עורך דין מקרקעין בראשון לציון

עורך דין מקרקעין בראשון לציון: המדריך לרכישה, מכירה והתחדשות עירונית

עסקת נדל"ן היא לרוב העסקה הכלכלית הגדולה בחייו של אדם. ליווי משפטי על ידי עורך דין נדלן מומלץ שמשלב גם מומחיות שמאית הוא קריטי לניהול סיכונים. המדריך מפרט את השלבים ההכרחיים: מביצוע בדיקות מקדימות (טאבו, חריגות בנייה, חובות לרשות המקומית) , דרך הבנת חבויות מיסוי ופטורים (מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה) , ועד לניתוח הסכמי התחדשות עירונית. עבור תושבי האזור, בחירת עורך דין בראשון המכיר את התוכניות העירוניות מבטיחה הגנה משפטית וכלכלית מקסימלית.

מעוניינים בייעוץ ראשוני? השאירו פרטים ונחזור אליכם

שדה חובה

שדה חובהנא להזין מינימום 10 ספרות

שליחה

עסקת מקרקעין בישראל: מורכבות משפטית שאין להמעיט בערכה

עסקת מקרקעין בישראל אינה "חתימה על חוזה". היא הליך משפטי, מיסויי, תכנוני ושמאי מורכב, הכפוף לעשרות הוראות חוק, תקנות, נהלי רשות מקרקעי ישראל, נהלי רשות המסים, חוקי עזר עירוניים והוראות תכנון ובנייה. עבור הרוכש או המוכר הממוצע, מדובר בעסקה היחידה או הגדולה ביותר שיבצעו בחייהם, וטעות אחת – בין אם בניסוח סעיף בחוזה, בסיווג עסקה לצורכי מס, או באי גילוי של חריגת בנייה – עלולה לעלות עשרות ומאות אלפי שקלים, ולעיתים אף לסכל את העסקה כולה.

בחיפוש אחר משרד עורכי דין מקרקעין, חשוב למצוא ערך מוסף אמיתי. עו"ד ושמאי המקרקעין נאור גלברג, המלווה לקוחות בראשון לציון ובאזור המרכז, פועל בנקודת המפגש שבין הדין המהותי לבין השמאות התכנונית. שילוב זה, נדיר יחסית בענף, מאפשר ניתוח עסקה לא רק מנקודת מבט חוזית, אלא גם מנקודת מבט של שווי, היתרי בנייה, פוטנציאל תכנוני וחבויות מס. בין אם מדובר ברכישת דירה ראשונה, במכירת דירת השקעה, בעסקת קומבינציה או בליווי דיירים בפרויקט התחדשות עירונית – אין תחליף לליווי משפטי של עו"ד מקרקעין שמתחיל לפני החתימה הראשונה ולא רק אחריה.

המאמר שלפניכם הוא מדריך מקצועי ומבוסס המקיף את עיקרי הסוגיות שעולות בעסקאות מקרקעין בישראל, תוך התייחסות להוראות החוק הרלוונטיות, לפסיקה ולעמדות רשמיות של הרשויות.

המסגרת המשפטית של עסקאות מקרקעין בישראל

עקרון יסוד- עסקה במקרקעין טעונה כתב

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, קובע בסעיף 8 שלו את "דרישת הכתב": "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". מדובר בדרישה מהותית, ולא רק ראייתית. משמעות הדבר היא שהסכמה בעל-פה למכירת דירה, אפילו אם נלוותה אליה לחיצת יד או תשלום מקדמה, אינה מקימה כשלעצמה התחייבות אכיפה. הפסיקה ריככה את הדרישה לאורך השנים בהתבסס על עקרון תום הלב המעוגן בסעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, אך נקודת המוצא היא ברורה: אין מקצרים דרך בעסקאות מקרקעין.

