הלכת לויתן: כשתמ״א 38 חלה על הבניין, כך מחושב היטל ההשבחה במצב הקודם

כאשר בית המשפט העליון נדרש לשאלה כיצד מעריכים את שווי המקרקעין במצב הקודם לצורך היטל השבחה, כשעל הבניין חלה תמ״א 38, הוא קבע שאין לנטרל את תרומתה של התמ״א לשווי. השווי במצב הקודם נקבע לפי מחירי השוק כפי שהם בפועל, כולל העלייה שנבעה מאישור התמ״א. התוצאה המעשית היא שההשבחה שעליה משלמים קטֵנה, ולעיתים קטֵנה מאוד.

הקביעה ניתנה בבר״מ 1975/24, הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נגד לויתן, ביום 3.7.2025. פסק הדין ניתן פה אחד, מפי השופט אלכס שטיין, בהסכמת המשנה לנשיא נעם סולברג והשופט יוסף אלרון בדימוס. זהו כיום המקור המחייב בשאלה הזו, והוא משנה את אופן חישוב ההיטל בכל בניין שחלה עליו תמ״א 38 ושלאחר מכן אושרה לגביו תכנית מפורטת.

המאמר הזה מסביר מה נפסק, למה, ומה בעל דירה שקיבל דרישת היטל אמור לבדוק בשומה שהונחה לפניו. את התמונה הרחבה של ההיטל עצמו, מי חייב בו, מתי הוא משולם ואילו פטורים קיימים, ריכזתי במדריך היטל ההשבחה.

התשובה הקצרה

היטל השבחה מחושב כהפרש בין שווי המקרקעין במצב החדש, לאחר אישור התכנית המשביחה, לבין שוויים במצב הקודם. ככל ששווי המצב הקודם גבוה יותר, ההפרש קטן יותר, וההיטל קטן יותר.

הוועדות המקומיות טענו שכאשר מעריכים את המצב הקודם יש להתעלם מהעלייה בשווי שנבעה מעצם אישורה של תמ״א 38. לפי הגישה הזו, שנקראת גישת הנטרול, המצב הקודם מוערך כאילו התמ״א מעולם לא אושרה. התוצאה היא מצב קודם נמוך, הפרש גדול והיטל גבוה.

בית המשפט העליון דחה את הגישה הזו. הוא קבע שיש לאמץ את גישת ההכללה, כלומר להעריך את המצב הקודם לפי שווי השוק בפועל, על כל מרכיביו, לרבות תרומתה של תמ״א 38. הנימוק המרכזי הוא שאישור תמ״א 38 כשלעצמו אינו יוצר חיוב במס, ולכן אין בסיס חוקי להוציא את השפעתה מהחישוב.

למה השאלה הזו שווה כסף, ולא מעט

תמ״א 38 אושרה בשנת 2005 והעניקה זכויות בנייה מכוח התכנית הארצית. הזכויות האלה העלו את שווי הבניינים שעליהם היא חלה, עוד לפני שהוצא היתר בנייה כלשהו ולפני שנעשה בהן שימוש. השוק תמחר אותן, והמחירים עלו בהתאם.

בשנים שלאחר מכן קידמו רשויות מקומיות רבות תכניות מפורטות משלהן, שהחליפו את תמ״א 38 או שהוסיפו עליה. אישור תכנית מפורטת כזו הוא אירוע מס. הוא מקים חבות בהיטל השבחה.

וכאן נוצרה השאלה. כשבאים לחשב את ההיטל בעקבות התכנית המפורטת, מהו המצב הקודם שאליו משווים. האם המצב שבו הבניין עמד בפועל ערב אישור התכנית, בניין שכבר נהנה מזכויות תמ״א 38 ושמחירו בשוק שיקף אותן, או מצב היפותטי שבו התמ״א איננה.

ההבדל בין שתי התשובות אינו אקדמי. בבניין מגורים בעיר מרכזית הוא יכול להסתכם בעשרות אלפי שקלים לדירה, ובמתחמים גדולים בהרבה מזה.

שתי הגישות, בשפה פשוטה

גישת הנטרול. מפחיתים משווי המקרקעין במצב הקודם את עליית הערך שנבעה מעצם אישורה של תמ״א 38, ומעריכים את השווי לפי המצב התכנוני שחל לפני התמ״א. בית המשפט מתאר אותה בדיוק כך.

