היטל השבחה: מי משלם, מתי משלמים, ואיך נבנית השומה

היטל השבחה הוא תשלום לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגין עליית שווי של מקרקעין שנגרמה מתכנון. שיעורו מחצית ההשבחה, לפי סעיף 3 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ״ה-1965, ובמקרים שהחוק מונה השיעור מופחת. מי שחייב בו הוא בעל המקרקעין או החוכר לדורות, והחיוב משתלם במועד מימוש הזכויות ולא במועד שבו אושרה התכנית.

ההבחנה הזאת בין מועד ההשבחה למועד התשלום היא מה שמפתיע אנשים. תכנית שאושרה לפני עשר שנים יכולה לייצר דרישה שמגיעה דווקא עכשיו, כשמוכרים את הדירה או כשמוציאים היתר.

העמוד הזה מסביר מי משלם, מתי נולד החיוב ומתי הוא נפרע, איך נבנית השומה שעל פיה דורשים את הכסף, ומה בודקים בה בפועל.

מה זה היטל השבחה, בשורה אחת

היטל השבחה הוא חלקה של הרשות בעליית השווי שהתכנון יצר. הרעיון שבבסיסו פשוט: אם ועדת תכנון אישרה תכנית שהעלתה את שווי הנכס שלכם, למשל הוסיפה זכויות בנייה, שינתה ייעוד או התירה שימוש חדש, חלק מאותה עליית שווי חוזר לקהילה שמממנת את התכנון ואת התשתיות.

המכשיר המשפטי הוא התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, שנוספה לחוק בתיקון מספר 18, התשמ״א-1981, שפורסם ביום 1.4.1981. התוספת הזאת היא הדין המלא בנושא: היא מגדירה מהי השבחה, מי חייב, מתי משלמים, איך נערכת השומה, ומהם הפטורים.

שלושה מונחים שכדאי להפריד ביניהם, מפני שאנשים מערבבים אותם כל הזמן:

• היטל השבחה משולם לוועדה המקומית, בגין תכנון שהעלה את שווי המקרקעין.
• מס שבח משולם לרשות המסים, בגין הרווח שנוצר במכירה עצמה.
• מס רכישה משולם לרשות המסים על ידי הרוכש, לפי שווי העסקה.

שלושתם יכולים לחול על אותה עסקה, ושלושתם מחושבים אחרת לגמרי. דרישת היטל השבחה אינה מקטינה את מס השבח ואינה מתקזזת מולו באופן אוטומטי.

מי משלם היטל השבחה

סעיף 2 לתוספת השלישית מטיל את החיוב על מי שהיה בעל המקרקעין או חוכר לדורות במועד שבו חלה ההשבחה. כלומר הזהות נקבעת לפי מועד אישור התכנית, ולא לפי מי שמחזיק בנכס ביום שבו מגיעה הדרישה.

בעסקת מכר זה אומר, ככלל, שהמוכר הוא החייב. התכנית המשביחה אושרה בתקופה שבה הנכס היה שלו, ולכן ההשבחה היא שלו.

אבל כאן מתחילה הנקודה המעשית, וזו שמייצרת את רוב הסכסוכים שאני רואה:

הרוכש אינו חייב בהיטל, ובכל זאת הוא זה שנתקע. רישום הזכויות על שמו תלוי באישור של הוועדה המקומית, והוועדה אינה נותנת אישור כל עוד ההיטל לא שולם או לא הוסדר. כלומר חוב של המוכר עוצר את הרישום של הקונה.

מכאן נגזרות שתי מסקנות חוזיות:

• בחוזה צריך להיות ברור מי נושא בהיטל, ובאיזה סכום. נוסח שמסתפק בכך שכל צד יישא בתשלומים החלים עליו לפי דין אינו פותר דבר כשמתפתחת מחלוקת על גובה השומה.
• צריך להיות מקור כספי להבטחת התשלום. בפועל זה נעשה בדרך כלל בהשארת חלק מהתמורה בנאמנות עד להמצאת האישור, וגובה הסכום שנשאר בנאמנות הוא עניין למשא ומתן אמיתי ולא לנוסחה.

לפני שמסכימים על סכום כזה כדאי לבקש מהוועדה המקומית מידע מוקדם על חבות צפויה. זו בקשה פשוטה, והיא זולה בהרבה מגילוי מאוחר. על שאר האישורים שנדרשים בדרך לטאבו כתבתי בנפרד בעמוד מהחתימה ועד הטאבו.

