שומת היטל השבחה נתקפת בשני מסלולים נפרדים, והבחירה ביניהם נגזרת מהשאלה על מה בדיוק אתם חולקים. מי שחולק על עצם החיוב מגיש ערר לוועדת הערר בתוך 45 ימים מהיום שבו הובאה השומה לידיעתו. מי שאינו חולק על עצם החיוב אלא רק על גובהו, פונה ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למינוי שמאי מכריע. שני המסלולים קבועים בסעיף 14 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה-1965. המועדים בהם קצרים, ולכן הבדיקה מתחילה ביום שהשומה מגיעה ולא ביום שמחליטים לפעול.
הצ׳קליסט שלהלן הוא מסמך עבודה בן ארבעה עמודים להורדה. הוא מרכז את הבדיקות שיש לעשות בשומה עצמה, את לוח המועדים, את רשימת המסמכים שצריך לאסוף, ואת השאלות שכדאי להביא לפגישת ייעוץ.
מה יש במסמך
המסמך בנוי כארבעה עמודים שאפשר להדפיס ולמלא בכתב יד:
- טבלת ההכרעה. על מה אתם חולקים, לאיזה גורם פונים, בתוך כמה זמן, ומהו הסעיף שמסמיך. חמש שורות שמכסות את כל המסלולים, כולל ערר על החלטת שמאי מכריע וערעור לבית המשפט לעניינים מינהליים.
- ציר זמן מרגע שהשומה מגיעה ועד ההגשה בפועל, עם החלוקה בין איסוף המסמכים, השומה הנגדית וההכרעה בין המסלולים.
- שמונה עשרה בדיקות בשומה עצמה, מחולקות לארבעה חלקים: זהות הנכס והחייב, התכנית המשביחה, המועד הקובע והחישוב, ופטורים ומצבים שאינם מימוש זכויות.
- טבלת עלויות ההליך, כולל שכר השמאי המכריע, אגרות ועדת ערר, והאפשרות להתקדם כנגד ערובה במקום תשלום.
- שלוש עשרה שורות של מסמכים לאסוף וחמש שאלות לפגישה, עם טבלת מעקב אישית.
למי המסמך מתאים
בעלי דירות ובעלי נכסים שקיבלו דרישת היטל השבחה מוועדה מקומית, בין אם בעקבות בקשה להיתר, בקשה להקלה או שימוש חורג, ובין אם עקב מכירה. הוא מתאים גם לחוכרים לדורות, לשותפים במקרקעין שקיבלו חיוב על מלוא הנכס במקום על חלקם, ולבעלי דירות בבית משותף שקיבלו חיוב בשל השבחה שנובעת מרכוש משותף.
מה המסמך אינו
הוא אינו חוות דעת שמאית ואינו ייעוץ משפטי. אין בו הערכה של נכס מסוים ואין בו קביעה אם השומה שקיבלתם גבוהה או נמוכה. הוא כלי שנועד לארגן את הבדיקה לפני פגישת ייעוץ, ולוודא שלא חולף מועד הגשה בזמן שאוספים מסמכים.
שלוש נקודות שחוזרות בשומות בפועל
ההצמדה נעשית לפי המדד שעלה פחות
הכלל: סעיף 9 לתוספת השלישית קובע שההיטל צמוד לפי שיעור העלייה הנמוך ביותר מבין מדד המחירים לצרכן לבין מדד תשומות הבנייה, מהמדד שפורסם בסמוך לפני המועד הקובע ועד המדד שפורסם בסמוך לפני התשלום. המשמעות המעשית: הצמדה שנעשתה לפי מדד אחד בלבד, כאשר המדד האחר עלה פחות, מנפחת את החיוב. זו בדיקה חשבונאית פשוטה שכדאי לעשות לפני כל דבר אחר.
בבית משותף לא תמיד כל הדיירים חייבים
הכלל: שותפים במקרקעין חייבים בהיטל באופן יחסי לחלקם, לפי סעיף 11(א). החריג המעשי: סעיף 11(ב) קובע שכאשר ההשבחה נובעת מרכוש משותף שניתן להצמידו לדירה מסוימת, כמו חדר יציאה לגג או זכות הרחבה, החיוב חל על בעל אותה דירה בלבד. מה לבדוק: מה בדיוק הושבח, והאם ניתן להצמידו לדירה אחת.
אפשר להוציא היתר או להשלים עסקה בלי לשלם את החלק השנוי במחלוקת
הכלל: סעיף 10(ג) קובע שלא יינתן היתר, לא תינתן הקלה ולא יותר שימוש חורג כל עוד לא שולם ההיטל או ניתנה ערובה להבטחת תשלומו. המשמעות המעשית: מתן ערובה מאפשר להתקדם בזמן שהמחלוקת על גובה ההיטל מתבררת. זו נקודה שנשכחת, ולעיתים היא ההבדל בין עסקה שנסגרת בזמן לבין עסקה שנתקעת.
