עורך דין תכנון ובנייה: היתרים, חריגות בנייה, התנגדויות ותביעות לפי סעיף 197

עורך דין תכנון ובנייה עוסק בשאלה מה מותר לבנות על נכס, ומה קורה כשהתכנון משתנה או כשמה שנבנה בפועל אינו תואם את מה שאושר. פונים אליו לפני הגשת בקשה להיתר בנייה, כשמתגלה חריגת בנייה בנכס שעומדים למכור או לקנות, כשמופקדת תכנית שעלולה לפגוע בנכס, וכשתכנית שכבר אושרה הורידה את שוויו. כעורך דין לענייני תכנון ובנייה וכשמאי מקרקעין, אני מלווה בעלי נכסים בארבעה תחומים: היתרי בנייה, חריגות בנייה והכשרתן, התנגדויות לתכניות ותביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. בשאלות של שווי, ובעיקר בסעיף 197 ובהיטל השבחה, אני בודק גם את הצד השמאי.

רוב התיקים בתחום הזה מתחילים באותן שלוש שאלות: מה קובעת התכנית שחלה על המקרקעין, מה אושר בהיתר, ומה עומד בשטח בפועל. הפער בין שלושתן הוא מה שיוצר את הבעיה, והוא גם מה שקובע אם יש לה פתרון ובאיזה מחיר.

נאור גלברג עורך דין לתכנון ובניה

מתי פונים לעורך דין תכנון ובנייה

התחום רחב, אבל המצבים שבהם בעל נכס צריך ליווי חוזרים על עצמם:

• לפני בקשה להיתר, כשהבנייה תלויה בהקלה, בהסכמת שכנים בבית משותף או בזכויות שאינן ברורות.
• כשמתגלה חריגת בנייה: לפני מכירה, לפני רכישה, אחרי ביקור של מפקח, או כשהבנק מסרב לממן שטח שאינו מופיע בהיתר.
• כשמופקדת תכנית שמשנה את זכויות הבנייה בנכס או את הסביבה שלו, ועדיין אפשר להתנגד לה.
• כשתכנית כבר אושרה ופגעה בשווי הנכס, והשאלה היא אם יש זכות לפיצוי ועד מתי אפשר לתבוע.
• כשמגיעה דרישת היטל השבחה בעקבות תכנית, הקלה או שימוש חורג, והסכום נראה גבוה ממה שהנכס הרוויח בפועל.

היתרי בנייה

הכלל

סעיף 145 לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה-1965, קובע אילו עבודות טעונות היתר. העיקריות שבהן הן הקמת בניין, הריסתו והקמתו מחדש, תוספת לבניין קיים, ושינוי בשימוש שנקבע לקרקע או לבניין. את ההיתר נותנת רשות הרישוי המקומית, והבקשה מוגשת ומנוהלת במערכת המקוונת רישוי זמין, לפי תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע״ו-2016. ההיתר חייב להתאים לתכנית שחלה על המקרקעין. מה שהתכנית אינה מתירה, היתר אינו יכול להתיר, אלא בדרך של הקלה או שימוש חורג, ואלה מחייבים החלטה של הוועדה המקומית.

החריג

לא כל עבודה צריכה היתר. תקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), התשע״ד-2014, מונות עבודות שאפשר לבצע בלי היתר, ובהן גדר, מצללה, מחסן קטן, סורגים, מזגן ודוד שמש. הפטור מותנה. העבודה צריכה לעמוד במידות ובתנאים שנקבעו לאותה תקנה, להתבצע בידי מי שזכותו במקרקעין מתירה לו לבצע אותה, ובחלק מהעבודות נדרשת גם הודעה לרשות הרישוי. פטור מהיתר גם אינו פוטר מעמידה בתכנית ובקווי הבניין. מצללה שנבנתה במקום שאין בו זכויות לא הופכת לחוקית רק משום שמצללה מופיעה ברשימת הפטור.

המשמעות המעשית

שלוש נקודות מכשילות בקשות להיתר יותר מכל דבר אחר.

הזכויות. בבית משותף, בנייה ברכוש המשותף או ניצול של זכויות בנייה משותפות מחייבים הסכמה של בעלי דירות אחרים. היקף ההסכמה הנדרשת תלוי במה שנבנה, בהצמדות ובמה שקובע התקנון. הרחבה על כך במאמר על רישום בית משותף, תקנון והצמדות.