חוכר לדורות, שותפים, ודירה בבית משותף

החיוב אינו מוטל רק על בעלים רשומים. חוכר לדורות חייב בהיטל בדיוק כמו בעל, וזו הסיבה שבנכסים רבים בישראל הצד שמקבל את הדרישה הוא מי שמחזיק בחכירה ולא מי שרשום כבעל הקרקע. בנכסים שבניהול רשות מקרקעי ישראל התמונה שונה, ועל כך בהמשך העמוד.

כשהנכס בבעלות משותפת, החבות מתחלקת בין השותפים לפי חלקיהם בזכויות, ולא לפי מי מהם יזם את המימוש. שותף שמוכר את חלקו מממש זכויות בחלקו, ולא בחלקו של האחר.

בדירה בבית משותף התמונה מורכבת יותר, ושווה לעצור עליה. התכנית המשביחה חלה בדרך כלל על החלקה כולה, ולכן השבחה שנוצרה מתוספת זכויות בנייה אינה בהכרח מתחלקת שווה בשווה בין הדירות. דירה שההשבחה נוגעת אליה ישירות, למשל דירת גג שהתכנית אפשרה להרחיב, יכולה לשאת חלק גדול יותר מההיטל מדירה באמצע הבניין. חלוקה שנעשתה לפי חלקים ברכוש המשותף בלי לבדוק למי באמת נוצרה ההשבחה היא נקודה שראוי לבחון בשומה.

מתי משלמים: מימוש זכויות

החיוב נולד כשאושרה התכנית, אך הוא נפרע רק כשמממשים את הזכויות. זו ההוראה המרכזית שמסבירה למה דרישות מגיעות באיחור של שנים.

סעיף 1 לתוספת השלישית מגדיר שלושה אירועים שמהווים מימוש זכויות, ואחד מהם מספיק:

המשמעות המעשית של האירוע השלישי ראויה להדגשה. אדם שגר באותה דירה שלושים שנה, לא בנה דבר ולא שינה דבר, יכול לקבל דרישת היטל השבחה ברגע שהוא מוכר. ההשבחה נוצרה בתכנית שאושרה בלי שהוא ביקש אותה ולעיתים בלי שידע עליה, והמכירה היא זו שפותחת את הברז.

גם העברה בלא תמורה היא מימוש. העברת דירה במתנה לילד, למשל, היא אירוע מימוש לעניין היטל השבחה גם אם לא עבר שקל. זה שיקול שצריך להיכנס לתכנון של העברה בין דורית, ולא להתגלות אחריה.

מועד ההשבחה הוא נתון נפרד, וחשוב לא פחות

אל מול מועד המימוש עומד מועד ההשבחה, כלומר המועד שבו אושרה התכנית או ניתנה ההקלה או השימוש החורג. השומה נערכת לפי השווי במועד ההשבחה, ולא לפי שווי הנכס ביום שבו אתם מוכרים אותו.

זה אחד הדברים שמפתיעים אנשים לרעה ולטובה. לרעה, מפני שעלייה כללית בשוק לא מקטינה את החיוב. לטובה, מפני שהחיוב אינו מחושב לפי מחיר המכירה הנוכחי, וניסיון של ועדה לגזור את ההיטל מהתמורה בחוזה הוא עצמו נקודה שראוי לתקוף.

כשיש כמה תכניות משביחות על אותו נכס, לכל אחת מועד השבחה משלה, ולכל אחת חישוב משלה. שומה שמאחדת אותן לכדי מספר אחד בלי לפרט היא שומה שצריך לקרוא בעיון.

איך נבנית השומה שעל פיה דורשים את הכסף

הוועדה המקומית אינה קובעת את הסכום בעצמה. היא מזמינה שומה משמאי מקרקעין, והשומה היא שמתרגמת את התכנון לכסף. סעיף 4 לתוספת השלישית הוא שמסדיר את עריכת השומה.

העבודה השמאית בנויה על השוואה בין שני מצבים היפותטיים של אותו נכס, באותו מועד:

• המצב הקודם. שווי המקרקעין לפי התכנון שהיה בתוקף לפני התכנית המשביחה.
• המצב החדש. שווי המקרקעין לפי התכנון שבתוקף אחרי אישורה.

