בחירת עורך דין בפינוי בינוי: מי בוחר, מי משלם, ואיך מחליפים ייצוג

בפרויקט פינוי בינוי בעלי הדירות הם שבוחרים את עורך הדין שמייצג אותם, והיזם הוא שמשלם את שכר טרחתו. שני המשפטים האלה נכונים בו זמנית, וההבנה של הקשר ביניהם היא ההבדל בין דיירים שמיוצגים באמת לבין דיירים שחושבים שהם מיוצגים.

התשובה הקצרה. ההתחייבות של היזם לשלם את שכר הטרחה היא התחייבות כלפי בעלי הדירות ולא כלפי עורך הדין, וזו הנקודה שקובעת. עורך דין שמייצג את בעלי הדירות אינו יכול לייצג גם את היזם באותו פרויקט, אינו יכול לייצג את אותו יזם בפרויקט אחר שמתנהל במקביל, ואינו יכול לשמש כמארגן הפרויקט. בעלי הדירות רשאים להחליף אותו, בכפוף להסדרת התשלום המגיע לו עד אותו מועד. את כל אלה קובעים מסמך של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ולשכת עורכי הדין מדצמבר 2022, החלטת ועדת האתיקה הארצית את/67/21, ותקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (כינוס בעלי הדירות ומסמך עיקרי הצעה), התשפ"ב-2022.

הכלל: אתם בוחרים, היזם משלם

נתחיל מהמקור, כי הוא מנוסח בצורה שלא משתמעת לשתי פנים.

המסמך התנהלות מול עורכי דין המייצגים בעלי דירות בהתחדשות עירונית, שפרסמו הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ולשכת עורכי הדין בדצמבר 2022, קובע:

בעלי הדירות הם הבוחרים בעצמם את עורך הדין שייצג אותם. מומלץ כי בעלי הדירות יבחרו בעורך דין לאחר פנייה למספר עורכי דין ובחינת הניסיון.

ולעניין התשלום:

נהוג כי היזם משלם את שכר טרחתו של עורך הדין המייצג את בעלי הדירות, כחלק מהוצאות העסקה, והתחייבותו לתשלום זה תהיה אך ורק כלפי בעלי הדירות.

למה המילים אך ורק כלפי בעלי הדירות הן העיקר

קל לקרוא את המשפט הזה כפרט טכני. הוא לא. הוא מגדיר את מבנה היחסים כולו.

כשהיזם מתחייב כלפי בעלי הדירות לשאת בעלות הייצוג, התשלום הוא רכיב בעסקה שנסגרה בין הדיירים ליזם, בדיוק כמו התמורה או הערבויות. עורך הדין אינו צד להתחייבות הזו, והוא אינו נותן שירות ליזם. הלקוח שלו הוא בעלי הדירות, וכלפיהם בלבד הוא חב חובת נאמנות.

ההבדל נעשה מוחשי ברגע שיש מחלוקת. אם התשלום היה התחייבות של היזם כלפי עורך הדין, כל סעיף שעורך הדין היה דורש לשנות בהסכם היה מתנגש עם מי שחותם על השיק. כשההתחייבות היא כלפי הדיירים, עורך הדין יכול לנהל משא ומתן קשה מול היזם בלי שהדבר נוגע כלל למעמדו.

התקנות מ-2022 מחזקות את אותה תמונה מכיוון אחר. תקנה 4(א)(8) מונה את עלות שכר טרחת עורך דין הדיירים ברשימת עלויות הפרויקט שהיזם חייב לפרט בפני בעלי הדירות. כלומר המחוקק עצמו רואה את שכר הטרחה של עורך הדין שלכם כעלות פרויקט שהיזם נושא בה, ומחייב שהיא תוצג לכם בשקיפות.

מתי המודל הזה כן הופך לבעיה

המודל תקין כל עוד הבחירה אמיתית. הוא נשבר בשלושה מצבים, וכדאי להכיר אותם לפני הפגישה הראשונה ולא אחריה.

הראשון הוא כשהיזם מגיע עם עורך דין מוכן. ניסוח כמו אנחנו עובדים עם המשרד הזה בכל הפרויקטים שלנו, והוא כבר מכיר את התיק, הוא בדיוק ההפך מבחירה של בעלי הדירות.