גישת ההכללה. מעריכים את שווי המקרקעין במצב הקודם לפי שווי שוק חופשי כמות שהוא, כולל תרומתה של תמ״א 38, בלי לנטרל את השפעתה.

שתי הוועדות המקומיות, תל אביב וירושלים, תמכו בגישת הנטרול. שני בתי המשפט המחוזיים, בתל אביב יפו ובירושלים, אימצו את גישת ההכללה. הוועדות ערערו לעליון, והערעורים נדחו.

מה קבע בית המשפט, ובאילו מילים

ההכרעה מנוסחת בפסקה 42:

סבורני שעלינו לקבוע כי בעת הערכת שווי מקרקעין במצב הקודם לצורך שומת היטל השבחה אין להתעלם מתרומתה של תמ״א 38, מעצם אישורה, לשוויים, ככל שישנה. לפיכך, אציע לחבריי כי נדחה את הערעורים שלפנינו.

מאחורי המשפט הזה עומדים שלושה נדבכים, וכדאי להכיר אותם משום שהם אלה שיעמדו לרשותכם בהשגה.

הנדבך הראשון: אישור תמ״א 38 אינו אירוע מס

בית המשפט קובע בפסקה 56 כי עצם אישורה של תמ״א 38 אינו מכונן שום אירוע מס. אירוע המס מתגבש רק במועד מאוחר יותר, בהוצאת היתר הבנייה בפועל.

לעומת זאת, אישור התכנית המפורטת האחרת כן מקים אירוע מס, משום שמתקיימים בו שני תנאים מצטברים: עם אישור התכנית חלה עלייה בשווי, והעלייה נגרמה בעקבות אישור אותה תכנית.

ההבחנה הזו היא לב העניין. אם אישור התמ״א אינו אירוע מס, אין שום סעיף בחוק שמאפשר לגבות היטל בגינה, ולכן אין גם בסיס לנטרל את השפעתה כשמחשבים אירוע מס אחר.

הנדבך השני: אין מס ללא חוק

בפסקה 66 נקבע כי מאחר שעליית השווי בשל אישור תמ״א 38 אינה מכוננת אירוע מס, היא אינה שונה מכל גורם שוקי אחר המשפיע על שווי המקרקעין. באותה פסקה קובע בית המשפט שגישת הנטרול חוטאת לעיקרון היסוד שלפיו אין מס ללא חוק.

זו נקודה שכדאי להפנים. עליית מחירים באזור, פתיחת תחנת רכבת, שיפור מוסדות חינוך, כל אלה מעלים את שווי הנכס ואיש אינו מנטרל אותם מהמצב הקודם. לפי פסק הדין, זכויות תמ״א 38 שטרם מומשו נמצאות באותה קטגוריה.

הנדבך השלישי: לשון החוק עצמה

בפסקה 69 נשען בית המשפט על סעיף 4(7) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה-1965, הקובע כי עליית ערך המקרקעין תחושב כאילו נמכרו בשוק חפשי. מכאן, בלשון פסק הדין, גילה המחוקק את דעתו כי מבין הגישות המוצעות שומה עלינו לנקוט בגישת ההכללה.

זהו הטיעון החזק ביותר בפסק הדין, משום שהוא נשען על לשון מפורשת ולא על שיקולי מדיניות. שוק חופשי פירושו השוק כפי שהוא, לא שוק מדומיין שממנו הוצא מרכיב אחד.

הדוגמה שבית המשפט עצמו הביא

בפסקה 74 מציג פסק הדין תרחיש שממחיש למה גישת הנטרול אינה עומדת במבחן ההיגיון. שתי דירות זהות באותו בניין, שהושבחו מאותם מקורות בדיוק.

בעל הדירה הראשונה מכר אותה לאחר שאושרה תמ״א 38 ולפני שאושרה התכנית המפורטת. הוא לא חויב בהיטל השבחה כלל, משום שאישור התמ״א אינו אירוע מס.

