שומה מכרעת: שמאי מכריע אינו יכול להציג שתי חלופות ולהשאיר את ההכרעה לוועדת הערר

עדכון מקצועי | משרד עורך דין נאור גלברג - מקרקעין, מיסוי והתחדשות עירונית

ועדת הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה במחוז תל אביב קבעה ביום 7.10.2026, פה אחד, ששמאי מכריע אינו יכול להציג שתי חלופות שומה הנשענות על הנחות תכנוניות שונות ולהעביר לוועדת הערר את הבחירה ביניהן. כאשר ההכרעה השמאית תלויה בשאלה מקצועית שחורגת מתחום מומחיותו, תכנונית, הנדסית או אחרת, עליו להשלים את הבירור בתוך הליך השומה עצמו, ובמידת הצורך למנות מומחה לפי תקנה 16 לתקנות סדרי הדין. השומה בפרויקט ב.ס.ר שרונה בתל אביב, שנקרא קודם לכן יונייטד שרונה, הוחזרה לשמאי המכריע בפעם השנייה, הפעם לצורך השלמת ההכרעה בסוגיה אחת בלבד.

סדר הגודל הכספי מסביר מדוע זו אינה הערה פרוצדורלית. שומת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב יפו העמידה את היטל ההשבחה בגין ההקלות על 126,949,781 ש״ח. העוררות טענו בשומה מטעמן ל-28,254,720 ש״ח. השמאי המכריע קבע חיוב של 97,934,235 ש״ח, ועל השומה המכרעת הזו הוגש הערר. הסוגיה שנותרה פתוחה היא יתרת שטחים בהיקף 448 מ״ר, ושתי חוות הדעת האדריכליות שהונחו לפני השמאי המכריע הובילו לשתי תוצאות שמאיות שונות.

ההחלטה נוגעת לכל מי שמנהל הליך על שומה מכרעת, ולא רק לפרויקט הזה. לבעל זכויות או ליזם שקיבל שומה מכרעת שמשאירה שאלה מקצועית ללא הכרעה, יש כאן עילה דיונית מוכנה: השומה לא הושלמה. לרשות מקומית יש כאן תזכורת שתוצאה שאינה נשענת על תשתית מקצועית מלאה אינה עומדת. ולשמאים מכריעים יש כאן אמירה מפורשת על גבולות שיקול הדעת בתקנה 16.

פרטי ההליך

הכלל: השלמת התשתית המקצועית היא חובתו של השמאי המכריע

בהחלטה העיקרית מיום 7.1.2026 הורתה ועדת הערר לשמאי המכריע לבחון אם לאחר אישור ההקלות ניתן לנצל את כלל השטחים, או שקיימים שטחים שיש לגרוע מהם נוכח היעדר אפשרות ניצול, ולהבהיר את קביעתו. באותה החלטה גם נאמר במפורש שהשמאי המכריע רשאי לערוך מחקר משלו ולמנות מומחים בהתאם לתקנות.

מה שהוחזר לוועדה בספטמבר 2026 היה אחר. השמאי המכריע הציג שתי חלופות שמאיות, המבוססות על שתי הנחות תכנוניות שונות, וציין כי החלופה תיקבע על ידי ועדת הערר. הוא עצמו כתב שהונחו לפניו שתי חוות דעת אדריכליות סותרות, וכי לכאורה היה מקום למנות יועץ חיצוני, ובכל זאת בחר שלא למנות, בין היתר מן הטעם שמדובר בשיקול תכנוני וכי גם על חוות דעתו של מומחה נוסף ניתן יהיה להשיג.

תגובת הוועדה היא הלב של ההחלטה, וראוי לקרוא אותה בלשונה: ״דרך פעולה זו אינה מקובלת עלינו. העובדה שקיימות שתי חוות דעת סותרות, או האפשרות כי גם חוות דעת נוספת תהיה נתונה למחלוקת, אינה מייתרת את הצורך בהכרעה מקצועית; נהפוך הוא״. ומכאן לכלל עצמו: מקום שבו ההכרעה השמאית תלויה בשאלה מקצועית ותכנונית החורגת מתחום מומחיותו של השמאי המכריע, אין הוא יכול להותיר את השאלה ללא בירור, לערוך תחשיבים על יסוד שתי הנחות חלופיות ולהעביר לוועדת הערר את הבחירה ביניהן.

