אם הקבלן לא מסר לכם את הדירה במועד שנקבע בחוזה, מגיע לכם פיצוי כספי בלא שתצטרכו להוכיח שנגרם לכם נזק. הפיצוי קבוע בסעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל״ג-1973, הוא מחושב לפי דמי שכירות של דירה דומה, והוא משתלם בעד כל חודש של איחור. בעמוד הזה תמצאו נוסח מכתב דרישה למילוי, ומדריך שמסביר מה היזם יענה ולמה רוב התשובות לא מחזיקות.
מה יש במסמכים
מתי קמה הזכות, ואיך מחשבים
הזכות קמה כאשר חלף חודש מתום המועד שנקבע למסירה בחוזה המכר. המועד שנקבע בחוזה נקרא המועד החוזי, והחודש הראשון שאחריו אינו מזכה בפיצוי. מהיום שאחרי אותו חודש ועד שהדירה מועמדת לרשותכם בפועל, מגיע פיצוי בעד כל חודש או חלק ממנו.
הבסיס לחישוב הוא דמי השכירות החודשיים של דירה דומה בגודלה ובמיקומה. על הבסיס הזה חלות שלוש מדרגות: דמי שכירות של דירה דומה בלי מכפיל, מתום חודש מהמועד החוזי עד תום ארבעה חודשים; אותו סכום מוכפל ב-1.25, מחמישה חודשים לאחר המועד החוזי עד תום עשרה חודשים; ואותו סכום מוכפל ב-1.5, מ-11 חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
לחישוב אומדן ראשוני לפני שליחת המכתב אפשר להשתמש במחשבון הפיצוי על איחור במסירה שבאתר.
ארבע התשובות שתקבלו מהיזם
אחרי שתשלחו את המכתב, ברוב המקרים תקבלו תשובה מעורך הדין של היזם. הנקודה המשפטית שמכריעה את רובן היא שסעיף 5א(ג) מונה שתי עילות פטור בלבד, והן רשימה סגורה: איחור שנגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד, ואיחור שהוא תוצאה מנסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל״א-1970, ובהתקיים שאר התנאים שבאותו סעיף.
המדריך מרחיב על כל אחת מהארבע, ומצרף את עמדת ממונה חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון מיום 24.5.2021, שקבעה ביחס לנוסח שקדם לתיקון מס׳ 9 ששלוש מהן אינן עילה לשלילת פיצוי.
קיבלתם תשובה מעורך הדין של היזם?
זה השלב שבו ההחלטה כבר אינה טכנית. היא תלויה בניסוח סעיפי החוזה שלכם, בעובדות הקונקרטיות של העיכוב, ובשאלה אם למצות את הדרישה מול היזם או לפנות להליך. שלחו לנו את הסכם המכר ואת ההתכתבות, ונחזור אליכם עם בדיקת הזכאות, התחשיב והצעדים האפשריים.
חוזה שנחתם לפני 7 ביולי 2022
השיעורים והמועדים שלמעלה נקבעו בחוק המכר (דירות) (תיקון מס׳ 9), התשפ״ב-2022. התיקון פורסם ב-30 ביוני 2022 ונכנס לתוקף שבעה ימים לאחר מכן. סעיף 11(ד) לחוק קובע שהתיקון אינו חל על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת לפני יום התחילה, ועל דירה כזו חלות הוראות החוק בנוסחן הקודם.
הדבר הראשון שצריך לבדוק הוא אפוא תאריך החתימה על הסכם המכר, ולא תאריך המסירה. אם חתמתם לפני 7.7.2022, אל תשתמשו בנוסח המכתב בלי בדיקה פרטנית, מפני שהשיעורים והמועדים שבו אינם הנכונים למקרה שלכם.
מה המסמכים אינם
נוסח המכתב הוא נוסח כללי שנועד לשמש בסיס. הוא אינו ייעוץ משפטי, אינו מותאם לנסיבות של מקרה מסוים, ואינו מחליף בדיקה של הסכם המכר שלכם. במקרים הבאים אני ממליץ לא להסתפק בו.
שאלות ותשובות
האם צריך עורך דין כדי לשלוח את המכתב?
לא. אפשר לשלוח אותו בעצמכם, וזו בדיוק הסיבה שהנוסח מפורסם כאן. מה שכדאי לעשות עם עורך דין הוא לקרוא את התשובה שתגיע מהיזם, מפני ששם מוכרעת השאלה אם הוא באמת פטור.
היזם הודיע לי על מועד מסירה חדש. זה משנה את החישוב?
הודעה על מועד חדש אינה משנה את המועד החוזי שנקבע בהסכם, ואינה גורעת מהזכות לפיצוי. המועד שממנו סופרים הוא זה שכתוב בחוזה שחתמתם עליו.
בחוזה שלי יש פיצוי מוסכם נמוך מהחוק. מה גובר?
סעיף 5א(א) קובע זכאות לפי הגבוה מבין הפיצוי הסטטוטורי לבין הפיצוי המוסכם בחוזה. סעיף חוזי שקובע סכום נמוך אינו גורע מהזכות לפי החוק.
איך קובעים את דמי השכירות של דירה דומה?
הבסיס הוא דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה לדירה שרכשתם. מחיר מבוקש בלוח מודעות אינו הנתון הסטטוטורי, וקביעה מדויקת דורשת חוות דעת שמאית. ככל שהאסמכתה מבוססת יותר, כך קשה יותר לערער על התחשיב.
הדירה כבר נמסרה. עדיין מגיע לי פיצוי על התקופה שעברה?
הזכות מתגבשת בעד כל חודש של איחור עד למסירה בפועל, והיא אינה נעלמת עם המסירה. יחד עם זאת, לשאלת המועדים יש משמעות, ולכן אין טעם להמתין.
שילמתי הצמדה למדד תשומות הבנייה גם בתקופת האיחור. זה תקין?
סעיף 5ג(ג) לחוק, שנוסף בתיקון מס׳ 9, קובע שההצמדה תהיה עד למועד שלא יאוחר ממועד המסירה שנקבע בחוזה, ושהוראה זו אינה חלה כאשר חל עיכוב במסירה כאמור בסעיף 5א(ג). זו שאלה נפרדת מהפיצוי, ושווה לבדוק אותה.
להמשך קריאה
מחשבון פיצוי על איחור במסירת דירה מקבלן · קניית דירה על הנייר · מחשבון הצמדה למדד תשומות הבנייה · כל המדריכים והכלים להורדה
מקורות
חוק המכר (דירות), התשל״ג-1973, סעיפים 5א, 5ג ו-11. חוק המכר (דירות) (תיקון מס׳ 9), התשפ״ב-2022, ספר החוקים 2983 מיום 30.6.2022. חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל״א-1970, סעיף 18(א). עמדת ממונה חוק המכר, משרד הבינוי והשיכון, בעניין איחור במסירת דירות, מיום 24.5.2021, המתייחסת לנוסח שקדם לתיקון מס׳ 9.