ההקלה. תיקון מס׳ 160 לחוק, שפורסם ברשומות ביום 3.4.2025, החליף את סעיף 147 וקבע שני מסלולים. בבניין קיים שבנייתו הושלמה שמונה שנים או יותר לפני הגשת הבקשה, ושהבקשה אינה כרוכה בהריסתו ובנייתו מחדש, הוועדה המקומית רשאית לתת הקלה שאינה מוגבלת לרשימת נושאים סגורה, בכפוף למגבלת הסטייה הניכרת. בכל מקרה אחר ההקלה אפשרית רק בנושאים שנקבעו בתקנות. לצד זה נקבעו הוראות מעבר, ולכן את המסלול בודקים לפי התכנית שחלה על הנכס ולפי מועד הפקדתה.

הכסף. מתן הקלה או התרת שימוש חורג הם אירוע השבחה לפי התוספת השלישית לחוק, וההיטל עומד על מחצית ההשבחה. סעיף 10(ג) לתוספת קובע שלא יינתן היתר, לא תינתן הקלה ולא יותר שימוש חורג כל עוד לא שולם ההיטל או ניתנה ערובה לתשלומו. מי שמגיש בקשה בלי להעריך את ההיטל מראש מגלה אותו כשכבר מאוחר לסגת.

מה לבדוק לפני שמגישים

• את תיק הבניין ואת המידע להיתר: מה אושר בעבר, ואילו מגבלות ודרישות חלות היום.
• את התכנית החלה: ייעוד, זכויות בנייה, קווי בניין ותכניות בהכנה.
• אם הבקשה תלויה בהקלה, ובאיזה משני המסלולים של סעיף 147 היא נמצאת.
• אילו הסכמות נדרשות משכנים, ומה קובעים התקנון וההצמדות.
• הערכה של היטל ההשבחה, כשהבקשה כוללת הקלה או שימוש חורג.
• אם יש בנכס חריגות קיימות. חריגה ישנה עלולה לעכב גם בקשה חדשה ותקינה.

חריגות בנייה והכשרתן

הכלל

עבודה שטעונה היתר ונעשתה בלי היתר או בסטייה ממנו היא עבודה אסורה, ושימוש שאינו תואם את ההיתר או את התכנית הוא שימוש אסור. פרק י׳ לחוק, כפי שנכתב מחדש בתיקון מס׳ 116 משנת 2017, נותן לרשות שני מסלולי אכיפה. המסלול המינהלי כולל צווים מהירים להפסקת עבודה, להפסקת שימוש ולהריסה, וכל אחד מהם מוגבל בחלון זמן. המסלול הפלילי נשען על עבירת העבודה האסורה והשימוש האסור שבסעיף 243 לחוק.

החריג: חלוף הזמן משנה את החשיפה, לא את החוקיות

צו הריסה מינהלי לפי סעיף 221 אפשרי רק כשהעבודה טרם הסתיימה או שהסתיימה לפני פחות משישה חודשים, ובבית מגורים החלון קצר עוד יותר. גם במישור הפלילי חולפת בסופו של דבר תקופת ההתיישנות. אבל מבנה שנבנה שלא כדין נשאר כזה. הבעיה צפה בדיוק כשמבקשים היתר חדש, תעודת גמר, חיבור לחשמל לפי סעיף 157א, משכנתה, או כשקונה פותח את תיק הבניין.

מה אפשר להכשיר אחרי תיקון 160

המסלול הרחב שבסעיף 147(ב) פותח אפשרות להסדיר בדרך של הקלה חריגות בבניין שבנייתו הושלמה לפני שמונה שנים או יותר. המחסום שנשאר הוא סעיף 151(ב)(2): תוספת לשטח הכולל המותר לבנייה לפי תכנית שהופקדה אחרי 1.8.1989 היא סטייה ניכרת, ואי אפשר לתת בה הקלה. חריגות בקווי בניין, בגובה או במיקום של מבנה עזר נמצאות במצב טוב יותר. תוספת שטח בנוי, לרוב לא, והדרך היחידה להסדיר אותה היא תכנית.

