חריגות בניה הן אחת הבעיות השכיחות, הרגישות והיקרות ביותר בשוק הנדל"ן הישראלי. לא מדובר רק בבעיה תכנונית או בסטייה טכנית מהיתר. במקרים רבים, חריגת בניה היא מוקד שלם של סיכון משפטי, תכנוני, כלכלי ומיסויי, שעלול להתפוצץ בדיוק ברגע הכי פחות נוח: לפני מכירה, בזמן רכישה, כשמבקשים משכנתה, במהלך פירוק שיתוף, בקבלת ירושה, או כאשר הרשות המקומית מתחילה לפעול.
בשוק הנדל"ן הישראלי חריגות בניה אינן תופעה שולית. הן מופיעות בדירות ישנות ובדירות חדשות, בבתים פרטיים, בבניינים משותפים, בנכסים שעברו בירושה, בדירות שנרכשו מקבלן, ובנכסים שנמצאים בתוך מערכות יחסים משפחתיות מורכבות. לפעמים מדובר בסגירת מרפסת, לפעמים בפיצול דירה, לפעמים בתוספת חדר, עליית גג, מחסן, פרגולה, יחידת מגורים נפרדת או שימוש חורג. ובכל אחד מהמקרים האלה, השאלה האמיתית אינה רק "מה נבנה", אלא מה מותר, מה רשום, מה הותר, ומהן ההשלכות המשפטיות אם המצב הקיים אינו תואם את המצב החוקי.
הטעות הכי מסוכנת היא להתייחס לחריגה כאילו מדובר בעניין שולי שאפשר "לסדר אחר כך". לפעמים אפשר להסדיר, לפעמים אפשר להכשיר בדיעבד אבל לפעמים לא. ובינתיים, כל עוד החריגה קיימת, היא עשויה לייצר שורה של השלכות: הפרה של חוק התכנון והבניה, חשיפה לעיצומים כספיים, סיכון של צו הריסה, בעיה בקבלת משכנתה, ירידת ערך, קשיים ברישום, קושי במכירה עתידית, חשיפה לתביעה מצד קונה, ואף סכסוכים בין שכנים ובעלי זכויות אחרים.
המדריך שלפניכם נועד לעשות סדר אמיתי. הוא מציג מהי חריגת בניה במשפט הישראלי, אילו סוגי חריגות קיימים, איך מזהים אותן נכון, מהן ההשלכות המשפטיות, התכנוניות, המיסויות והכלכליות שלהן, אילו זכויות עומדות לרוכש או לבעל נכס, ואילו דרכי פעולה והסדרה קיימות בכל אחד מהתרחישים המרכזיים. המטרה כאן איננה להפחיד, אלא לייצר תמונה מלאה, מקצועית, פרקטית וברורה, כדי שאפשר יהיה לקבל החלטות מתוך ידיעה לא מתוך תקווה.
מהן חריגות בניה – הגדרה משפטית מדויקת
המונח "חריגת בניה" הוא מונח שגור מאוד, אבל חשוב להבין שהוא אינו מוגדר כמונח עצמאי אחד בחוק. בפועל, מדובר בשם כולל למספר מצבים שונים שבהם הבניה, השימוש או המצב הפיזי של הנכס אינם תואמים את הדין התכנוני החל עליו.
הבסיס הנורמטיבי המרכזי נמצא בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. החוק קובע כי פעולות בניה, עבודות מסוימות, שינויים מהותיים ושימושים מסוימים טעונים היתר. כאשר אדם בונה ללא היתר, סוטה מהיתר שניתן, או עושה שימוש שחורג מההיתר או מהתוכנית החלה על המקרקעין, הוא נכנס לעולם של הפרה תכנונית שיש לה משמעויות כבדות משקל.
לכן, כשמדברים על חריגות בניה, הכוונה יכולה להיות בין היתר לאחד או יותר מהמצבים הבאים:
- בניה שבוצעה ללא היתר כלל;
- בניה שבוצעה בסטייה מהיתר שניתן;
- שינוי פנימי או חיצוני מהותי הטעון היתר אך בוצע בלעדיו;
- שימוש בנכס או בחלק ממנו בניגוד לייעוד שאושר;
- חריגה מקווי בניין, מגובה מותר או מאחוזי הבניה;
- פיצול דירה או תוספת יחידות דיור ללא היתר;
- שימוש בשטחי שירות כשטחים עיקריים;
- בניה או השתלטות על רכוש משותף ללא האישורים הדרושים.
כלומר, חריגת בניה איננה רק "בניתי בלי היתר". היא יכולה להיות גם מצב שבו היה היתר, אבל מה שנבנה בפועל אינו תואם אותו. היא יכולה להיות גם מצב שבו אין בעיית בניה, אבל יש שימוש חורג. היא יכולה להיות גם בעיה שמתרחשת לא בתוך הדירה עצמה אלא על הגג, בחצר, במקלט, במחסן, במעבר המשותף או בשטחים שנחזים כ”שלי” אך מבחינה משפטית אינם פרטיים כלל.