ההפרש בין השניים הוא ההשבחה, ומחציתו היא ההיטל. פשוט לכתוב, קשה בהרבה לעשות, וכאן נמצאת כל המחלוקת.

בשומה טיפוסית יש כעשרה משתנים שכל אחד מהם משפיע ישירות על התוצאה. אלה הנקודות שאני קורא קודם, לפי הסדר:

שתי הנקודות הראשונות הן אלה שבפועל מזיזות סכומים גדולים. כשהמצב הקודם מוצג דל מכפי שהיה, ההפרש בין המצבים גדל, וההיטל גדל איתו. לכן בדיקת השומה מתחילה תמיד בשאלה מה בדיוק היה מותר בנכס לפני התכנית, ולא בשאלה כמה גדול המספר בסוף.

כאן גם הסיבה שאני בודק שומות כאלה בכובע כפול. הטיעון המשפטי קובע אם רכיב מסוים נכנס בכלל לחישוב, והטיעון השמאי קובע כמה הוא שווה. שומה שתוקפים רק באחד מהשניים נותרת חצי מטופלת.

למה טעות קטנה במצב הקודם מייצרת הפרש גדול

הדוגמה הבאה היא אריתמטיקה בלבד, ולא נתוני שוק. היא מובאת כדי להמחיש את רגישות החישוב, ולא כדי ללמד מה שווה נכס מסוים.

נניח נכס ששוויו לפי התכנון החדש הוא 4,000,000 שקלים. השמאי מטעם הוועדה העריך את המצב הקודם ב-3,400,000 שקלים. ההשבחה לפי השומה היא 600,000 שקלים, וההיטל, מחצית ממנה, הוא 300,000 שקלים.

עכשיו נניח שבבדיקה התברר שבמצב הקודם היו כבר זכויות שהשמאי לא ייחס לנכס, וששווי המצב הקודם הנכון הוא 3,700,000 שקלים. המצב החדש לא השתנה כלל, אבל ההשבחה ירדה ל-300,000 שקלים וההיטל ירד ל-150,000 שקלים, כלומר במחצית.

שינוי של פחות מעשירית בהערכת המצב הקודם חתך את החיוב בחצי. זה המבנה המתמטי של כל שומת היטל השבחה, וזו הסיבה שהעבודה מתחילה בצד השמאלי של המשוואה ולא בצד הימני. מי שמתווכח רק על שווי המצב החדש מתווכח על הרכיב הפחות רגיש מהשניים.

מה אינו השבחה

לא כל עליית שווי היא השבחה בת חיוב. ההיטל חל על עליית שווי שנגרמה מפעולה תכנונית, ולא על עליית שווי מכל סיבה אחרת. ההבחנה הזאת נשמעת תיאורטית ובפועל היא אחד הטיעונים השימושיים שיש.

• עליית מחירים בשוק אינה השבחה. נכס שהוכפל שוויו בעשר שנים בלי שאושרה בו תכנית לא השביח לעניין התוספת השלישית.
• השבחה שהבעלים יצר בכספו אינה השבחה תכנונית. שיפוץ, תוספת שאושרה בהיתר שלא נדרשה לו תכנית חדשה, או השבחה פיזית אחרת, אינם מושא ההיטל.
• תכנית שאינה מוסיפה זכויות אינה בהכרח משביחה. יש תכניות שמסדירות מצב קיים, מאחדות חלקות או מבהירות הוראות, בלי שנוספה זכות אחת. כשוועדה מייחסת השבחה לתכנית כזאת, זו נקודה לבדיקה ולא גזרה.
• תכנית שפגעה בנכס אינה יוצרת חיוב. היא עשויה דווקא לפתוח פתח לתביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, וזה הליך אחר לגמרי, עם מועדים משלו.

בפועל הטיעון הזה עולה לרוב כשוועדה מייחסת לתכנית אחת השבחה שנוצרה בתכנית אחרת, מוקדמת יותר, שלגביה כבר שולם היטל או שחל פטור. חיוב כפול על אותה השבחה אינו נדיר, והוא נמצא רק בקריאה של ייחוס הזכויות בין התכניות.