הנימוק המהותי אינו דיוני. השאלה התכנונית היא חלק מהתשתית שעל בסיסה נדרש השמאי המכריע להגיע לשומה המכרעת, ולכן, כלשון הוועדה, ״אין מדובר בבחירה גרידא בין שני מספרים נתונים״. העמדת הוועדה בפני בחירה בין שתי חלופות שטרם הוכרע אם מי מהן משקפת את המצב התכנוני הנכון, כך נקבע, ״אינה מבטיחה קביעת השבחה המשקפת מס אמת״. מי שמבקש להבין איך נבנית שומת היטל השבחה משלב המצב הקודם ועד החיוב, ימצא את התמונה במדריך היטל ההשבחה.

ההבחנה בין סמכות ועדת הערר לבין חובת השמאי המכריע

הטענה שהשמאי המכריע העלה אינה מופרכת על פניה. לוועדת הערר יש סמכות עצמאית לקבל חוות דעת מומחה, ואם כך, מדוע לא תפעיל אותה בעצמה. ההחלטה עונה על זה בניתוח נורמטיבי מדויק של שני ההסדרים, וזו הנקודה שהופכת אותה לכלי עבודה.

נקודה נוספת שהוועדה הבהירה, והיא חשובה למי שמתנגד למינוי מומחה מטעמי עלות או זמן: מינוי מומחה אינו מחייב את המומחה לאמץ אחת משתי החלופות שהוצגו. המומחה רשאי לבחון את הנתונים ואת האפשרויות התכנוניות לגופם, ויכול להגיע למסקנה שאחת החלופות נכונה, שיש לקבלה בשינויים, שיש מקום לחלופה אחרת לחלוטין, או שהמסקנה התכנונית מחייבת נתונים והנחות שונים מאלה שעל יסודם נערכו שתי החלופות. במצב כזה גם התוצאה השמאית תהיה שונה משתי התוצאות שהוצגו, והשמאי המכריע יידרש לערוך תחשיב התואם את חוות הדעת.

החריג: מחלוקת משפטית אינה מחלוקת מקצועית

הוועדה טרחה לסייג את הכלל, וזה הסעיף שמונע קריאה רחבה מדי של ההחלטה. האמור חל על מצב שבו ההכרעה השמאית תלויה בשאלה מקצועית, תכנונית הנדסית או אחרת, הטעונה בירור בתוך הליך השומה. שונים פני הדברים כאשר המחלוקת בין החלופות היא משפטית במהותה, למשל כשקיימת פסיקה סותרת של ערכאות שוות מעמד בשאלה הנדונה וטרם ניתנה בה הכרעה מחייבת. במצב כזה אין מניעה, ואף יש טעם, שהשמאי המכריע יערוך תחשיבים חלופיים לפי כל אחת מהעמדות המשפטיות. ההכרעה בשאלה המשפטית נתונה בסופו של יום לוועדת הערר ולערכאות שמעליה, והצגת החלופות מאפשרת ליישם את ההכרעה בלי להשיב את השומה פעם נוספת.

בפועל זהו בדיוק מה שקרה בתיק אחר באותו שבוע. בעררים על מתחם נורדאו מקס בנתניה הציגה השמאית המכריעה שתי חלופות חישוב, האחת שבה שטחי המרחבים המוגנים מוחרגים מההשבחה והאחרת שבה הם נכללים, וועדת הערר במחוז מרכז היא שבחרה ביניהן והכריעה בשאלה המשפטית. פירטתי את ההחלטה הזו בעדכון על הפטור לממ״דים ועל הבקרה מול תקן 21, ואת ההלכה שמכוחה נוצרה שם המחלוקת המשפטית בעדכון על הפטור לממ״ד בעסקת קומבינציה. ההבחנה בין שני המקרים היא בדיוק ההבחנה שסעיף הסיוג מתווה: שאלת תחולת פטור היא משפטית, ושאלת יכולת הניצול הפיזית והתכנונית של 448 מ״ר אינה.