חוק המקרקעין מגדיר גם את עיקרון "ההסכם הקובע", את הצורך ברישום הזכות להעברת הבעלות, ואת מעמדן של הערות אזהרה (סעיף 126 לחוק). הערת אזהרה אינה הרישום עצמו, אך היא מעניקה לרוכש הגנה משמעותית מפני עסקאות נוגדות וצדדים שלישיים, ובלעדיה הרוכש חשוף לסיכונים שעלולים להתממש גם שנים אחרי החתימה.

שלבי העסקה מבחינה משפטית

כל עורך דין לרכישת דירה יודע שעסקת מקרקעין מתחלקת בפועל לארבעה שלבים מרכזיים:

1. שלב הבדיקות המקדימות
2. שלב המשא ומתן וניסוח החוזה
3. שלב הביצוע (תשלומים, מסירת חזקה, דיווחים לרשויות המס)
4. שלב הרישום (הערת אזהרה ולאחריה רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין או ברשות מקרקעי ישראל).

כל אחד מהשלבים מצריך טיפול נפרד, ולכל אחד מהם פוטנציאל סיכון משלו.

בדיקות מקדימות לפני רכישת דירה – מה חובה לבדוק

בדיקות מקדימות הן השלב הקריטי ביותר בעסקה. בשלב זה מתגלים, או מוחמצים,  הסיכונים שילוו את הרוכש לאורך שנים. עוד מקרקעין מקצועי מבצע מערך בדיקות שלם, ולא מסתפק רק בעיון בנסח טאבו.

בדיקת מצב הזכויות בנכס

הבדיקה הראשונה היא בדיקת מרשם הזכויות. בנכסים הרשומים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) מופק נסח רישום עדכני, המכיל את פרטי הבעלים, שטח החלקה, רישום בית משותף (אם קיים), הערות אזהרה, משכנתאות, עיקולים, צווי הריסה, זיקות הנאה והערות על תוכניות מתאר רלוונטיות. בנכסים שאינם רשומים בטאבו אלא ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, נדרש לקבל אישור זכויות, ולעיתים גם להתחקות אחרי שרשרת ההעברות עד למקור הרישום.

הסעיפים 161 ו-162 לחוק המקרקעין קובעים את היחס בין רישום בפועל לבין מצב הזכויות, ומקנים משקל ראייתי משמעותי לרישום. עם זאת, בנכסים ישנים – ובפרט כאשר בוחנים עורכי דין מקרקעין הכוללת שכונות ותיקות שעברו פיצולים, ירושות ופרצלציות לאורך השנים – מצב הזכויות "על הנייר" אינו תמיד תואם את המצב המשפטי האמיתי

בדיקת חריגות בנייה והיתרים

חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, מסדיר את כל מערכת ההיתרים, השימושים והחריגות. סעיפים 145 ו-204 לחוק מטילים אחריות פלילית ומנהלית על מי שמבצע עבודות בנייה ללא היתר או בסטייה ממנו, ותיקון 116 לחוק (שנכנס לתוקף בשנת 2017) הקשיח באופן משמעותי את האכיפה והעלה דרמטית את הקנסות. חריגת בנייה שלא טופלה לפני העסקה הופכת להיות בעיה של הרוכש. הוא עלול לעמוד בפני צו הריסה מנהלי, קנסות גבוהים, סירוב של הבנק לאשר משכנתא, ובוודאי קושי במכירת הנכס בעתיד. עורך דין מקרקעין מקצועי דורש מהמוכר להציג היתרי בנייה מקוריים, תשריט מצב סופי ועדכני, ובמקרי ספק ממליץ על בדיקת חריגות עצמאית של מודד מוסמך.

בדיקות מול הרשות המקומית

בעסקת מקרקעין יש לקבל מהמוכר אישורים על היעדר חובות לרשות המקומית: ארנונה, היטלי פיתוח (סלילה, ביוב, מים, תיעול), והחשוב מכל – אישור על חבות (או היעדר חבות) בהיטל השבחה מכוח התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. היטל השבחה הוא היטל בשיעור 50% מההשבחה שנוצרה בנכס בעקבות אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. בעסקאות רבות זוהי הוצאה משמעותית שמוטלת על המוכר, ועליה להיות מסוכמת מראש בחוזה ובאישור הרשות המקומית בטרם תועבר החזקה.