הפטורים, ומה חשוב לדעת עליהם לפני שמסתמכים

סעיף 19 לתוספת השלישית מונה את הפטורים מהיטל השבחה. הוא בנוי משני ראשים שמתנהגים אחרת זה מזה:

• סעיף 19(ב) כולל רשימת פטורים לפי סוג המקרקעין או מטרת השימוש. בין היתר שיקום שכונות, התחדשות עירונית, שטח של מרחב מוגן, ומוסדות שאינם פועלים למטרת רווח.
• סעיף 19(ג) עוסק בפטור על בנייה או הרחבה של דירת מגורים, עד שטח מסוים, ובכפוף לתנאים של מי מתגורר בדירה ולמשך איזו תקופה.

שתי אזהרות מעשיות, ושתיהן חוסכות כסף:

ראשית, סעיף 19(ג)(1) אינו פטור במובן המדויק, הוא קביעה שהפעולה אינה מימוש זכויות. הסעיף קובע שבנייה או הרחבה של דירת מגורים אינה נחשבת מימוש זכויות כאשר המחזיק או קרובו הגישו בקשה להיתר לשימושם, והשטח הכולל לאחר הבנייה אינו עולה על 140 מטרים רבועים. מעל השטח הזה משולם היטל בשיעור יחסי לגודל התוספת. ההבחנה בין אי מימוש לבין פטור נשמעת סמנטית, והיא אינה: היא משנה את התוצאה כשהנכס ממומש בעתיד.

הסעיף גם תוקן יותר מפעם אחת, ולכן יש לקרוא אותו בנוסח שבתוקף. תיקון מספר 53, התשס״א-2000, שפורסם ביום 4.12.2000, שינה את סעיפים 19(ב) ו-19(ג) והוסיף להם סעיף 19(ג1), ותיקונים מאוחרים הוסיפו ושינו פטורים נוספים בסעיף 19(ב). בנכס קונקרטי כדאי לאמת מול הוועדה המקומית איזה נוסח ואיזה שיעור חלים, מפני שלרשות מקומית יש גם סמכות לקבוע שיעור מופחת בתחומה.

שנית, ובעיני זה החשוב מהשניים: פטור לפי סעיף 19(ג) אינו ביטול של החיוב, הוא פטור מותנה. הוא נבחן לפי מי מתגורר בדירה ולפי כמה זמן, ולכן מכירה או שינוי שימוש בטווח הקרוב עלולים להחזיר את החיוב לשולחן. מי שמרחיב דירה בהסתמך על הפטור ומוכר אותה אחר כך צריך לדעת מה המועד שממנו הוא בטוח, ולא להניח שהנושא נסגר כשההיתר יצא.

בשני תחומים הפטורים הם סוגיה בפני עצמה, ושם גם נמצאות המחלוקות החיות. את הפטור שחל על שטח המרחב המוגן בעסקת קומבינציה פירטתי בעדכון על הפטור לממ״ד בעסקת קומבינציה, ואת השיעור המופחת בהתחדשות עירונית בעדכון על היטל השבחה בפינוי בינוי בשטחי מסחר ותעסוקה. דירה שהתקבלה בירושה מעוררת שאלה נפרדת, ועל כך בהיטל השבחה על דירה בירושה.

מה בודקים לפני שחותמים, בשני הצדדים

היטל השבחה הוא אחד המקרים שבהם בדיקה של שעה לפני החתימה שווה יותר מהליך של חודשים אחריה. הסיבה פשוטה: לפני החתימה אפשר לתמחר את החבות לתוך העסקה, ואחריה אפשר רק להתחלק בה.

לרוכש כדאי לעשות ארבעה דברים לפני שמתחייב:

• להוציא מידע תכנוני על החלקה. הוא מראה אילו תכניות חלות ומתי אושרו, וזו הדרך לדעת אם יש בכלל תכנית משביחה ברקע.
• לבקש מהוועדה המקומית מידע על חבות צפויה בהיטל השבחה. זה הנתון שקובע את גובה הסכום שראוי להשאיר בנאמנות, והוא עדיף על אומדן שנשען על תחושה.
• לבדוק אם המוכר מימש זכויות בעבר. הרחבה שנעשתה, היתר שהוצא או שימוש שהתחיל הם אירועי מימוש, וחבות שלא שולמה אז עשויה לצוף עכשיו.
• לבדוק אם המוכר הסתמך על פטור. פטור מותנה שטרם התגבשו תנאיו הוא חוב בהמתנה, והוא עובר עם הנכס בפועל גם אם לא בדין.

