הסכם פינוי בינוי: הערבויות, דירת התמורה ודמי השכירות, ומה בודקים לפני שחותמים

בעלי דירות שמגיעים אליי עם הסכם פינוי בינוי ביד שואלים כמעט תמיד את אותה שאלה, מה אני מקבל. זו שאלה נכונה, אבל היא לא השאלה הראשונה. השאלה הראשונה היא מתי אני מקבל, ומה מחזיק את ההתחייבות הזו אם היזם ייעלם בדרך.

התשובה הקצרה. הסכם פינוי בינוי נחתם מול יזם שברוב המקרים עדיין אין לו תוכנית מאושרת, אין לו היתר בנייה ואין לו מימון. לכן החתימה אינה מעבירה לכם דבר באותו רגע, אלא מפעילה רשימת תנאים מתלים שהאחרון שבהם הוא הסכם הליווי הפיננסי. הערבויות שמגנות עליכם נמסרות רק אחרי שאותו הסכם ליווי נחתם, והן ארבע: ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה, ערבות שכירות, ערבות מיסים וערבות רישום. דמי השכירות לתקופת הביניים נקבעים על ידי שמאי הפרויקט בסמוך למועד הפינוי, ולפי נייר עמדה מקצועי 04/2025 של רשות המסים מיום 10 ביולי 2025 הם אינם מדווחים כהכנסה חייבת ואין לנכות בגינם מס במקור.

המאמר הזה עובר על ההסכם לפי הסדר שבו הדברים קורים בפועל, ולא לפי סדר הסעיפים במסמך. כל קביעה כאן נשענת על המדריך להסכם פינוי בינוי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שהוא המסמך הרשמי שמגדיר איך אמור להיראות הסכם כזה, ועל נייר העמדה של רשות המסים. המקורות מרוכזים בסוף.

לפני ההסכם: אסיפת הדיירים וכינון הנציגות

ההסכם אינו הצעד הראשון, והוא גם לא המסמך הראשון שמונח על שולחן המטבח. לפניו יש שני שלבים שקובעים את איכות העסקה יותר מכל סעיף בהסכם עצמו: ההחלטה המשותפת אם בכלל יוצאים לדרך, וכינון הנציגות שתנהל את התהליך.

אסיפת בעלי הדירות, וההחלטה אם לצאת לדרך

הכלל: אסור שההחלטה תתגבש בשיחות מסדרון ובחתימות בודדות. היא צריכה להתקבל באסיפה שבה כל בעלי הדירות שומעים את אותו מידע.

כשמול הדיירים עומד יזם, תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (כינוס בעלי הדירות ומסמך עיקרי הצעה), התשפ״ב-2022 מחייבות אותו לכנס את בעלי הדירות לפני חתימה על עסקה ראשונה ולמסור להם מסמך עיקרי הצעה. כשמול הדיירים עומד מארגן ולא יזם מבצע, חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע״ז-2017, המכונה חוק המארגנים, מחייב אסיפת הסברה בהשתתפות של לפחות 40% מבעלי הדירות ובהודעה מוקדמת בכתב של שבעה ימים לפחות, ובה על המארגן לחשוף את עיקרי ההסכם, בשם מי הוא פועל ומה שכר הטרחה שיקבל.

מה שצריך לקרות באסיפה הזו, ולא אחריה. להבחין בין הסכם ארגון לבין הסכם עם יזם מבצע, כי כללי היציאה מהם שונים לחלוטין. לשמוע מי הגורם שמציע את העסקה ומה הניסיון שלו. להחליט על תקציב ליווי מקצועי ועל אופן בחירת עורך הדין, השמאי והמפקח. ולקבוע במפורש שאף אחד אינו חותם לפני שההסכם עבר בדיקה מטעם בעלי הדירות.

כינון הנציגות, וגבולות הכוח שלה

הסכם פינוי בינוי לדוגמא של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מגדיר את נציגות הדיירים כך:

נציגות המונה ____ נציגים, אשר נבחרו באסיפה של בעלי הדירות או נציגים אשר אושרו בחתימת הסכם זה על ידי לפחות 51% הבעלים.

ובהערה שמוצמדת לסעיף הזה נכתב שהמספר תלוי בגודל הפרויקט, ושעדיף שיהיה נציג מכל בניין במתחם ומספר אי זוגי של נציגים. מספר אי זוגי נשמע פרט טכני, והוא מה שמונע תיקו בהחלטה שצריך לקבל בזמן.

הנקודה החשובה כאן היא מה הנציגות כן עושה בפועל. לפי הסכם הדוגמה, השמאי מטעם בעלי הדירות ממונה בהסכמת החברה והנציגות, ובהיעדר הסכמה הוא ממונה על ידי יושב ראש איגוד שמאי המקרקעין בישראל, וההסכם עם השמאי נחתם בינו לבין הנציגות. גם המפקח ממונה על ידי הנציגות, וההסכם עימו נחתם מול הנציגות. בשני המקרים היזם חותם על ההסכם כמי שמתחייב לשלם את השכר, ולא כמי שבחר את איש המקצוע. זו ההבחנה שקובעת למי איש המקצוע נאמן.

גבולות הכוח של הנציגות מפורטים בהמשך המאמר, בסעיף על בעלי המקצוע, והם חדים: היא אינה ישות משפטית ואינה מוסמכת לחתום בשמכם על ההסכם.

מה בדיוק חותמים עליו

הסכם פינוי בינוי אינו חוזה מכר רגיל. בחוזה מכר דירה יש מוכר, קונה, מחיר ומועד מסירה, והכול ידוע ביום החתימה. בהסכם פינוי בינוי אתם מתחייבים להעביר ליזם את הזכויות בדירה שלכם בתמורה לדירה שטרם תוכננה, בבניין שטרם אושר, במועד שטרם נקבע.

המשמעות המעשית היא שהמסמך שאתם חותמים עליו הוא בעיקרו מסמך של הבטחות מותנות. השאלה אינה אם ההבטחות נשמעות טוב, אלא מה קורה בכל אחת מנקודות הכשל האפשריות. בדיוק לשם כך קיימים בהסכם שלושה מנגנונים שצריך לקרוא יחד: התנאים המתלים, הערבויות ולוחות הזמנים. מי שקורא רק את סעיף התמורה קורא את המסמך הלא נכון.