מה מוכרים חייבים לדעת- חבויות, גילויים והיערכות נכונה

עסקת מכירה אינה ראי של עסקת רכישה. למוכרים יש מערכת חובות וזכויות נפרדת, ותכנון מוקדם מצידם (בסיוע עורך דין מכירת דירה בראשון לציון) יכול לשנות באופן מהותי את התוצאה הכלכלית.

חבות מס שבח ופטורים

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, מטיל מס שבח על הרווח הריאלי שנוצר ממכירת זכות במקרקעין. שיעור המס הסטטוטורי לדירת מגורים שנרכשה לאחר 1.1.2014 עומד על 25% מהשבח הריאלי, אך קיימים מסלולי חישוב מיוחדים, בהם חישוב לינארי מוטב לדירות שנרכשו לפני שנת 2014. לצד החבות, החוק מקנה מספר פטורים מרכזיים, ובראשם הפטור לדירת מגורים מזכה הקבוע בפרק חמישי 1 לחוק.

סעיף 49ב לחוק מסדיר את התנאים לפטור, לרבות הפטור לדירה יחידה (סעיף 49ב(2)), בכפוף לכך שהמוכר עומד בתנאי הזכאות, לרבות תקופת החזקה ושאינו בעל זכות בדירה נוספת מעבר לשיעורים שנקבעו בחוק. חשוב להבין שהזכאות לפטור איננה אוטומטית. המכירה חייבת להיות מדווחת לרשויות המס בתוך 30 ימים ממועד העסקה, ובקשת הפטור מוגשת במסגרת הדיווח. בקשה שגויה, אי-עמידה בלוחות הזמנים או אי-הבנה של מכלול ההגבלות עלולים להוביל לשלילת הפטור ולחבות מס שלא נצפתה.

היטל השבחה – מי משלם ומתי

על פי סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, היטל ההשבחה מוטל על "בעל הזכות במקרקעין במועד אישור התוכנית". כלומר – על המוכר. אולם, מועד התשלום הוא מועד "מימוש הזכויות", המוגדר בין היתר כמועד מכירת הנכס. לכן בעסקאות רבות מתעורר ויכוח על שומת ההיטל שמוציאה הוועדה המקומית, ולעיתים יש מקום לערער עליה באמצעות שמאי מכריע (מנגנון שעוגן בתיקון 84 לחוק התכנון והבנייה משנת 2008).

זוהי דוגמה מובהקת לערך המוסף של חבירה אל משרד המציע עו"ד שהוא גם שמאי מקרקעין: היכולת להעריך באופן עצמאי האם שומת ההיטל מבוססת, ולהוביל הליך השגה או פנייה לשמאי מכריע במקום שיש לכך הצדקה מקצועית.

חובת הגילוי של המוכר

חוק החוזים מחיל על הצדדים חובת תום לב במשא ומתן (סעיף 12) ובקיום החוזה (סעיף 39). בפסיקה ארוכת שנים נקבע כי חובת תום הלב כוללת חובת גילוי אקטיבית של פגמים מהותיים בנכס שהמוכר ידע עליהם או היה צריך לדעת עליהם, ושהקונה לא יכול היה לגלותם בבדיקה סבירה. הפרת חובת הגילוי עלולה להקים עילות לביטול החוזה, לפיצויים, ובמקרים חמורים גם לטענות מרמה.

התחדשות עירונית – הזדמנות עם מורכבות משפטית

ראשון לציון נמצאת בעיצומה של מהפכת התחדשות עירונית: עשרות פרויקטים פעילים, רובם בשכונות הוותיקות של העיר. דיירים רבים נדרשים לקבל החלטות מורכבות מול יזמים, חברות יזמיות וקבלנים, ולא תמיד יש להם כלים להבין את משמעות ההסכמים שעל הפרק. ייצוג ראוי על ידי עורך דין פינוי בינוי מהווה מגן הכרחי לשמירה על הזכויות שלכם.