שאלות ותשובות
כמה זמן יש לי להגיש ערר על שומת היטל השבחה
סעיף 14(א) לתוספת השלישית קובע ערר לוועדת הערר בתוך 45 ימים מהיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב. על שומה שהוצגה בלוח שומה לפי סעיף 5 המועד הוא שנה מיום ההצגה. יושב ראש ועדת הערר רשאי להאריך מטעמים מיוחדים שיירשמו, אך זהו חריג ואין לבנות עליו. המועד המחייב לגביכם הוא המועד הנקוב בשומה שקיבלתם, והוא נמנה ממועד המסירה בפועל.
מהו שיעור היטל ההשבחה
שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה, אך רשימת השיעורים אינה סגורה. סעיפים 19(ב)(2) ו-19(ב)(10)(א) קובעים מקרים שבהם השיעור הוא רבע מההשבחה. בהקלה לפיצול דירה או לתוספת יחידת דיור לפי סעיף 147ב לחוק, שנוסף בתיקון 155 מיום 7.8.2024, השיעור הוא 34% מההשבחה, מחציתו משולמת בעת ההיתר והיתרה בעת המימוש. שיעור זה אינו חל על השבחה בשל תוספת שטח. בנוסף, סעיף 19(ב2) מאפשר לרשות מקומית להחליט על שיעור מופחת בתחומה, והחלטה כזו מחייבת אותה שלוש שנים. לכן שיעור שנראה חריג ביחס לרשות אחרת אינו בהכרח שגוי, ויש לבדוק מה חל באותה רשות ובאותו מסלול.
עילת ערר נוספת שכדאי לבדוק אם היא רלוונטית לתיק נולדה ביום 7.9.2026, כשוועדת הערר המחוזית לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז מרכז קיבלה פה אחד ארבעה עררים נגד הוועדה המקומית לוד. נקבע שם ששיעור ההיטל שקובעת רשות מקומית לפי סעיף 3א לתוספת השלישית מתייחס לייעוד המקרקעין במצב הנכנס ולא לפילוח השימושים במצב היוצא, ולכן שיעור אפס שנקבע באזור חל על מלוא ההשבחה שנוצרה מתכנית הפינוי והבינוי, ובכללה רכיבי המסחר והתעסוקה. החלטת ועדת ערר אינה הלכה מחייבת וההחלטות נסבו על נוסח החלטת עיריית לוד, ולכן מי שקיבל שומה שמפצלת את ההשבחה לפי שימושים במצב היוצא צריך לבדוק תחילה מה בדיוק נוסח בהחלטת הרשות שלו. ניתוח ההחלטה ושיעור היטל ההשבחה על שטחי מסחר ותעסוקה בפינוי בינוי.
מה ההבדל בין פנייה לשמאי מכריע לבין ערר לוועדת ערר
ועדת הערר דנה בעצם החיוב: האם קמה חבות בכלל, מי החייב, איזו תכנית משביחה, והאם חל פטור. שמאי מכריע דן בגובה החיוב בלבד, כלומר בשווי ובאופן החישוב. מי שחולק גם על עצם החיוב וגם על גובהו צריך לשקול את סדר הפעולות מראש, משום שהבחירה במסלול אחד אינה מייתרת את השני אך היא משפיעה על לוח הזמנים ועל העלות.
האם אני חייב לשלם את ההיטל לפני שאני משיג עליו
לא בהכרח. סעיף 10(ג) לתוספת השלישית מאפשר לתת ערובה להבטחת התשלום במקום לשלם, וכך לקבל את ההיתר או להשלים את העסקה בזמן שההשגה מתבררת. הבחירה בין תשלום מלא לבין ערובה היא החלטה כלכלית שתלויה בעלות המימון של הערובה ובגודל הפער שבמחלוקת.
מה המועד הקובע לחישוב ההשבחה
סעיף 4(7) קובע שהשומה נערכת ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השימוש החורג, בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חופשי. לא ליום הדרישה, לא ליום ההיתר ולא ליום המכירה. מועד קובע שגוי מזיז את בסיס השומה כולה, ולכן זו אחת הבדיקות הראשונות במסמך.
קיבלתי חיוב על דירה שהרחבתי עד 140 מ״ר. האם זה נכון
סעיף 19(ג)(1) קובע שבנייה או הרחבה של דירת מגורים אינה נחשבת מימוש זכויות, כאשר המחזיק או קרובו הגישו בקשה להיתר לשימושם והשטח הכולל לאחר הבנייה אינו עולה על 140 מ״ר. מעל השטח הזה משולם היטל בשיעור יחסי לגודל התוספת. שימו לב שמדובר בכלל של אי מימוש ולא בפטור, וההבחנה משמעותית לעניין מימוש עתידי של הנכס.