התנאים המתלים, וההבדל בין חתימה לתוקף

הכלל: ההסכם נחתם, אך אינו נכנס לתוקף עד שמתקיימים תנאים שאינם בשליטתכם ואינם בשליטת היזם במלואם.

המדריך הרשמי מונה את התנאים האלה ומגדיר את הראשון שבהם כך:

תושג הסכמת הרוב הדרוש לפרויקט, שהוא לפחות 80% מבעלי הדירות בפרויקט כולו ו-67% מכל בניין.

אחריו באים שלושה תנאים תכנוניים ורגולטוריים: שר הבינוי והשיכון יכריז על המתחם מתחם פינוי בינוי, כדי להבטיח זכאות להטבות מיסוי, תאושר תוכנית חדשה למתחם ומוסד התכנון המוסמך יפרסמה, ויוצא היתר בנייה. ואחריהם התנאי שהוא לב העניין מבחינת הביטחון שלכם, בלשון המדריך:

ייחתם הסכם ליווי עם גורם המממן את הפרויקט.

ארבעת הראשונים קובעים אם הפרויקט אפשרי. החמישי קובע אם הוא ממומן, וממנו נגזרות הערבויות. לכן, כשמישהו אומר לכם שהפרויקט בטוח כי חתמתם, התשובה היא שאתם נמצאים בתחילת רשימה ולא בסופה.

מה שצריך לבדוק במקרה כזה. האם לכל תנאי מתלה נקבע מועד אחרון להתקיימותו, ומה קורה כשהמועד חולף. הסכם שמונה תנאים מתלים בלי תאריכי יעד הוא הסכם שיכול להישאר תלוי באוויר שנים, ובינתיים רשומה לטובת היזם הערת אזהרה על הדירה שלכם.

הערבויות: ארבע שהמדריך הרשמי מונה, ושלוש שצריך לדרוש

סעיף 19 למדריך הרשמי מגדיר את הביטחונות שבעל דירה מקבל, ומבהיר קודם כול מי מנפיק אותם:

את הערבויות יפיק הגורם המממן המלווה את הפרויקט (בנק, חברת ביטוח וכו').

כלומר הערבות אינה הבטחה של היזם. היא מסמך של הגוף המממן, וזה ההבדל בין ביטחון לבין הצהרת כוונות. להלן ארבע הערבויות כפי שהן מוגדרות במדריך.

ארבע הערבויות האלה הן רצפה, לא תקרה. הרשימה הרשמית אינה מכסה את כל נקודות הכשל, ושלוש ערבויות נוספות אינן מופיעות בה ובכל זאת צריך להעלות אותן במשא ומתן. להלן ארבע ההשלמות, לפי סדר החשיפה שהן סוגרות.

ערבות המיסים, שצריך לדרוש בכל מקרה ולא רק כשהמתחם לא הוכרז

המדריך והסכם הדוגמה מציגים את ערבות המיסים כערבות מותנית. בלשון הסכם הדוגמה:

ככל שלא התקיים התנאי המתלה השני, והחברה מחלה על התקיימותו, תמציא החברה לטובת הדיירים ערבות בנקאית אוטונומית הניתנת לפירעון מיידי עם דרישה, וזאת להבטחת תשלומי המס שיחולו.

במקרים כאלה אני ממליץ לדרוש את ערבות המיסים תמיד, גם כשהמתחם הוכרז. שלוש סיבות מעשיות. ראשית, הפטור בפרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין אינו פטור מלא אלא פטור עד תקרה, וכל תמורה שמעל התקרה חייבת במס. שנית, בעל דירה שיש לו יותר מדירה אחת במתחם נמצא בתמונה מיסויית שונה לגמרי, והפטור בגין דירה אחת אינו פותר אותה. שלישית, השומות הסופיות מתקבלות שנים אחרי הפינוי, ובאותו שלב הדירה כבר נהרסה, הפרויקט התקדם, והדיירים הם אלה שנושאים בחבות אם היא מתגלה.

שני פרטים בהסכם הדוגמה קובעים אם הערבות הזו שווה משהו. הסכום נקבע לפי חוות דעת של עורך דין או רואה חשבון המתמחה במיסוי, ולא לפי אומדן של היזם, והיא נשארת בתוקף עד שהתקבלו שומות סופיות מרשויות המס. והיא נמסרת לבא כוח הדיירים לא יאוחר מיום המכירה כמשמעותו בסעיף 49כ לחוק מיסוי מקרקעין, וכתנאי לפינוי הדירות.

ערבות בדק, וזו שלא כל יזם מסכים לתת

אחריות היזם לאי התאמות בדירה החדשה נובעת מדיני המכר של דירות חדשות, והסכם הדוגמה קובע בעניין הזה כלל חד: כל חבות לפי חוק המכר (דירות) תחייב את החברה על אף כל האמור בהסכם. הבעיה אינה בקיומה של החבות אלא בגיבוי הכספי שלה.

הסיבה פשוטה. ערבות חוק המכר מוחזרת ליזם אחרי שהדירה נמסרה, הבנייה אושרה והערת האזהרה נרשמה לטובתכם. מאותו רגע ואילך תקופת הבדק רק מתחילה, ומולה אין בידיכם ביטחון כספי כלל. אם היזם ייכנס לקשיים בשנתיים שאחרי המסירה, תישארו עם זכות תביעה ובלי מקור לגבות ממנו.

הסכם הדוגמה עצמו מציע את הפתרון, בהערה שמוצמדת לפרק ייפויי הכוח: ניתן להסכים גם על ערבות בדק. בפועל לא כל יזם מסכים לתת אותה, וזו דרישה שמקומה במשא ומתן המסחרי, יחד עם התמורה, ולא בשלב הניסוח כשכל הכספים כבר מתוקצבים. מי שאינו מצליח לקבל ערבות בדק צריך לפחות לוודא שני דברים: שהמפקח מטעם בעלי הדירות מלווה גם את תום שנת הבדק, כפי שהסכם הדוגמה קובע, ושהמחלוקות בשאלת אי ההתאמה ותיקונה מוכרעות על ידי פוסק מקצועי ולא על ידי היזם.

