העליון: תוספת שטחי שירות בתוכנית חדשה היא השבחה, והפטור לממ״ד אינו חל עליה אוטומטית

עדכון מקצועי | משרד עורך דין נאור גלברג - מקרקעין, מיסוי והתחדשות עירונית

בית המשפט העליון דחה ביום 7.10.2026 בקשת רשות ערעור של בעלי זכויות במתחם כיכר המדינה בתל אביב, והותיר על כנו חיוב בהיטל השבחה של כ-45 מיליון שקל. ההחלטה ניתנה בבר״ם 43362-04-26 מפי השופטת יעל וילנר. היא אינה קובעת הלכה חדשה, ובדיוק בכך הערך המעשי שלה: היא ממפה אילו טענות בהיטל השבחה כבר אינן נשמעות בגלגול שלישי. שלוש טענות מרכזיות נדחו כאן, והמסקנה לבעל נכס היא שגובה ההיטל מוכרע בוועדת הערר ובחומר שמוגש לשמאי המייעץ, ולא בבית המשפט העליון.

מה הוכרע

תוכנית מתאר מקומית תא/2500/ב, שאושרה ביום 20.3.2018, עשתה שלושה דברים במתחם: ביטלה את בניית המנהרה שתוכננה לעבור תחת הבניינים, ביטלה בכך את שלביות הביצוע שנקבעה בתוכניות הקודמות, והוסיפה שטחי שירות בהיקף של 5,987 מ״ר מעל 23,600 מ״ר שכבר נכללו בתוכניות הקודמות. ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב קבעה ששלושת הרכיבים השביחו את המקרקעין, בית המשפט המחוזי אימץ את הקביעה, והעליון סירב להתערב.

הכלל: השבחה אינה נמדדת לפי השאלה אם התוכנית הוסיפה זכויות בנייה. היא נמדדת לפי עליית השווי של המקרקעין בעקבות התוכנית, ולכן גם שינוי שאינו מוסיף ולו מטר אחד של זכויות יכול להיות אירוע השבחה, אם הוא מייקר את הנכס.

המשמעות המעשית: בעל נכס שמקבל דרישת היטל ובודק רק את טבלת הזכויות בתוכנית החדשה בודק את הדבר הלא נכון. גם הסרת חובה תכנונית, קיצור לוח זמנים או שיפור ישימות הבנייה נכנסים לשומה.

ציר הזמן: איך דרישה של 135 מיליון שקל הפכה לחיוב של 45 מיליון

הנתונים כולם מתוך ההחלטה עצמה.

הנתון המעניין בציר הזה אינו ההחלטה של היום אלא מה שקרה שלוש שנים לפניה. ההפחתה כולה, מכ-135 מיליון שקל לכ-45 מיליון שקל, התרחשה בוועדת הערר ובעקבות חוות דעת שמאי מייעץ. בשתי הערכאות השיפוטיות שבאו אחריה לא השתנה דבר.

מרכז הנדל״ן דיווח ביום 7.10.2026 שמדובר בכ-270 בעלי זכויות במתחם, כלומר ממוצע של כ-166 אלף שקל לכל אחד. הנתון הזה אינו מופיע בהחלטה עצמה והוא מובא כסדר גודל בלבד.

ביטול המנהרה ושלביות הביצוע: למה קיצור משך הבנייה הוא השבחה

בעלי הזכויות טענו שביטול המנהרה לא קיצר את משך הבנייה ולכן לא השביח את המקרקעין, ואף טענו שהביטול פגע בשווי, שכן הוא עלול לייצר עומסי תנועה, מטרדי רעש וזיהום אוויר סביב הבניינים. ועדת הערר דחתה את הטענה וקבעה שביטול המנהרה, וביטול שלביות הביצוע שנגזר ממנו, קיצרו את משך הבנייה ולכן השביחו את המקרקעין. בהחלטה צוין שהשמאי המייעץ הביא בחשבון את השפעת הביטול בשלל היבטים, ובהם ההיבטים שבהם התמקדו המבקשים.

העליון קבע שאין להתערב בכך, בלשון ההחלטה: מדובר בקביעות מובהקות של גורמים מקצועיים, אשר כידוע, הם הגורמים בעלי הידע והמומחיות להכריע בשאלות הנוגעות להשבחה או פגיעה שנגרמו מתוכנית.