המסגרת החקיקתית של התחדשות עירונית

תחום ההתחדשות העירונית מוסדר בישראל במספר חוקים מרכזיים:

• חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006 – מסדיר את המסלול הקלאסי של הריסת בניין ישן ובניית מתחם חדש. החוק מאפשר, בתנאים מסוימים, לחייב מיעוט דיירים סרבנים להצטרף לעסקה כאשר רוב מיוחס תומך בה. סעיף 2 לחוק מטיל אחריות נזיקית על דייר שמסרב סירוב בלתי סביר לעסקת פינוי בינוי.
• חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017 – מסדיר את הפעילות של "מארגנים" ושל יזמים מול דיירים, וקובע חובות גילוי, חובות הסכמה, ומגבלות על תנאי התקשרות. החוק נועד להגן על דיירים מפני התקשרויות חסרות איזון.
• תמ"א 38 – תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, שאושרה בשנת 2005. בשנים שלאחר מכן הפכה לכלי המרכזי להתחדשות עירונית במסלולי חיזוק (תמ"א 38/1) והריסה ובנייה (תמ"א 38/2). יש להדגיש כי החל מ-1 באוקטובר 2022 הופסקה אפשרות הגשת בקשות חדשות להיתר מכוח תמ"א 38, אך פרויקטים שהליך התכנון שלהם החל קודם לכן ממשיכים להתקדם, וערים רבות אישרו תוכניות חלופיות מקומיות (תוכניות מתאר עירוניות שמסדירות את ההתחדשות במתכונת דומה).
• חוק רשות הת"א – הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית – החוק שהקים את הרשות הממשלתית, האחראית לקדם, להסדיר ולפקח על תחום ההתחדשות העירונית.

הסכמי ההתחדשות – נקודות תורפה לדיירים

הסכמי פינוי בינוי או הסכמי תמ"א 38 הם חוזים מורכבים בני עשרות עמודים, ובהם נקודות שעל הדייר לעמוד עליהן בקפידה:

• גודל הדירה החלופית ומפרט טכני – כולל אגף חיצוני (מרפסת, מחסן, חניה), מיקום בקומה והפניית הדירה.
• תקופת ביניים ופתרונות דיור – האם היזם מספק דיור חלופי, מה גובה דמי השכירות שיכוסו, מה קורה אם הפרויקט מתעכב.
• בטוחות – ערבויות בנקאיות, ערבות חוק מכר, שעבודים על קרקע, אישורי ליווי בנקאי. ערבות חוק מכר על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, היא הבטוחה החזקה ביותר, ויש לוודא שהיא מתקבלת בפועל.
• תנאים מתלים – כניסת ההסכם לתוקף בכפוף לקבלת היתר בנייה, להסכמת רוב דיירים, להמצאת ליווי בנקאי וכיו"ב.
• מנגנוני יציאה – מה קורה אם הפרויקט לא מתממש בתוך פרק זמן מוגדר.
• שמירה על זכויות מיסוי – על פי פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין, עסקת פינוי בינוי זכאית לפטור ממס שבח וממס רכישה בכפוף לתנאי החוק. ניסוח לקוי של ההסכם עלול לפגוע בזכאות.

הערכת כדאיות שמאית

אחת השאלות החשובות שדייר נדרש להציב לעצמו היא: האם הצעת היזם משקפת את שווי האמיתי של דירתו לאחר הפרויקט, וכמה "רווח" משאיר היזם לעצמו? כאן בדיוק בא לידי ביטוי הערך של עו"ד שהוא גם שמאי מקרקעין. בעוד שעורך דין רגיל יכול לבחון את ההסכם מבחינה משפטית, רק שמאי יכול להעריך באופן עצמאי את שווי הדירה הקיימת, את שווי הדירה החלופית הצפויה, ואת הפער הכלכלי הראוי בעסקה. מבלי להסתמך על השמאות שמציג היזם.

