הבדיקות שקובעות אם עסקת יד שנייה תסתיים ברישום על שמכם או במחלוקת נעשות לפני החתימה, לא אחריה. הצ׳קליסט הזה מרכז אותן בארבעה עמודים, לפי סדר העבודה בפועל: מי מוכר ומה בדיוק נמכר, מה רשום בנסח, איפה רשומות הזכויות כשאין טאבו, מה מותר לבנות במגרש ומה נבנה בלי היתר, מה שווה הדירה מבחינה שמאית, ומי משלם את המסים ואת ההיטלים.
מה המסמך נותן
אחת עשרה קבוצות בדיקה עם שדות סימון, טבלה שמראה על מי חל כל תשלום ומה בודקים לפניו, רשימת שנים עשר המסמכים שצריך לאסוף, וציר של שישה שלבים שמסדר את סדר הפעולות מהאיסוף ועד הרישום. המסמך בנוי לסימון בפועל, ולא לקריאה בלבד.
למי הוא מתאים
לרוכשי דירה יד שנייה, לפני החתימה על הסכם המכר ורצוי עוד לפני שמסכמים מחיר. הוא מתאים גם למי שכבר קיבל טיוטת הסכם ורוצה לדעת אילו ממצאים היה צריך לברר קודם, וגם למוכרים שרוצים להיערך לשאלות שהרוכש ועורך דינו ישאלו.
מה הוא אינו מחליף
הצ׳קליסט אינו ייעוץ משפטי, אינו חוות דעת שמאית ואינו בדיקת נאותות של עסקה מסוימת. הוא מסמן מה צריך לבדוק ולמה, אבל המשמעות של ממצא קונקרטי, ואיך מתרגמים אותו למחיר, לבטוחה או לתנאי בהסכם, נקבעת לפי נסיבות העסקה.
שלוש נקודות שחוזרות בעסקאות יד שנייה
הנסח אינו פורמליות
עסקה במקרקעין נגמרת ברישום, ובמקרקעין מוסדרים הרישום מהווה ראיה חותכת לתוכנו. מי שרכש בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום מוגן גם כאשר הרישום היה שגוי. ההגנה הזו נשענת על הרישום עצמו, ולכן היא שווה בדיוק כמו טיב הבדיקה שנעשתה בנסח. כאשר מוכר התחייב בעסקאות נוגדות, ידו של הראשון על העליונה, אלא אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה נרשמה לטובתו. מכאן החשיבות של רישום הערת אזהרה מיד עם החתימה.
היטל ההשבחה מתגבש במכירה
מכירה של זכות במקרקעין היא מימוש זכויות לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה-1965, ולכן ההיטל מתגבש במועד המכירה וחל על הבעלים המוכר. שיעורו מחצית ההשבחה. בעסקה שבה יש זכויות שלא נוצלו, או תוכנית שאושרה בשנים האחרונות, ההפרש בין שומה שהוזמנה מראש לבין שומה שמתקבלת אחרי החתימה יכול להיות משמעותי.
הרחבה שנעשתה בעבר
בנייה או הרחבה של דירת מגורים בשטח כולל שאינו עולה על 140 מ״ר, על ידי המחזיק או קרובו, אינה נחשבת מימוש זכויות במועד הבנייה. המשמעות המעשית לרוכש היא שהחיוב יכול להתעורר בשלב המכירה, ולכן זו נקודה שנבדקת מול הוועדה המקומית מראש ולא מתגלה בסוף.
תצוגה מקדימה של הפרקים
שאלות שחוזרות
מתי צריך להתחיל את הבדיקות
לפני שמסכמים מחיר, ולא אחרי. ממצא בתכנון או ברישום שמתגלה לפני הסיכום ניתן לתרגם למחיר או לתנאי בהסכם. אותו ממצא עצמו, כשהוא מתגלה אחרי החתימה, כבר אינו נושא למשא ומתן.
מי מזמין את נסח הרישום
הרוכש או עורך דינו, ולא המוכר. נסח שמגיע מהצד השני או מהמתווך יכול להיות ישן, והנסח משתנה מיום ליום. נסח שהופק סמוך לחתימה הוא זה שמשקף את מצב הזכויות בפועל.
מי משלם את היטל ההשבחה בעסקת יד שנייה
ככלל המוכר, משום שהמכירה עצמה היא אירוע המימוש. עם זאת יש הסכמים שמנסים להעביר את הנטל לרוכש, ולכן צריך לקרוא את סעיף המסים בהסכם ולא להניח. שומת היטל מהוועדה המקומית לפני החתימה היא הדרך היחידה לדעת על מה מדובר.
מה עושים כשמתגלית חריגת בנייה
קודם בודקים אם ניתן להכשיר אותה, כמה זמן וכסף זה דורש, ומה מצב האכיפה. אחר כך מסדירים את התוצאה בהסכם במפורש: מי מבצע, מי משלם, ומה קורה אם ההכשרה אינה מתאפשרת. הסכם ששותק בנושא משאיר את החריגה אצל הרוכש.
תוך כמה זמן מדווחים על העסקה
המוכר והרוכש מדווחים כל אחד למנהל מיסוי מקרקעין בתוך שלושים ימים מיום המכירה. זה אינו עניין טכני בלבד, כי האישורים שנדרשים לרישום הזכויות תלויים בהתקדמות הטיפול בדיווח ובתשלום.
האם הצ׳קליסט מתאים גם לדירה מקבלן
חלקו בלבד. רכישה מקבלן בנויה על מערכת אחרת של בטוחות ושל חובות גילוי, ולכן המסמכים הרלוונטיים שם שונים. באתר יש חומרים נפרדים לרכישה מקבלן.
מקורות
חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969, סעיף 7 בעניין גמר עסקה ברישום, סעיף 9 בעניין עסקאות נוגדות, סעיף 10 בעניין רכישה בתמורה ובתום לב בהסתמך על הרישום, סעיף 125 בעניין כוח ההוכחה של הרישום, וסעיפים 126 ו-127 בעניין הערת אזהרה ותוצאותיה, לפי נוסח הפרסום הרשמי באתר הכנסת.
התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה-1965, סעיף 1 בהגדרת מימוש זכויות, סעיף 2 בעניין החייב בהיטל, סעיף 3 שלפיו שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה, וסעיף 19(ג) בעניין בנייה או הרחבה של דירת מגורים עד 140 מ״ר.
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963, בעניין חובת ההצהרה בתוך שלושים ימים מיום המכירה ובעניין אישור מנהל מיסוי מקרקעין כתנאי לרישום בפנקסי המקרקעין. מקור רשמי: רשות המסים, טופס 7000 ובקשה לאישור לרישום בפנקסי המקרקעין.
להמשך קריאה באתר
קונים מגרש ולא דירה? לבדיקות לפני רכישת מגרש יש צ׳קליסט נפרד להורדה, שמתמקד בזכויות הבנייה, בגישה ובתשתיות ובהיטלי הפיתוח.