בעל הדירה השנייה המתין ומכר לאחר אישור התכנית המפורטת. לפי גישת הנטרול הוא היה מחויב בהיטל על מלוא ההשבחה, כולל החלק שנבע מהתמ״א, בלי שחל שינוי בעל משמעות רלבנטית במצב המשפטי. בית המשפט קבע שתוצאה כזו אינה מתקבלת על הדעת.

מה שצריך לבדוק במקרה כזה הוא פשוט: אם השכן שמכר קודם לא שילם, ואתם נדרשים לשלם על אותה השבחה עצמה, יש כאן שאלה שראוי לברר אותה לפני שמשלמים.

ההלכות שהובילו לכאן

פסק הדין אינו יש מאין. הוא נשען על שני פסקי דין קודמים שכדאי להכיר.

עניין לוסטרניק, רע״א 4487/01. שם נקבעה ההבחנה בין ציפיות כלליות לציפיות ספציפיות. ציפיות כלליות שהשוק מתמחר נכללות בשווי, ואילו ציפיות ספציפיות הנובעות באופן ישיר מהתכנית המשביחה עצמה אינן נלקחות בחשבון במצב הקודם. פסק הדין בעניין לויתן מיישם את ההבחנה הזו וקובע שזכויות תמ״א 38 נמצאות בצד של הציפיות שכן נכללות.

עניין רון, רע״א 3002/12. שם נקבע שזכויות מכוח תמ״א 38 הן זכויות ערטילאיות, ושהמועד המצית את החיוב בהיטל הוא מועד הוצאת היתר הבנייה. זהו הבסיס לקביעה שאישור התמ״א כשלעצמו אינו אירוע מס.

בפסקה 46 מצטט בית המשפט את התכלית שביסוד ההיטל, בלשון שנקבעה בדיון הנוסף בעניין בית הכרם: ראוי כי בלעו של המתעשר יוצָא מפיו ויינתן לציבור. הציטוט הזה מובא דווקא כדי להראות שהתכלית הזו אינה מצדיקה גבייה שאין לה עיגון בחוק.

מה זה אומר בפועל לבעל דירה

הכלל. אם על הבניין שלכם חלה תמ״א 38, ולאחר מכן אושרה תכנית מפורטת שהקימה חבות בהיטל, השומה חייבת להעריך את המצב הקודם לפי שווי שוק שכולל את תרומת התמ״א.

שאלה מקדמית שכדאי לברר היא אם הבניין זכאי בכלל לתמריצי התמ״א, משום שבית המשפט לעניינים מנהליים קבע שהזכאות נגזרת מייעוד המבנה בהיתר הבנייה ולא מייעוד המגרש בתכנית. כאן נכנסת בדיקת ההיתר ההיסטורי של הבניין.

המשמעות הכספית. ככל שהשמאי מייחס לתמ״א תרומה גבוהה יותר לשווי במצב הקודם, ההשבחה המחויבת קטנה. שתי שומות על אותו נכס יכולות להיפרד זו מזו בעשרות אחוזים בדיוק בנקודה הזו.

החריג שצריך להכיר. ההלכה עוסקת בשאלת ההערכה, לא בשאלת החבות. היא אינה פוטרת אף אחד מהיטל, ואינה משנה את שיעורו הקבוע בחוק. היא קובעת ממה מחסירים.

מה שהיא לא קובעת. פסק הדין אינו קובע כמה בדיוק תרמה התמ״א לשווי בנכס קונקרטי. זו שאלה שמאית, והיא נקבעת לפי נתוני השוק באותו אזור ובאותו מועד. לכן ההלכה פותחת פתח, אבל את הפתח הזה ממלאים בעבודה שמאית ולא בטיעון משפטי בלבד.

הדגמה מספרית של ההפרש

המספרים שלהלן הם הדגמה בלבד ואינם מתייחסים לנכס אמיתי, אבל הם ממחישים את המנגנון.

נניח דירה בבניין שחלה עליו תמ״א 38. במועד הקובע, יום אישור התכנית המפורטת, שווי השוק שלה כפי שהוא משתקף בעסקאות באותו רחוב עומד על 2,600,000 ש״ח. אלמלא הייתה חלה תמ״א 38, מעריך השמאי שהשווי היה עומד על 2,300,000 ש״ח. לאחר אישור התכנית המפורטת עומד השווי על 2,900,000 ש״ח.