המשמעות המעשית

ההחלטה אם להכשיר, להסיר או למכור במצב הקיים היא החלטה כלכלית לא פחות ממשפטית. הכשרה כרוכה בהיטל השבחה, ובמקרים לא מעטים ההיטל הופך אותה ללא כדאית. במכירה, חריגה שהוצגה מראש עם הערכת עלות היא סעיף מחיר מוסכם. חריגה שהתגלתה אחרי החתימה היא פתח לדרישת הפחתה או לטענת אי התאמה. ניתוח מלא של כלי האכיפה, המועדים ומסלולי ההכשרה נמצא במאמר על חריגות בנייה והכשרתן אחרי תיקון 160. מי שעומד לקנות נכס ימצא את הבדיקות מצד הקונה במאמר על קניית נכס עם חריגות בנייה.

מה לבדוק כשמתגלה חריגה

1. להשוות את ההיתר ואת התכניות המאושרות למה שקיים בשטח.
2. לסווג את החריגה: בנייה בלי היתר, סטייה מהיתר או שימוש אסור. הסיווג קובע את המסלול.
3. לברר מתי הסתיימה הבנייה ומתי החל השימוש, ואם נפתח תיק פיקוח או נמסר צו.
4. לבדוק מתי הופקדה התכנית החלה, כדי לדעת אם תוספת שטח נחשבת סטייה ניכרת.
5. לבדוק אם הבניין השלים שמונה שנים, לצורך המסלול הרחב.
6. להעריך את היטל ההשבחה לפני שמגישים, ולהשוות במספרים בין הכשרה, הסרה ומכירה במצב הקיים.

התנגדויות לתכניות

הכלל

תכנית שהופקדה פתוחה להתנגדויות. לפי סעיף 100 לחוק רשאי להתנגד לה כל מי שרואה עצמו נפגע ממנה, וכן בעלי עניין וגופים נוספים שהחוק מונה. ההתנגדות מוגשת למוסד התכנון שהפקיד את התכנית בתוך 60 ימים מפרסום ההודעה על ההפקדה, לפי סעיף 103. היא מוגשת בכתב, מנומקת, ובצירוף תצהיר שמאמת את העובדות שעליהן היא נשענת. לפי מינהל התכנון, הגשת התנגדות לתכנית שהוא מקדם ניתנת ללא עלות, והיא נעשית באתר מידע תכנוני.

החריג: המועד, והטיעון

המועד נמנה מפרסום ההודעה ולא מהיום שבו נודע לכם על התכנית. מוסד התכנון רשאי להאריך אותו במקרים מסוימים, אבל אין לבנות על כך. נקודה שנייה: התנגדות שכל תוכנה הוא שהבנייה תפריע, בלי טיעון תכנוני ובלי הצעה חלופית, נוטה להידחות. מוסד התכנון שוקל שיקולים תכנוניים, והטיעון צריך לדבר בשפה הזו.

המשמעות המעשית

התנגדות היא השלב היחיד שבו אפשר לשנות את התכנית עצמה. אחרי שהיא מאושרת, מה שנותר הוא לרוב פיצוי, אם בכלל. לכן אני בונה התנגדות משני כיוונים: טיעון תכנוני שמבקש שינוי מוגדר ומנומק, ותיעוד מסודר של ההשפעה על שווי הנכס, שישמש אם התכנית תאושר בכל זאת. זה נכון במיוחד בתכניות של התחדשות עירונית, שבהן אותה תכנית משביחה חלק מהנכסים ופוגעת באחרים. ראו גם את עמוד ההתחדשות העירונית.

מה לבדוק כשמופקדת תכנית

• מתי פורסמה ההודעה על ההפקדה, ומתי מסתיימת תקופת ההתנגדויות.
• את התשריט ואת הוראות התכנית, ולא רק את התקציר או את הכתבה בעיתון.
• מה בדיוק משתנה ביחס למצב התכנוני הקיים בנכס שלכם ובסביבתו.
• אם יש שכנים באותו מצב. התנגדות משותפת מפצלת עלויות ומחזקת את הטיעון.
• מה השינוי שתבקשו. התנגדות בלי בקשה ברורה קשה לקבל גם כשהיא צודקת.

תביעת פיצויים לפי סעיף 197

הכלל

סעיף 197 לחוק מזכה בפיצוי מהוועדה המקומית את מי שמקרקעיו נפגעו מתכנית, שלא בדרך הפקעה, כשהמקרקעין נמצאים בתחום התכנית או גובלים בה. הזכות נתונה למי שהיה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם ביום תחילת התכנית. הפגיעה יכולה להיות ישירה, כמו הקטנת זכויות בנייה או שינוי ייעוד של החלקה, או עקיפה, כמו מגדל או דרך שאושרו בסמוך ומורידים את שווי הנכס.