מה המומחה נדרש לבדוק, ומה קורה אחר כך

ההוראה אינה פתוחה. השמאי המכריע ימנה מומחה מתאים לפי תקנה 16, יציג את חוות הדעת לצדדים וייתן להם אפשרות לטעון בעניינה, ולאחר מכן יקבע אם נכון למועד הקובע קיימת אפשרות תכנונית ופיזית למימוש יתרת 448 מ״ר, כולה או חלקה. ככל שייקבע שקיימת אפשרות כזו, יובהרו הבסיס התכנוני, האופן שבו ניתן לממש את הזכויות והמשמעות השמאית הנגזרת. ככל שהמימוש כרוך בדחייה, בסיכון או באי ודאות, או בכל גורם אחר, ינמק השמאי את השפעתם על השווי. בתום הבחינה תוצא שומה מתוקנת אחת, הכוללת הכרעה ותוצאה שמאית סופית.

שני פרטים דיוניים שכדאי לשים לב אליהם. ראשית, יתר רכיבי השומה המתוקנת אינם מוחזרים לבחינה נוספת במסגרת ההחלטה הזו, ואין בה הבעת עמדה לגופם. טענות הצדדים לגביהם שמורות להם. שנית, מניין הימים להגשת ערר ביחס לכלל רכיבי השומה המתוקנת יחל רק ממועד המצאת ההשלמה לצדדים. מי שמחשב מועדים לפי מועד השומה המקורית עלול לטעות לשני הכיוונים, ולוח המועדים המלא בהליכי השגה וערר מופיע בצ׳קליסט בדיקת דרישת היטל השבחה.

בצד כל אלה פתחה הוועדה פתח להסדר. היא ציינה שהיא רואה בחיוב פתרון מחלוקות בהסכמה, בכפוף לאישורה כמחויב על פי דין, ושנוכח היקף הפער בין החלופות, אם הצדדים מבקשים להידבר בטרם יידרש השמאי המכריע להמשך הבירור המקצועי ולהוצאות הכרוכות בכך, יודיעו על כך עד יום 18.10.2026. לא תוגש הודעה כאמור, יחל השמאי המכריע בהשלמת הבירור ויפעל למינוי מומחה. תוגש הודעה, יעוכב המשך הבירור לפרק הזמן שייקבע.

מה ההחלטה אינה קובעת

ארבע הסתייגויות, כדי לא למתוח את ההחלטה מעבר ללשונה.

ראשית, אין בה הכרעה בגובה ההיטל ואין בה קביעה מי צדק בשאלת 448 המטרים. הוועדה לא אמרה שחוות דעת אדריכל הפרויקט נכונה ולא אמרה שהיא שגויה. היא אמרה שהשאלה טרם הוכרעה.

שנית, זו החלטה של ועדת ערר מחוזית ולא פסק דין של בית משפט. היא מנחה בעיקר את ההליכים באותו מחוז, והיא עשויה להישמע אחרת בבית משפט לעניינים מנהליים. יחד עם זאת, הניתוח הנורמטיבי שבה נשען על לשון התקנות עצמן, ולכן קשה לראות אותו כתלוי במחוז.

שלישית, ההחלטה אינה קובעת שכל מחלוקת בין שתי חוות דעת מחייבת מינוי מומחה. הכלל נתפר למצב שבו השמאי המכריע עצמו זיהה שהשאלה חורגת ממומחיותו וכתב שלכאורה נדרש יועץ חיצוני. מי שינסה להחיל אותו על כל מחלוקת שמאית רגילה יקרא אותו רחב מדי.

רביעית, ההחלטה אינה נוקבת בשמו של השמאי המכריע, ולכן גם העדכון הזה אינו עושה זאת. הביקורת שבהחלטה היא על דרך הפעולה ולא על אדם.

