הערת אזהרה בטאבו: מה היא מגנה עליו, סוגי ההערות, רישום ומחיקה

אחת הדרכים המרכזיות להבטיח את זכויות הקונה או המוכר בעסקה כזו היא באמצעות רישום הערת אזהרה בטאבו. במאמר זה נעמוד על החשיבות של רישום הערת אזהרה, נפרט את השלבים הנדרשים לביצוע ההליך, ונבחן כיצד עורך דין המתמחה במקרקעין יכול לסייע לכם בתהליך. בין אם אתם קונים דירה חדשה, מוכרים נכס קיים, מוכרים דירה שהתקבלה בירושה או מבקשים להבטיח זכויות אחרות במקרקעין, הבנת התהליך והכלים המשפטיים העומדים לרשותכם היא חיונית להצלחת העסקה ולהבטחת זכויותיכם.

מהי הערת אזהרה בטאבו?

הערת אזהרה היא רישום בלשכת רישום המקרקעין שנועד להגן על זכויות של גורם מסוים בנכס. מטרתה העיקרית של הערת האזהרה היא ליידע צדדים שלישיים על קיומה של התחייבות, עסקה או זכות כלשהי הקשורה לנכס הרשום, ובכך למנוע מצב של עסקאות סותרות או פגיעה בזכויות. הערת אזהרה יכולה להירשם במקרים רבים, כגון:

• עסקת מכר. במקרה של רכישת מקרקעין, ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה עד להשלמת העסקה.
• משכנתא. במקרה של לקיחת משכנתא, ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק עד לפירעון המשכנתא.
• זכויות אחרים במקרקעין. הערת אזהרה יכולה להירשם גם במקרים של זכות שכירות, זכות שימוש, זכות קדימה ועוד.

הליך רישום הערת אזהרה נעשה על ידי הגשת בקשה ללשכת רישום המקרקעין, בצירוף נסח טאבו עדכני, הסכם המכר או כל מסמך אחר המוכיח את ההתחייבות, וכן חותמת עורך דין.

תהליך רישום הערת אזהרה

• הגשת הבקשה ללשכת רישום המקרקעין: הבקשה לרישום הערת אזהרה יכולה להגיש באופן ידני או מקוון. אם מגישים את הבקשה באופן ידני, יש להגיש אותה בלשכת רישום המקרקעין שבתחום שיפוטה נמצא הנכס. אם מגישים את הבקשה באופן מקוון, ניתן לעשות זאת באמצעות המערכת המקוונת של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין במשרד המשפטים. זו הרשות שמנהלת את פנקסי המקרקעין ואת שירות הבקשה לרישום או ביטול הערת אזהרה, ולא רשות מקרקעי ישראל.
• תשלום אגרה: הגשת הבקשה כרוכה באגרה שנקבעת בתקנות ומתעדכנת מדי שנה. הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין פרסמה הודעה על עדכון תעריפי האגרות שנכנס לתוקף ב-1.1.2026, ולכן יש לבדוק את הסכום מול טבלת האגרות הרשמית במועד ההגשה ולא להסתמך על סכום שפורסם בשנה קודמת.
• אישור הבקשה על ידי רשם המקרקעין: לאחר הגשת הבקשה, רשם המקרקעין יבדוק את הבקשה ויחליט האם לאשרה. אם הבקשה תאושר, הערת האזהרה תירשם במרשם המקרקעין. משך הטיפול בבקשה משתנה לפי סוג ההערה, לפי הלשכה ולפי אופן ההגשה, ובקשה מקוונת תקינה מטופלת בדרך כלל מהר יותר מבקשה ידנית. מה שחשוב הוא לוודא שההערה אכן נרשמה בנסח, ולא להסתפק באישור על הגשת הבקשה.

מסמכים חשובים לרישום הערת אזהרה

כדי לרשום הערת אזהרה, יש להגיש בקשה ללשכת רישום המקרקעין, בצירוף המסמכים הבאים:

• נסח טאבו עדכני של הדירה: נסח טאבו הוא מסמך רשמי המציג את הבעלות על הדירה, וכן את כל הזכויות והתחייבויות הקיימות עליה.
• הסכם המכר: הסכם המכר הוא מסמך משפטי המפרט את תנאי העסקה בין המוכר לרוכש.
• אימות חתימות והצהרת עורך דין: נוהלי הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין מחייבים שהחתימות על המסמכים המוגשים לרשם יאומתו בידי עורך דין, ושתצורף הצהרתו ביחס לזהות החותמים ולסמכותם. זה לא שלב פורמלי. זה בדיוק השלב שבו נתפסות טעויות זהות, ייפוי כוח שפג ובעיות ייצוג.

