העברת דירה בגירושין: מס שבח, מס רכישה ורישום

עו"ד נאור גלברג

22/09/2026

"דף הבית עורך דין מיסוי מקרקעין העברת דירה בגירושין: מס שבח, מס רכישה ורישום

העברת דירה בגירושין, כשהיא נעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי הגירושין, אינה נחשבת מכירה לעניין חוק מיסוי מקרקעין. כך קובע סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג 1963. המשמעות: על ההעברה עצמה לא משולם מס שבח ולא משולם מס רכישה, ובן הזוג שמקבל את הדירה נכנס לנעלי בן הזוג שהעביר אותה. התנאי הוא פסק הדין. העברה שנעשית בלי פסק דין כזה נבחנת לפי כללים אחרים.

אני מלווה את החלק הנדל״ני של הגירושין: בדיקת הזכויות בדירה, הניסוח של סעיפי המקרקעין בהסכם, הדיווח לרשות המסים, הטיפול במשכנתא ורישום הדירה על שם בן הזוג המקבל. את ההליך המשפחתי עצמו מנהלים עורכי הדין לענייני משפחה של הצדדים, ואני עובד מולם.

אם אתם לפני החלטה בנדל״ן - אשמח לשוחח050-973-4600

מה בדיוק קובע סעיף 4א

הסעיף קובע שהעברת זכויות במקרקעין, או בזכות באיגוד מקרקעין, הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, לא תיחשב מכירה. הוא חל בין אם ההעברה היא בין בני הזוג ובין אם היא מהם לילדיהם.

כשמי שקיבל את הזכות ימכור אותה בעתיד, שווי הרכישה ויום הרכישה שלו יהיו אלה שהיו נקבעים אילו בן הזוג שהעביר את הזכות היה מוכר אותה בעצמו.

במילים פשוטות: המס לא נמחק, הוא נדחה. בן הזוג שנשאר עם הדירה ממשיך את ההיסטוריה המיסויית שלה. אם הדירה נקנתה לפני עשרים שנה, כשהוא ימכור אותה השבח יחושב מאז.

התנאי שעליו הכול עומד: פסק דין אגב גירושין

הסעיף מדבר על העברה הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין. בפועל זה בדרך כלל הסכם גירושין או הסכם לחלוקת רכוש שקיבל תוקף של פסק דין בבית המשפט לענייני משפחה או בבית הדין הרבני, או פסק דין שהכריע בחלוקה.

המשמעות המעשית היא שהסדר הפעולות חשוב. הסכם שנחתם בין בני הזוג ולא אושר, או העברה שנעשית בטאבו לפני שיש פסק דין, עלולים לא ליהנות מסעיף 4א. במקרה כזה ההעברה תיבחן כמכירה רגילה או כהעברה בין קרובים, עם כל מה שנובע מכך.

העברה ללא תמורה בין בני זוג שאינה אגב גירושין

בני זוג נשואים שמעבירים דירה ביניהם שלא במסגרת גירושין אינם נכנסים לסעיף 4א. ההעברה נבחנת לפי הכללים של העברה בין קרובים: פטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק, והסדר מיוחד במס רכישה להעברה בין בני זוג. את התנאים המלאים ריכזתי במדריך העברת דירה ללא תמורה.

מס שבח בגירושין

כשההעברה נעשית לפי סעיף 4א אין מס שבח בשלב ההעברה. השאלה חוזרת כשבן הזוג שקיבל את הדירה מוכר אותה. אז בודקים אם הוא זכאי לפטור לדירת מגורים לפי המצב שלו באותו מועד, והשבח מחושב מיום הרכישה ומשווי הרכישה של בן הזוג שהעביר. על הפטור לדירת מגורים ראו את מדריך מס השבח.

מס רכישה בגירושין

מאחר שסעיף 4א קובע שההעברה אינה מכירה לעניין החוק, גם מס רכישה אינו חל עליה. זה חשוב במיוחד כשבן הזוג המקבל מחזיק דירה נוספת. בלי הסעיף הוא היה עלול להידרש למס רכישה בשיעור של דירה נוספת על החלק שעובר אליו.

