מהו הסכם שיתוף במקרקעין?
הסכם שיתוף במקרקעין הוא הסכם משפטי בין שני צדדים או יותר המסדיר את מערכת היחסים בין השותפים ביחס לנכס המשותף. כלומר, הוא קובע את זכויותיהם וחובותיהם בנוגע לבעלות משותפת על נכס מקרקעין כלשהו (דירה, בית, מגרש וכדומה). ההסכם מגדיר את חלקי הבעלות של כל צד, את זכויות השימוש בנכס, את חלוקת ההוצאות ואת דרכי קבלת ההחלטות המשותפות.
לחתימה על הסכם שיתוף במקרקעין חשיבות רבה מהסיבות הבאות:
- מניעת סכסוכים עתידיים – ההסכם מסדיר מראש את יחסי הצדדים ומונע מחלוקות וסכסוכים משפטיים בעתיד.
- הבטחת זכויות הצדדים – ההסכם מגדיר בבירור את זכויות הבעלות, השימוש והחזקה של כל צד במקרקעין המשותפים.
- יצירת וודאות משפטית – הסכם מפורט ומסודר יוצר וודאות ובהירות לגבי מערכת היחסים בין השותפים.
- שמירה על ערך הנכס – ניהול תקין של המקרקעין המשותפים, כפי שמוסדר בהסכם, תורם לשמירה על ערך הנכס לאורך זמן.
מה הסעיפים שיש לכלול בהסכם?
הסכם שיתוף במקרקעין צריך לכלול מספר סעיפים חשובים כדי להבטיח את זכויות הצדדים ולמנוע מחלוקות עתידיות. הסעיפים העיקריים הם:
- הגדרת זכויות הבעלות והחזקה – פירוט חלקי הבעלות של כל צד בנכס באחוזים או בחלקים שווים/שאינם שווים.
- זכויות השימוש בנכס – מה כל צד רשאי ולא רשאי לעשות בנכס, באילו אזורים וחלקים של הנכס, ומתי.
- חלוקת הוצאות הנכס – כללים לחלוקת הוצאות ארנונה, ביטוח, משכנתא, תיקונים, שיפוצים ותחזוקה שוטפת. כמו כן, יש לזכור שהוצאות אלו עשויות לכלול מס שבח במקרה של עליית ערך הנכס.
- קבלת החלטות – קביעת מנגנון להחלטות, כמו רוב רגיל, רוב מוחלט, פה אחד וכדומה.
- תנאים למכירה/השכרה – כללי מכירה או השכרה של הנכס, זכות סירוב, זכות קדימה וכיוצא בזה. במקרים של העברה ללא תמורה, יש להתייחס גם להשלכות המס הכרוכות בכך.
- נוהלי פירוק השיתוף – אופן חלוקת הנכס או התמורה ממכירתו, במקרה של פירוק השותפות.
- יישוב מחלוקות – מנגנון ליישוב מחלוקות עתידיות, כמו בוררות, גישור וכדומה.
חשוב שכל הסעיפים בהסכם יהיו ברורים, חד משמעיים ומקובלים על שני הצדדים, כדי למנוע אי הבנות ומחלוקות בעתיד.
תהליך עריכת הסכם שיתוף במקרקעין
תהליך עריכת הסכם שיתוף במקרקעין כולל את השלבים הבאים:
גיבוש ההסכם
- ניהול משא ומתן: הצדדים נפגשים ומנהלים משא ומתן לגבי תנאי ההסכם.
- עריכת טיוטה ראשונית: נוסח ההסכם מוערך ונכתב לראשונה.
ייעוץ משפטי
- פנייה לעורך דין מקרקעין: הצדדים מתייעצים עם עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין לבחינת ההסכם.
- התאמת ההסכם לדרישות החוק: עורך דין מוודא שההסכם תואם לדינים הרלוונטיים ומגן על אינטרסים של כל הצדדים. כאן חשוב להתייחס גם לנושא של מס רכישה, שעלול לחול במקרים של רכישת חלקים בנכס משותף.
מסמכים נלווים
- צירוף מסמכים נדרשים: כולל נסח רישום מקרקעין ותצלום הנכס.
- אימות זהות הצדדים: בדיקת הכשירות המשפטית של הצדדים לחתימה על ההסכם.
חתימה סופית
- עריכת הגרסה הסופית של ההסכם: לאחר שכל הצדדים מסכימים על הטיוטה הסופית.
- חתימת הצדדים על ההסכם: כולל אימות החתימות על ידי עורך דין.
רישום ההסכם
- הגשת ההסכם החתום ללשכת רישום המקרקעין: לצורך קבלת תוקף משפטי ורישומי.
- רישום ההסכם בפנקסי המקרקעין ותיוקו: לשם שמירה על זכויות וחובות כפי שנקבעו בהסכם.