חשוב לציין כי במקרה של הסכמת המוכר לרישום האזהרה, אין צורך לצרף לטופס הבקשה את הסכם המכר.

הערת אזהרה נרשמת על יחידת הרישום שקיימת בפועל. כשהבניין טרם נרשם כבית משותף אין עדיין דירה נפרדת בפנקס, ולכן ההערה נרשמת ביחס לחלקה או ליחידת רישום אחרת, וזה משנה גם את מה שצריך לבדוק בנסח וגם את אופן הניסוח בהסכם. את ההבחנה בין דירה, רכוש משותף והצמדה, ואת שלושת המסמכים שקובעים אותה, ריכזנו במדריך בית משותף: רישום, תקנון, רכוש משותף והצמדות.

כמה זמן הערת אזהרה נשארת רשומה?

הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין אינה נרשמת לתקופה קצובה ואינה פוקעת מאליה. היא נשארת בפנקס עד שהיא נמחקת, ואין צורך לחדש אותה או להאריך את תוקפה. זו נקודה שמבלבלת רבים, ולכן כדאי לומר אותה במפורש: הערה שנרשמה לפני עשר שנים ולא נמחקה, עדיין רשומה ועדיין פועלת. המחיקה נעשית לפי סעיף 132 לחוק, בעיקר בשלוש דרכים: בהסכמת מי שההערה נרשמה לטובתו, בהוכחה לרשם שההתחייבות שבגללה נרשמה ההערה קוימה או בוטלה, או בצו של בית משפט.

איך אפשר לבטל הערת אזהרה בטאבו?

כדי לבטל הערת אזהרה, יש להגיש בקשה ללשכת רישום המקרקעין, בצירוף מסמכים תומכים כמו הסכמה בכתב של בעל הערת האזהרה לביטול הרישום. במידה ואין הסכמה של בעל הערת האזהרה לביטול, יש לפנות לבית המשפט בבקשה לביטול ההערה. במקרים אלו, בית המשפט יבחן את הנסיבות ואת הטענות של הצדדים המעורבים ויקבל החלטה האם לבטל את הערת האזהרה. על מנת להגיש בקשה לבית המשפט, יש להגיש כתב תביעה מתאים ולשלם אגרת בית משפט.

להלן מספר נסיבות שבהן ניתן להגיש בקשה לבית משפט לביטול הערת אזהרה:

• העסקה שהתחייב בעל המקרקעין לבצע התבטלה או בוצעה. על ביטול עסקה בשל הפרה ועל מה שקורה אחריו כתבתי במאמר על הפרת הסכם מכר דירה
• חל שינוי בנסיבות המקרקעין, כגון חלוקה או איחוד של המקרקעין
• הערת האזהרה נרשמה בטעות

רישום הערת אזהרה בטאבו: כמה זה יעלה לכם?

• אגרת הרשם. זו העלות הישירה והיחידה שמשולמת ללשכת רישום המקרקעין עבור הרישום עצמו. האגרה נקבעת בתקנות ומתעדכנת מדי שנה, והרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין פרסמה הודעה על עדכון תעריפים שנכנס לתוקף ב-1.1.2026. אנחנו לא מפרסמים כאן סכום, משום שסכום שמתפרסם במאמר מתיישן בתוך שנה ומטעה את מי שקורא אותו מאוחר יותר. בדקו את הסכום בטבלת האגרות הרשמית במועד ההגשה.
• הטיפול המשפטי. בעסקת מכר רגילה רישום ההערה אינו שירות נפרד שמתומחר בפני עצמו. הוא חלק מהטיפול בעסקה, לצד בדיקת הנסח, ניסוח ההסכם, הדיווח לרשויות המס והרישום בסוף הדרך. תמחור נפרד של רישום הערה מתאים בעיקר למצבים שאינם עסקת מכר, למשל הערה שנרשמת להבטחת הלוואה או הערה שמבקשים לרשום בלי הסכמת הצד השני. פירוט מלא של מבנה שכר הטרחה בעסקאות מכר ורכישה נמצא במאמר שכר טרחת עורך דין לקניית דירה או מכירת דירה.
• הליך בבית משפט, כשנדרש. כשאין הסכמה, למשל כשמבקשים למחוק הערה שהצד שלטובתו היא נרשמה מסרב למחוק, נדרשת פנייה לבית המשפט. אגרות בתי המשפט נקבעות בתקנות ומתעדכנות, ולכן גם כאן אין טעם לצטט סכום. מה שחשוב לדעת מראש הוא שזה כבר הליך, עם לוח זמנים ועם עלות שאינה דומה לאגרת רישום.

