מתכננים לרכוש דירה? למרבה הצער, סביר להניח שעומדים בפניכם הליכים ביורוקרטיים מורכבים וארוכים, שמצריכים היכרות עם החוק תוך קבלת סיוע וליווי מקצועיים מטעם עורך דין המתמחה בדיני המקרקעין. עורך דין מקרקעין נאור גלברג המתמחה בקניית דירה יעניק לכם ליווי אישי ומקצועי לאורך כל תהליך רכישת הדירה, שיחסוך לכם זמן יקר, כסף והתמודדות עם הליכים משפטיים מיותרים.
ליווי עסקאות נדל"ן על ידי עו"ד קניית דירה
סביר להניח שרכישת דירה היא העסקה הגדולה ביותר שתבצעו בימי חייכם – בין אם מדובר בדירה חדשה ובין אם בקניית דירה יד שנייה. בשל עובדה זו, לא מעט אנשים בוחרים לוותר על שירותיו של עורך דין מוסמך על מנת לחסוך כסף.
רכישת דירה ללא ליווי של עורך דין מוסמך עלולה לגרום נזק כלכלי שעולה בעשרות מונים על עלות עורך דין קניית דירה. הסיבה לכך נעוצה בעובדה שעורך דין מבצע במסגרת תפקידו מספר פעולות בעלות חשיבות עליונה להצלחתה של העסקה, לדוגמא: בדיקת כדאיות העסקה, הערכת החבות במס, בדיקת רישום דירה בטאבו.
שכר טרחה עורך דין קניית דירה עלול להיראות מאיים לנוכח ההוצאות הרבות הכרוכות ברכישת דירה, אולם בטווח הארוך הוא חוסך סכומי כסף נכבדים.
בדיקות מקדמיות שמומלץ לבצע לפני רכישת דירה
- ביצוע הערכת שווי לדירה: מומלץ לבצע הערכת שווי מוקדמת לדירה (שמאות מוקדמת) ע"י שמאי מקרקעין כדי לוודא כי מחיר הדירה תואם לשווי השוק שלה, שכן אם אתם מתכוונים לרכוש את הדירה באמצעות משכנתה, ולאחר חתימת ההסכם הדירה תוערך על ידי שמאי מטעם הבנק במחיר הנמוך ממחיר הרכישה, אתם תידרשו להשלים הון עצמי נוסף כתנאי לקבלת המשכנתה. חשוב להבהיר כי ערך הנכס הקובע עבור הבנק הוא לפי שמאות או חוזה רכישה לפי הנמוך מביניהם. שמאות מוקדמת למעשה מבטיחה עוד בטרם מועד החתימה על הסכם המכר כי הבנק יעניק את המשכנתה.
- ביצוע בדיקה הנדסית ותכנונית: במסגרת בדיקה זו יש לבחון האם ישנם היתרי בנייה קודמים, האם ישנן חריגות בנייה בדירה, שימושים חורגים, זכויות בניה ועוד.
- ביצוע בדיקת הזכויות הרשומות: יש לבדוק האם זכויות המוכרים רשומות בלשכת המקרקעין (טאבו) ו/או רשות מקרקעי ישראל ו/או שמא חברה משכנת, וכן האם ישנם שעבודים, עיקולים, משכנתאות והערות אזהרה.
משרד נאור גלברג ושות' מספק כדרך קבע, בכל עסקת נדל"ן של קניית דירה בה הוא מלווה ומייצג, וללא כל עלות, שמאות מוקדמת הנערכת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך המאושר על ידי כל הבנקים, להערכת שווי הדירה.
מעוניינים בייעוץ ראשוני? השאירו פרטים ונחזור אליכם
כיצד בוחן עורך דין רכישת דירה אי התאמות בין סעיפי החוזה לבין המצב בשטח?
בעת רכישת דירה, חשוב במיוחד לבחון את הסעיפים השונים שכוללים את הצהרותיהם של הקונה ושל המוכר.
במסגרת השלב הזה, נבחנת מידת השקיפות של המוכרים – האם מה שהבטיחו לפני כריתת ההסכם תואם את המציאות. כמובן שאי התאמות שיתגלו עשויות להוביל לביטולו המוחלט של ההסכם.
במסגרת המו"מ המשפטי, דואג עורך דין נאור גלברג שכל ההצהרות שניתנו ע"י המוכרים יקבלו ביטוי משפטי בהסכם.
בנוסף, דואג עורך דין נאור גלברג כי בהסכם יעוגנו הצהרות של המוכרים על היעדר חריגות בניה בדירה וביצוע בניה שלא כדין.
ראוי לציין שהסכמי מכר נחשבים מפורטים במיוחד וכוללים את כלל הפרטים הנוגעים לדירה, החל מן הפרטים הקטנים ביותר ועד הנושאים המשמעותיים ביותר. לאור העובדה שבעת שהרוכש נוטל את המשכנתא הנכס כלל לא נמצא בידיו, עורך הדין ירשום יוסף תנאי בהסכם המחייב את המוכרים לחתום על מסמכים רלוונטיים למול בנק המשכנתאות של הרוכש בהקדם.
עורך דינו של המוכר רשאי לבקש לשנות את סעיפי הערת האזהרה – מה שעשוי להוביל לעיכובים בביצוע הקנייה וקבלתו של המימון הנדרש לשם ביצועה, ולכן חשוב להוסיף להסכם כי איחור בקבלת המשכנתא הנובע בשל הערות מטעם עוה"ד של המוכר, אינו מהווה הפרה ואינו מקים עילה לפיצוי למוכר.
