלום הישראלי האולטימטיבי בימינו הוא להיות מעורב ברמה כזאת או אחרת באיזה סטארט אפ מבטיח, ולאחר כמה שנים, ״לעשות אקזיט״: ליהנות מהנפקה גרנדיוזית בבורסה או ממכירה של הסטארט אפ לאיזה קונגלומרט ענק, ולהיות מסודרים לכל החיים. אולם עבור רובה המכריע של האוכלוסייה, אפשרות זו היא בקושי בגדר פנטזיה, אשליה. עם זאת, עבור נתח קצת יותר גדול מהאוכלוסייה, יש אפשרות ליהנות מבשורה שיש בה דמיון לא מבוטל לבשורה של אקזיט: הידיעה על עסקת התחדשות עירונית במבנה בו נמצא נכס בבעלותנו. עבור אלו שהם בעלים של דירה במבנה ישן יחסית, הסיכוי של ביצוע של פרויקט התחדשות עירונית בבניין בו ממוקם הנכס, מהווה הזדמנות של ממש; במדינה שבה מחירי הנדל״ן הם מהגבוהים בעולם ביחס לרמת ההשתכרות של אזרחיה, הקפיצה הנחשונית במחיר הנכס אשר מגיעה בעקבות התחדשות עירונית, מהווה לרוב בוננזה לא קטנה עבור בעלי הנכסים.
עם זאת, בין אם ישנן התלחששויות על איסוף חתימות מוצלח בבניין לביצוע של פינוי-בינוי, בין אם הוצא היתר בניה, ובין אם העבודות בשטח כבר החלו, חשוב להיות מודעים לסוגי המיסוי השונים החלים בשלבים שונים על עסקת מכר בנכס העובר התחדשות עירונית; במקרים רבים, חבויות המס הללו עשויות להיות גבוהות במיוחד, ולא פעם ניתן להימנע מהן על ידי תכנון מס נכון. עם זאת, למרבה הצער אפילו עורכי הדין העוסקים בתחום הנדל״ן אינם מודעים תמיד לניואנסים הללו, ולכן הרשומה הזאת הכרחית וחשובה, עבור כל אדם השואף למכור נכס בבניין בו מתבצעת או מתוכננת להתבצע התחדשות עירונית.
מכירת נכס בטרם הוצא היתר בנייה לפרויקט
כאשר אנו מוכרים נכס בבעלותו, חלה עלינו החובה לתשלום מס שבח, קרי מס אשר חל על ההפרש בין המחיר שבו נרכש הנכס, לבין המחיר שבו הוא נמכר (על פי רוב מדובר במס בשיעור 25% מההפרש, אבל לא בכל המקרים, ונתעלם מכך לעת עתה). עם זאת, לפי התנאים המנויים בחוק מיסוי מקרקעין, אם מוכר הדירה החזיק בזכותו בנכס במשך שנה וחצי לפחות, וכן מדובר בדירה היחידה בבעלותו, יהיה זכאי המוכר לפטור ממס שבח בעת המכירה (הפטור מכונה ״דירת מגורים מזכה״). הפטור הזה נפוץ מאוד, ורבים הם בעלי הדירות המבקשים ליהנות ממנו בעת מכירת דירה.
מעוניינים בייעוץ ראשוני? השאירו פרטים ונחזור אליכם
עכשיו, נניח ואתם הבעלים של דירת מגורים ברמת גן, ובקרב הדיירים מתחילות התלחששויות על מיזם-פינוי בינוי אשר עשוי להתבצע בבניין בו נמצאת הדירה שלכם; אולי זה רק דיבורים, אולי אפילו התחילו לאסוף חתימות מדיירים, אבל עדיין לא נחתמה העסקה עם היזם; נניח גם כי בשלב הזה אתם רוצים למכור את הנכס שלכם, ואתם רוצים להעלות קצת את מחיר הנכס מעבר לשווי הנוכחי שלו, שהרי לאחר פינוי בינוי, הבעלים בנכס יהיה זכאי לדירה בשווי גבוה יותר. במצב כזה, כאשר הקונה משלם מחיר גבוה יותר על הנכס בגלל הפוטנציאל של עסקת ההתחדשות העירונית, רשות המיסים יכולה לטעון כי יש מקום להפריד בין המחיר ששילם הקונה על הנכס עצמו, לבין התמורה העודפת שהוא שילם בגין פוטנציאל העסקה להתחדשות עירונית. לגבי התמורה העודפת, ניתן לטעון כי לא מדובר בתשלום המשולם על נכס מקרקעין, אלא בגין מכירת זכות אחרת, ועל מכירתה ניתן לחייב את המוכר בתשלום מס שבח. לכן, חשוב להיות מודעים לנקודה זאת, ולתכנן את המכירה בהתאם, גם אם טרם החלו מעשית בהליך של התחדשות עירונית.
מכירה לאחר אישור התוכנית ובטרם הוצאת היתר
נחזור שוב לדירה שלנו ברמת גן; נניח כעת שלא מכרנו את הדירה, כי רצינו לחכות עד לאישור התוכנית בוועדה המחוזית. לאחר האישור בוועדה, שווי הנכס בהחלט עולה. במצב הזה, אם תרצו למכור את הנכס שלכם, גם אם תהיו זכאים כאמור לפטור ממס שבח, עדיין תצטרכו לשלם על החלק היחסי של התמורה העודפת כאמור, שהרי הקונה שילם יותר עבור הנכס, בגין הזכויות הנלוות המתקבלות עקב אישור התוכנית בוועדה.
אולם למכירה הזאת עשויה להתלוות חבות מס נוספת: כאשר מבצעים פרויקט של התחדשות עירונית, בעלי הנכסים בבניין חייבים בתשלום של מה שנקרא היטל השבחה; מדובר במס המשולם לוועדה המקומית, בגין אישור תוכנית אשר מעלה את שווי המקרקעין שעליהם נמצא הנכס של המוכר. כאשר מתבצע פרויקט של התחדשות עירונית, לרוב מוסכם בין הדיירים ליזם כי היזם הוא זה שנושא בעלויות של היטל ההשבחה. עם זאת, בדרך כלל הוא מתחייב לשאת בהן רק לאחר הוצאת היתר בנייה. משום כך, כאשר מוכר מחליט למכור את הדירה בטרם הוצא היתר בנייה, חלה עליו החובה לשלם היטל השבחה, והיזם לא יישא בעלות הזאת; מדובר בחבות מס שיכולה להגיע למאות אלפי שקלים, ולכן חשוב מאוד להיות מודעים לנקודה הזאת, ולהימנע ככל האפשר ממכירת הנכס בטרם הוצא היתר בניה.
בכלל, מכר דירות בפרויקטים אשר עוברים או מתעתדים לעבור התחדשות עירונית, הוא עניין מורכב מאוד. חשוב להיוועץ בכל שלב עם עורך דין המתמחה בפינוי בינוי, התחדשות עירונית ומיסוי מקרקעין כדי לתכנן כיצד ניתן להפחית או לבטל את חבות המס. כמו כן, מוטב שיהיה מדובר בעורך דין שהוא גם שמאי מקרקעין, לצורך הגשת ערר על החלטה על הטלת היטל השבחה או מס השבח, ככל שתהיה כזאת.
פרטים נוספים ולתיאום פגישה, ניתן לפנות לעורך דין ושמאי מקרקעין נאור גלברג
עו''ד נאור גלברג
עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-500 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.