מה הערת אזהרה באמת מגנה עליו, ומה היא לא עושה

הערת אזהרה אינה מעבירה בעלות ואינה הופכת אתכם לבעלים. היא עושה דבר אחד, והוא חשוב מאוד: היא מפרסמת בפנקס שקיימת התחייבות ביחס לנכס, וחוסמת רישום של עסקה סותרת.

ההיגיון מתחיל בסעיף 7 לחוק המקרקעין. עסקה במקרקעין נגמרת ברישום, ועד שהיא נרשמת היא בגדר התחייבות לעשות עסקה בלבד. בין החתימה על ההסכם לבין הרישום בטאבו עוברים בדרך כלל חודשים, לעיתים שנים, והנכס בתקופה הזו עדיין רשום על שם המוכר. הערת האזהרה היא מה שסוגר את הפער הזה.

הכלל: לפי סעיף 127(א) לחוק, כל עוד ההערה רשומה, הרשם לא ירשום עסקה הסותרת אותה, אלא בהסכמת מי שההערה נרשמה לטובתו או לפי צו של בית משפט.

מה זה שווה בפועל: הסכנה שההערה מנטרלת נקראת עסקאות נוגדות, וההסדר שלה נמצא בסעיף 9 לחוק. אם מוכר מכר את אותו נכס פעמיים, הקונה השני שפעל בתום לב, שילם תמורה והשלים את הרישום לפני הראשון, גובר. הערת אזהרה שרשומה לטובת הקונה הראשון מונעת בדיוק את התוצאה הזו, גם משום שהיא חוסמת את הרישום וגם משום שהיא שוללת מהקונה השני את הטענה שלא ידע.

החריג שחשוב להכיר: ההערה מגנה על הזכות גם כשננקטים נגד המוכר הליכי גבייה או חדלות פירעון, בכפוף לתנאים שבסעיף 127(ב). זו אחת הסיבות המרכזיות לרשום אותה מוקדם ככל האפשר ולא לדחות אותה לשלב מאוחר בעסקה.

מה ההערה לא עושה: היא לא בודקת את הזכות שמאחוריה ולא מאשרת אותה. הרשם רושם את ההערה על סמך ההתחייבות שהוצגה לו, ולא מכריע אם ההסכם תקף. היא גם לא מגנה מפני חובות שרובצים כבר על הנכס, מפני עיקול שנרשם קודם, מפני חריגות בנייה או מפני היטל השבחה שטרם שולם. מי שמסתמך על הערת אזהרה ומוותר על בדיקה מלאה של הנכס, מגן על עצמו רק מפני סוג אחד של סיכון.

סוגי ההערות שאפשר לבקש, וההבדל המעשי ביניהם

הבקשה הרשמית לרישום או ביטול הערת אזהרה, כפי שהיא מוצגת בשירות של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, מאפשרת לבקש כמה סוגי הערות. ההבחנה ביניהן אינה טכנית, והיא משנה את מה שההערה מסוגלת לחסום.

הערה על התחייבות לעשות עסקה. זו ההערה השכיחה, וזו שנרשמת לטובת קונה אחרי חתימת הסכם מכר. היא אומרת שבעל הנכס התחייב להעביר בו זכות, וחוסמת רישום עסקה סותרת.

הערה על התחייבות להימנע מעשיית עסקה. כאן ההתחייבות היא הפוכה: הבעלים התחייב שלא לעשות עסקה בנכס. היא מתאימה כשרוצים לקבע מצב קיים, למשל להבטחת החזר הלוואה או במסגרת הסדר בין בני משפחה, בלי שיש התחייבות להעביר זכות.