השני הוא כשהבחירה נעשית על ידי נציגות קטנה בלי הליך מסודר מול יתר בעלי הדירות. הנציגות היא מנגנון עבודה, לא תחליף להחלטה של מי שהנכס שלו.

השלישי, והוא הנפוץ פחות ומזיק יותר, הוא כשעורך הדין נכנס לתפקיד נוסף בפרויקט מעבר לייצוג. על זה יש הכרעה מפורשת, ואליה נגיע בהמשך.

מה היזם חייב למסור לכם בכתב לפני החתימה

כאן נמצאת הזכות שהכי פחות מנוצלת בפועל.

תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (כינוס בעלי הדירות ומסמך עיקרי הצעה), התשפ"ב-2022, שפורסמו ביום ח' באדר א' התשפ"ב, 9 בפברואר 2022, קובעות בתקנה 2 כי לפני חתימה על עסקת פינוי ובינוי ראשונה יקיים היזם כינוס של בעלי הדירות.

זו אינה המלצה. זו חובה שמוטלת על היזם, והיא מלווה בכללי מועדים.

המועדים שקבועות התקנות

• הודעה מראש על הכינוס, עשרה ימים לפחות, לפי תקנה 2(ב)(1).
• מסירת פרוטוקול הכינוס בתוך ארבעה עשר ימים, לפי תקנה 3(ב).
• בקשה לתרגום מסמך עיקרי ההצעה בתוך ארבעה עשר ימים, לפי תקנה 4(ב).

ההוראה שכדאי לכם להכיר בעל פה

תקנה 2(א)(3) מחייבת את היזם לפרט מיהם הגורמים שמקדמים את העסקה מטעמו, ובכלל זה עורך הדין, ולהבהיר במפורש שעורך דין היזם אינו מייצג את בעלי הדירות בעסקה.

שימו לב מה זה אומר. המחוקק הניח שהבלבול הזה קיים, ושהוא מספיק מסוכן כדי לחייב הבהרה יזומה בכתב. אם בכינוס לא נאמר המשפט הזה, ואם הוא אינו מופיע במסמכים שקיבלתם, זו אינה פורמליות חסרה אלא סימן לאופן שבו מתנהל הפרויקט.

מסמך עיקרי ההצעה

תקנה 4(א) מחייבת את היזם למסור מסמך שמרכז את עיקרי ההצעה, והיא מונה שבעה עשר פרטים שחייבים להופיע בו. בין היתר: פרטי היזם וניסיונו המקצועי, הליכים משפטיים שהוא צד להם, סוג העסקה, מאפייני הבנייה, מצב ההליכים התכנוניים מול הרשות המקומית, עקרונות התמורה, עלויות הפרויקט, תנאים מתלים, אופן המימון, לוחות הזמנים, הבטוחות, עלויות האחזקה הצפויות בבניין החדש, השלכות מס, גילוי עניין אישי, מועד פקיעת ההצעה ומקורות המידע.

המסמך הזה הוא חומר הגלם של עורך הדין שלכם. מי שמגיע לפגישה הראשונה בלי מסמך עיקרי ההצעה בידו מבקש מעורך הדין לחוות דעה על עסקה שאין לו עליה נתונים. מי שמגיע איתו מקבל בדיקה אמיתית.

הקווים שאסור לחצות: מה קבעה ועדת האתיקה

בשאלת ניגוד העניינים אין צורך להסתמך על תחושת בטן. יש החלטה מפורשת.

החלטת ועדת האתיקה הארצית של לשכת עורכי הדין בישראל, את/67/21, חתומה בידי יושב ראש הוועדה עו"ד מנחם מושקוביץ, מרכזת הכרעות קודמות וקובעת כללים מחייבים להתנהלות עורכי דין בפרויקט התחדשות עירונית. שלוש קביעות שלה הן הגרעין המעשי.

אותו משרד לא מייצג את שני הצדדים באותו פרויקט

סעיף 3 להחלטה קובע כי אותו משרד עורכי דין לא יכול לייצג את הדיירים והיזם באותו פרויקט.

זו הקביעה הפשוטה מבין השלוש, והיא גם זו שנשמרת בדרך כלל. הבעיה מתחילה בשתי הבאות.