זו נקודה שכדאי לעצור בה. בעלי הזכויות לא הסתפקו בטענה משפטית, הם הגישו לשמאי המייעץ חוות דעת הנדסיות. זה לא הספיק, מפני שבחירת שיטת השומה והמשקל שניתן לכל רכיב נחשבים שיקול דעת מקצועי של השמאי, ולא שאלה שבית המשפט בוחן מחדש. מי שרוצה לתקוף שומה צריך להיכנס לתוך השיקול המקצועי הזה בשלב שבו הוא עוד נבנה, כלומר מול השמאי המייעץ עצמו.

שטחי השירות: המחלוקת היא על המצב התכנוני הקודם

הטענה הכספית המשמעותית של בעלי הזכויות הייתה שונה. הם טענו שאותם 5,987 מ״ר שטחי שירות לא נוספו באמת, מפני שלפי המצב התכנוני שקדם לאישור התוכנית הם היו זכאים להם ממילא, מכוח תקנה 9(ז) לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ״ב-1992, כנוסחה במועדים הרלוונטיים לאותו הליך. אם הזכות כבר הייתה קיימת, אין השבחה.

הטענה נדחתה על בסיס עובדתי ולא עקרוני. הערכאות קבעו שמקורם של שטחי השירות הוא בתוכנית בלבד, ושלא הייתה זכאות להם מכוח דין במצב התכנוני הקודם.

מה זה אומר למי שמקבל שומה: זו הטענה החזקה ביותר שיש בארגז הכלים, והיא גם היחידה מבין השלוש שיכולה לאפס רכיב שלם בשומה. אבל היא טענה שצריך להוכיח, ולא לטעון. ההוכחה נבנית ממסמכי התוכניות הקודמות, מנוסח התקנות כפי שהיה במועדים הרלוונטיים, ומחוות דעת שמאית שמראה מה בפועל היה מותר לבנות לפני התוכנית החדשה. את מנגנון החישוב, מצב קודם מול מצב חדש, פירטתי במדריך היטל ההשבחה, ואת אותה שאלה כשהמצב הקודם נגזר מתמ״א 38 בהלכת לויתן.

הפטור לממ״ד ולהתאמות נגישות: למה הוא לא עזר כאן

לחלופין טענו בעלי הזכויות ששטחי השירות נוספו לטובת ממ״דים והתאמות נגישות, ולכן חל עליהם הפטור הקבוע בפרטים 19(ב)(7) ו-19(ב)(9) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה-1965. הם הצביעו על הוראות התוכנית עצמה, שבגדרה הוסבר כי השטחים ישמשו, בין היתר, לעדכון שטחי ממ״דים ולהתאמות נגישות.

ועדת הערר דחתה גם את זה, בשתי קביעות. הראשונה, שהשטחים נועדו לשיפור ולטיוב התכנון של הבניינים ולא לממ״דים או לנגישות. השנייה, ומעשית יותר, שלצרכים האלה היה די מענה כבר בשטחי השירות שנכללו בתוכניות הקודמות.

השופטת וילנר הוסיפה שתי עובדות שהפכו את הטענה, בלשונה, במידה רבה תיאורטיות: השטחים המתחייבים לצורך בניית ממ״דים לפי דין לא חויבו בהיטל השבחה כלל, ובבקשה להיתר הבנייה שהוגשה מכוח התוכנית לא התבקשה בנייה של שטחי נגישות, ולכן גם לא היה בגינם פטור שאפשר לדרוש.

הכלל שיוצא מכאן, והוא הפריט המעשי החשוב בהחלטה: הפטור לממ״ד ולנגישות אינו נדבק לשטח שירות רק מפני שהתוכנית מזכירה את אותן מטרות ברשימת ייעודים. הוא נבחן לפי מה שהשטח באמת משמש, לפי מה שהתבקש בבקשה להיתר, ולפי השאלה אם הצורך לא נענה ממילא במצב התכנוני הקודם. שלוש בדיקות, וכולן עובדתיות. את ההיבט הקרוב, הפטור לממ״ד כשחלק מהקרקע נמכר ליזם בעסקת קומבינציה, הסברתי בפטור מהיטל השבחה על ממ״ד בעסקת קומבינציה.

מה בית המשפט העליון לא הכריע

כאן נדרשת דיוק, ומרבית הדיווחים מחמיצים אותו.

בעלי הזכויות טענו שהקביעות של הערכאות הקודמות משמען, הלכה למעשה, שכדי לזכות בפטור נדרשת צביעה של שטחי השירות לטובת ממ״דים והתאמות נגישות עוד במסגרת התוכנית. הם טענו שאין חובה כזו בדין, שמדובר בקביעות תקדימיות, ושהן הופכות את הפטורים הקבועים בחוק לאות מתה.