הערה על הצורך בהסכמה, לפי סעיף 128 לחוק. זו הערה שמתנה עסקה בנכס בהסכמת אדם מסוים. היא מופיעה בהסכמי שיתוף, בהסדרים בין יורשים ובמצבים שבהם צד שלישי צריך להיות בתמונה לפני שהנכס זז.

הערה בהקשר של התחדשות עירונית. טופס הבקשה הרשמי כולל גם אפשרות לרשום הערה על התחייבות לפי תמ״א 38. בפרויקטים מהסוג הזה ההערה היא חלק ממערך הבטוחות של הדיירים מול היזם, והיא אף פעם לא הבטוחה היחידה.

הנקודה החשובה כאן: בחירת סוג ההערה נגזרת מנוסח ההתחייבות בהסכם, ולא להפך. אם ההסכם מנוסח כהתחייבות למכור, לא תיווצר יש מאין הערה שמונעת מהבעלים לעשות דברים אחרים בנכס. לכן את השאלה מה בדיוק ההערה אמורה לחסום צריך לשאול בשלב ניסוח ההסכם, לא בשלב הגשת הבקשה לרשם.

כשאי אפשר לרשום הערת אזהרה בכלל

לא כל נכס בישראל רשום בפנקסי המקרקעין על שם מי שמחזיק בו. זו נקודה שמפתיעה קונים, והיא קובעת אם בכלל תהיה הערת אזהרה בעסקה.

נכס שזכויותיו מנוהלות ברשות מקרקעי ישראל. בקרקע שאינה מהוונת, או כשההסכם עם רמ״י טרם הומר לרישום בטאבו, אין לרוב יחידת רישום שעליה אפשר לרשום הערה לטובת הקונה. במצב כזה ההגנה נבנית אחרת, בעיקר בדרך של התחייבות לרישום מול רמ״י ושליטה בלוח התשלומים.

נכס שמנוהל בחברה משכנת. כאן הזכויות רשומות בספרי חברה ולא בפנקס ציבורי. אישור זכויות מחברה משכנת אינו נסח טאבו ואינו שווה לו במעמדו. הכלי המקובל הוא רישום משכון או הערה בספרי החברה, לצד בדיקה מה בדיוק החברה מתחייבת לרשום ומתי.

בניין שטרם נרשם כבית משותף. כאן אפשר לרשום הערה, אבל לא על הדירה, משום שהדירה עדיין לא קיימת כיחידת רישום נפרדת. ההערה תירשם על החלקה או על חלק ממנה. זה משפיע גם על מה שרואים בנסח וגם על אופן הניסוח בהסכם.

מה עושים בפועל: כשאין אפשרות לרשום הערה, לא ממשיכים כרגיל. משנים את מבנה הביטחונות. בדרך כלל זה אומר לקשור את התשלומים לאבני דרך בשליטת הקונה, לקבל ייפוי כוח בלתי חוזר עם הפקדה בנאמנות, ולהוסיף רישום משכון אצל רשם המשכונות כדי לייצר פומביות שמחליפה במידה מסוימת את זו שהפנקס היה נותן.

הערת אזהרה לטובת הבנק, והערת אזהרה ברכישה מקבלן

שני ההקשרים האלה מייצרים את רוב הבלבול, והם שונים זה מזה לגמרי.

הערה לטובת הבנק. כשקונה נוטל משכנתא, הבנק דורש ביטחון עוד לפני שהמשכנתא עצמה נרשמת. בשלב הביניים נרשמת הערת אזהרה לטובת הבנק על ההתחייבות לרשום משכנתא. מבחינת הקונה זה שלב מעבר, והמשכנתא נרשמת בסופו. מבחינת קונה עתידי שרואה הערה כזו בנסח, המשמעות היא שיש גורם מממן בתמונה ושעסקה עתידית תחייב את שיתוף הפעולה שלו. את שרשרת הרישום המלאה, כולל שלב המשכנתא, ריכזנו במאמר רישום משכנתא.