העברתי דירה במתנה לילד וקיבלתי דרישת היטל. זה תקין
העברה ללא תמורה מאדם לקרובו אינה מימוש זכויות לפי הגדרת מימוש זכויות בסעיף 1 לתוספת השלישית, וכך גם העברה מכוח דין. קרוב מוגדר באותו סעיף: בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא, צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם. בתיקון 146 מיום 6.11.2023 הוחרגה גם העברה על פי פסק דין שנקבעה בו העברת זכויות בין בני זוג אגב פירוד. אם נדרשתם להיטל בשל העברה כזו, זו שאלה שיש לברר מיד ולא לאחר שחלף מועד ההגשה.
הנכס שלי במקרקעי ישראל. האם היטל השבחה בכלל חל
לא תמיד. סעיף 21 לתוספת השלישית מסדיר את היחס בין היטל ההשבחה לבין מקרקעי ישראל, וקובע הסדר נפרד בין רשות מקרקעי ישראל לרשויות המקומיות במקרקעין שלא הוחכרו בחכירה לדורות, וכן במקרקעין שהוחכרו לשימוש חקלאי ויעודם שונה. אם הזכות שלכם אינה חכירה לדורות, זו הבדיקה הראשונה שיש לעשות.
מקורות
המקור המשפטי המרכזי הוא התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה-1965. כל הפניה לסעיף במסמך ובעמוד זה היא לסעיפי התוספת השלישית. הנוסח שנבדק הוא נוסח מאוחד ומלא של חוק התכנון והבניה כפי שפורסם באתר הממשלה, נכון לדצמבר 2021, והסעיפים נבדקו בנוסח עצמו ולא במקור משני. הליך מינוי שמאי מכריע מתנהל מול האגף לאסדרת מקצועות במשרד המשפטים ומועצת שמאי המקרקעין, ומאגר החלטות השמאים המכריעים פתוח לעיון באתר הממשלה.
תוקף ועדכניות. הנוסח המאוחד שנבדק הוא נכון לדצמבר 2021, ולכן נבדקו בנפרד תיקוני החקיקה שפורסמו אחריו ועד 7.9.2026. סעיף 14, שהוא הסעיף שעליו נשען לוח המועדים כולו, נבדק ולא נמצא בו שינוי. תיקונים 146, 155, 160, 161, 162, 163, 164 ו-165 נבדקו ואינם נוגעים בו. השינויים שכן נכנסו לתוספת השלישית בתקופה הזו שולבו בגוף המסמך ובעמוד זה במקומם: שיעור 34% בהקלה לפי סעיף 147ב שנוסף בתיקון 155 מיום 7.8.2024; החרגת העברה אגב פירוד על פי פסק דין שנוספה בתיקון 146 מיום 6.11.2023; הרחבת הפטור למרחב מוגן בתיקון 163 מיום 22.7.2025, שאינו מוגבל עוד לאזור עימות; והפטור למיתקן פוטו וולטאי על גג עם אגירה קטנה שנוסף בתיקון 160 מיום 3.4.2025 כהוראת שעה עד 31.12.2030. סדרי הדין והמועדים המדויקים החלים על תיק קונקרטי נקבעים גם בתקנות ובנוסח השומה שנמסרה. המועד המחייב לגביכם הוא המועד הנקוב בשומה שקיבלתם.
המשך קריאה באתר
- היטל השבחה: המדריך המקיף, ובו מנגנון החיוב, הפטורים ודרכי ההתמודדות
- ירידת ערך לפי סעיף 197, הכיוון ההפוך של אותה תוכנית: מתי הוועדה המקומית משלמת לכם ולא גובה מכם
- זכויות בנייה בלתי מנוצלות במכירת דירה וסעיף 49ז
- המלכוד של בעלי דירות לפני מכירת נכס בהתחדשות עירונית
- עסקת קומבינציה
- מס שבח: מדריך מקיף
- שאלון הכנה לפני מכירת דירה, נכס הורדה משלים בצד המס
- מחשבוני נדל״ן ומיסוי
- כל המדריכים והכלים להורדה
נכתב על ידי עו״ד נאור גלברג, עורך דין נדל״ן ושמאי מקרקעין. עודכן ביום 7.9.2026.
המסמך והעמוד הם מידע כללי בלבד ואינם מהווים ייעוץ משפטי או שמאי. התוצאה בכל תיק נגזרת מנתוני הנכס, מהתכניות שחלו עליו ומהמועדים שבו. לפני כל פעולה, ובוודאי לפני שחולף מועד הגשה, יש להיוועץ בעורך דין או בשמאי מקרקעין. לתיאום פגישת ייעוץ.