העליון לא הכריע בשאלה הזו. הוא קבע שחרף הניסיון לשוות לבקשה נופך עקרוני, היא נטועה עמוק בנסיבות המקרה הפרטני, ושגם אם נפלה שגגה ביישום הדין, ובהחלטה נכתב במפורש שהשופטת אינה סבורה כך, אין בכך די כדי להקים עילה לבירור בגלגול שלישי.

שתי מסקנות נגזרות מכך, והן מתקיימות יחד. אין לקרוא את ההחלטה כקביעה שצביעה בתוכנית היא תנאי לפטור, שכן שאלה זו נותרה פתוחה. ובאותה מידה אין להניח שגישת ועדת הערר תתהפך, שכן בית המשפט המחוזי אימץ אותה ובית המשפט העליון לא מצא בה פגם. מי שמתכנן כיום עסקה או בקשה להיתר ומבקש להסתמך על הפטור, צריך לעבוד לפי הגישה המחמירה ולהניח שיידרש ממנו להראות שימוש ממשי ובקשה בהיתר.

איפה מחלוקת היטל השבחה מוכרעת בפועל

ההחלטה מפרטת את אמות המידה לרשות ערעור בגלגול שלישי על החלטות ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה, והן צרות: רשות כזו תינתן במשורה, במקרים חריגים שבהם מתעוררת שאלה משפטית עקרונית או כאשר קם חשש לעיוות דין. ההחלטה מוסיפה שהדברים נכונים ביתר שאת כאשר ההחלטה הנתקפת מאמצת חוות דעת של שמאי מייעץ. לצורך כך היא מפנה, בין היתר, לבר״ם 53510-01-25 אסבן, לבר״ם 8976/23 איינשטיין נאמנויות, לבר״ם 2129/21 סלינס השקעות ולבר״ם 1259/15 מגדלי בארי שלמה המלך.

הנגזרת התפעולית פשוטה. במחלוקת היטל השבחה יש בפועל שלוש נקודות הכרעה, והן אינן שוות ערך:

1. החומר שמוגש לשמאי המייעץ. כאן נקבע הסכום. בכיכר המדינה זה המקום שבו נמחקו כ-90 מיליון שקל מהדרישה, ושום ערכאה אחריו לא שינתה דבר.
2. הדיון בוועדת הערר. כאן נקבעות הקביעות העובדתיות ושאלות הזכאות במצב התכנוני הקודם, והן אלה שמלוות את התיק הלאה. ועדת הערר נתפסת כערכאה תכנונית מקצועית בעלת מומחיות ייחודית, וזה בדיוק מה שמקשה על תקיפתה.
3. בית המשפט. כאן נבחנת חוקיות ההליך ושאלות משפטיות עקרוניות, ולא גובה השומה.

מי שמגיע לשלב השלישי עם טענה שמאית במקום טענה משפטית, מגיע עם הכלי הלא נכון. את מועדי ההשגה ואת סדר הפעולות מרגע שמתקבלת הדרישה ריכזתי בצ׳קליסט דרישת היטל השבחה ולוח המועדים להשגה, ואת דרכי ההפחתה במדריך היטל ההשבחה המקיף.

מה לבדוק כשמתקבלת דרישת היטל השבחה

1. לאתר את כל התוכניות שחלות על המקרקעין, ולא רק את התוכנית שבגינה נדרש ההיטל. ההשבחה נמדדת כהפרש בין מצב תכנוני קודם למצב חדש, והמצב הקודם נבנה מכל מה שקדם.
2. לבדוק אם רכיב מהשומה היה קיים ממילא במצב הקודם. זו טענת תקנה 9(ז) בגרסתה הפרטנית לנכס, והיא הטענה היחידה שיכולה לאפס רכיב שלם.
3. לבדוק מה התוכנית ביטלה, ולא להסתפק במה שהיא הוסיפה. ביטול חובה תכנונית, ביטול שלביות ביצוע או הסרת מגבלת מימוש הם רכיבי השבחה לכל דבר, גם בלי זכויות חדשות.
4. לבחון פטור לפי מה שבפועל, לא לפי לשון התוכנית. אם השטח אינו משמש ממ״ד או נגישות, ואם הצורך נענה כבר בתוכניות קודמות, הפטור לא יחול.
5. להחליט מראש אם פונים למסלול שמאי מכריע או למסלול ערר, ולא לגלוש לשם באיחור. שני המסלולים אינם חופפים, והבחירה ביניהם קובעת מה אפשר לטעון בהמשך.
6. לבדוק מי נושא בהיטל לפי החוזה. ככלל ההיטל חל על המוכר, ובעסקאות מול יזם הוא מגולגל לא פעם. בכיכר המדינה השומה הוצאה בשנת 2019, לאחר שחלק מבעלי הזכויות כבר מכרו את זכויותיהם.