רכישה מקבלן. כאן להערת האזהרה יש מעמד נוסף. היא אחת הבטוחות המוכרות בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל״ה-1974. סעיף 2 לחוק מונה את הבטוחות שהמוכר חייב לתת לרוכש בעד כספים ששולמו, ורישום הערת אזהרה נמנה עליהן.

הנקודה שצריך לבדוק במקרה כזה היא מה עומד מאחורי ההערה. הערת אזהרה כבטוחה נחותה מערבות בנקאית לפי חוק המכר, משום שהיא מגנה מפני עסקה סותרת אך אינה מחזירה כסף אם הפרויקט נקלע לקשיים. בנוסף, בעסקאות מהסוג הזה נהוג שהמוכר מחזיק ייפוי כוח למחיקת ההערה בתנאים מסוימים, וצריך לקרוא בדיוק מה מפעיל את ייפוי הכוח הזה. הרחבה על מבנה העסקה ועל סדר התשלומים נמצאת במאמר קניית דירה על הנייר.

מה בודקים בנסח לפני שחותמים

נסח טאבו עדכני הוא המסמך הראשון שצריך לקרוא, ולא האחרון. אלה הדברים שבודקים בו כשהנושא הוא הערות:

• מי רשום כבעלים, ומול מי אתם באמת חותמים. אם יש פער בין השם בהסכם לשם בנסח, עוצרים כאן.
• אילו הערות כבר רשומות. הערה לטובת קונה אחר, הערה לטובת בנק, הערה על הצורך בהסכמה. כל אחת מהן משנה את סדר הפעולות בעסקה.
• עיקולים ושעבודים. הערת אזהרה שתירשם אחרי עיקול קיים אינה מוחקת אותו.
• הערות של רשויות. הערה על הפקעה, על תכנית או על צו לפי דיני התכנון והבנייה מחייבת בדיקה תכנונית ולא רק משפטית.
• מועד הנסח. נסח שהופק לפני שבועיים אינו מעיד על המצב היום. מפיקים נסח טרי סמוך לחתימה, ועוד אחד סמוך לתשלום המשמעותי הבא.

הערת אזהרה מול עיקול, משכנתא ומשכון

בנסח אחד אפשר לראות כמה רישומים שונים, וכולם נראים למי שלא מכיר כמו אותה משפחה. הם לא. לכל אחד מהם מקור משפטי אחר, תוצאה אחרת ודרך מחיקה אחרת. זו הטבלה שאני מציג ללקוחות כשהם מגיעים עם נסח ביד.

לפני שמחליטים: אם בנסח מופיע יותר מרישום אחד, סדר הפעולות בעסקה נקבע לפי סדר ההסרה שלהם ולא לפי סדר התשלומים שנוח לצדדים. זו אחת הנקודות שבהן עסקאות נתקעות, והיא ניתנת לפתרון מראש אם בודקים אותה לפני החתימה ולא אחריה. את שרשרת הפעולות המלאה עד לרישום על שם הקונה ריכזנו במאמר מהחתימה ועד הטאבו.

מחיקת הערת אזהרה, וכשהצד השני לא משתף פעולה

המחיקה נעשית לפי סעיף 132 לחוק המקרקעין, ויש לה שלושה מסלולים מעשיים.

בהסכמה. מי שההערה נרשמה לטובתו חותם על בקשה למחיקה. זה המסלול המהיר, והוא מה שקורה ברוב העסקאות כשהן מסתיימות כשורה.

בהוכחה שההתחייבות קוימה או בוטלה. כשהעסקה הושלמה והזכות נרשמה, ההערה כבר מיצתה את תפקידה ואפשר להסירה.

בצו בית משפט. זה המסלול כשאין הסכמה. הוא רלוונטי כשהעסקה בוטלה והצד השני מסרב למחוק, כשההערה נרשמה בטעות, או כשהיא נותרה רשומה שנים אחרי שההתחייבות שמאחוריה פקעה.

מה שצריך לבדוק במקרה כזה: הערה שנותרה רשומה בלי שיש מאחוריה זכות חיה היא בעיה שמתגלה בדרך כלל ברגע הכי גרוע, כשמוכרים את הנכס וקונה מבקש נסח נקי. בדיקה של ההערות בנסח בתחילת הדרך, ולא שבוע לפני החתימה, חוסכת את זה. כשהערה ישנה כן מתגלה, הצעד הראשון הוא לאתר את הצד שלטובתו היא נרשמה ולבקש מחיקה בהסכמה, ורק אם זה נכשל פונים לבית המשפט.