המועד

לפי סעיף 197(ב) התביעה מוגשת לוועדה המקומית בתוך שלוש שנים מיום תחילת התכנית. מינהל התכנון מנסח את הכלל המעשי כשלוש שנים וחמישה עשר יום מפרסום אישור התכנית ברשומות. בתכניות ארציות ובתכניות לתשתית לאומית אני ממליץ לא להסתמך על חמישה עשר הימים ולהגיש לפני כן. שר הפנים רשאי להאריך את המועד מטעמים מיוחדים, גם אחרי שחלף, אבל זה חריג ולא תכנית עבודה.

החריג: סעיף 200

הוועדה המקומית כמעט תמיד תטען לסעיף 200. הסעיף שולל פיצוי כשהפגיעה נובעת מהוראה שנמנית עם רשימת ההוראות שבו, למשל הגבלות גובה, קביעת מרווחים או הוראות למניעת מפגעים, אבל רק אם הפגיעה גם אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין וגם אין זה מן הצדק לשלם עליה פיצויים. שלושת הרכיבים מצטברים. לכן הוויכוח האמיתי מתנקז כמעט תמיד לשאלת הסבירות, ושם התיק מוכרע על בסיס השומה.

המשמעות המעשית

רוב התביעות שנדחות אינן נדחות משום שלא הייתה פגיעה. הן נדחות משום שהמועד חלף, משום שהתובע לא היה בעל זכות ביום הקובע, או משום שהשומה מדדה את הדבר הלא נכון. על החלטת הוועדה המקומית אפשר לערור לוועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה, ולפי הנחיות מינהל התכנון הערר מוגש בתוך 45 ימים מהמצאת ההחלטה. פירוט מלא של התנאים, המועדים ובניית השומה נמצא במאמר על ירידת ערך ותביעת פיצויים לפי סעיף 197.

מה לבדוק לפני שמגישים

• את מספר התכנית ואת תאריך פרסום אישורה ברשומות, ומשם את המועד האחרון.
• בתשריט: האם החלקה בתחום התכנית או גובלת בה.
• מי היה בעל הזכות ביום תחילת התכנית, לפי נסח או מסמכי הזכויות.
• מה היה המצב התכנוני ערב התכנית, כדי לדעת ממה נמדדת הירידה.
• לאיזו הוראה בסעיף 200 תשייך הוועדה את הפגיעה, ומה הטיעון שהיא חורגת מהסביר.
• אם יש שכנים באותו מצב. הגשה משותפת משנה את הכדאיות.

הצד השמאי: למה זה חשוב דווקא כאן

בתכנון ובנייה, הרבה מההכרעות המשפטיות מתורגמות בסוף למספר. בתביעה לפי סעיף 197 השאלה היא בכמה ירד שווי הנכס ביום תחילת התכנית, בגלל התכנית ולא בגלל דבר אחר. בהיטל השבחה השאלה הפוכה: בכמה עלה השווי בעקבות תכנית, הקלה או שימוש חורג. שני המסלולים מתנהלים מול אותה ועדה מקומית ונדונים באותה ועדת ערר, ובשניהם שומה שאינה מנומקת היטב מפסידה גם כשהטענה המשפטית נכונה.

כעורך דין וכשמאי מקרקעין אני קורא את התכנית פעמיים: פעם כדי לדעת מה היא קובעת, ופעם כדי להבין מה היא עושה לשווי. זה משפיע על החלטות כבר בתחילת הדרך: אם כדאי להגיש תביעה, אם ההכשרה משתלמת אחרי ההיטל, ואיזו שומה צריך להזמין ולאיזה מועד. במחלוקת על גובה היטל ההשבחה קיים גם מסלול של שמאי מכריע, לצד הערר. פירוט במדריך היטל השבחה ובצ׳קליסט דרישת היטל השבחה ולוח המועדים להשגה.