למוכר יש עבודה מקדימה אחרת, והיא נוטה להיזנח:

• לברר את החבות לפני שקובעים מחיר. מוכר שגילה את הדרישה אחרי שסגר מחיר סופג אותה במלואה מתוך התמורה שתוכננה.
• לבדוק פטור לפני התשלום ולא אחריו. תשלום היטל בלי לבחון קודם אם חל פטור הוא כסף שקשה להחזיר, ולכן סדר הפעולות כאן משנה.
• להתחיל את בדיקת השומה במקביל לעסקה ולא אחריה. המועדים לתקיפה אינם נעצרים כדי לחכות לעסקה, וסעיף 10 מאפשר להתקדם בשתי החזיתות יחד.

מי שמוכר דירה שהתקבלה בירושה או במתנה נושא בדרך כלל גם סוגיית מס שבח מקבילה, ושני הדיונים נבנים על אותם מסמכים. כדאי לפתוח אותם יחד ולא בזה אחר זה.

מקבלים דרישה. מה עושים בשבועות הראשונים

לדרישת היטל השבחה יש לוח זמנים, והוא קצר. מי שממתין ובודק רק כשהעסקה נתקעת מגיע לנקודה שבה חלק מהמסלולים נסגרו.

סעיף 14 לתוספת השלישית הוא שמסדיר את תקיפת השומה, והוא פותח שני מסלולים עיקריים: פנייה לשמאי מכריע, שבוחן את השומה מחדש מבחינה שמאית, או ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, שמתאימה כשהמחלוקת היא על החבות עצמה ולא על הסכום. הבחירה בין השניים אינה טכנית, והיא משפיעה על מה שאפשר לטעון בהמשך. בערר ועדת הערר יכולה למנות שמאי מייעץ, ושם נקבע בפועל הסכום. בהחלטת בית המשפט העליון מיום 7.10.2026 בעניין כיכר המדינה כל ההפחתה, מכ-135 מיליון שקל לכ-45 מיליון שקל, התרחשה בשלב הזה, ואילו שתי הערכאות שאחריו לא שינו דבר. פירטתי זאת בהחלטת העליון בעניין כיכר המדינה.

שלושה דברים לעשות מיד:

• לרשום את תאריך קבלת השומה ולשמור את ההוכחה. המועד לתקיפה נמנה ממנו, והוא קצר. ההליך עצמו, המועדים והמסמכים מרוכזים בצ׳קליסט לתקיפת דרישת היטל השבחה.
• לבקש את השומה המלאה ולא את שורת הסיכום. דרישה שמגיעה כמספר בלי נספח שמאי אינה בת בדיקה, וזכותכם לקבל את החישוב שעל פיו היא נערכה.
• לבדוק אם אפשר להסדיר את הרישום בלי לשלם את מלוא הסכום כעת. סעיף 10 לתוספת השלישית עוסק בהסדרת התשלום ובמתן ערובה, וזה המסלול שמאפשר לעסקה להתקדם בזמן שהמחלוקת נמשכת. זו נקודה שנשכחת, והיא הופכת מחלוקת כספית לבעיה שאינה חוסמת את העסקה.

את הליווי המלא של בדיקת שומה ושל הטיפול בדרישה אני מרכז בעמוד עורך דין היטל השבחה, שם גם מפורט כיצד נראית העבודה בפועל מול הוועדה ומול השמאי.

שלושה מצבים שמייצרים דרישה שלא ציפו לה

מעבר למכירה הרגילה, אלה שלוש הנסיבות שבהן אנשים נתקלים בהיטל השבחה בלי שחשבו עליו מראש.

שימוש חורג והקלה. גם הקלה וגם היתר לשימוש חורג יכולים להיות אירוע השבחה בפני עצמו, בלי שאושרה תכנית חדשה. מי שמבקש הקלה בקומה או בקווי בניין, או מי שמפעיל בנכס שימוש שאינו לפי הייעוד, צריך להניח שהבקשה תגרור בחינה של חבות. הנושא נוגע גם למי שמבקש להכשיר מצב קיים, ועל כך בהרחבה בחריגות בנייה והכשרתן. נקודה שהשתנתה מתחילת 2025: מסלול ההקלות הכמותיות נסגר, והערים מעגנות את אותן זכויות בתכניות, ולכן אירוע ההשבחה נוצר כיום באישור התכנית ולא במתן ההקלה. ראו סגירת מסלול ההקלות ומה שבא במקומו.