ערבות ביצוע

ערבות ביצוע מבטיחה את השלמת הבנייה עצמה, ולא את השבת הכסף אחרי שהפרויקט נכשל. היא אינה מופיעה ברשימת הערבויות של המדריך, והיא רלוונטית במיוחד בפרויקטים גדולים, בפרויקטים שמבוצעים בשלבים, וכשהיזם אינו גם הקבלן המבצע. שווה להזכיר בהקשר הזה שלפי הסכם הדוגמה, לנציגות יש זכות חד פעמית להתנגד לקבלן המבצע שהיזם מתכוון להתקשר עימו, בתוך עשרה ימי עסקים, ובלבד שהוצגו טעמים סבירים כגון ריבוי תלונות על ליקויי בנייה או חשש מבוסס לחוסר איתנות כלכלית.

ערבות להליכים משפטיים וליציאה מההסכם

זו הערבות שמדברים עליה הכי פחות, והיא נוגעת בדיוק לתרחיש הנפוץ ביותר של כשל: לא יזם שקורס, אלא יזם שלא מתקדם. ההסכם אינו מתממש, המועדים חולפים, ובעלי הדירות צריכים להשתחרר.

היציאה הזו עולה כסף. צריך לנתח את ההסכם ולזהות את עילת הביטול, לגבש ולתעד החלטת רוב, לשלוח הודעת ביטול מנומקת, במקרים המתאימים לפנות לממונה, ולנהל את מחיקת הערות האזהרה בלשכת רישום המקרקעין. ערבות שמיועדת לכסות את העלויות האלה מעבירה את מחיר הכשל מהדיירים אל הגורם שיצר אותו.

הערבות הזו אינה מופיעה ברשימת הערבויות של המדריך הרשמי, והיא נושא למשא ומתן. מה שכן מופיע בהסכם הדוגמה ומחזק את ההיגיון שלה הוא מנגנון מקביל בשלב אחר של הפרויקט: אם היזם אינו עומד בהתחייבויות הרישום, הנציגות רשאית לממש את ערבות הרישום כדי לממן את עלויות הרישום בעצמה, בחלוף שנים עשר חודשים מהמועד שנקבע ובהתראה בכתב של ארבעה עשר יום. אותו רעיון בדיוק, רק בקצה האחר של הפרויקט.

למה הערבויות אינן בידיכם ביום החתימה

זו הנקודה שאני מוצא שהיא הפער הגדול ביותר בין מה שבעלי דירות חושבים שיש להם לבין מה שיש להם בפועל.

הערבויות מונפקות על ידי הגורם המממן. הגורם המממן נכנס לתמונה רק עם חתימת הסכם הליווי, שהוא אחד התנאים המתלים. לכן בין יום החתימה על ההסכם לבין היום שבו ערבות חוק המכר בידיכם עוברות בדרך כלל שנים, ובתקופה הזו הביטחון שלכם אינו ערבות אלא ההסכם עצמו.

המדריך מתאר את מנגנון הפיקוח על הכספים כך:

כספי המימון מופקדים בחשבון בנק סגור ונפרד של היזם, והגורם המממן מפקח על חשבון זה.

המשמעות המעשית. שלוש שאלות שכדאי לשאול לפני החתימה, ולא אחריה. מי הגורם המממן שהיזם מתכוון לעבוד איתו, האם יש מסמך כלשהו ממנו בשלב הזה, ומה קורה אם הסכם הליווי לא נחתם בתוך פרק הזמן שנקבע. שלוש התשובות האלה מלמדות על היזם יותר מכל מצגת שיווקית.

הסעיף שמוותר על זכות הביטול, ולמה הוא הופך את הערבויות לכל התמונה

זה הסעיף שאני מחפש ראשון בכל הסכם ליווי, והוא כתוב בהסכם הדוגמה הרשמי בגלוי:

יתכן שבמסמכי הליווי ייכללו תנאים שונים נוספים ובהם, בין היתר, הוראה שתידרש על ידי הגורם המלווה לפיה מעת שעבוד המקרקעין והעמדת ערבות חוק המכר ליחידי הדיירים, כל אחד מיחידי הדיירים יוותר כלפי הגורם המלווה על זכותו לבטל הסכם זה לפי תנאיו ו/או לפי הדין, וכי הסעד היחיד לו יהיה זכאי במקרה של הפרה יסודית של ההסכם על ידי החברה, הינו מימוש ערבות חוק המכר והערבות להבטחת דמי השכירות.

קראו את זה שוב. המשמעות היא שמרגע שהמקרקעין שועבדו והערבויות הועמדו, ייתכן שוויתרתם על זכות הביטול כלפי הגורם המלווה, וכל מה שנשאר לכם במקרה של הפרה יסודית הוא מימוש שתי ערבויות. אם חתמתם על ויתור כזה, הערבויות אינן שכבת הגנה נוספת. הן ההגנה כולה.

וזו בדיוק הסיבה שארבעה פרטים תפעוליים בערבויות חשובים יותר מהכותרת שלהן:

• איך נקבע סכום ערבות חוק המכר. לפי הסכם הדוגמה, בשומה ייעודית שנערכת בסמוך להנפקת הערבויות על ידי השמאי שערך את דוח האפס לפרויקט, ולפי שווי הדירה החדשה כשהיא בנויה ומושלמת. לא לפי שווי הדירה שאתם מפנים.
• למה הן מוצמדות. ערבות השכירות למדד המחירים לצרכן, וערבות חוק המכר למדד תשומות הבנייה. בפרויקט שנמשך שבע שנים ההצמדה היא הפער בין ערבות ששווה משהו לערבות שנשחקה.
• מתי הן באמת בידיכם. הערבויות ומכתב ההחרגה מונפקים ומופקדים בנאמנות אצל בא כוח הדיירים לא יאוחר משלושים יום לפני מועד הפינוי, ונמסרים לכל בעל דירה רק לאחר שכל הדירות פונו ונמסרה החזקה בהן. דייר אחד שאינו מפנה דוחה את מסירת הערבויות לכולם.
• מה מאפשר לממש אותן. ערבות השכירות ניתנת למימוש כשהיזם מאחר בתשלום מעל ארבעה עשר יום, בהתראה של שבעה ימים מראש, ומתממשת רק בגין הסכום שלא שולם. לגבי ערבות חוק המכר, הסכם הדוגמה מציין במפורש שניתן לנהל משא ומתן על הוספת עילות מימוש מעבר לעילות שבחוק המכר, למשל איחור במסירה מעל תקופה מסוימת. זו אחת הדרישות הכי משתלמות שאפשר להעלות, והיא לא עולה ליזם כסף ביום החתימה.

