מגרש נראה פשוט יותר מדירה, ובדיוק בגלל זה נופלות בו טעויות יקרות. בדירה רואים מה קונים. במגרש הנכס האמיתי הוא מה שמותר לבנות עליו, ומה שיעלה להגיע לשם. הצ׳קליסט הזה מרכז בארבעה עמודים את הבדיקות שצריך להשלים לפני שמציעים מחיר, והוא בנוי לפי סדר העבודה בפועל.
מה יש במסמך
- מי הבעלים ומה בדיוק נמכר. נסח רישום או אישור זכויות, בעלות מול חכירה, פרצלציה, והתאמה בין הגוש והחלקה שבנסח לבין מה שהראו לכם בשטח.
- מה רשום על הקרקע. הערות אזהרה, משכנתאות ועיקולים, זיקות הנאה, שותפים והסכם שיתוף, ומי מחזיק בקרקע בפועל.
- מה מותר לבנות. התכנית התקפה, זכויות הבנייה, קווי בניין, בקשה למידע להיתר מהוועדה המקומית, תכניות מופקדות, הפקעות ותנאים מוקדמים בתכנית.
- בדיקה בשטח ותשתיות. דרך מאושרת, נקודות חיבור למים, ביוב וחשמל, מדידה של מודד מוסמך, טופוגרפיה וניקוז, ותשתית שעוברת בתוך המגרש.
- הכסף שמעבר למחיר. טבלה של שמונה תשלומים נלווים, על מי כל אחד מהם חל ומה לברר ולקבוע בחוזה לגביו.
- קרקע חקלאית, נחלה ומקרקעי ישראל. הנקודות שאינן ניתנות לתיקון אחרי החתימה.
- מה חייב להופיע בחוזה, ורשימה של שנים עשר מסמכים לאסוף לפני החתימה.
למי זה מיועד
לרוכשי מגרש לבנייה עצמית, למי ששוקל רכישת קרקע להשקעה, לשותפים בעסקה משותפת או בקבוצת רכישה, ולמי שכבר קיבל טיוטת הסכם ורוצה לדעת מה היה צריך לברר קודם. הוא מתאים גם למוכר שרוצה להיערך מראש לשאלות שהרוכש ישאל.
מה המסמך אינו מחליף
הצ׳קליסט הוא כלי עבודה ולא ייעוץ משפטי, והוא אינו חוות דעת שמאית. הוא אינו מחליף בדיקה של המגרש הספציפי מול התכנית החלה עליו ומול הוועדה המקומית, ואינו מחליף בדיקה של ההסכם בידי עורך דין שמייצג אתכם. שיעורי מס, אגרות והיטלים משתנים, והוראות תכנוניות שונות מרשות לרשות ומתכנית לתכנית, ולכן כל נתון כספי ותכנוני נבדק מול המקור הרשמי במועד העסקה.
רוצים שנבדוק את המגרש לפני שאתם מציעים מחיר?
בדיקת מגרש אינה רק בדיקת רישום. היא מחברת בין הזכויות שרשומות, בין מה שהתכנית מאפשרת לבנות בפועל, ובין העלויות הנלוות שיתווספו למחיר. אנחנו עורך דין נדל״ן ושמאי מקרקעין באותו משרד, ולכן הבדיקה המשפטית והבדיקה התכנונית והשמאית נעשות יחד.
שלוש הבדיקות שאסור לדלג עליהן
מה התכנית התקפה מאפשרת היום
זה הנתון שקובע את שווי המגרש. שני מגרשים זהים בגודלם אינם אותו נכס כשזכויות הבנייה בהם שונות. את התשובה מקבלים מהתכנית התקפה ומהוועדה המקומית, לא מהמוכר ולא מהמתווך, ובקשה למידע להיתר היא הדרך להפוך הנחות לנתונים. תכנית שנמצאת בהפקדה אינה מקנה זכויות ואין לשלם עליה, אבל כן חשוב לדעת שהיא קיימת ומה המועד האחרון להגשת התנגדות.
מי נושא בהיטל ההשבחה ובהיטלי הפיתוח
לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ״ה-1965, החיוב בהיטל השבחה חל על בעל הזכויות או על החוכר לדורות, והעברת הזכויות היא מימוש שמחייב תשלום. בפועל המוכר הוא שנושא בו, אלא אם החוזה קובע אחרת. היטלי הפיתוח והאגרות הם סיפור נפרד: הם נקבעים בחוקי העזר של הרשות המקומית ומשולמים בדרך כלל על ידי מבקש ההיתר, כלומר על ידכם. שתי השורות האלה צריכות להיות מפורשות בחוזה, כולל מה קורה אם דרישת תשלום מגיעה אחרי שהעסקה הושלמה.