מיסוי מקרקעין -הזירה שבה מתקבלות ההחלטות הכי כסף

בכל הנוגע אל מיסוי מקרקעין מהווה זירה שבה תכנון מוקדם הופך, יותר מבכל פן אחר, להבדל בין עסקה כלכלית לעסקה הפסדית.

מס רכישה

מס רכישה מוטל על הרוכש על פי סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין. שיעורו נקבע במדרגות מס המתעדכנות מעת לעת על פי תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974. ההבחנה המרכזית היא בין רוכש דירה יחידה (או רוכש שמתחייב למכור דירה קיימת בתוך 18 חודשים), לבין רוכש דירה שאיננה יחידה ("דירת השקעה"), שעליו מוטל מס בשיעורים גבוהים משמעותית, ומעלה הראשונה.

נקודות חשובות שלרוב מתפספסות:

• בני זוג נחשבים כיחידה אחת לעניין הזכאות לדירה יחידה (סעיף 9(ג1ג)(4) לחוק).
• חלקים בדירה שהתקבלה בירושה עשויים להישלל מהגדרת "דירה" בנסיבות מסוימות.
• רוכש שעולה חדש עשוי להיות זכאי להקלות מס מיוחדות מכוח תקנה 12 לתקנות מס רכישה, בכפוף לתנאי הזמן וההגדרות שבחוק.
• רכישת דירה לבן זוג ברגע הנישואים או בתקופה הסמוכה אליהם עשויה להעלות שאלות מורכבות של תושבות וכלל הנכסים המשותפים.

טעות בסיווג עסקת מס רכישה היא אחת הטעויות היקרות ביותר בעסקת מקרקעין, ופעמים רבות אינה ניתנת לתיקון בדיעבד.

מס שבח – המסלולים והפטורים

כפי שצוין, חוק מיסוי מקרקעין קובע מערך מורכב של פטורים ומסלולי חישוב למס שבח. בין הפטורים והמסלולים המרכזיים:

• פטור לדירת מגורים מזכה לדירה יחידה (סעיף 49ב(2)).
• חישוב לינארי מוטב לדירות שנרכשו לפני 2014 (סעיף 48א(ב2)).
• פטור במכירת דירה לקרוב, בהתאם לסעיף 62 לחוק.
• פטור בעסקאות התחדשות עירונית (פרק חמישי 4 לחוק).
• פטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה (סעיף 49ב(5), בכפוף לתנאים).

תכנון מס לגיטימי – מה מותר ומה אסור

תכנון מס לגיטימי הוא חלק בלתי נפרד מליווי משפטי מקצועי. הפסיקה הישראלית, ובראשה פסקי הדין של בית המשפט העליון בעניין חזון, סלע, ורבים אחרים, הבחינה לאורך השנים בין תכנון מס "חיובי" (לגיטימי), תכנון מס "שלילי" (שאינו עולה כדי הימנעות אסורה), לבין "עסקה מלאכותית" כמשמעותה בסעיף 86 לפקודת מס הכנסה (החל בהשלמה גם על מיסוי מקרקעין מכוח סעיף 84 לחוק מיסוי מקרקעין).

עיתוי המכירה, פיצול עסקאות בין בני משפחה, ניצול נכון של הפטורים, והעברה תוך-משפחתית מתוך תכנון – כל אלה הם כלים לגיטימיים בידי מי שיודע להפעילם נכון. אך הצגתם כ"טריקים" או הסתרת מהותם האמיתית עלולה להוביל לסיווג מחדש על ידי רשות המסים, חיוב במס מלא בתוספת קנסות והפרשי הצמדה.

ראשון לציון – המאפיינים המקומיים

ראשון לציון היא העיר הרביעית בגודלה בישראל ואחת הערים הפעילות ביותר בשוק הנדל"ן במרכז. השוק כולל סוגי נכסים מגוונים: דירות בבניינים ותיקים בשכונות כמו קריית גנים, רמת אליהו ושכונת אברמוביץ', דירות חדשות בשכונות נווה ים, פארק המסילה והמערב הצעיר, פרויקטים של פינוי בינוי שכבר אושרו בשכונות מסוימות, ואזורי תעסוקה משמעותיים.