וגם לא בשני פרויקטים שמתנהלים במקביל

סעיף 5 קובע כי אותו משרד עורכי דין אינו יכול לייצג את הדיירים ואת היזם בפרויקטים שונים המתנהלים באותה עת.

זו ההוראה שהכי קל לפספס, והיא זו שמסבירה למה השאלה שצריך לשאול בפגישה הראשונה אינה האם אתה מייצג את היזם הזה, אלא האם אתה מייצג את היזם הזה, או כל יזם, בפרויקט אחר שמתנהל עכשיו.

ההיגיון ברור. משרד שמייצג יזם מסוים בפרויקט אחד ואת הדיירים מולו בפרויקט שני נמצא במתח מובנה: העמדה שהוא ינקוט בפרויקט אחד תשמש נגדו בשני, והאינטרס המסחרי שלו בשימור הקשר עם היזם חי ופועל בשני התיקים.

עורך הדין של הדיירים אינו יכול להיות המארגן

סעיף 7 קובע כי משרד עורכי דין המייצג את הדיירים לא יכול להיות המארגן.

המארגן הוא הגורם שמאגד את בעלי הדירות, מקדם את ההתקשרות ולעיתים מתוגמל כאחוז מהעסקה או מהיזם. תפקיד המארגן ותפקיד עורך הדין מושכים לכיוונים מנוגדים: המארגן מתוגמל על סגירת עסקה, ועורך הדין אמור לומר לכם מתי לא לחתום. אדם אחד אינו יכול למלא את שני התפקידים בלי לרוקן את אחד מהם.

על מה נשענת ההחלטה

ההחלטה נשענת בין היתר על סעיף 54 לחוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א-1961, על כלל 2 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), התשמ"ו-1986, על כללים 2 ו-5 לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות), התשל"ז-1977, על כללים 14 ו-16, ועל כלל 1 לכללי לשכת עורכי הדין (עיסוק אחר), התשס"ג-2003.

זו רשימה ארוכה, והיא רלוונטית לכם מסיבה אחת: מדובר בכללים מחייבים שהפרתם היא עבירת משמעת, ולא בהמלצות.

שלושת התפקידים, ומה מבדיל ביניהם

הטבלה הזו אינה תרגיל תיאורטי. בפרויקטים רבים שלושת התפקידים מוצגים לבעלי הדירות באותה פגישה, באותו חדר, ובאותה נימה, והאבחנה ביניהם מיטשטשת בדיוק כשהיא הכי נחוצה.

מה עורך הדין שלכם עושה בפועל, ולמה זה נמשך שנים

אחת הסיבות שבעלי דירות מתקשים להשוות בין הצעות היא שהם אינם יודעים מה אמור להיכלל. פינוי בינוי אינו עסקה שנחתמת ומסתיימת, אלא תהליך שנפרס על פני שנים, ולכל שלב בו יש עבודה משפטית אחרת.

שלב הבדיקה המוקדמת. לפני שמדברים על תמורה בכלל, בודקים את הזכויות בבניין: מצב הרישום, בעלות מול חכירה, הצמדות, הערות ושעבודים קיימים, וזהות בעלי הזכויות בפועל. בבניינים ותיקים חלק מהזכויות אינן רשומות כפי שכולם סבורים שהן רשומות, וזה משנה מי בכלל צד לעסקה.

שלב המשא ומתן על ההסכם. כאן נקבעים הדברים שמכריעים אם הפרויקט יתקיים: עקרונות התמורה, לוחות הזמנים, התנאים המתלים, הבטוחות ומועדי הפעלתן, דמי השכירות בתקופת הפינוי, וסעיפי היציאה במקרה שהיזם אינו עומד בהתחייבויותיו.

שלב התכנון. בין החתימה לבין תחילת הבנייה עוברים בדרך כלל שלבים תכנוניים ארוכים. בתקופה הזו נדרש מעקב על עמידת היזם בתנאים המתלים, ועל השאלה אם מה שאושר בפועל תואם למה שהוצג בהסכם.

שלב הביצוע והמסירה. מימוש בטוחות אם צריך, טיפול בחריגות מהמפרט, ליווי המסירה של הדירות החדשות.

שלב הרישום. העסקה אינה גמורה מבחינה קניינית עד שהזכויות בדירה החדשה רשומות על שם בעל הדירה. זהו השלב שהכי קל להזניח, והוא זה שקובע אם בעוד עשר שנים תוכלו למכור את הדירה בלי בעיה.