דמי השכירות לתקופת הביניים: מי קובע, ממתי ועד מתי

מרגע שאתם מפנים את הדירה ועד שאתם מקבלים את הדירה החדשה אתם גרים בשכירות, והיזם מממן אותה. המדריך קובע:

היזם יממן את דמי השכירות החודשיים בדירה החלופית שבה יתגורר בעל הדירה, החל ממועד פינוי הדירה ועד למועד המסירה של הדירה החדשה.

ומי קובע את הסכום:

את דמי השכירות יקבע שמאי הפרויקט בסמוך למועד הפינוי.

המשפט הזה קצר ויש בו שני דברים שמשפיעים ישירות על הכיס. ראשית, הסכום נקבע בשומה ולא במספר שנכתב בהסכם, ולכן הניסוח של אמות המידה לשומה חשוב יותר מכל מספר שיוצע לכם עכשיו. שנית, הסכום נקבע בסמוך לפינוי, כלומר לפי מחירי השוק באותו מועד ולא לפי מחירי היום. זה מגן עליכם מפני התייקרות שכר הדירה בין החתימה לפינוי, ובלבד שהסעיף נוסח כך.

המדריך מוסיף גם את עלויות המעבר, וקובע שהיזם הוא שמממן את ההובלה של תכולת הדירה מהדירה הקיימת לדירה הזמנית, וממנה אל הדירה החדשה.

כלומר שתי הובלות, לא אחת. בהסכמים שאני קורא מופיעה לעיתים רק ההובלה הראשונה, וזו טעות ניסוח שעולה כסף אמיתי.

מה קורה כשהבנייה מתעכבת

כאן נמצא אחד המנגנונים החשובים ביותר, והוא לא אינטואיטיבי. המדריך מבחין בין עיכוב שהוא הפרה לבין עיכוב שאינו הפרה, ובשני המקרים ממשיך התשלום:

עיכובים בקבלת היתר הבנייה או בביצוע עבודות הבנייה הנובעים מנסיבות שאין ליזם שליטה עליהן לא ייחשבו הפרה של היזם, אך הוא מחויב לשלם את דמי השכירות בתקופה זו.

הכלל: היזם אינו מפר. החריג לטובתכם: החובה לשלם שכירות ממשיכה בכל מקרה. המשמעות המעשית: ערבות השכירות היא הערבות שמחזיקה אתכם בפועל בתקופה הארוכה והמסוכנת ביותר, ולכן הסכום שלה והמנגנון לחידושה חשובים לא פחות מערבות חוק המכר.

דמי השכירות והמס: מה קבעה רשות המסים ביולי 2025

שאלה שחזרה אצל בעלי דירות במשך שנים היא אם דמי השכירות שהיזם משלם הם הכנסה שצריך לדווח עליה. ב-10 ביולי 2025 פרסמה רשות המסים נייר עמדה מקצועי מספר 04/2025 שמסדיר את הנקודה.

נייר העמדה מתייחס לסעיף 49כב(א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963, שהוא הסעיף שעוסק בפטור בעסקת פינוי ובינוי, ולסעיף 49לג1(א)(1), שהוא הסעיף המקביל במסלול תמ״א 38/2 של הריסה ובנייה. הקביעה:

תשלומי דמי השכירות שמקבל המוכר מהיזם אינם נדרשים בדיווח כהכנסה חייבת במס הכנסה, ואין לנכות בגינם מס במקור.

שלוש השלכות מעשיות. אין חובת דיווח על הסכומים האלה בדוח למס הכנסה. אין ניכוי מס במקור על ידי היזם. והקביעה אינה תלויה בשאלה אם גרתם בדירה או השכרתם אותה לצד שלישי לפני הפינוי.

מה שצריך לבדוק במקרה קונקרטי. אם הדירה שלכם הייתה מושכרת לפני הפינוי, ההכנסה מהשכרתה לצד שלישי ממשיכה להתנהל לפי הכללים הרגילים של מיסוי הכנסה משכר דירה, והיא נושא אחר לגמרי. נייר העמדה נוגע לתשלום שהיזם משלם לכם, לא להכנסה שאתם מקבלים ממישהו אחר. מי שמשכיר דירה נוספת יכול לבדוק את החבות שלו במחשבון מס על שכר דירה.

דירת התמורה: איך נקבע מה תקבלו

הכלל הראשון בתמורה אינו כמה, אלא שכולם מקבלים לפי אותה שיטה. המדריך ממליץ במפורש:

מומלץ לקבוע בהסכם שהיזם לא ייתן למי מבעלי הדירות תמורה נוספת מעבר למה שנקבע בו.

הסעיף הזה נראה טכני והוא למעשה מגן החוזי המרכזי של בעל דירה שחותם ראשון. בלעדיו, דייר שחותם אחרון ומנהל משא ומתן קשה יקבל יותר, ואתם תגלו את זה בדיעבד.

לעניין אופן קביעת התוספת, המדריך מציג שתי שיטות:

אפשר לקבוע את התוספת לשטח הדירה החדשה כתוספת אחידה במטרים, או באחוזים משטח הדירה הקיימת.

שתי השיטות אינן שוות ערך, וההבדל ביניהן הוא לעיתים עשרות מטרים. תוספת אחידה במטרים מיטיבה עם בעלי דירות קטנות. תוספת באחוזים מיטיבה עם בעלי דירות גדולות. בבניין שבו יש שילוב של דירות שלושה חדרים ודירות חמישה חדרים, בחירת השיטה היא החלטה חלוקתית בין השכנים, ולא פרט שמאי ניטרלי.

הליך בחירת הדירות

המדריך מתאר שלושה שלבים. ראשית, לאחר אישור התוכנית, שמאי מקרקעין מעריך את שווי הדירות הקיימות. אחר כך היזם מוסר לעורך הדין המייצג את בעלי הדירות אילו דירות בפרויקט מיועדות לשמש דירות תמורה. ובשלב הבחירה עצמו:

בעל הניקוד הגבוה בכל קטגוריה יבחר ראשון את דירת התמורה שהוא חפץ בה.