לכל אזור בעיר מאפיינים תכנוניים שונים: תוכניות מתאר עירוניות שונות, תקנות בנייה חורגות, פוטנציאל השבחה משתנה ודינמיקה משתנה של ערכי הנכסים. לכן, חיפוש של עורכי דין בראשון לציון מקרקעין מחייב בחירה באיש מקצוע המכיר את הוועדה המקומית, את המאפיינים של כל שכונה ואת הפרויקטים בהליכי תכנון. הדבר מביא ערך מוסף ממשי, בין אם בבדיקת היתכנות לפרויקט התחדשות עירונית בבניין שלכם, בבדיקת חבות פוטנציאלית בהיטל השבחה לפי תוכניות עירוניות חדשות, או בהערכת פוטנציאל ההשבחה של נכס שאתם שוקלים לרכוש.

הערך המוסף של עו"ד ושמאי מקרקעין באותה כתובת

מבין שלל עורכי דין בראשל"צ, היתרון שלנו משמעותי: עורך דין מקרקעין מנתח עסקה דרך הפריזמה המשפטית: סעיפים, חוזים, חבויות, פטורים. שמאי מקרקעין מנתח את אותה עסקה דרך הפריזמה הכלכלית-תכנונית: שווי, פוטנציאל, היתרים, סיכונים שמאיים. כל אחד מהמקצועות מצוין בתחומו, אך לרוב הם פועלים במקביל ולא במשולב.

עו"ד ושמאי המקרקעין נאור גלברג מציע ראייה אינטגרטיבית, שכוללת:

• הערכת שווי עצמאית של הנכס – לפני הסכמה למחיר, ובוודאי לפני חתימה.
• בחינת חבויות מס מבוססת שווי – הבסיס לחישוב מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה הוא שווי, ושווי לא תמיד נקבע "במחיר העסקה". יכולת הערכה מקצועית פותחת אפשרויות שלא קיימות לעורך דין שאיננו שמאי.
• ייצוג בהשגות שומה – בין אם מול הוועדה המקומית בעניין היטל השבחה, ובין אם מול רשות המסים בעניין מס שבח, היכולת לתמוך בעמדת הלקוח בחוות דעת שמאית מקצועית מהווה יתרון מהותי.
• ליווי בעסקאות התחדשות עירונית – הערכת כדאיות עצמאית של הצעות יזם, מבלי להסתמך על השמאויות שמספק היזם עצמו.

שיטת הרמזור – מתודולוגיה לניהול סיכונים

עסקת מקרקעין אינה אמורה להיות "הימור". תפקיד הליווי המשפטי הוא להפוך את עץ ההחלטות של הלקוח לעץ מובנה, מבוסס נתונים, מנוטרל ככל הניתן מספקולציות. שיטת הרמזור שמיישם משרד גלברג נועדה להמחיש ללקוח, בכל רגע נתון בעסקה, היכן הוא עומד:

• שלב אדום: נקודות עצירה. אין להתקדם לפני שזוהה המוכר, נבדקו מצב הזכויות, חבויות המס המהותיות, וסוגיות תכנוניות קריטיות. בעיה חמורה בשלב זה משמעותה לעצור את העסקה לפני שהכסף מתחיל לזוז.
• שלב צהוב: ניהול סיכונים מבוקר. העסקה אפשרית, אך דורשת מנגנונים: נאמנות, תנאים מתלים, סעיפי פיצוי, ערבויות, ולוחות זמנים שמגנים על הלקוח אם דבר מה משתבש.
• שלב ירוק: התקדמות לחתימה. רק לאחר שהמערכת המשפטית, התכנונית והמיסויית סגורה, מתקדמים לחתימה, לדיווח לרשויות המס, לתשלומים, למסירת החזקה ולרישום.