הנקודה החשובה כאן: הצעה שנראית זולה או נדיבה בשלב הראשון אינה אומרת דבר אם היא מסתיימת בחתימה. השאלה שצריך לשאול היא היכן נגמר הייצוג, ומי מטפל בשלבים שאחרי.

הסכם שכר הטרחה: מה חייב להיות בו

מסמך הרשות מדצמבר 2022 קובע שעורך הדין ימסור לבעלי הדירות:

הסכם למתן שירותים אשר יפרט את מלוא התחייבויותיו כלפיהם, לרבות השירותים שיינתנו על ידו ושכר הטרחה.

הניסוח מלוא התחייבויותיו הוא הרחב ביותר האפשרי, והוא הופך את ההסכם למקום שבו נקבע מה בדיוק אתם מקבלים. בפועל, הפערים בין הצעות שנראות דומות במחיר נמצאים כמעט תמיד בהיקף השירות ולא במספר.

מה שצריך לוודא שמופיע

• גבולות הייצוג לאורך חיי הפרויקט. פינוי בינוי נמשך שנים. האם הייצוג נגמר בחתימה על ההסכם, או שהוא מלווה את השלב התכנוני, את מימוש הבטוחות, את תקופת הבנייה ואת רישום הזכויות בסוף.
• מה קורה אם הפרויקט נעצר. פרויקטים נתקעים בשלב התכנוני, בשינוי מדיניות או בקשיים של היזם. ההסכם צריך לומר מה מעמד הייצוג ושכר הטרחה במצב כזה.
• גילוי מלא של כל זיקה ליזם, לרבות פרויקטים מקבילים, לפי סעיף 5 להחלטת ועדת האתיקה.
• טיפול במחלוקות בין בעלי הדירות. בכל בניין יש דעות שונות. מי מייצג את מי כשהמחלוקת היא פנימית, ומה קורה כשבעל דירה מסרב.
• מנגנון סיום ההתקשרות. ראו בהמשך.

המבנה שראוי לבחון בזהירות

שכר טרחה שמותנה כולו בחתימה על העסקה מייצר את אותו מתח שהחלטת ועדת האתיקה ביקשה למנוע בהקשר של המארגן. עורך דין שמקבל תשלום רק אם תחתמו נמצא באינטרס מובנה שתחתמו.

אין בכך פסול אוטומטי, ומבנים מותני הצלחה קיימים בענף. הנקודה היא אחרת: מבנה התמריץ צריך להיות גלוי לכם ומובן לכם לפני שאתם בוחרים, ולא להתגלות בדיעבד כשאתם מבקשים חוות דעת שלילית ומקבלים דחיפה קדימה.

החלפת ייצוג: מתי אפשר, ואיך עושים את זה נכון

זו שאלה שנשאלת הרבה יותר ממה שנדמה, ובדרך כלל מאוחר מדי.

מסמך הרשות מדצמבר 2022 קובע:

בעלי הדירות רשאים להפסיק את ההתקשרות עם עורך הדין ולהעביר את הטיפול בעניינם לעורך דין אחר, ובלבד שהוסדר התשלום המגיע לו.

הכלל

הזכות להחליף ייצוג קיימת. היא אינה מותנית בהסכמת היזם ואינה מותנית בהסכמת עורך הדין המכהן.

התנאי

התנאי היחיד שהמסמך מציב הוא הסדרת התשלום המגיע לעורך הדין עד אותו מועד. כאן נכנס לתמונה הסכם שכר הטרחה: הסכם שמגדיר מראש מה מגיע לעורך הדין בכל שלב הופך את ההחלפה לעניין טכני. הסכם שאינו מגדיר זאת הופך אותה למחלוקת.

המשמעות המעשית

שלוש נקודות שמכריעות אם ההחלפה תעבור בשלום.

ראשית, סדר הפעולות. קודם מבררים מה מצב התיק ומה נמסר ליזם, ורק אחר כך מודיעים על סיום ההתקשרות. החלפה שמתחילה בהודעה ומסתיימת בגילוי מה בדיוק נחתם היא החלפה שמתחילה בעיוורון.