ההשבחה לפי גישת הנטרול גדולה פי שניים, ומכאן שגם ההיטל גדול פי שניים. כל ההפרש מקורו בשורה אחת בשומה, זו שמגדירה מהו המצב הקודם.

הנקודה החשובה כאן היא שהמספר 2,300,000 אינו נתון שוק. הוא תוצאה של חישוב שמאי היפותטי, שמנסה לשחזר מה היה השווי אילו תמ״א 38 לא הייתה מאושרת. פסק הדין בעניין לויתן קובע שאין לחוק בסיס לבנות עליו את השומה.

מה קורה אם לא מסכימים עם השומה

ההליך אינו מתחיל ואינו מסתיים בתשלום. מי שסבור שהשומה שגויה יכול להגיש שומה אחרת מטעמו, ומשם ההליך יכול להתגלגל לשמאי מכריע או לוועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בהתאם לעילה.

ההבחנה הזו מעשית: טענה שמאית, כמו גובה השווי במצב הקודם, נדונה בדרך כלל בפני שמאי מכריע. טענה משפטית, כמו עצם החבות או שיטת החישוב, נדונה בוועדת ערר. הלכת לויתן חיה בדיוק על התפר הזה, משום שהיא שאלה משפטית שהתוצאה שלה מתבטאת במספר שמאי.

לפני שמחליטים באיזה מסלול ללכת, צריך להגדיר מה בדיוק אתם תוקפים. תקיפה של שווי בלי טענה משפטית מאחוריה, או טענה משפטית בלי שומה נגדית שתומכת בה, שתיהן מחלישות את התיק.

מה לבדוק בשומה שקיבלתם

כשמגיעה דרישת היטל השבחה בנכס שחלה עליו תמ״א 38, אלה הנקודות שאני עובר עליהן ראשונות:

1. מהו המועד הקובע שנרשם בשומה. זהו מועד אישור התכנית המשביחה, והוא קובע איזה דין ואילו מחירי שוק רלוונטיים.
2. האם התמ״א חלה על הבניין במועד הקובע. אם כן, היא חלק מהמצב הקודם.
3. כיצד תיאר השמאי את המצב הקודם. חפשו ניסוח שמתאר מצב תכנוני שקדם לתמ״א, או הערכה שמתעלמת מזכויות החיזוק. זה הסימן לגישת הנטרול.
4. על אילו עסקאות השוואה נשענה השומה. עסקאות אמת באותו אזור כבר מגלמות את התמ״א. אם השמאי התאים אותן כלפי מטה כדי לנקות את השפעתה, זו בדיוק הפעולה שפסק הדין שולל.
5. האם קיים פער בלתי מוסבר בין המצב הקודם לבין מחירי השוק בפועל. פער כזה הוא לרוב הסימן הראשון.

לפני שמחליטים אם להגיש השגה, שווה לעבור על צ׳קליסט הבדיקה ולוח המועדים להשגה, משום שהמועדים בהליך הזה קצרים ואי עמידה בהם סוגרת את הדלת.

בפרויקטים של פינוי בינוי נכנסת שאלה נוספת, של שיעור ההיטל החל על שטחי מסחר ותעסוקה בתוך המתחם. הרחבתי עליה בעדכון בעניין השיעור המופחת בפינוי בינוי.

הצד השני של אותו מטבע

היטל השבחה נגבה כשתכנית מעלה את שווי הנכס. כשתכנית מורידה את שוויו, עומדת לבעלים דרך אחרת, תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. שני המסלולים נשענים על אותה עבודה שמאית ועל אותה שאלה של מצב קודם מול מצב חדש, ולכן מי שמתמודד עם אחד מהם כדאי שיכיר גם את השני. פירטתי אותו במדריך ירידת הערך לפי סעיף 197.

בעלי דירות שנמצאים בתוך פרויקט התחדשות עירונית פעיל ימצאו את ההקשר הרחב יותר במדריך הסכם פינוי בינוי ובבדיקת היזם לפני ההתקשרות.