חשוב לציין כי עריכת הסכם שיתוף במקרקעין דורש תשומת לב רבה לפרטים ולהגנה משפטית נאותה על מנת למנוע סכסוכים עתידיים ולהבטיח כי כל הצדדים נהנים מהגנה וביטחון.
דגשים חשובים בעת עריכת הסכם שיתוף במקרקעין
בעת עריכת הסכם שיתוף במקרקעין, יש לשים לב למספר דגשים חשובים על מנת להבטיח הסכם הוגן, ברור ומקיף. להלן מספר טיפים מרכזיים:
- יש לנסח את סעיפי ההסכם בצורה בהירה וחד משמעית, על מנת למנוע אי הבנות או פרשנויות שונות בעתיד.
- חשוב להימנע מסעיפים מקפחים או בלתי סבירים כלפי מי מהצדדים, ולשמור על איזון והגינות.
- מומלץ להתייחס בהסכם גם למצבים עתידיים אפשריים, כגון מכירת הנכס, ביצוע שינויים או תרחישים של חילוקי דעות, ולקבוע מנגנונים מוסכמים להתמודדות עמם.
- יש לוודא שההסכם מפרט באופן מדויק את זכויות והתחייבויות כל אחד מהשותפים, כולל לוחות זמנים לביצוע התחייבויות אלו.
- בכל מקרה של ספק או אי וודאות, מומלץ להיוועץ בעורך דין מנוסה בתחום המקרקעין לצורך ניסוח ההסכם.
השלכות של אי עריכת הסכם שיתוף במקרקעין
אי עריכת הסכם שיתוף במקרקעין עלולה להוביל לבעיות ולסיכונים רבים בעתיד. ללא הסכם מסודר, עלולים להיווצר סכסוכים משפטיים בין הצדדים לגבי זכויותיהם וחובותיהם ביחס לנכס. כמו כן, תיתכן אי-וודאות לגבי חלוקת ההוצאות, אחזקת הנכס ואופן קבלת ההחלטות. קשיים עלולים להתעורר גם בעת מכירה או השכרה של הנכס בעתיד, שכן ללא הסכם ברור, קשה יהיה להגדיר את זכויות הצדדים ואת חלוקת התמורה. לכן, חשוב מאוד לערוך הסכם שיתוף מסודר ומקיף, אשר יסדיר את כל ההיבטים הרלוונטיים וימנע בעיות וסכסוכים עתידיים.
האם הסכם שיתוף מחייב את הצדדים בתשלום מיסים?
כן, הסכם שיתוף במקרקעין עשוי להיות כרוך בתשלום מיסים מסוימים. בעת עריכת ההסכם, נדרש לשלם אגרת רישום והיטל רכישה לרשויות. כמו כן, אם ההסכם כולל העברת חלקי בעלות בין הצדדים, עשויים לחול עליהם מיסי רכישה ומכירה. לכן, חשוב להיוועץ ברואה חשבון לפני החתימה על ההסכם, על מנת לברר את השלכות המס ולתכנן את הפעולות באופן החוסך בתשלומי מס ככל הניתן.
חשיבות הייצוג המשפטי בהסכם שיתוף מקרקעין
תהליך של עריכת הסכם שיתוף מקרקעין מצריך ידע משפטי מקיף ומדויק. עורך דין מנוסה יכול להבטיח שכל הזכויות והחובות מוגדרות בצורה ברורה ומדויקת, לאזן בין צרכי הצדדים ולנסח את הסעיפים כך שיהיו חוקיים ותקפים. הוא ישפר את הביטחון של כל הצדדים בתהליך, שכן הוא מספק ייעוץ משפטי אובייקטיבי ובלתי תלוי ומבטיח שההסכם יתייחס לכל הפרטים הדקים והחשובים. זה כולל את העניינים הרגולטוריים, כגון חובות רישום ותקינות, ואת הפרטים הטכניים שעשויים להשפיע על הנכס לטווח הארוך.
בנוסף, עורך דין מבטיח שההסכם יעמוד בפני בדיקות וערעורים משפטיים אפשריים בעתיד. הוא גם יכול לשמש כמתווך במקרה של חילוקי דעות ולהציע פתרונות לפי המסגרת החוקית הקיימת. השקעה בייצוג משפטי ראוי היא לא רק הגנה על ההווה, אלא גם השקעה באופי של השותפות והנכס עצמו.
עו”ד נאור גלברג בעל ניסיון רב בהסכמים מסוג זה, וככלל, בתחום המקרקעין זה למעלה מעשור החל מייעוץ למס רכישה לדירה שנייה ועד להסכם שיתוף במקרקעין. פנו עוד היום לקבלת ייעוץ מקצועי ראשוני 072-3303593 >>
עו''ד נאור גלברג
עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-500 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.