איך נראה הליווי

1. בדיקה ראשונית. קריאת התכנית החלה, ההיתרים ותיק הבניין, ובדיקת הזכויות בנכס. כבר בשלב הזה ברור לרוב אם יש תיק, ומה המועד שרץ.
2. מיפוי חלופות. בקשה להיתר או להקלה, הכשרה או הסרה של חריגה, התנגדות, תביעה או ויתור. לכל חלופה עלות, לוח זמנים וסיכון.
3. הערכת שווי. כשההחלטה תלויה בכסף, כמו היטל השבחה או פיצוי לפי סעיף 197, הערכה שמאית מוקדמת לפני שמשקיעים בהליך מלא.
4. ההליך עצמו. הכנת המסמכים, ההתנגדות או התביעה, מול הוועדה המקומית ומוסדות התכנון, בתיאום עם האדריכל או המהנדס כשהם מעורבים.

אם הנכס נמצא בפרויקט של התחדשות עירונית, או שאתם בוחנים קרקע שהשווי שלה תלוי בשינוי ייעוד, התכנון הוא לב העסקה. ראו גם את העמוד על עסקאות קרקע וקרקע חקלאית.

שאלות נפוצות

האם כל סגירת מרפסת או פרגולה צריכה היתר?
לא כל עבודה. תקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), התשע״ד-2014, פוטרות מהיתר עבודות מסוימות, כמו מצללה בתנאים ובמידות שנקבעו. סגירת מרפסת היא לרוב תוספת לבניין וטעונה היתר. גם עבודה פטורה צריכה לעמוד בתכנית ובקווי הבניין, ובחלק מהמקרים נדרשת הודעה לרשות הרישוי.

חריגת בנייה ישנה מתיישנת?
החשיפה הפלילית עשויה להתיישן, והצווים המינהליים מוגבלים בחלונות זמן קצרים. החריגה עצמה אינה הופכת לחוקית. היא ממשיכה להשפיע על היתר עתידי, על תעודת גמר, על מימון בנקאי ועל מכירת הנכס.

תוך כמה זמן אפשר להגיש התנגדות לתכנית?
בתוך 60 ימים מפרסום ההודעה על הפקדת התכנית, לפי סעיף 103 לחוק התכנון והבניה. ההתנגדות מוגשת למוסד התכנון שהפקיד את התכנית, בכתב, מנומקת ובצירוף תצהיר שמאמת את העובדות.

עד מתי אפשר להגיש תביעת פיצויים לפי סעיף 197?
בתוך שלוש שנים מיום תחילת התכנית, לפי סעיף 197(ב). מינהל התכנון מנסח זאת כשלוש שנים וחמישה עשר יום מפרסום אישור התכנית ברשומות. בתכניות ארציות ובתכניות לתשתית לאומית כדאי להגיש לפני תום שלוש שנים מיום הפרסום עצמו.

קניתי דירה אחרי שהתכנית אושרה. אני זכאי לפיצוי?
ככלל לא. הזכות לפי סעיף 197 נתונה למי שהיה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם ביום תחילת התכנית, כלומר לבעלים הקודם. כשידוע על תכנית פוגעת סמוך לעסקה, צריך להסדיר את שאלת הזכות בהסכם המכר.

מה הקשר בין הכשרת חריגה להיטל השבחה?
מתן הקלה או התרת שימוש חורג הם אירוע השבחה. ההיטל עומד על מחצית ההשבחה, ולפי סעיף 10(ג) לתוספת השלישית לא יינתנו ההיתר או ההקלה עד שישולם או עד שתינתן ערובה. לכן מעריכים את ההיטל לפני שמגישים.

למה צריך בתיק כזה גם שמאי ולא רק עורך דין?
משום שבתביעה לפי סעיף 197 ובהיטל השבחה ההכרעה נשענת על שומה: בכמה ירד או עלה שווי הנכס במועד הקובע. טענה משפטית נכונה בלי שומה מנומקת מתקשה לעמוד מול השומה של הוועדה.

נכתב על ידי עו״ד נאור גלברג, עורך דין נדל״ן ושמאי מקרקעין. עודכן: 29.9.2026. המידע כללי ואינו מחליף ייעוץ משפטי או בדיקה של נכס מסוים. נוסחי הסעיפים מבוססים על חוק התכנון והבניה, התשכ״ה-1965, בנוסחו לאחר תיקונים מס׳ 116 ו-160, ועל מסמכים רשמיים של מינהל התכנון.

עו''ד נאור גלברג

עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-1000 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.

חבר פורום קניין ומקרקעין לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת התחדשות עירונית לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת מיסוי מקרקעין לשכת עורכי הדין.

מנהל פורומים אינטרנטיים בדיני מקרקעין ותמ"א 38 ומרצה בנושאי נדל"ן.