כלי לאומדן ראשוני של הפיצוי שמגיע לקונה דירה מקבלן כשהמסירה מתאחרת, לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות). עונים על כמה שאלות קצרות על החוזה, על מועד המסירה ועל דמי השכירות, ומקבלים את סכום הפיצוי המשוער ואת הפירוט לפי חודשים. התוצאה אינה תחליף לבדיקה פרטנית של החוזה.
כמה פיצוי מגיע לכם על האיחור במסירה?
כמה שאלות קצרות ונחשב אומדן של הפיצוי לפי החוק, לפי מועד החוזה, משך האיחור ודמי השכירות של דירה דומה. אם החוזה קובע פיצוי מוסכם, נשווה בין השניים.
החישוב ראשוני ואינו מחליף בדיקה פרטנית של החוזה ושל נסיבות האיחור.
מעדיפים שנבדוק את החוזה בשבילכם? השאירו פרטים
שני תאריכים מהחוזה, ומועד המסירה בפועל.
הפיצוי נגזר מדמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.
אם החוזה קובע פיצוי על איחור, אתם זכאים לגבוה מבין השניים.
שתי שאלות אחרונות. החוק פוטר את היזם מהפיצוי רק בשני מצבים.
מתי קונה דירה מקבלן זכאי לפיצוי על איחור במסירה
סעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל״ג 1973, מזכה קונה של דירה חדשה בפיצוי קבוע כשהמוכר לא העמיד את הדירה לרשותו במועד שנקבע בחוזה. הקונה אינו צריך להוכיח נזק. הפיצוי נגזר מדמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, ומשולם בעבור כל חודש או חלק ממנו, עד שהדירה מועמדת לרשות הקונה. לפי סעיף 5א(ב), הפיצוי משולם בתום כל חודש בעד אותו חודש, ולא בסוף תקופת האיחור.
כשהחוזה קובע פיצוי מוסכם על איחור, הקונה זכאי לגבוה מבין הפיצוי לפי החוק לבין הפיצוי לפי החוזה. סעיף 7א לחוק קובע שאין להתנות על הוראותיו אלא לטובת הקונה, ולכן סעיף בחוזה שמקנה פחות מהחוק אינו גובר עליו. על מנגנוני החוק בכללותם כתבתי במדריך על חוק המכר דירות.
הנוסח הישן והנוסח החדש: מה ההבדל
חוק המכר (דירות) (תיקון מס׳ 9), התשפ״ב 2022, שינה את מנגנון הפיצוי. התיקון נכנס לתוקף ב-7.7.2022 וחל על חוזים שנכרתו מאותו יום ואילך. לכן השאלה הראשונה בכל חישוב היא מתי נחתם חוזה המכר.
בחוזה שנכרת מיום 7.7.2022, איחור של עד חודש אינו מזכה בפיצוי. באיחור ארוך יותר, הספירה מתחילה בתום החודש הראשון, והחודש הראשון אינו מחויב בדיעבד. בחודשים 2 עד 4 הפיצוי שווה לדמי השכירות, בחודשים 5 עד 10 לדמי השכירות כפול 1.25, ומהחודש ה-11 ואילך לדמי השכירות כפול 1.5.
בחוזה שנכרת עד 6.7.2022 חל הנוסח הקודם. איחור של עד 60 יום אינו מזכה בפיצוי, אבל באיחור ארוך יותר הספירה מתחילה מהמועד החוזי עצמו. בשמונת החודשים הראשונים הפיצוי שווה לדמי השכירות כפול 1.5, ומהחודש התשיעי לדמי השכירות כפול 1.25. בפועל הנוסח הקודם נדיב יותר באיחור בינוני, והנוסח החדש נדיב יותר באיחור ארוך מאוד. בשכירות זהה, הסכומים משתווים בחודש ה-26.
מתי המוכר פטור מתשלום הפיצוי
לפי סעיף 5א(ג), המוכר פטור משני מצבים בלבד. הראשון, כשהאיחור נגרם ממעשה או ממחדל של הקונה בלבד. השני, כשמתקיימות נסיבות לפי סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל״א 1970, כלומר נסיבות שהמוכר לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן בעת כריתת החוזה, לא ראה אותן מראש ולא יכול היה למנוע אותן, ובהתקיים שאר התנאים שבאותו סעיף.
חוזים רבים שנחתמו לפני התיקון כללו רשימה ארוכה של נסיבות פטור, כגון עיכוב ברשויות או מחסור בכוח אדם. ממונה חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון קבע בנייר עמדה מיום 24.5.2021 שעיכוב שמקורו ברשות מקומית, בחברת החשמל, בתאגיד מים או בקבלן משנה מטעם המוכר אינו מצדיק כשלעצמו פטור. בחוזה שנכרת אחרי התיקון, הפטור מצומצם לשני המצבים שבחוק.
אומדן הוא רק השלב הראשון. כדי שהפיצוי ייגבה בפועל צריך דרישה בכתב, ולשם כך פרסמתי נוסח מכתב התראה ליזם בשל איחור במסירה בקובץ Word למילוי, לצד מדריך שמסביר אילו תשובות היזם צפוי להשיב ומה מכריע כל אחת מהן.
מה לבדוק בחוזה לפני שדורשים פיצוי
לפני שפונים ליזם כדאי לברר ארבעה דברים. מהו המועד הקובע למסירה לפי החוזה, ואם נדחה בהסכמה, בתוספת לחוזה או בהתכתבות. מה קובע סעיף הפיצוי המוסכם ואיך מחושב הסכום לפיו. מהם דמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, שאלה שמאית שהתשובה עליה משנה את הסכום כולו. ואילו טענות פטור צפוי היזם להעלות.
את דמי השכירות כדאי לבסס על נתונים ממשלתיים או על חוות דעת שמאית, ולא על מודעות. מחיר מבוקש בלוח מודעות אינו מחיר שהושג, ואינו עומד מול היזם. מי שעוד לא חתם יכול להסדיר חלק מהשאלות האלה מראש, כפי שהסברתי במדריכים על רכישת דירה מקבלן ועל קניית דירה על הנייר. לצד האיחור, כדאי לבדוק גם את ההצמדה בעזרת מחשבון ההצמדה למדד תשומות הבנייה, משום שבחוזה שנכרת מיום 7.7.2022 המוכר אינו רשאי להמשיך להצמיד בתקופת האיחור. ליקויים שהתגלו אחרי המסירה הם עניין נפרד, ועליו בעמוד על עורך דין ליקויי בנייה. מחשבונים נוספים מרוכזים בעמוד המחשבונים.