שנית, העברת החומר. התיק כולל טיוטות, תכתובות מול היזם, פרוטוקולים, חוות דעת שמאיות ומסמכי גילוי. עורך הדין הנכנס צריך את כל אלה, ולא את ההסכם החתום בלבד.

שלישית, מי מחליט. החלפת ייצוג היא החלטה של בעלי הדירות, ולכן היא צריכה להתקבל באותו אופן שבו התקבלה הבחירה המקורית. החלפה שמובילה אותה נציגות בלבד, בלי הליך מול יתר בעלי הדירות, נושאת את אותו פגם שממנו ביקשנו להימנע בהתחלה.

הנציגות, ובעל דירה שאינו מסכים

שתי נקודות שמבלבלות כמעט בכל פרויקט, ושתיהן נוגעות לשאלה מי בדיוק הלקוח.

הנציגות אינה הלקוח

ברוב הפרויקטים נבחרת נציגות שמרכזת את העבודה מול היזם ומול עורך הדין. זהו הסדר מעשי והכרחי, ובלעדיו אי אפשר לנהל בניין שלם.

אבל הנציגות היא מנגנון תפעולי, ולא בעלת הזכויות. הלקוח של עורך הדין הוא בעלי הדירות, כל אחד מהם. מסמך הרשות מדצמבר 2022 מנוסח לאורך כל הדרך במונחים של בעלי הדירות, ולא של נציגות.

המשמעות המעשית: החלטות מהותיות, ובראשן בחירת עורך הדין, שינוי מהותי בתנאי ההסכם והחלפת ייצוג, צריכות להגיע לבעלי הדירות עצמם. נציגות שמקבלת החלטות כאלה לבדה חושפת את עצמה ואת הפרויקט, ומייצרת בדיוק את הפגם שממנו מנסות התקנות להימנע כשהן מחייבות כינוס של כלל בעלי הדירות.

בעל דירה שאינו מסכים

בכל בניין יש בעלי דירות שאינם רוצים את העסקה, או רוצים אותה בתנאים אחרים. לעיתים מדובר בהתנגדות עקרונית, ולעיתים בנסיבות אישיות אמיתיות כמו גיל, מצב בריאותי או קשר לדירה.

כאן נוצר מתח שצריך לומר אותו בגלוי: עורך הדין שמייצג את בעלי הדירות מייצג גם את מי שמתנגד, כל עוד הוא אחד מבעלי הדירות. בו זמנית, הרוב מעוניין שהפרויקט יתקדם. זהו מתח פנימי אמיתי, והוא אינו נפתר בהתעלמות ממנו.

מה שצריך לבדוק במקרה כזה הוא מה קובע הסכם שכר הטרחה לגבי מחלוקות פנימיות: האם עורך הדין ממשיך לייצג את כולם, האם הוא נמנע מלייצג באותה סוגיה, ומי מממן ייצוג נפרד אם נדרש. הסדרה מראש של השאלה הזו שווה הרבה יותר מאשר הכרעה בה כשהמחלוקת כבר בשיאה.

מה לשאול בפגישה הראשונה

לא רשימה ארוכה. ארבע שאלות שהתשובות עליהן מספרות כמעט את כל הסיפור.

1. האם אתה או המשרד מייצגים יזם כלשהו בפרויקט התחדשות עירונית שמתנהל כעת? זו השאלה שנגזרת ישירות מסעיף 5 להחלטת ועדת האתיקה, והיא רחבה יותר מהשאלה על היזם הספציפי שלכם.
2. האם למשרד יש תפקיד כלשהו בפרויקט מעבר לייצוג המשפטי? ארגון, תיווך, ליווי מסחרי או תגמול כלשהו מהיזם.
3. עד לאיזה שלב מגיע הייצוג, ומה קורה אם הפרויקט נעצר?
4. איך בנוי שכר הטרחה, ומה בדיוק מגיע לך אם נחליט להחליף ייצוג בעוד שנתיים?

שימו לב שאף אחת מהשאלות אינה עוסקת במחיר. המחיר, בפרויקט שבו היזם נושא בעלות, הוא הפרמטר הפחות מבחין בין הצעות.