חלוקת דירה בגירושין: מה קורה בפועל

חלוקת דירה בגירושין יכולה להיעשות בכמה דרכים, וכל אחת מהן משפיעה על המיסוי ועל הרישום:

בן זוג אחד נשאר בדירה ומקבל את החלק של השני. לעיתים בתמורה לתשלום, לוויתור על נכס אחר או לקיזוז במסגרת איזון המשאבים. לשון סעיף 4א אינה מבחינה בין העברה בתמורה לבין העברה בלי תמורה, ובלבד שהיא נעשית על פי פסק הדין. בכל זאת כדאי לנסח את ההסכם כך שיהיה ברור שההעברה היא חלק מחלוקת הרכוש.
הדירה עוברת לילדים. הסעיף חל גם על העברה מבני הזוג לילדיהם.
הדירה נמכרת לצד שלישי והתמורה מתחלקת. כאן אין העברה בין בני הזוג, ויש מכירה רגילה. כל אחד מהם נבחן לעניין מס השבח לפי מצבו.

העברת נכס אגב גירושין: הצד המעשי

משכנתא

אם יש על הדירה משכנתא, הבנק צריך להסכים להעברה. לרוב הוא דורש שבן הזוג שנשאר יוכיח יכולת לשאת בהחזרים לבדו, או שהמשכנתא תמוחזר. כדאי לפתוח את השיחה עם הבנק לפני שההסכם נחתם, ולא אחריו.

דיווח לרשות המסים

גם העברה פטורה מדווחת לרשות המסים. בדיווח מצרפים את פסק הדין, ומבקשים את האישורים הנדרשים לרישום.

רישום

אחרי קבלת האישורים הדירה נרשמת על שם בן הזוג המקבל, בלשכת רישום המקרקעין, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת, לפי המקום שבו רשומות הזכויות. על השלבים עצמם ראו את המאמר על רישום זכויות אחרי החתימה.

השווי

באיזון משאבים השאלה כמה שווה הדירה היא לעיתים קרובות השאלה המרכזית, כי ממנה נגזר כמה צריך לשלם לבן הזוג שיוצא. כאן שומת שמאי מקרקעין היא כלי עבודה ולא פורמליות.

מה לבדוק לפני שחותמים על ההסכם

על שם מי רשומה הדירה, ומה בדיוק רשום.
האם ההסכם יקבל תוקף של פסק דין, ומתי.
האם יש משכנתא, ומה עמדת הבנק.
האם ההסכם מתאר את ההעברה כחלק מחלוקת הרכוש.
מה יקרה במס השבח כשבן הזוג המקבל ימכור את הדירה.
האם יש עוד נכסים, ואיך החלוקה שלהם משפיעה על המיסוי.

כשבמשפחה יש יותר מנכס אחד, כדאי לראות את החלוקה כחלק מתכנון נכסי המשפחה, ולא כהעברה בודדת.

אם אתם לפני החלטה בנדל״ן - אשמח לשוחח050-973-4600

שאלות ותשובות

האם משלמים מס שבח על העברת דירה בגירושין?
לא, כשההעברה נעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין. סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין קובע שהיא אינה מכירה. המס נדחה למכירה העתידית של בן הזוג המקבל.

האם משלמים מס רכישה?
לא, מאותה סיבה. ההעברה אינה מכירה לעניין החוק, ולכן גם מס רכישה אינו חל עליה.

חתמנו על הסכם אבל הוא עוד לא אושר. אפשר להעביר את הדירה?
אפשר, אבל אז ההעברה עלולה שלא ליהנות מסעיף 4א. הסדר הזהיר הוא לקבל קודם תוקף של פסק דין, ורק אחר כך לדווח ולרשום.

הסעיף חל גם על בני זוג שאינם נשואים?
הסעיף מדבר על הליכי גירושין. פירוד של ידועים בציבור אינו גירושין, ולכן צריך לבדוק את המקרה לגופו.

אפשר להעביר את הדירה ישר לילדים?
כן. סעיף 4א חל גם על העברה מבני הזוג לילדיהם, כשהיא נעשית על פי פסק הדין.

מקורות

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג 1963, סעיף 4א, העברה אגב גירושין.
אותו חוק, סעיף 62, מתנות לקרובים.

נכתב על ידי עו״ד נאור גלברג, עורך דין נדל״ן ושמאי מקרקעין. עודכן: 22.9.2026. המידע כללי ואינו מחליף ייעוץ משפטי או מיסויי במקרה מסוים.

עו''ד נאור גלברג

עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-1000 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.