מדוע אתם זקוקים לעורך דין לרכישת דירה וכיצד הוא יוכל לסייע לכם לחסוך בהוצאות?
לאורך שנות פעילותו, צבר עורך דין נאור גלברג ניסיון בליווי מאות רוכשים בעסקאות מכר דירה. כחלק מפעילותו, משפר עו"ד גלברג את כדאיות העסקה עבור הלקוחות ומסייע להם להימנע מהוצאות כספיות מיותרות ולחסוך עוגמת נפש.
אילו שירותים מציע משרד עו"ד למכירת דירה נאור גלברג?
- בחינתם של תנאי ההסכם השונים וניהול מו"מ מקיף בנוגע לסעיפיו ולהוראותיו אל מול כלל הגורמים הרלוונטיים.
- ניסוח הסכם רכישה אשר מגן על האינטרסים של לקוחות המשרד.
- בחינת מסמכי ההסכם, לרבות היתר הבניה, התב"ע, המפרט והנספחים.
- ליווי לקוחות בלקיחת משכנתא, גרירת משכנתא וסוגיות מימוניות נוספות.
- הגשת דיווחים לרשויות מס – פיקוח הדוק על הגשתם של דיווחים לרשויות המס לאחר שנכרת ההסכם.
- ליווי ופיקוח על רישומה של הדירה בטאבו (לשכת רישום המקרקעין).
- בדיקת מצבו הפיננסי של הקבלן והסיכון שייקלע לחדלות פירעון בעת רכישת דירה חדשה מקבלן.
- בדיקת שיעור מס רכישה
- קביעת שיעור הערבויות שיספקו הקבלנים כנגד התשלומים אשר יועברו אליהם.
- ליווי מקצועי ואישי החל משלבי המשא ומתן הראשוניים ועד למסירת הדירה.
- אספקת שירותי שמאות מוקדמת ע"י שמאי מקרקעין שאושר על ידי כלל הבנקים ללא עלות נוספת בכל עסקת נדלן של רכישת דירה
- ליווי מקצועי בתהליך מחיר למשתכן החל מהכנת מסמכים ועד לייעוץ חוזי. הוא מבטיח שזכויות הרוכש מוגנות, מספק שקט נפשי ומאפשר רכישה בטוחה וחכמה.
דברים נוספים שחשוב לדעת בעת בחירת עו"ד לקניית דירה
עורך דין שמתמחה ברכישת דירות ידאג לנהל את ההליך מן הפן הביורוקרטי ויוודא את המצאתם של המסמכים הבאים:
- היתרי בניה.
- תשלומי אגרות שונות שעליכם לשלם.
- ביצוע בדיקות הנדסיות מקיפות שבמסגרתן יאותרו ליקויים או פגמים שנדרש לנהל משא ומתן לשם תיקונם.
- בחינת מיקומו הגיאוגרפי וסביבתו של הנכס.
- הערכת שוויה של הדירה.
- מיסוי מקרקעין – חישוב תשלום המס בבואכם לרכוש דירה
מעוניינים בייעוץ ראשוני? השאירו פרטים ונחזור אליכם
מסלול ליווי מלא – עו"ד קניית דירה
|
| בדיקת מצבו הקנייני של הנכס (נסח טאבו, אישור זכויות וכיו"ב.) |
קבלת מכתב כוונות עדכני מהבנק ובניית מנגנוני תשלום לסילוק שעבודים תחילה. |
| בדיקת זכויות צד ג' בנכס – הערות, משכנתאות, צווים, עיקולים וכיו"ב. |
ניסוח יפויי כוח בלתי חוזר להעברת הזכויות ע"ש הקונה (להבטחת הקונה ברכישה.) |
| הזמנת דו"ח שמאות מוקדמת. |
שיחת הסבר עם הלקוח לפני החתימה על ההסכם והתהליך. |
| הזמנת דו"ח בדק. |
ליווי במעמד החתימה. |
| בדיקת מסמכי הבית המשותף (צו רישום, תקנון, תשריט.) |
עריכת תכנית עבודה ולוחות זמנים להוצאה לפועל של העסקה. |
| בדיקת התראות פיננסיות במאגרים הציבוריים (מרשם פושטי הרגל, חייבים מוגבלים בהוצל"פ, חשבונות מוגבלים וכיו"ב.) |
רישום הערה לטובת הקונה (כתנאי לתשלום הראשון) ושמירת תשלום ראשון בנאמנות עד רישום הערת אזהרה. |
| ייעוץ מס תוך הקפדה על תכנון מס שצופה פני עתיד ועריכת סימולציית מס רכישה. |
דיווח לרשויות המס והמצאת שוברים לתשלום/אישורים לטאבו. |
| בדיקת תיק הבניין של הנכס (ווידוא קיום היתר בניה, טופס ,4 בדיקת היעדר התראות שונות וכיו”ב) |
זמינות ונגישות לכל עניין, ביצוע פגישות, שיחות טלפוניות, גם ב.WhatsApp- |
| ניהול מו"מ על תנאי ההסכם עם הצד שכנגד ומתן ביטוי הולם בהסכם למנגנוניים המסחריים והסכמות הצדדים. |
רישום הזכויות ע"ש הקונה בטאבו (בחברה משכנת: ברמ"י וספרי החברה המשכנת.) |
| טיפול בנושא משכנתה. |
שליחת אישור לקונה על רישום הזכויות בצירוף העתק של מסמכי העסקה לצורך תיוק ושמירה. |
עו''ד נאור גלברג
עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-500 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.
