עורך דין קרקעות: קנייה ומכירה של קרקע וקרקע חקלאית

עו"ד נאור גלברג

22/09/2026

"דף הבית מקרקעין עורך דין קרקעות: קנייה ומכירה של קרקע וקרקע חקלאית

עורך דין קרקעות בודק לפני כל דבר אחר שני דברים: מה בדיוק אתם קונים, ומה מותר לעשות בו. בקרקע, יותר מבדירה, הפער בין מה שנאמר בשיחה לבין מה שרשום ומה שמאושר בתכנית יכול להיות כל ההבדל בין השקעה לבין נכס שאי אפשר לבנות עליו. כעורך דין קניית קרקע וכעורך דין מכירת קרקע, אני מלווה קונים ומוכרים בעסקאות קרקע, כולל קרקע חקלאית, קרקע לבנייה וחלקים בקרקע משותפת, ומשלב בבדיקה גם את הצד השמאי.

אם אתם לפני החלטה בנדל״ן - אשמח לשוחח050-973-4600

שלוש שאלות לפני כל עסקת קרקע

לפני שמדברים על מחיר, צריך לענות על שלוש שאלות. כל עורך דין לענייני קרקעות יתחיל מהן, וכדאי שגם אתם תכירו אותן.

מי הבעלים, ומה רשום

חלק גדול מהקרקע בישראל הוא קרקע בבעלות המדינה שמנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל. במקרים כאלה מה שנמכר הוא בדרך כלל זכות חכירה, ולא בעלות, והעברה שלה כפופה לכללי הרשות. קרקע פרטית רשומה בלשכת רישום המקרקעין, ושם רואים מי הבעלים, מה גודל החלק שלו, ואילו הערות, משכנתאות ועיקולים רשומים עליה.

מה הייעוד התכנוני

התכנית שחלה על הקרקע קובעת מה מותר לבנות בה, אם בכלל. קרקע בייעוד חקלאי אינה קרקע לבנייה, גם כשהיא נמצאת ליד שכונה חדשה וגם כשמישהו מספר שהיא תופשר בקרוב. שינוי ייעוד מחייב תכנית חדשה שעוברת את מוסדות התכנון, ואיש אינו יכול להבטיח מתי זה יקרה או אם יקרה.

האם זו חלקה מסוימת או חלק בלתי מסוים

הרבה קרקעות חקלאיות נמכרות כחלקים בלתי מסוימים בחלקה גדולה, מה שמכונה בעלות במושע. במצב כזה אתם בעלים של אחוז מסוים מכל החלקה, ולא של מגרש שאפשר להצביע עליו. השימוש בקרקע, החלוקה שלה ובניה עתידית תלויים בהסכמות עם שאר השותפים, ולעיתים בהליך של פירוק שיתוף. הרחבה על כך במאמר על פירוק שיתוף במקרקעין.

עורך דין לרכישת קרקע: מה אני בודק

רישום. נסח טאבו או אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל, התאמה בין שם המוכר לרשום, והערות שרשומות על החלקה.
תכנון. התכניות החלות על הקרקע, הייעוד, זכויות הבנייה אם יש, ותכניות בהכנה שעשויות להשפיע עליה לטוב או לרע.
גבולות ושטח. התאמה בין השטח שנמכר לשטח הרשום, ובחלקה משותפת, גודל החלק היחסי של המוכר.
שווי. כשמאי מקרקעין אני בודק אם המחיר תואם את מה שהקרקע היא היום, ולא את מה שהיא אולי תהיה. בקרקע חקלאית הפער הזה הוא לרוב הסיכון המרכזי.
מיסוי והיטלים. מס רכישה על קרקע אינו מחושב במדרגות של דירת מגורים, ועל שינוי ייעוד עתידי עשוי לחול היטל השבחה.

מי שקונה נחלה או משק חקלאי במושב נמצא בעולם דיני אחר, עם כללים של רשות מקרקעי ישראל ושל האגודה. ראו את המדריך לרכישת נכס במושב.