כלומר קיימת שומה של המצב הקיים, ממנה נגזר ניקוד, ולפי הניקוד נקבע סדר הבחירה. מי שלא מבין איך חושב הניקוד שלו לא יכול לדעת אם הוא נמצא במקום הנכון בתור.

הזווית השמאית: שלוש הבדיקות שאני עושה בכל תמורה

אני עובד בתיקים האלה גם כשמאי מקרקעין, ואלה שלוש הבדיקות שאני עושה לפני שאני אומר לבעל דירה אם התמורה סבירה.

אחת, על מה חושב הניקוד. שטח, קומה, כיווני אוויר, מרפסת, חניה ומחסן אינם שווים זה לזה, והמשקל שניתן לכל רכיב הוא שקובע את סדר התור. שתי דירות באותו שטח ובקומות שונות יכולות להיפרד בעשרות אלפי שקלים, וכל זה לפני שדיברנו על התמורה עצמה.

שתיים, מה נמדד בדירה הקיימת ומה יימדד בחדשה. השטח שמופיע בצו רישום הבית המשותף, השטח שמופיע בהיתר והשטח שמוצג בשיווק אינם בהכרח אותו מספר. אם התוספת מחושבת באחוזים, נקודת הפתיחה שנקבעה קובעת את התוצאה כולה. מי שלא בדק את שטח הדירה שלו מול צו רישום הבית המשותף והתשריט לא בדק את התמורה.

שלוש, מה נספר בכלל בשטח החדש. מרפסת שמש, מחסן, חניה וממ״ד נכנסים או לא נכנסים למספר לפי הגדרה חוזית. הגדרה שמכניסה מרפסת לשטח הדירה מקטינה את התוספת בפועל, גם כשהמספר בהסכם נראה זהה.

בעל דירה שבנה תוספת שלא הוסדרה, או שיש בדירתו חריגת בנייה, צריך לדעת שהשומה תתייחס למצב המאושר ולא למצב בפועל, וזה עלול להקטין את הניקוד שלו.

מועד הפינוי ולוחות הזמנים

הכלל: מועד הפינוי אינו נקבע בחתימה. הוא נקבע אחרי היתר הבנייה, בהודעה של היזם.

לאחר קבלת היתר הבנייה לפרויקט יודיע היזם בכתב לבעלי הדירות על מועד פינוי.

מומלץ כי מועד הפינוי יהיה לפחות 120 יום ממועד ההודעה.

מאה ועשרים יום הם פרק הזמן שצריך לאתר דירה חלופית, לחתום על שכירות, לארגן מעבר ולסדר בית ספר לילדים. הסכם שנוקב בשישים יום מעביר את הלחץ הזה אליכם. זה אחד הסעיפים הקלים ביותר לתקן במשא ומתן, ואחד הסעיפים שפחות שמים לב אליהם.

לצד מועד הפינוי, המדריך מחייב להגדיר את לוח הזמנים של הבנייה עצמה, ומונה שלושה פרקי זמן שצריכים להופיע בהסכם: פרק זמן לתחילת ההריסה, פרק הזמן ממועד תחילת הבנייה ועד מסירת הדירה לאחרון הדיירים, ופרק הזמן ממועד השלמת הבנייה ועד רישום הבניין כבית משותף.

שלושה פרקי זמן, שלוש נקודות כשל אפשריות. השלישי הוא זה שנוטים לדלג עליו, והוא שקובע מתי הזכות שלכם תהיה רשומה על שמכם בפועל ולא רק בהסכם. בלי מועד לרישום ובלי ערבות רישום, אפשר להתגורר בדירה חדשה שנים בלי שהיא רשומה כדירה שלכם.

הערת האזהרה לטובת היזם, ומה קורה אם ההסכם מתבטל

ברגע שההסכם נחתם, היזם ירצה לרשום את קיומו בלשכת רישום המקרקעין. המדריך קובע שלושה דברים בנקודה הזו. על היזם לרשום הערת אזהרה על זכויותיו של בעל הדירה בטאבו. עליו להחתים שיעור מינימלי של בעלי דירות על ההסכם לפני שיוכל לרשום אותה. ובלשון המדריך:

על היזם להתחייב למחוק את הערות האזהרה שנרשמו לטובתו אם יבוטל ההסכם.

שלושת המשפטים האלה צריכים להופיע בהסכם שלכם. השני מונע מצב שבו היזם רושם הערות על שתי דירות ומשווק את המתחם כמובטח. השלישי הוא זה שמשחרר אתכם אם הפרויקט נופל. הערת אזהרה שנרשמה ולא נמחקה חוסמת בפועל כל אפשרות למכור את הדירה, ומי שרוצה להבין את המשמעות מוזמן לקרוא על הערת אזהרה בטאבו, רישומה ומחיקתה.

בעל דירה ששוקל למכור את דירתו בשלב שבו המתחם כבר בתהליך צריך לדעת שהמצב הזה מייצר מלכוד מסוים, ועל כך יש מאמר נפרד על מכירת נכס המצוי בהתחדשות עירונית.

התנאי המפסיק, הרווח היזמי והתמורה המופחתת

זה הסעיף שאני בודק ראשון, לפני התמורה ולפני הערבויות, והוא גם הסעיף שהוצג לי הרבה פעמים כפרט שגרתי. המדריך מתאר אותו כך:

אם כן לעיתים נקבע בהסכם גם תנאי מפסיק המאפשר ליזם לבטל הסכם אם אינו מגיע לרווח יזמי מינימלי.

ומה קורה אז. המדריך ממשיך וקובע שבעלי הדירות רשאים לקבל את ההצעה לתמורה מופחתת או לדחותה, ושאם יחליטו לדחות אותה יבוטל ההסכם.

קראו את שלושת המשפטים האלה יחד. המנגנון אומר שאם הרווח של היזם יורד מתחת לרף שהוא עצמו הגדיר, הוא רשאי לחזור אליכם עם תמורה קטנה יותר, ואתם בוחרים בין לקבל אותה לבין לבטל את ההסכם אחרי שנים של המתנה.