סיכום: מסקנות מעשיות ומחפשים המלצה על עורך דין מקרקעין ראשון לציון?

עסקת מקרקעין בישראל היא הליך שאין בו "טעות קטנה". עלות הליווי המשפטי, גם בתעריפים גבוהים יחסית, נמוכה משמעותית מעלות הטעות הראשונה: חבות מס שלא נצפתה, חריגת בנייה שלא טופלה, חוזה ללא תנאים מתלים, או הסכם התחדשות עירונית שמיטיב עם היזם על חשבון הדייר.

הכלל הראשון הוא: להיוועץ לפני שחותמים, לא אחרי. הכלל השני הוא: לוודא שמי שמלווה אתכם מבין לעומק את כל מערכות הדין הרלוונטיות – חוזים, מקרקעין, מיסוי, תכנון ובנייה והתחדשות עירונית. הכלל השלישי הוא להעדיף, ככל הניתן, ליווי שמשלב את הראייה המשפטית עם הראייה השמאית, מפני שהכסף הגדול בעסקאות מקרקעין יושב לעיתים קרובות בדיוק בנקודת המפגש שבין השניים.

אם אתם מחפשים המלצה על עורך דין מקרקעין ראשון לציון, עו"ד ושמאי המקרקעין נאור גלברג מלווה לקוחות בראשון לציון ובמרכז במגוון רחב של עסקאות – רכישת ומכירת דירות, ליווי משקיעים, פירוק שיתוף, הסכמי שיתוף, פרויקטים של התחדשות עירונית ופינוי בינוי, ותכנון מס מקרקעין מורכב. השילוב של שני המקצועות, יחד עם היכרות עומק עם השוק המקומי, מאפשר ליווי מקצה לקצה שמטרתו אחת: שתעמדו בפני עסקת חייכם מתוך ידיעה, ולא מתוך תקווה.

לפני שאתם חותמים על עסקת חייכם – בואו נוודא שאתם מוגנים לחלוטין מכל הכיוונים. צרו קשר עוד היום לליווי משפטי ושמאי שעושה סדר: חייגו עכשיו: 050-9734600 או לחצו כאן להתייעצות מהירה בוואטסאפ

שאלות נפוצות

1. האם חובה למנות עורך דין מקרקעין נפרד גם כשרוכשים מקבלן?

כן, ולמעשה – במיוחד אז. עורך דין הקבלן מייצג את האינטרסים של הקבלן, לא של הרוכש. סעיף 6ג לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, מתיר לקבלן לגבות מהרוכש שכר טרחה עבור עורך דין הקבלן (בכפוף למגבלות), אך ייצוגו של עורך דין זה אינו ייצוג הרוכש. ליווי משפטי עצמאי מבטיח שהאינטרסים שלכם – מבחינת מועדים, ערבויות, מפרט טכני, חבויות מס וניהול סיכונים – ייוצגו כראוי.

2. תוך כמה זמן יש לדווח על עסקת מקרקעין לרשויות המס?

על פי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין, הדיווח לרשות המסים יבוצע בתוך 30 ימים מיום ביצוע העסקה. דיווח מאוחר עלול לגרור קנסות, הפרשי הצמדה ואף איבוד זכאויות מסוימות לפטורים. מומלץ להיערך לדיווח מבעוד מועד ולא להמתין לרגע האחרון.

3. האם תמ"א 38 עדיין רלוונטית בשנת 2026?

הגשת בקשות חדשות להיתר מכוח תמ"א 38 הופסקה ב-1 באוקטובר 2022. עם זאת, פרויקטים שהליך התכנון שלהם החל קודם לכן ממשיכים להתקדם, ובהיעדר תמ"א 38 פעלו עיריות רבות לאישור תוכניות מתאר מקומיות שמסדירות התחדשות עירונית במתכונת דומה. בעיר ראשון לציון קיימות תוכניות התחדשות מקומיות פעילות. רצוי לבחון לגבי הבניין הספציפי שלכם איזו תוכנית חלה ומהן ההזדמנויות העכשוויות.