האם אפשר בכלל להגיע למגרש ולחבר אותו
מגרש שאינו גובל בדרך שאושרה כדין לא יקבל היתר בנייה. גם כשיש גישה, מרחק נקודת החיבור למים, לביוב ולחשמל, הפרשי גבהים שדורשים קירות תומכים, ותשתית שעוברת בתוך המגרש הם עלויות שמתגלות בדרך כלל אחרי החתימה. בדיקה שנעשית רק במסמכים מפספסת בדיוק את הסעיפים שמפוצצים תקציב בנייה עצמית.
שאלות ותשובות
האם אפשר לקנות קרקע חקלאית בהנחה שהייעוד ישתנה?
לא כדאי. הייעוד בתכנית התקפה הוא מה שקובע מה מותר לעשות בקרקע היום. שינוי ייעוד הוא הליך תכנוני שאינו בשליטת המוכר ואינו בשליטתכם, ואין לו לוח זמנים מובטח. רכישה שנשענת על הנחה כזו היא השקעה ספקולטיבית, ויש לתמחר אותה ככזו ולא כמגרש לבנייה.
מה המשמעות של מגרש שטרם עברה בו פרצלציה?
פרצלציה היא חלוקת חלקה גדולה למגרשים רשומים נפרדים. כל עוד היא לא בוצעה, אתם רוכשים חלק בלתי מסוים בחלקה ולא מגרש רשום. זה אפשרי ונעשה בפועל, אבל צריך לבדוק אם קיים תשריט חלוקה מאושר, מה לוח הזמנים הצפוי לרישום, ואיך מוסדר השימוש בין השותפים עד אז.
מי משלם היטל השבחה במכירת מגרש?
העברת הזכויות היא מימוש זכויות לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, והחיוב חל על בעל הזכויות או על החוכר לדורות, כלומר בפועל על המוכר. בכל זאת יש לקבוע זאת במפורש בחוזה ולהסדיר מה קורה אם הוועדה המקומית מוציאה דרישה אחרי מועד המסירה. העברה ללא תמורה מאדם לקרובו אינה נחשבת מימוש לעניין זה.
האם צריך שמאי מקרקעין בעסקת מגרש?
בעסקת מגרש הפער בין מה שמוצג כזכויות לבין מה שהתכנית מאפשרת בפועל הוא הפער שקובע אם העסקה כדאית. שמאי בוחן את השווי ביחס לזכויות שניתן לממש, את עלויות הפיתוח והבנייה הצפויות, ואת היטל ההשבחה שעלול לחול. במגרש זו אינה בדיקה עודפת.
מה בודקים כשהמגרש הוא מקרקעי ישראל?
בקרקע שהיא מקרקעי ישראל העברת הזכויות כפופה לאישור רשות מקרקעי ישראל ולתשלומים שנקבעים לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל. יש לקרוא את הסכם החכירה או הסכם הפיתוח עצמו, לבדוק את תקופת החכירה ואת מועד סיומה, ולכמת מראש את התשלומים לרשות. בנחלה במושב נוספת גם הסכמת האגודה.
להמשך קריאה
- עורך דין קרקעות: קנייה ומכירה של קרקע וקרקע חקלאית
- מדריך קניית נחלה במושב
- הסכם שיתוף במקרקעין
- היטל השבחה: המדריך המלא
- דרישת היטל השבחה: צ׳קליסט בדיקה ולוח מועדים
- ירידת ערך לפי סעיף 197
- מס רכישה: מדרגות, חישוב, פטורים והקלות
- בדיקות לפני רכישת דירה יד שנייה
- כל המדריכים והכלים להורדה
מקורות
חוק התכנון והבנייה, התשכ״ה-1965, ובכלל זה פרק ג׳ בדבר תכניות והפקדתן, פרק ה׳ בדבר רישוי, פרק ח׳ בדבר הפקעות וסעיף 197 בדבר תביעת פיצויים בשל פגיעה בידי תכנית. התוספת השלישית לאותו חוק, ובכלל זה סעיף 1 בדבר הגדרת מימוש זכויות, סעיף 2 בדבר זהות החייב וסעיף 7 בדבר מועד התשלום. תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע״ו-2016, בעניין בקשה לקבלת מידע להיתר. חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963, ותקנותיו. חוק מס ערך מוסף, התשל״ו-1975. החלטות מועצת מקרקעי ישראל וכללי רשות מקרקעי ישראל. חוקי העזר של הרשות המקומית שבתחומה נמצא המגרש.