הכלל: זה סעיף לגיטימי. בלעדיו יזמים לא ייכנסו לפרויקטים ארוכים בסביבה של עליות מחירים ושינויי ריבית. החריג שצריך לדרוש: הגדרה מדויקת של שיעור הרווח היזמי המינימלי, שקיפות של אופן חישובו, וזכות של בעלי הדירות לבדוק את החישוב באמצעות שמאי מטעמם. תנאי מפסיק שמנוסח כשיקול דעת של היזם אינו תנאי, הוא אופציית יציאה.

מיסים, היטלים ואגרות: מי משלם

הכלל, לפי המדריך:

היזם נושא בכל ההוצאות, האגרות וההיטלים הכרוכים בקידום הפרויקט.

ובאשר למס השבח ולמס הרכישה בעסקה עצמה, המדריך כותב שבעסקת פינוי בינוי ניתן פטור ממיסים אלו בגין דירה אחת במתחם.

המשפט הזה הוא הסיבה שהתנאי המתלה של הכרזת המתחם חשוב כל כך. בלי הכרזה, אין הטבות המיסוי של פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין, וזו בדיוק הסיבה שהמדריך דורש ערבות מיסים במקרים שבהם המתחם לא הוכרז. שימו לב גם למילים בגין דירה אחת. בעל שתי דירות במתחם נמצא בתמונה מיסויית אחרת לגמרי, וזה נושא שדורש בדיקה פרטנית לפני החתימה ולא אחריה.

ולעניין היטל השבחה:

אם נדרש תשלום של היטל השבחה, נהוג כי את היטל זה ישלם היזם.

נהוג אינו חייב. זו הבחנה שמשנה כסף. היטל השבחה במתחם התחדשות עירונית יכול להגיע לסכומים גדולים, ובפרויקטים עם שטחי מסחר ותעסוקה נדונה בשנים האחרונות שאלת שיעור ההיטל המופחת, ראו ההחלטה בעניין השיעור המופחת על שטחי מסחר ותעסוקה. מי שרוצה את התמונה הרחבה של ההיטל ושל דרכי ההשגה עליו ימצא אותה במדריך להיטל השבחה, ולמי שקיבל דרישה בפועל יש צ׳קליסט בדיקה ולוח מועדים להשגה.

בעלי המקצוע שלכם, והיזם שמשלם להם

המדריך קובע שלושה תפקידים מקצועיים בצד בעלי הדירות, ומי נושא בעלותם:

על פי רוב היזם הוא שנושא בשכר בעלי המקצוע שבחרו בעלי הדירות בפרויקט כדי שייצגו אותם, ובכלל זה עורך דין, שמאי ומפקח.

שלושה תפקידים, שלוש בדיקות שונות. עורך הדין מטפל בהסכם ובזכויות. השמאי בודק את התמורה ואת השווי. המפקח בודק את הבנייה, ותפקידו מגיע לשיאו בנקודה אחת:

טרם מסירת החזקה בדירה יבקרו בה בעל הדירה והמפקח מטעם בעלי הדירות ויוודאו שהיא בנויה בהתאם להוראות ההסכם.

העובדה שהיזם משלם אינה הופכת אותו ללקוח. את הכלל הזה, את גבולות הייצוג ואת האופן שבו מחליפים עורך דין באמצע פרויקט פירקתי במאמר נפרד על בחירת עורך דין בפינוי בינוי, מי בוחר ומי משלם.

הנציגות היא רכיב נוסף, ויש לה גבול חד שכדאי להכיר. המסמך הרשמי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בעניין נציגות דיירים קובע:

הנציגות אינה ישות משפטית ואינה מוסמכת לחתום בשם בעלי הנכסים ולהחליט החלטות מהותיות בפרויקט.

כלומר נציגות יכולה לנהל את ההתנהלות השוטפת, אך אינה יכולה לחתום בשמכם על ההסכם ואינה יכולה להחליט בשמכם על התמורה. מי שאומר לכם שהנציגות כבר סגרה את הנושא מתאר מצב שאינו קיים מבחינה משפטית.

מה אתם מתחייבים מצדכם

ההסכם אינו חד צדדי, ויש בו התחייבויות שלכם שקל לפספס אותן. שלוש הבולטות, בלשון המדריך:

• בעל הדירה נדרש להסדיר את רישום הזכויות על שמו ולפעול להסרת שעבודים או עיקולים המוטלים על דירתו.
• נדרש בעל הדירה להתחייב לפינויה, בין שהוא מתגורר בדירה ובין שהיא מושכרת לאחר.
• מתחייבים בעלי הדירות לחתום על המסמכים הדרושים לביצוע פעולות לצורך קיום ההסכם.

הראשונה היא זו שמפתיעה. בעל דירה שהזכויות בה טרם נרשמו על שמו, למשל דירה שהתקבלה בירושה שלא הושלם רישומה, או דירה שנקנתה ולא נרשמה, מתחייב להסדיר את הרישום על חשבונו. זה הליך שלוקח זמן, ולכן כדאי להתחיל בו מיד ולא לחכות. הסדר הפעולות והאישורים מתואר במאמר על רישום הזכויות והאישורים הנדרשים.

ההתחייבות השנייה חשובה למי שהדירה מושכרת. אם חוזה השכירות שלכם אינו מאפשר סיום בהתראה סבירה, אתם עלולים למצוא את עצמכם מחויבים לפנות מול היזם ומחויבים כלפי השוכר בו זמנית. זה נפתר בסעיף אחד בחוזה השכירות, אם חושבים עליו מראש.

חמש הטעויות שחוזרות בהסכמים שאני קורא

אחת, קוראים את סעיף התמורה ולא את סעיף התנאים המתלים. סעיף התמורה מספר מה תקבלו. סעיף התנאים המתלים מספר אם תקבלו, ומתי. בהסכם בלי מועדי יעד לתנאים המתלים, סעיף התמורה הוא תיאור של תרחיש ולא של התחייבות.

שתיים, מניחים שערבות חוק המכר קיימת מהחתימה. היא נוצרת רק אחרי הסכם הליווי. הפער בין שתי הנקודות הוא שנים, ובתקופה הזו הביטחון היחיד הוא ההסכם.