מה שצריך לבדוק במקרה קונקרטי

• פרוטוקול הכינוס. האם התקיים כינוס לפי תקנה 2, והאם הפרוטוקול נמסר בתוך ארבעה עשר ימים.
• ההבהרה בכתב שעורך דין היזם אינו מייצג אתכם, לפי תקנה 2(א)(3).
• מסמך עיקרי ההצעה ושלמותו מול שבעה עשר הפרטים שבתקנה 4(א).
• אופן הבחירה של עורך הדין: מי פנה, לכמה משרדים, ומי החליט.
• הצהרת היעדר ניגוד עניינים שמתייחסת גם לפרויקטים מקבילים.
• הסכם שכר הטרחה, היקף השירות ומנגנון סיום ההתקשרות.
• מועד פקיעת ההצעה, שהוא אחד הפרטים שהיזם חייב לציין, ושקובע כמה זמן באמת יש לכם.

בדיקה אחת שאני ממליץ לא לדלג עליה: קראו את מסמך עיקרי ההצעה מול פרוטוקול הכינוס ובדקו אם הם אומרים את אותו דבר. פערים בין מה שנאמר בעל פה בכינוס לבין מה שנכתב במסמך הם הסימן המוקדם ביותר שיש למה לשים לב.

הזווית המיסויית והשמאית, ולמה היא משנה כבר בשלב הבחירה

תקנה 4(א) מונה בין שבעה עשר הפרטים שעל היזם למסור גם את השלכות המס ואת עלויות הפרויקט. שני הפרטים האלה נראים טכניים, והם אלה שמכריעים בפועל אם העסקה משתלמת לבעל הדירה או רק נשמעת כך.

בפינוי בינוי התמורה אינה כסף אלא דירה, ולעיתים דירה בתוספת תשלומי איזון. המשמעות היא ששאלת השווי נמצאת בלב העסקה: מה שווה הדירה הקיימת היום, מה יהיה שווי הדירה החדשה, ומה שווה ההפרש ביניהן בערכי היום. הצגה של תמורה במונחים של מספר חדרים או מטרים בלבד אינה עונה על השאלה הזו.

לצד זה עומדים רכיבי המס והחיוב. היטל ההשבחה בפרויקטי התחדשות עירונית, ההשלכות במישור מס השבח והפטורים הרלוונטיים, ועלויות האחזקה הצפויות בבניין החדש, שהן גם כן פרט שהיזם חייב לגלות. עלויות אחזקה גבוהות בבניין חדש עם מעליות, לובי וחניון תת קרקעי הן הוצאה שוטפת שמלווה את בעל הדירה שנים, והיא אינה מופיעה בשום מקום בתמורה.

לפני שמחליטים כדאי לוודא שמי שבוחן את ההצעה יודע לקרוא גם את השכבה הזו, ולא את ההסכם בלבד. בדיקה משפטית שאינה נוגעת בשווי ובמס משאירה את ההחלטה הכלכלית החשובה ביותר בפרויקט בלי מענה.

איפה זה נפגש עם שאר התמונה

בחירת עורך הדין היא ההחלטה הראשונה בפרויקט, אבל היא אינה מנותקת משאר ההחלטות.

בדיקת היזם עצמו, איתנותו הפיננסית, ניסיונו והבטוחות שהוא מעמיד, היא מהלך נפרד ומקביל, וריכזנו אותו במאמר התקשרות עם יזם בהסכם לביצוע התחדשות עירונית, אלו הדברים שעליכם לבדוק.

מי שמחזיק דירה בבניין שנמצא בהליך התחדשות ושוקל למכור אותה לפני שהפרויקט מבשיל, צריך להכיר את המלכוד שנוצר בשלב הזה. הפירוט נמצא במאמר המלכוד של בעלי דירות בטרם מכירת נכס המצוי בהתחדשות עירונית.

בצד המיסויי, היטל ההשבחה בפרויקטי פינוי בינוי הוא רכיב שמשפיע ישירות על כדאיות העסקה, וועדת הערר הרחיבה לאחרונה את תחולת השיעור המופחת. ראו היטל השבחה בפינוי בינוי, השיעור המופחת חל גם על שטחי מסחר ותעסוקה, ולרקע הכללי על המנגנון את המדריך להיטל השבחה.

לתמונה המלאה של השירות ולאופן שבו המשרד מלווה בעלי דירות לאורך הפרויקט, ראו עורך דין פינוי בינוי, ייצוג דיירים ויזמים.

