עורך דין נדל״ן מסחרי: רכישת משרדים וחנויות

עו"ד נאור גלברג

22/09/2026

"דף הבית מקרקעין עורך דין נדל״ן מסחרי: רכישת משרדים וחנויות

עורך דין נדל״ן מסחרי מלווה רכישה ומכירה של משרדים, חנויות, מבני תעסוקה ונכסים מניבים. העסקה נראית דומה לקניית דירה, אבל הכללים אחרים: המיסוי שונה, מע״מ עשוי לחול, השימוש המותר בנכס קובע את השווי שלו, ולעיתים קרובות קונים יחד עם הנכס גם שוכרים והסכמים קיימים. אני מלווה קונים ומוכרים בעסקאות כאלה, ובוחן כל עסקה גם כעורך דין וגם כשמאי מקרקעין.

אם אתם לפני החלטה בנדל״ן - אשמח לשוחח050-973-4600

במה נדל״ן מסחרי שונה מדירת מגורים

מיסוי

הפטורים ממס שבח שמוכרים מדירת מגורים אינם חלים על משרד או חנות. מס הרכישה על נכס שאינו דירת מגורים אינו מחושב במדרגות של דירה, ונקבע בשיעור אחיד לפי תקנות מס רכישה. כשהמוכר הוא עוסק, או כשהנכס משמש לעסק שלו, העסקה עשויה להיות חייבת גם במע״מ, ומי שנושא בו צריך להיות כתוב בהסכם במפורש. הסכם שלא אומר אם המחיר כולל מע״מ הוא הסכם שמזמין מחלוקת.

שימוש מותר

השווי של נכס מסחרי נגזר ממה שמותר לעשות בו. חנות שמשמשת כמסעדה, משרד שהוסב למרפאה, או מחסן שהפך לאולם, צריכים היתר מתאים או היתר לשימוש חורג. בלי זה העסק שיפעל בנכס עלול להיתקל בבעיה ברישיון העסק, והקונה קונה נכס שהשימוש בו מוגבל.

שוכרים קיימים

בנכס מניב הקונה נכנס להסכמי שכירות קיימים. ייצוג משפטי נדל״ן מניב מתחיל בקריאת ההסכמים האלה: תקופה, אופציות להארכה, בטוחות, התחייבויות של המשכיר, ומה קורה במכירה. תשואה שנשענת על הסכם שמסתיים בעוד חצי שנה היא לא אותה תשואה.

דמי ניהול ורכוש משותף

במגדלי משרדים ובמרכזים מסחריים יש חברת ניהול, הסכם ניהול ותקנון. צריך לבדוק מה עלות הניהול, מה ההתחייבויות, והאם הצמדות כמו חניות ומחסנים רשומות באמת לטובת היחידה. על תקנון ורישום בית משותף ראו את המאמר על רישום בית משותף ותקנון.

עורך דין רכישת משרד

ברכישת משרד אני בודק את רישום הזכויות, את ההיתר ואת השימוש המותר, את הסכם הניהול, ואת המיסוי הכולל של העסקה, כולל מע״מ. בקנייה מקבלן בודקים גם אילו בטוחות ניתנות לכספי הקונה עד המסירה, ואיך הן מנוסחות בהסכם.

עורך דין רכישת חנות

בחנות השאלות המרכזיות הן השימוש המותר, מיקום ונגישות, שוכר קיים אם יש, והאם נמכרת גם זכות לשלט, למחסן או לשטח ציבורי צמוד. חנות בקומת קרקע של בניין מגורים משתלבת בבית המשותף, ולכן גם התקנון וזכויות השכנים משפיעים עליה.

עורך דין לרכישת נכס מסחרי: שלבי הליווי

בדיקה מקדמית. רישום, תכנון, היתרים, שימוש, שוכרים וחובות.
בדיקת שווי. כשמאי אני בודק את המחיר מול השוק ואת התשואה מול הסכמי השכירות בפועל.
מיסוי. מס רכישה, מע״מ, ובצד המוכר מס שבח. כשהקונה הוא חברה, נבחנת גם השאלה אם לקנות את הנכס או את החברה שמחזיקה בו, שאלה עם השלכות מס שונות.
הסכם. מצגים של המוכר, בטוחות, המחאת הסכמי השכירות, חלוקת הוצאות, ומועד מסירה.
רישום. דיווח, תשלומים ורישום הזכויות.

נדל״ן מסחרי ומיסוי מקרקעין

המיסוי כאן כבד יותר ומורכב יותר מאשר בדירה, ולכן כדאי לבדוק אותו לפני החתימה. מי שמוכר נכס מסחרי ישלם, ברוב המקרים, מס שבח על השבח. מי שקונה צריך לדעת את עלות המס הכוללת כדי לחשב תשואה אמיתית. ראו את מדריך מס השבח, את מדריך מס הרכישה ואת העמוד עורך דין מיסוי מקרקעין.

עורך דין מקרקעין מסחרי או עורך דין נדלן מסחרי: יש הבדל?

לא. אלה שני שמות לאותו תחום. מה שחשוב הוא שעורך הדין מכיר את ההבדלים בין עסקה מסחרית לעסקת מגורים, ושהוא יודע לקרוא הסכם שכירות מסחרי, היתר בנייה ודוח שמאי באותה רצינות.

אם אתם לפני החלטה בנדל״ן - אשמח לשוחח050-973-4600

שאלות ותשובות

האם ברכישת משרד משלמים מע״מ?
תלוי במוכר ובנכס. כשהמוכר עוסק והנכס שימש בעסקו, העסקה עשויה להיות חייבת במע״מ. זו בדיקה שעושים לפני החתימה, וההסכם צריך לקבוע במפורש מי נושא בו.

האם יש פטור ממס שבח במכירת חנות?
הפטורים לדירת מגורים אינם חלים. יש כללים מיוחדים במקרים מסוימים, אבל ברוב המקרים מוכר נכס מסחרי חייב במס שבח.

קניתי נכס עם שוכר. אפשר לסיים את השכירות?
ככלל לא לפני המועד שבהסכם, אלא אם ההסכם מתיר זאת או שהשוכר מפר אותו. כששוכר מפר את ההסכם ואינו מפנה, הדרך היא תביעה לפינוי מושכר. לכן קוראים את הסכם השכירות לפני הקנייה ולא אחריה.

מה ההבדל בין שימוש חורג לבין היתר רגיל?
היתר לשימוש חורג מאפשר שימוש שאינו תואם את הייעוד בתכנית, לתקופה מוגבלת ובתנאים. הוא אינו משנה את הייעוד, ולכן הוא לא תמיד מבטיח שהשימוש יימשך.

נכתב על ידי עו״ד נאור גלברג, עורך דין נדל״ן ושמאי מקרקעין. עודכן: 22.9.2026. המידע כללי ואינו מחליף ייעוץ משפטי בעסקה מסוימת.

עו''ד נאור גלברג

עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-1000 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.