קרקע חקלאית: קנייה ומכירה

הביטויים עורך דין רכישת קרקע חקלאית ועורך דין מכירת קרקע חקלאית מתארים עסקאות שונות מאוד מקנייה של מגרש בנוי. בקרקע חקלאית:

המחיר משקף ציפייה. הקונה משלם לעיתים קרובות על אפשרות שהקרקע תשנה ייעוד. זו השקעה ארוכה, ובלי תכנית מאושרת אין לה ודאות.
שיווק מרובה רוכשים. כשחלקה אחת נמכרת לעשרות קונים, צריך לבדוק מי המשווק, מה בדיוק נרשם על שם כל קונה, והאם יש הסכם שיתוף שמסדיר את היחסים.
היטל השבחה. אם הקרקע תשנה ייעוד, תכנית כזו מקימה חבות בהיטל השבחה. מי שמשלם אותו ומתי תלוי במועד המימוש. ראו את מדריך היטל ההשבחה.
מוכר קרקע חקלאית חייב במס שבח על הרווח, ואין לו את הפטורים שקיימים בדירת מגורים. תכנון המס מתחיל בבדיקת יום הרכישה ושווי הרכישה.

עורך דין מכירת קרקע

בצד המוכר העבודה מתחילה בסידור המסמכים: רישום נכון, אישורים של רשות מקרקעי ישראל כשצריך, והסדרה של חובות והערות. אחר כך מגיע חישוב מס השבח והיטל ההשבחה, כי הם קובעים כמה כסף יישאר אחרי העסקה. רק אז ניגשים להסכם, שבו חשוב במיוחד להגדיר מה נמכר, אילו מצגים המוכר נותן על התכנון, ומה קורה אם אחד התנאים לא מתקיים.

עסקאות קרקע נוספות

לא כל עורך דין עסקאות קרקע מתמודד רק עם קנייה ומכירה. עסקאות קרקע כוללות גם עסקת קומבינציה, שבה בעל הקרקע מעביר חלק ממנה ליזם בתמורה לדירות או לשטחים בנויים, ופירוק שיתוף בין בעלים. על עסקת קומבינציה ראו את המאמר על עסקת קומבינציה.

למה חשוב השילוב עם שמאות

בקרקע המחיר נקבע לפי מה שאפשר לעשות בה. לכן הבדיקה המשפטית והבדיקה השמאית הן בעצם אותה בדיקה: מה הייעוד, מה הזכויות, מה הסיכוי לשינוי, וכמה זה שווה היום. אני עושה את שתיהן, ולכן שומע את השאלה כולה ולא רק את החצי שלה.

אם אתם לפני החלטה בנדל״ן - אשמח לשוחח050-973-4600

שאלות ותשובות

האם אפשר לבנות בית על קרקע חקלאית שקניתי?
לא, כל עוד הייעוד חקלאי. בנייה מחייבת תכנית שמתירה אותה והיתר בנייה. בנייה בלי היתר היא עבירה, והיא גם עלולה להוביל לצו הריסה.

מה ההבדל בין קניית חלק בקרקע לבין קניית מגרש?
במגרש אתם יודעים איפה בדיוק הנכס שלכם. בחלק בלתי מסוים אתם שותפים בחלקה כולה, והזכויות שלכם מתממשות רק יחד עם שאר השותפים או בהליך חלוקה.

קרקע של רשות מקרקעי ישראל אפשר לקנות?
בדרך כלל קונים זכות חכירה ולא בעלות. ההעברה כפופה לכללי הרשות, ולעיתים גם לתשלום דמי הסכמה או דמי היתר.

כמה זמן לוקח עד שקרקע חקלאית מופשרת?
אין תשובה. זה תלוי בתכנון ארצי, מחוזי ומקומי, ולעיתים לא קורה בכלל. מי שמבטיח לוח זמנים מבטיח משהו שאינו בשליטתו.

נכתב על ידי עו״ד נאור גלברג, עורך דין נדל״ן ושמאי מקרקעין. עודכן: 22.9.2026. המידע כללי ואינו מחליף ייעוץ משפטי בעסקה מסוימת.

עו''ד נאור גלברג

עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-1000 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.