שאלות נפוצות

אם היזם משלם לעורך הדין, הוא באמת מייצג אותנו?

כן, ובלבד שההתחייבות של היזם לשלם היא התחייבות כלפיכם ולא כלפי עורך הדין. כך קובע מסמך הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ולשכת עורכי הדין מדצמבר 2022. עורך הדין חב חובת נאמנות לבעלי הדירות בלבד, והתשלום הוא רכיב בעלויות הפרויקט שהיזם נושא בו.

היזם הציע לנו עורך דין שהוא עובד איתו קבוע. אפשר?

לא. מסמך הרשות קובע במפורש כי עורך דין לא ייצג בעלי דירות מול יזם המיוצג על ידו באופן קבוע. בנוסף, סעיף 5 להחלטת ועדת האתיקה את/67/21 אוסר על אותו משרד לייצג דיירים ויזם בפרויקטים שונים המתנהלים באותה עת.

האם עורך הדין שלנו יכול לשמש גם כמארגן של הפרויקט?

לא. סעיף 7 להחלטת ועדת האתיקה את/67/21 קובע כי משרד עורכי דין המייצג את הדיירים לא יכול להיות המארגן.

מה היזם חייב למסור לנו לפני שחותמים?

לפי תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (כינוס בעלי הדירות ומסמך עיקרי הצעה), התשפ"ב-2022, היזם חייב לקיים כינוס של בעלי הדירות לפני חתימה על עסקה ראשונה, להודיע עליו עשרה ימים מראש, למסור פרוטוקול בתוך ארבעה עשר ימים, ולמסור מסמך עיקרי הצעה הכולל שבעה עשר פרטים. בנוסף עליו להבהיר שעורך דינו אינו מייצג את בעלי הדירות.

אפשר להחליף את עורך הדין באמצע הפרויקט?

כן. מסמך הרשות מדצמבר 2022 קובע שבעלי הדירות רשאים להפסיק את ההתקשרות ולהעביר את הטיפול לעורך דין אחר, ובלבד שהוסדר התשלום המגיע לו. ההחלטה צריכה להתקבל על ידי בעלי הדירות, ולא על ידי הנציגות בלבד.

כמה עולה עורך דין לפינוי בינוי?

בפרויקט פינוי בינוי העלות מושתת בדרך כלל על היזם כחלק מעלויות הפרויקט, ותקנה 4(א)(8) מחייבת את היזם לפרט אותה בפני בעלי הדירות. לכן ההשוואה בין הצעות אינה מתבצעת לפי מחיר אלא לפי היקף השירות, גבולות הייצוג לאורך חיי הפרויקט, והיעדר ניגוד עניינים.

מקורות

• התנהלות מול עורכי דין המייצגים בעלי דירות בהתחדשות עירונית, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ולשכת עורכי הדין, דצמבר 2022. למסמך המלא.
• החלטת ועדת האתיקה הארצית את/67/21, התנהלות עורכי דין בפרויקט התחדשות עירונית, לשכת עורכי הדין בישראל, יו"ר הוועדה עו"ד מנחם מושקוביץ. לעמוד ההחלטה.
• תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (כינוס בעלי הדירות ומסמך עיקרי הצעה), התשפ"ב-2022, מיום ח' באדר א' התשפ"ב, 9 בפברואר 2022.
• חוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א-1961, סעיף 54.
• כללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), התשמ"ו-1986, כלל 2.
• כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות), התשל"ז-1977, כללים 2 ו-5.
• כללי לשכת עורכי הדין (עיסוק אחר), התשס"ג-2003, כלל 1.

הכתוב לעיל הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לבדיקה פרטנית. עודכן ב-17 בספטמבר 2026.

הצד המשלים של אותו נושא הוא ההסכם עצמו. על התנאים המתלים, על מועד מסירת הערבויות ועל האופן שבו נקבעת דירת התמורה, ראו הערבויות, דירת התמורה ודמי השכירות בהסכם פינוי בינוי.

עו''ד נאור גלברג

עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-1000 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.

חבר פורום קניין ומקרקעין לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת התחדשות עירונית לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת מיסוי מקרקעין לשכת עורכי הדין.

מנהל פורומים אינטרנטיים בדיני מקרקעין ותמ"א 38 ומרצה בנושאי נדל"ן.