קרקע של רשות מקרקעי ישראל. בקרקעות מסוימות בניהול רמ״י לא משולם היטל השבחה אלא תשלום אחר במקומו, הקרוי חלף היטל השבחה, שמוסדר בסעיף 21 לתוספת השלישית ומועבר לרשות המקומית. מי שמחזיק זכויות בקרקע כזאת צריך לדעת באיזה משטר הוא נמצא לפני שהוא מנהל משא ומתן על החוב, מפני שהצד שמולו עומדים שונה.

עסקת קומבינציה ועסקאות מורכבות. בעסקה שבה חלק מהקרקע נמכר ליזם וחלק נשאר בידי הבעלים, השאלה היא על איזה חלק חלה החבות ועל איזה חלק חל פטור, והתשובה אינה אחידה לכל העסקה. את מבנה העסקה והשלכותיו פירטתי בעמוד עסקת קומבינציה.

שאלות ותשובות

מי משלם היטל השבחה, הקונה או המוכר

ככלל המוכר, מפני שסעיף 2 לתוספת השלישית מטיל את החיוב על מי שהיה בעל הזכויות במועד ההשבחה. עם זאת הרוכש הוא שנפגע בפועל אם החוב לא מוסדר, מפני שרישום הזכויות על שמו תלוי באישור הוועדה המקומית. לכן זה סעיף שצריך להיות מנוסח בחוזה ולא להישאר לדין הכללי.

מתי משלמים היטל השבחה

במועד מימוש הזכויות, ולא במועד אישור התכנית. מימוש הוא קבלת היתר, התחלת שימוש בפועל, או העברת הזכויות בתמורה או בלא תמורה. עד שאחד מאלה מתרחש החיוב קיים אך אינו נפרע.

כמה משלמים

הכלל הוא מחצית ההשבחה, לפי סעיף 3 לתוספת השלישית. ההשבחה היא ההפרש בין שווי המקרקעין לפי התכנון הקודם לשוויו לפי התכנון החדש, שניהם במועד ההשבחה. אין שיעור אחיד בשקלים ואין טבלת מדרגות, והסכום נגזר מהשומה בכל מקרה לגופו. רשימת השיעורים אינה סגורה: החוק מונה מקרים שבהם השיעור מופחת, ולרשות מקומית יש סמכות לקבוע שיעור מופחת בתחומה. לכן שיעור שנראה חריג ביחס לרשות אחרת אינו בהכרח שגוי, ויש לבדוק מה חל באותה רשות ובאותו מסלול.

האם היטל השבחה מתקזז ממס שבח

אלה שני תשלומים לשני גופים שונים, ולפי שני חוקים שונים, ואין ביניהם קיזוז אוטומטי. היטל שהוצא בפועל עשוי להיכנס לחישוב מס השבח כהוצאה מוכרת, וזו בדיקה שנעשית בהגשת השומה העצמית ולא מתרחשת מעצמה. כדאי לתאם את שני הדיונים ולא לנהל אותם בנפרד.

קיבלתי דרישה על תכנית משנת 2005. זה לא התיישן

לא בהכרח. החיוב נולד במועד ההשבחה אך הוא מגיע לכדי דרישה רק במימוש, ולכן פער של שנים בין השניים הוא מצב רגיל ולא פגם. יחד עם זאת, כשחולף זמן רב ראוי לבדוק את אופן עריכת השומה ואת ייחוס הזכויות לתכניות השונות, שם מצטברות טעויות.

האם יש פטור לדירת מגורים

סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית קובע שבנייה או הרחבה של דירת מגורים אינה מימוש זכויות, כאשר המחזיק או קרובו הגישו בקשה להיתר לשימושם והשטח הכולל לאחר הבנייה אינו עולה על 140 מטרים רבועים. מעל השטח הזה משולם היטל בשיעור יחסי לגודל התוספת. שימו לב שזה כלל של אי מימוש ולא פטור, וההבחנה משמעותית כשהנכס נמכר בהמשך.