שאלות ותשובות

האם הלכת לויתן מבטלת לי את היטל ההשבחה?
לא. היא אינה מבטלת חבות ואינה משנה את שיעור ההיטל. היא קובעת שהמצב הקודם יוערך לפי שווי השוק בפועל, כולל תרומת תמ״א 38, וכתוצאה מכך ההשבחה שעליה מחשבים קטנה.

קיבלתי שומה לפני 3.7.2025. זה רלוונטי לי?
ייתכן, וזה תלוי בשלב שבו נמצא ההליך. פסק דין של בית המשפט העליון מבהיר את הדין הקיים, ולכן הוא עשוי להיות רלוונטי גם להליכים תלויים ועומדים. אם ההליך שלכם נסגר והמועדים חלפו, התמונה שונה. זו בדיקה פרטנית שצריך לעשות מול המסמכים.

מי קובע כמה תרמה התמ״א לשווי?
שמאי מקרקעין, על בסיס עסקאות השוואה ונתוני שוק באזור ובמועד הקובע. פסק הדין קובע שיש לכלול את התרומה, לא כמה היא.

הבניין שלי לא נכנס לתמ״א 38. ההלכה נוגעת לי?
ההיגיון שביסודה כן. הקביעה שאין לנטרל מהמצב הקודם מרכיבי שווי שאינם מכוננים אירוע מס היא קביעה עקרונית. יישומה במצבים אחרים מחייב בדיקה.

כמה זמן יש לי להגיש השגה?
המועדים קבועים בתוספת השלישית והם קצרים. אל תתחילו את הבדיקה בסמוך לסופם, כי עבודה שמאית נגדית דורשת זמן.

לפני שמשלמים

ההפרש בין שתי הגישות אינו עניין של פרשנות דקה. הוא ההפרש בין שומה שמחשבת את ההשבחה מנקודת פתיחה נמוכה מלאכותית לבין שומה שמחשבת אותה מהשוק כפי שהוא. בבניין שחלה עליו תמ״א 38 ושאושרה לגביו תכנית מפורטת, זו לרוב הנקודה היחידה שבאמת קובעת כמה תשלמו.

בעבודה מהסוג הזה אני עובד משני הכובעים יחד, המשפטי והשמאי. הטענה המשפטית פותחת את הדלת, אבל מה שמכריע בסוף הוא מה אומרות עסקאות ההשוואה ואיך בנויה השומה הנגדית. מי שמפריד בין השניים מגלה את הפער מאוחר מדי.

מקורות

• בר״מ 1975/24 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ׳ לויתן; בר״מ 25226-04-25. בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בעניינים מינהליים. המשנה לנשיא נעם סולברג, השופט יוסף אלרון בדימוס, והשופט אלכס שטיין. ניתן ביום ז׳ בתמוז התשפ״ה, 3.7.2025. הפסקאות שאוזכרו: 42, 46, 56, 66, 69, 74.
• חוק התכנון והבניה, התשכ״ה-1965, התוספת השלישית, ובכלל זה סעיף 4(7).
• רע״א 4487/01 בעניין לוסטרניק, להבחנה בין ציפיות כלליות לציפיות ספציפיות.
• רע״א 3002/12 בעניין רון, למעמדן של זכויות מכוח תמ״א 38 ולמועד המצית את החיוב בהיטל.

עודכן: 20.9.2026. האמור הוא מידע מקצועי כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או שמאי, ואינו תחליף לבדיקה פרטנית של השומה, של המועד הקובע ושל המצב התכנוני החל על הנכס. היקף תרומתה של תמ״א 38 לשווי במצב הקודם הוא שאלה שמאית הנקבעת בכל מקרה לגופו.

הלכת לויתן נוגעת לשאלת ההיטל, אבל היא רק חלק אחד מהתמונה מול היזם. את מכלול הבדיקות של בעל דירה בפרויקט תמ״א 38, מרף ההסכמה ועד הביטחונות, ריכזתי בעמוד עורך דין תמ״א 38.

עו''ד נאור גלברג

עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-1000 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.

חבר פורום קניין ומקרקעין לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת התחדשות עירונית לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת מיסוי מקרקעין לשכת עורכי הדין.

מנהל פורומים אינטרנטיים בדיני מקרקעין ותמ"א 38 ומרצה בנושאי נדל"ן.