4. מה ההבדל בין פינוי בינוי לתמ"א 38?

תמ"א 38 (כל עוד הייתה פעילה) הייתה תכנית מתאר ארצית שאפשרה הוספת זכויות בנייה בתמורה לחיזוק המבנה הקיים (במסלול 38/1) או להריסה ובנייה מחדש של מבנה בודד (במסלול 38/2). פינוי בינוי הוא מסלול נפרד המוסדר בחוק פינוי ובינוי ובחקיקה משלימה, שבו מספר בניינים נהרסים ובמקומם נבנה מתחם מתחדש שלם. ההבחנה בין המסלולים משפיעה על מסלול האישור התכנוני, על ההיבטים המיסויים, על הבטוחות הנדרשות ועל מערך הזכויות של הדיירים.

5. מהן הקנסות שניתן לקבל בגין חריגת בנייה שהתגלתה לאחר רכישת דירה?

חריגת בנייה היא עבירה לפי חוק התכנון והבנייה. תיקון 116 לחוק, שנכנס לתוקף בשנת 2017, החמיר משמעותית את הענישה והאכיפה: ניתן להטיל קנסות גבוהים, צווי הריסה מנהליים, ובמקרים חמורים גם הליכים פליליים. בנוסף, חריגה לא מטופלת עלולה למנוע מהבעלים אישור משכנתא ולפגוע בערך המכירה של הנכס. גילוי חריגה לאחר רכישה עשוי להקים עילות תביעה כלפי המוכר בגין הפרת חובת גילוי, אך מדובר בהליך משפטי ארוך שמוטב למנוע אותו מראש בבדיקת בדק טרם רכישה.

5. האם ניתן לערער על שומת מס שבח שגויה?

כן. סעיף 87 לחוק מיסוי מקרקעין מקנה זכות להגיש "השגה" על שומה שיצאה ממנהל מיסוי מקרקעין, וזאת בתוך 30 ימים מיום קבלת השומה. אם ההשגה נדחית, ניתן להגיש "ערר" לוועדת ערר לפי סעיף 88 לחוק. בנוסף, במקרים מסוימים ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק. הצלחה בהשגה דורשת תשתית עובדתית, משפטית ושמאית מבוססת.

6. האם בני זוג נחשבים כיחידה אחת לצורך הזכאות לדירה יחידה?

ככלל, כן. סעיף 9(ג1ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין רואה בני זוג גרים יחד כ"רוכש אחד" לצורך מדרגות מס רכישה ולצורך הגדרת "דירה יחידה". משמעות הדבר היא שאם לאחד מבני הזוג קיימת דירה (גם אם נרכשה לפני הנישואין), שני בני הזוג ייחשבו כבעלי "דירה נוספת" לצורך מס רכישה, אלא אם כן קיים הסכם ממון שמפריד באופן ברור בין הנכסים, ובכפוף לפסיקה הספציפית בנושא ולעמדת רשות המסים. זוהי סוגיה מורכבת שדורשת ייעוץ פרטני.

7. תוך כמה זמן צריך למכור דירה קיימת כדי ליהנות מהקלה כ"רוכש דירה יחידה"?

על פי סעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, רוכש שמחזיק בדירה אחת ורוכש דירה נוספת ייחשב כרוכש דירה יחידה אם ימכור את דירתו הקיימת בתוך פרק זמן הקבוע בחוק (לעיתים 18 חודשים, ולעיתים אחר – בהתאם לנסיבות). אי-עמידה בלוח הזמנים תגרור חבות במס רכישה לפי שיעור של דירה נוספת, בתוספת הפרשי הצמדה. מדובר בחישוב משמעותי שמצריך תכנון זהיר לפני הרכישה.

אזורי שירות נוספים

עורך דין מקרקעין בפתח תקווה

עורך דין מקרקעין בתל אביב

עורך דין מקרקעין בנתניה

עו''ד נאור גלברג

עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-500 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.