העברתי דירה במתנה לבן שלי. יש חיוב

העברת זכויות בלא תמורה היא אירוע מימוש לעניין היטל השבחה, ולכן יש לבחון חבות גם כשלא עברה תמורה. זה שיקול שצריך להיכנס לתכנון של העברה בין דורית מראש, מפני שאחרי הרישום מרחב התמרון קטן.

האם אפשר להתקדם בעסקה בזמן שמתנהלת מחלוקת על השומה

לרוב כן. סעיף 10 לתוספת השלישית עוסק בהסדרת התשלום ובמתן ערובה, וזה המסלול שמאפשר לקבל את האישור לרישום בזמן שהמחלוקת על הסכום נמשכת. הפתרון דורש הסדרה מול הוועדה ולא נוצר מעצמו.

האם שווה לתקוף שומה

זה תלוי בשני דברים: גובה הסכום, וחוזק הנקודות בשומה עצמה. שומה שבה המצב הקודם הוצג דל, או שעסקאות ההשוואה אינן דומות באמת, או שמקדמי ההתאמה אינם מנומקים, היא שומה עם סיכוי טוב. לפני שמחליטים כדאי לקרוא את השומה המלאה ולאמוד את טווח ההפחתה האפשרי, ורק אז להשוות אותו לעלות ההליך.

מה הקשר בין היטל השבחה לקרקע של רמ״י

בקרקעות מסוימות בניהול רשות מקרקעי ישראל משולם במקום ההיטל תשלום הקרוי חלף היטל השבחה, לפי סעיף 21 לתוספת השלישית, והוא מועבר לרשות המקומית. זהו משטר אחר, ולכן השאלה הראשונה בנכס כזה היא באיזה משטר הוא נמצא.

לאן להמשיך מכאן

מי שכבר מחזיק דרישה בידיו ימצא את ההליך, המועדים והמסמכים בצ׳קליסט לתקיפת דרישת היטל השבחה, ואת הליווי המקצועי בעמוד עורך דין היטל השבחה.

כשהנושא עולה בתוך עסקה, הוא בא יחד עם מס שבח, אישורי מסים ולוח תשלומים. את צד המכירה ריכזתי בעמוד עורך דין מכירת דירה, ואת ההיבט התכנוני הרחב, ובכלל זה הקלות, שימוש חורג והתנגדויות, בעמוד עורך דין תכנון ובנייה.

מקורות

• חוק התכנון והבנייה, התשכ״ה-1965, התוספת השלישית. סעיף 1, הגדרת מימוש זכויות. סעיף 2, החייב בהיטל. סעיף 3, שיעור ההיטל, מחצית ההשבחה. סעיף 4, עריכת השומה. סעיף 10, הסדרת תשלום וערובה. סעיף 14, תקיפת השומה. סעיף 19, הפטורים. סעיף 21, חלף היטל השבחה.
• חוק התכנון והבניה (תיקון מס׳ 18), התשמ״א-1981, פורסם ביום 1.4.1981. התיקון שהוסיף לחוק את התוספת השלישית, ובה שיעור ההיטל בסעיף 3 והגדרת מימוש הזכויות בסעיף 1.
• חוק התכנון והבניה (תיקון מס׳ 53), התשס״א-2000, פורסם ביום 4.12.2000. התיקון ששינה את סעיפים 19(ב) ו-19(ג) לתוספת השלישית והוסיף את סעיף 19(ג1).

עודכן ב-6 באוקטובר 2026. העמוד מציג את המבנה המשפטי של היטל ההשבחה ואת אופן עריכת השומה. הסעיפים מובאים לפי הנוסח שבתוקף, ובנכס קונקרטי יש לאמת מול הוועדה המקומית איזה נוסח ואיזה שיעור חלים. חבות בנכס מסוים נקבעת לפי התכניות שחלות עליו ולפי השומה שנערכה, ואין בעמוד ייעוץ לעסקה או לנכס מסוימים.

עו''ד נאור גלברג

עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-1000 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.

חבר פורום קניין ומקרקעין לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת התחדשות עירונית לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת מיסוי מקרקעין לשכת עורכי הדין.

מנהל פורומים אינטרנטיים בדיני מקרקעין ותמ"א 38 ומרצה בנושאי נדל"ן.