חמש טעויות שחוזרות על עצמן

• לדחות את רישום ההערה לשלב מאוחר בעסקה. ההגנה מתחילה ברגע הרישום, לא ברגע החתימה. כל יום שבו ההערה לא רשומה הוא יום שבו העסקה חשופה.
• להניח שהערה רשומה פירושה נכס נקי. ההערה חוסמת עסקה סותרת. היא לא אומרת דבר על חובות, על חריגות בנייה, על תכניות משביחות או על היטל השבחה שממתין. את החשיפה התכנונית צריך לבדוק בנפרד, וריכזנו אותה במאמר חריגות בנייה.
• לחשוב שההערה פוקעת מעצמה אחרי כמה שנים. היא לא. הערה שלא נמחקה נשארת בפנקס, וכך גם הערה ישנה שכבר אין מאחוריה כלום.
• להסתמך על אישור זכויות במקום על נסח. אישור זכויות מחברה משכנת או מרמ״י אינו נסח טאבו, ואינו מייצר את אותה פומביות.
• לוותר על הערה בעסקה בתוך המשפחה. העברה ללא תמורה בין קרובים אינה פחות עסקה, והיא נגמרת ברישום בדיוק כמו כל עסקה אחרת. הפרטים במאמר העברה ללא תמורה.

כיצד עו"ד יסייע לכם רישום הערת אזהרה?

רישום הערת אזהרה בטאבו הוא תהליך משפטי חשוב ומורכב, בו עורך דין מנוסה יכול לשמש תפקיד קריטי בהבטחת הצלחתו. עורך דין המתמחה במקרקעין יסייע לכם במספר אופנים:

• הכנת המסמכים הדרושים: עורך הדין יבטיח כי כל המסמכים הנדרשים לצורך הרישום מוכנים ומדויקים. מסמכים אלו כוללים נסח טאבו עדכני של הנכס, הסכם המכר או כל מסמך אחר המוכיח את ההתחייבות, וטפסים רלוונטיים נוספים.
• ייצוג מול לשכת רישום המקרקעין: עורך הדין ידאג לכך שהבקשה לרישום הערת האזהרה תוגש בצורה תקינה ללשכת רישום המקרקעין. הוא יעקוב אחר הטיפול בבקשה, יוודא כי היא מטופלת בזמן ויקדם את ההליך מול הרשויות. במידה ויתעוררו בעיות או התנגדויות במהלך הרישום, עורך הדין יטפל בהן במיומנות וידע להציע פתרונות משפטיים מתאימים.
• הסבר וליווי משפטי: עורך דין מקצועי יוכל גם להעניק לכם ייעוץ משפטי מקיף בנושא זכויותיכם והחובות שלכם בנוגע לנכס, ולהסביר לכם את המשמעויות המשפטיות של רישום הערת האזהרה. אם יידרש הליך משפטי לצורך רישום הערת האזהרה, עורך הדין ייצג אתכם בבית המשפט וידאג להבטיח את זכויותיכם.

לסיכום

הערת אזהרה היא כלי משפטי חשוב להגנה על זכויות בנכס מקרקעין. רישום ההערה מאפשר לבעל זכות בנכס, כגון רוכש או נושה, לתת פומבי לזכותו ולמנוע עסקאות נוגדות. הערת אזהרה נרשמת בלשכת רישום המקרקעין, לאחר הגשת מסמכים נדרשים ותשלום אגרות. לאחר הרישום, ההערה תקפה לתקופה מוגבלת עם אפשרות הארכה. חשוב לזכור כי רישום הערת אזהרה כרוך בעלויות שונות, אך התועלת שבהגנה על הזכויות מצדיקה זאת. אנו ממליצים לכל מי שרוכש זכות במקרקעין או נותן הלוואה כנגד שעבוד נכס, לפעול לרישום הערת אזהרה בהקדם להבטחת זכויותיו.