מה לבדוק בתיק קונקרטי

• האם השומה המכרעת מכריעה בכל השאלות שהועלו, או שהיא מציגה חלופות ומשאירה בחירה למישהו אחר. חלופה שלא הוכרעה היא שומה שלא הושלמה.
• האם השמאי המכריע כתב בעצמו שהשאלה אינה שמאית, או שלכאורה נדרש יועץ חיצוני. אמירה כזו בגוף ההתייחסות היא הנקודה שממנה נולדת החובה שבתקנה 16.
• האם המחלוקת בין החלופות היא מקצועית או משפטית. ההבחנה הזו קובעת אם מדובר בפגם בשומה או בהתנהלות לגיטימית לחלוטין.
• אם מונה מומחה, האם הצדדים קיבלו הודעה על זהותו והזדמנות לטעון בתוך שבעה ימים. זו דרישה מפורשת בתקנה 16(א), והיא ניתנת לבדיקה ביומן ההליך.
• מה היה כתוב בהחלטה הקודמת של ועדת הערר, במדויק ולפי מספרי הסעיפים. כאן כל הדיון נבנה על ההשוואה בין סעיפים 132 עד 134 להחלטה העיקרית לבין מה שהוחזר בפועל.
• ממתי נמנים המועדים להמשך ההליך. כאשר שומה מוחזרת להשלמה, המניין עשוי להתחיל מהמצאת ההשלמה ולא מהשומה הראשונה.
• מהי העלות הצפויה של מינוי מומחה מול הפער הכספי שבמחלוקת, ומי צפוי לשאת בה. זה השיקול שההחלטה עצמה הציבה כשהציעה לצדדים להידבר לפני שההוצאה נוצרת.
• מי נושא בהיטל לפי ההסכם בין הצדדים לעסקה. בעסקאות קומבינציה ובעסקאות התחדשות עירונית ההיטל מוטל פעמים רבות חוזית על היזם, ואז התוצאה הכספית נופלת עליו ולא על בעל הזכויות.

שתי נקודות משיקות ששווה להכיר. הראשונה, סוגיית שטחי השירות ותוספת הזכויות בתוכנית חדשה נדונה בבית המשפט העליון, והיא מתוארת בעדכון על תוספת שטחי השירות. השנייה, שאלת הגדרת השטח בשומות מקרקעין משתנה מיום 1.1.2027, כמוסבר בעדכון על תקן 9.1, והיא תיגע בדיוק בסוג השאלות שהחלטה זו מגדירה כמקצועיות. מי שמנהל סכסוך תכנוני רחב יותר ימצא את התמונה הכוללת בעמוד עורך דין תכנון ובנייה, והרקע המעשי של ההיטל, מועדיו והפטורים מרוכז בעמוד היטל ההשבחה.

מקורות

• החלטת ועדת ערר לפי חוק התכנון והבניה, פיצויים והיטלי השבחה, מחוז תל אביב, בערר תא/81133/1121, קבוצת רכישה יונייטד שרונה וקבוצת ב.ס.ר הנדסה ופיתוח בע״מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב יפו, יו״ר הוועדה עו״ד הלל גלקופ, 7.10.2026. נוסח ההחלטה המלא
• תקנה 16(א) לתקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ), תשס״ט-2008
• סעיף 12ב(ב) לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה-1965, החל על ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה מכוח סעיף 12ח לחוק
• תקנה 14 לתקנות התכנון והבניה (סדרי הדין בוועדות ערר בעררים לפי סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק), התשע״א-2010
• סעיף 3 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה-1965, שיעור ההיטל
• ההחלטה העיקרית באותו ערר מיום 7.1.2026, סעיפים 132 עד 134 וסעיפים 194 עד 197, כפי שהם מצוטטים ומתוארים בהחלטה מיום 7.10.2026
• דיווח מרכז הנדל״ן מיום 12.10.2026 על ההחלטה, ובו זיהוי הפרויקט ופירוט הפער בין השומות

עודכן ביום 12.10.2026. האמור הוא סקירה מקצועית של החלטת ועדת ערר ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני. היקף החובה למנות מומחה בתיק קונקרטי נקבע לפי אופי השאלה שבמחלוקת, לפי מה שנרשם בהתייחסות השמאי המכריע ובהחלטות קודמות באותו הליך, וכן לפי התפתחויות מאוחרות בפסיקה ובהחלטות ועדות הערר.

עו''ד נאור גלברג

עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-1000 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.

חבר פורום קניין ומקרקעין לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת התחדשות עירונית לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת מיסוי מקרקעין לשכת עורכי הדין.

מנהל פורומים אינטרנטיים בדיני מקרקעין ותמ"א 38 ומרצה בנושאי נדל"ן.