בעסקאות התחדשות עירונית התמונה שונה בכמה רכיבים, ובהן השיעור המופחת. את קביעת ועדת הערר שהשיעור המופחת חל גם על שטחי מסחר ותעסוקה הסברתי בהיטל השבחה בפינוי בינוי. וכאשר תוכנית פוגעת בשווי במקום להשביח אותו, המסלול אחר לגמרי, תביעת פיצויים לפי סעיף 197, ופירטתי אותו במדריך ירידת הערך לפי סעיף 197.

הקשר הרחב: יותר נכסים ייכנסו לשומות ברמת תוכנית

ההחלטה מגיעה בתקופה שבה מסלול ההקלות הכמותיות נסגר והערים מעגנות את אותן זכויות בתוכניות סטטוטוריות. המשמעות היא שיותר אירועי השבחה ייוצרו באישור תוכנית, ולא בבקשה פרטנית של בעל מגרש בודד, והשומות ייערכו ברמת תחום התוכנית. הסברתי את המעבר הזה בהקלות הבנייה נסגרו והערים מעגנות את הזכויות בתוכניות.

בכיכר המדינה המחלוקת הייתה בין קבוצת בעלי זכויות אחת לוועדה מקומית אחת. במתכונת של תוכנית עירונית רחבה, אותן שאלות בדיוק, מה היה קיים במצב הקודם ומה נוסף רק בתוכנית, יחולו על מאות מגרשים בבת אחת.

מקורות

• בר״ם 43362-04-26 הר נוף ואח׳ נ׳ הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב, בית המשפט העליון, כבוד השופטת יעל וילנר, החלטה מיום 7.10.2026, כ״ו בתשרי תשפ״ז. קישור ישיר לקובץ ההחלטה
• פסק הדין שעליו הוגשה הבקשה: בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, השופט א׳ צור, עמ״נ 35113-02-25 ועמ״נ 17304-07-25, מיום 14.1.2026.
• החלטות ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב: עררים 8001-01-20, 8002-01-20, 8003-01-20, 81001-01-20 ו-81002-01-20 מיום 15.12.2024; עררים 81003-01-23, 81007-01-24 ו-81015-02-24 מימים 16.3.2022 ו-7.5.2025.
• חוק התכנון והבניה, התשכ״ה-1965, התוספת השלישית: סעיף 1, הגדרת השבחה ומימוש זכויות; פרט 19(ב)(7) ופרט 19(ב)(9), הפטורים שנטענו בהליך.
• תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ״ב-1992, תקנה 9(ז), כנוסחה במועדים הרלוונטיים לאותו הליך.
• תוכניות: תא/2500, תא/מק/2500/א ותא/2500/ב, שאושרה ביום 20.3.2018.
• מרכז הנדל״ן, 7.10.2026, העליון דחה ערעור בעלי הזכויות בכיכר המדינה. קישור לכתבה

עודכן ביום 7.10.2026. האמור הוא מידע מקצועי כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או שמאי ואינו תחליף לבדיקה פרטנית. ההחלטה בבר״ם 43362-04-26 היא החלטה בבקשת רשות ערעור ואינה קובעת הלכה חדשה. קיומה של השבחה בנכס מסוים, היקפה וזכאות לפטור נקבעים לפי התוכניות החלות על אותם מקרקעין, לפי המצב התכנוני הקודם ולפי מה שהתבקש בבקשה להיתר.

את מכלול ההיבטים של היתרים, התנגדויות ותביעות לפי סעיף 197 ריכזתי בעמוד עורך דין תכנון ובנייה.

עו''ד נאור גלברג

עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-1000 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.

חבר פורום קניין ומקרקעין לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת התחדשות עירונית לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת מיסוי מקרקעין לשכת עורכי הדין.

מנהל פורומים אינטרנטיים בדיני מקרקעין ותמ"א 38 ומרצה בנושאי נדל"ן.