חשוב לזכור שהערת אזהרה מגנה על הזכות עד לרישום, אך היא אינה תחליף לרישום עצמו. את השרשרת המלאה, מרגע החתימה ועד שהזכויות נרשמות על שם הרוכש, לרבות אישורי המסים ותעודת הרשות המקומית שבלעדיהם לשכת רישום המקרקעין אינה רושמת, ריכזנו במדריך מהחתימה ועד הטאבו.

שאלות ותשובות

האם הערת אזהרה הופכת אותי לבעלים של הדירה?
לא. הבעלות עוברת ברישום העסקה בפנקסי המקרקעין. ההערה מגנה על הזכות שלכם בדרך לרישום, וחוסמת רישום של עסקה סותרת לפי סעיף 127(א) לחוק המקרקעין.

כמה זמן הערת אזהרה תקפה?
הערה לפי סעיף 126 אינה נרשמת לתקופה קצובה ואינה פוקעת מאליה. היא נשארת בפנקס עד שהיא נמחקת לפי סעיף 132, ואין צורך לחדש אותה.

האם אפשר לרשום הערת אזהרה בלי הסכמת המוכר?
הרישום מבוסס על התחייבות בכתב של בעל הזכות. כשהמוכר חתום על בקשה לרישום ההערה, ההליך פשוט ואין צורך לצרף את הסכם המכר. כשאין חתימה, הבקשה נסמכת על המסמך שמוכיח את ההתחייבות, ובמחלוקת אמיתית הדרך היא פנייה לבית המשפט.

האם רישום הערת אזהרה נעשה אונליין?
כן. הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין מפעילה שירות מקוון לבקשה לרישום או ביטול הערת אזהרה. עדיין נדרשים אותם מסמכים ואותו אימות חתימות, והמקוון מקצר את ההגשה ולא את הבדיקה.

מה קורה אם יש עיקול על הנכס לפני שרשמתי הערה?
הערה שנרשמת אחרי עיקול אינה מבטלת אותו. זו בדיוק הסיבה להפיק נסח טרי סמוך לחתימה ולא להסתפק בנסח שהוצג בתחילת המשא ומתן.

מכרתי את הדירה ויש עליה הערה ישנה מעסקה שלא יצאה לפועל. מה עושים?
מאתרים את מי שההערה נרשמה לטובתו ומבקשים מחיקה בהסכמה. אם אין שיתוף פעולה, מגישים בקשה לבית המשפט. כדאי לטפל בזה לפני שנכנסים לעסקה חדשה ולא במקביל אליה, משום שלוח הזמנים של ההליך אינו בשליטתכם.

האם הערת אזהרה מספיקה כבטוחה ברכישה מקבלן?
היא אחת הבטוחות שחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) מכיר בהן, אך היא מגנה מפני עסקה סותרת ולא מחזירה כספים ששולמו. לכן צריך לבדוק איזו בטוחה ניתנת בפועל בכל שלב תשלום, ומה כתוב בייפוי הכוח שמאפשר למוכר למחוק את ההערה.

מקורות

• חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969. סעיף 7 (עסקה נגמרת ברישום), סעיף 9 (עסקאות נוגדות), סעיפים 126 ו-127 (הערת אזהרה ותוצאותיה), סעיף 128 (הערה על הצורך בהסכמה), סעיף 132 (מחיקת הערה).
• הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, משרד המשפטים. דף השירות בקשה לרישום או ביטול הערת אזהרה, עודכן ב-14.12.2025.
• הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין. הודעה בדבר עדכון תעריפי אגרות, בתוקף מיום 1.1.2026.
• חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל״ה-1974, סעיף 2.

עודכן: 16.9.2026. סכומי אגרות ותעריפים מתעדכנים מעת לעת, ויש לאמת אותם מול המקור הרשמי במועד הפעולה. האמור כאן הוא מידע כללי ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני.

עו”ד נאור גלברג בעל ניסיון רב ברישום הערות אזהרה זה למעלה מעשור. פנו עוד היום לקבלת ייעוץ מקצועי ראשוני 072-3303593 >>

עו''ד נאור גלברג

עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-1000 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.

חבר פורום קניין ומקרקעין לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת התחדשות עירונית לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת מיסוי מקרקעין לשכת עורכי הדין.

מנהל פורומים אינטרנטיים בדיני מקרקעין ותמ"א 38 ומרצה בנושאי נדל"ן.