שלוש, לא מבררים איך חושב הניקוד. הניקוד קובע את סדר בחירת הדירות, כלומר את הקומה, את הכיוון ואת השווי בפועל. בעל דירה שלא הבין את הנוסחה גילה את מקומו בתור בשלב שבו אי אפשר לשנות אותו.

ארבע, מתייחסים לתנאי המפסיק כאל פרט שגרתי. הוא אינו פרט שגרתי. הוא המנגנון שמאפשר להציע לכם תמורה קטנה יותר אחרי שנים, ואם אין בו הגדרה מדויקת של הרווח היזמי המינימלי ושל דרך חישובו, הוא אופציית יציאה של היזם.

חמש, מסתמכים על המילה נהוג. נהוג שהיזם משלם את היטל ההשבחה, נהוג שהיזם נושא בשכר בעלי המקצוע, נהוג שיש שתי הובלות. כל אחד מאלה צריך להיות כתוב בהסכם שלכם בלשון מחייבת. מה שלא כתוב אינו קיים, וההסכם הוא המקום היחיד שבו המנהג הופך להתחייבות.

צ׳קליסט: מה לבדוק בהסכם לפני החתימה

הרשימה הזו בנויה לפי סדר הזמנים של הפרויקט, ולא לפי סדר הסעיפים במסמך.

1. התנאים המתלים. האם כולם מפורטים, האם לכל אחד נקבע מועד אחרון, ומה קורה כשהמועד חולף.
2. הסכם הליווי. מי הגורם המממן הצפוי, ומה הסעד שלכם אם הסכם הליווי לא נחתם בזמן.
3. הערבויות בשמן. ערבות חוק מכר, ערבות שכירות, ערבות מיסים, ערבות רישום ומכתב החרגה מותנה. מי מנפיק, מה הסכום, ומתי בדיוק כל אחת מגיעה לידיכם.
4. ערבות מיסים תמיד. גם כשהמתחם הוכרז, ובגובה שנקבע בחוות דעת מיסוי ולא באומדן של היזם.
5. ערבות בדק וערבות ביצוע. האם נדרשו, ואם היזם סירב, מה הוסכם במקומן.
6. ערבות ליציאה מההסכם. מי מממן את עלויות הביטול ומחיקת הערות האזהרה אם הפרויקט אינו מתקדם.
7. ויתור על זכות הביטול. האם מסמכי הליווי דורשים ויתור כזה, ומה הסעד שנותר לכם במקרה של הפרה יסודית.
8. עילות מימוש נוספות. האם נוספו לערבות חוק המכר עילות מעבר לחוק, למשל איחור במסירה מעל תקופה מוגדרת.
9. ערבות השכירות. האם היא מתחדשת אוטומטית כל עוד הדירה לא נמסרה, וגם בעיכוב שאינו הפרה.
10. דמי השכירות. מי השמאי שקובע, לפי אילו אמות מידה, ובאיזה מועד נערכת השומה.
11. שתי ההובלות. מהדירה לדירה הזמנית, ומהזמנית לחדשה.
12. שיטת התוספת. מטרים אחידים או אחוזים, ומה נקודת הפתיחה שנקבעה לשטח הדירה שלכם.
13. הגדרת השטח בדירה החדשה. מה נספר ומה לא, ובפרט מרפסת, מחסן, חניה וממ״ד.
14. הניקוד. מהם רכיביו ומשקלם, ואיזה מקום בתור הוא מייצר לכם.
15. איסור תמורה עודפת. האם קיים סעיף שאוסר על היזם להיטיב עם בעל דירה בודד.
16. מועד הפינוי. כמה יום מההודעה, ואם זה לפחות מאה ועשרים.
17. שלושת פרקי הזמן. להריסה, למסירה ולרישום הבית המשותף.
18. הערת האזהרה. מהו השיעור המינימלי שמאפשר רישום, וההתחייבות למחיקה בביטול.
19. התנאי המפסיק. הגדרת הרווח היזמי המינימלי, שקיפות החישוב וזכות בדיקה מטעמכם.
20. מיסים והיטלים. מי נושא בהם בלשון מחייבת, ומה קורה אם המתחם לא יוכרז.
21. בעלי המקצוע. עורך דין, שמאי ומפקח מטעמכם, ומי משלם להם.
22. הרישום על שמכם. האם הזכויות בדירה שלכם רשומות, ואם לא, מה לוח הזמנים להסדרה.
23. חוזה שכירות קיים. אם הדירה מושכרת, האם אפשר לסיים את השכירות בהתראה שתואמת את מועד הפינוי.

איפה זה נפגש עם שאר התמונה

הסכם פינוי בינוי אינו עומד לבדו. לפני שחותמים כדאי לקרוא מה בודקים בהתקשרות עם יזם בהסכם לביצוע התחדשות עירונית, ואיך נבחר ומוחלף עורך הדין שמייצג את בעלי הדירות. בצד המיסויי והשמאי, השאלה מה נחשב שווי לצורכי מס נדונה במאמר על שווי המכירה במיסוי מקרקעין, ושאלת הזכויות הבלתי מנוצלות שמשפיעה על מה שאתם מביאים לשולחן נדונה במאמר על זכויות בנייה בלתי מנוצלות וסעיף 49ז. בעלי דירות באזורים שהוכרזו לשיקום לאחר נזקי מלחמה נמצאים במסלול שונה, המתואר במאמר על דירה באזור שהוכרז לשיקום והתחדשות.

לתמונה המלאה של השירות ולאופן שבו המשרד מלווה בעלי דירות לאורך הפרויקט, ראו עורך דין פינוי בינוי, ייצוג דיירים ויזמים, ובראייה רחבה יותר עורך דין התחדשות עירונית.

שאלות נפוצות

חתמנו על ההסכם. מתי הוא נכנס לתוקף?

כשמתקיימים כל התנאים המתלים. לפי המדריך להסכם פינוי בינוי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אלה הסכמת הרוב הדרוש, הכרזת המתחם, אישור תוכנית חדשה, היתר בנייה וחתימת הסכם ליווי עם הגורם המממן. עד שהאחרון שבהם מתקיים, ההסכם חתום אך אינו בתוקף.

מי נותן את ערבות חוק המכר, ומה גובהה?

לפי המדריך את הערבויות מנפיק הגורם המממן המלווה את הפרויקט, בנק או חברת ביטוח, ולא היזם. ערבות חוק המכר היא בשווי הדירה החדשה, והיא בתוקף עד שהעירייה נותנת אישור אכלוס והדירה החדשה נמסרת.

האם דמי השכירות שהיזם משלם לנו הם הכנסה שצריך לדווח עליה?

לפי נייר עמדה מקצועי 04/2025 של רשות המסים מיום 10 ביולי 2025, תשלומי דמי השכירות שמקבל בעל הדירה מהיזם אינם נדרשים בדיווח כהכנסה חייבת במס הכנסה, ואין לנכות בגינם מס במקור. נייר העמדה מתייחס לסעיף 49כב(א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין לעניין פינוי ובינוי ולסעיף 49לג1(א)(1) לעניין מסלול הריסה ובנייה.

מי קובע כמה דמי שכירות נקבל, וממתי?

שמאי הפרויקט, בסמוך למועד הפינוי. התשלום מתחיל ממועד פינוי הדירה ונמשך עד מסירת הדירה החדשה, וגם בתקופת עיכוב שאינה נחשבת הפרה של היזם החובה לשלם ממשיכה.

האם היזם יכול להציע לשכן שלנו תמורה טובה יותר?

המדריך ממליץ במפורש לקבוע בהסכם שהיזם לא ייתן לאף בעל דירה תמורה נוספת מעבר לנקבע בו. אם הסעיף הזה אינו בהסכם, אין מניעה חוזית לכך, וזו אחת הבדיקות החשובות לפני חתימה.

כמה זמן מראש צריך היזם להודיע לנו על מועד הפינוי?

ההודעה נמסרת בכתב לאחר קבלת היתר הבנייה, והמדריך ממליץ שמועד הפינוי יהיה לפחות מאה ועשרים יום ממועד ההודעה.

מה קורה אם היזם טוען שהפרויקט אינו כלכלי?

אם ההסכם כולל תנאי מפסיק שמותנה ברווח יזמי מינימלי, היזם רשאי להציע תמורה מופחתת. בעלי הדירות רשאים לקבל אותה או לדחותה, ואם ידחו יבוטל ההסכם. לכן נוסח הסעיף, הגדרת שיעור הרווח ודרך חישובו הם מהנקודות החשובות במשא ומתן.

מי משלם על עורך דין, שמאי ומפקח מטעם בעלי הדירות?

על פי רוב היזם, כחלק מעלויות הפרויקט. זה אינו הופך אותו ללקוח של בעלי המקצוע, שחבים חובת נאמנות לבעלי הדירות בלבד.

המתחם שלנו הוכרז. עדיין צריך ערבות מיסים?

לדעתי כן, ובכל מקרה. המדריך והסכם הדוגמה הרשמי אמנם קושרים את ערבות המיסים למצב שבו המתחם לא הוכרז, אבל הפטור בפרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין הוא פטור עד תקרה, בעל יותר מדירה אחת במתחם נמצא בתמונה אחרת, והשומות הסופיות מתקבלות שנים לאחר הפינוי. ערבות מיסים שנשארת בתוקף עד קבלת השומות הסופיות היא ההגנה על הפער הזה.

יש ערבות שמכסה את תקופת הבדק אחרי שקיבלנו את הדירה?

לא באופן אוטומטי. ערבות חוק המכר מוחזרת ליזם עם המסירה והרישום, ומאותו מועד אין ביטחון כספי מול תקופת הבדק, למרות שהחבות לפי חוק המכר (דירות) ממשיכה לחול על היזם. הסכם הדוגמה מציין שניתן להסכים גם על ערבות בדק, ובפועל לא כל יזם מסכים. זו דרישה שמקומה במשא ומתן המסחרי.

מה קורה אם היזם פשוט לא מתקדם עם הפרויקט?

זה התרחיש הנפוץ. הכלים כאן הם מועדי היעד שנקבעו לכל תנאי מתלה, עילת ביטול בשל אי עמידה בלוחות זמנים, ומנגנון מחיקה של הערות האזהרה שנרשמו לטובת היזם. שלושתם צריכים להיות בהסכם לפני החתימה, ולא להיות נושא למאבק אחרי שהפרויקט נתקע. בהסכם ארגון, חוק המארגנים מוסיף מגבלות תוקף ונקודות פקיעה משלו.

מקורות

• מדריך להסכם פינוי בינוי, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. המסמך אינו נושא תאריך פרסום. למדריך המלא.
• נייר עמדה מקצועי מספר 04/2025, רשות המסים, י״ד בתמוז התשפ״ה, 10 ביולי 2025. לנייר העמדה.
• עקרונות לבניית נציגות דיירים לארגון תהליך התחדשות עירונית ולקידומו, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. למסמך.
• התנהלות מול עורכי דין המייצגים בעלי דירות בהתחדשות עירונית, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ולשכת עורכי הדין, דצמבר 2022. למסמך.
• חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963, סעיף 49כב(א)(1) ופרק חמישי 4 לעניין פינוי ובינוי, וסעיף 49לג1(א)(1) לעניין מסלול הריסה ובנייה.
• תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (כינוס בעלי הדירות ומסמך עיקרי הצעה), התשפ״ב-2022, לעניין מה שהיזם חייב למסור לבעלי הדירות לפני חתימה על עסקה ראשונה.
• הסכם פינוי בינוי לדוגמא, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ובו סעיפים 1.19 עד 1.21 בעניין הנציגות, השמאי והמפקח, סעיף 17 בעניין אי התאמות, סעיף 18 בעניין הליווי הבנקאי, סעיף 19 בעניין הערבויות, וההערה לפרק 20 בעניין ערבות בדק.
• חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע״ז-2017, לעניין אסיפת ההסברה, חובות הגילוי של המארגן ומגבלות התוקף של הסכם ארגון.

הכתוב לעיל הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לבדיקה פרטנית. עודכן ב-20 בספטמבר 2026, בהסתמך על הסכם פינוי בינוי לדוגמא של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

עו''ד נאור גלברג

עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-1000 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.

חבר פורום קניין ומקרקעין לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת התחדשות עירונית לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת מיסוי מקרקעין לשכת עורכי הדין.

מנהל פורומים אינטרנטיים בדיני מקרקעין ותמ"א 38 ומרצה בנושאי נדל"ן.