סוגי חריגות בניה – המפה המלאה
מי שרוצה להבין באמת את עולם חריגות הבניה חייב להתחיל מהמיון הנכון שלהן. לא כל חריגה דומה לאחרת, ולא כל חריגה יוצרת אותו סיכון, אותו סיכוי להסדרה או אותה חשיפה משפטית.
בניה ללא היתר
זהו המקרה הקלאסי והברור ביותר. מבוצעת בניה פיזית בלי שניתן היתר כדין. לעיתים מדובר בתוספת חדר, לעיתים במחסן או יחידה נפרדת, ולעיתים בהרחבה משמעותית של בית קיים. זו חריגה “נקייה” במובן הזה שאין בכלל מסמך חוקי שמכוחו ניתן לטעון שהבניה בוצעה כדין.
סטייה מהיתר קיים
כאן התמונה מורכבת יותר. ניתן היתר, אך הביצוע בפועל חרג ממנו. למשל:
- מרפסת שנסגרה שלא לפי ההיתר
- חלוקה פנימית שונה מזו שאושרה
- תוספת שטח מעבר למה שהותר
- שינוי מיקום של פתחים או קירות
- חריגה בגובה או בקווי בניין
זו אחת החריגות הנפוצות ביותר, משום שלעיתים בעלי נכסים מניחים שבגלל שהיה היתר, כל שינוי קטן כבר "נבלע" בתוכו. בפועל, לא כל שינוי כזה מותר.
שימוש חורג
גם כאשר הבניה עצמה חוקית, השימוש עלול להיות בלתי חוקי. דירה שמוסבת למשרד, מחסן שהופך ליחידת מגורים, מרתף שהופך לעסק, או דירה שמשמשת באופן שלא תואם את ייעודה התכנוני, כל אלה יכולים להיחשב שימוש חורג. זהו תחום שרבים מזלזלים בו, אבל ההשלכות שלו עשויות להיות משמעותיות מאוד, גם תכנונית וגם מיסויית.
חריגה מקווי בניין, גובה ואחוזי בניה
זה כבר המישור הקשה יותר. כאשר החריגה אינה רק טכנית ביחס להיתר, אלא נוגעת ממש להוראות התוכנית החלה על המקרקעין, הסיכוי להסדרה קטן יותר והסיכון גדל. חריגה מקווי בניין, מגובה הבניה המותר, או מאחוזי הבניה המותרים פוגעת במרקם התכנוני הרחב יותר, ולכן גם רשויות התכנון מתייחסות אליה בחומרה רבה יותר.
פיצול דירה ותוספת יחידות
בלא מעט מקרים, דירה אחת מפוצלת לשתי יחידות או יותר, מרתף הופך ליחידה, עליית גג מקבלת כניסה נפרדת, או נוצרה יחידה עצמאית נוספת בתוך מעטפת הנכס. לעיתים זה נראה כלכלי ומשתלם בטווח הקצר, אבל מבחינת הדין מדובר פעמים רבות בחריגה משמעותית, עם סיכון של אכיפה, בעיות מימון וקשיי מכירה.
חריגות ברכוש המשותף
אחד התחומים הרגישים ביותר. בעל דירה מרחיב לכיוון הגג, משתלט על חצר, סוגר אזור משותף, בונה על שטח משותף, או משנה שימוש בחדר משותף. כאן הבעיה איננה רק מול הרשות אלא גם מול בעלי הדירות האחרים. זו כבר לא רק שאלה של היתר אלא גם שאלה של זכויות קנייניות, תקנון הבית המשותף, הסכמות וסעדים אזרחיים.
שימוש אסור בשטחי שירות
לעיתים נעשה שימוש בשטח שמוגדר כשטח שירות כמו מחסן, חדר טכני, חדר הסקה, ממ"ד, מרתף כאילו היה שטח עיקרי. זו חריגה שיכולה להשפיע על שווי, על ארנונה, על שמאות, על מיסוי ועל חוקיות המצב התכנוני.
המסגרת המשפטית של חריגות בניה
חוק התכנון והבניה – הציר המרכזי
המסגרת המרכזית היא חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. זהו החוק שמסדיר את שאלות ההיתר, השימוש, האכיפה, העבירות, הצווים, והסמכויות של הרשויות השונות. מבחינת חריגות בניה, זהו ציר הליבה.
החוק אינו נשאר ברמה התאורטית. הוא מאפשר לרשויות לפעול במגוון כלים: פליליים, מנהליים, תכנוניים ומעשיים כנגד חריגות.
תיקון 116 – נקודת המפנה באכיפה
אי אפשר לכתוב מאמר רציני על חריגות בניה בלי להתייחס לתיקון 116 לחוק התכנון והבניה. התיקון הזה שינה באופן מהותי את תפיסת האכיפה בישראל. אם בעבר היו לא מעט חריגות ש"ישבו בשקט" שנים, הרי שמאז תיקון 116 הרשויות קיבלו ארגז כלים חזק, מהיר ויעיל בהרבה.
בין היתר, התיקון חיזק:
- את מנגנון העיצומים הכספיים המנהליים;
- את האפשרות להוציא צווים מנהליים בקצב מהיר;
- את האכיפה המעשית בשטח;
- את רמת ההרתעה;
- ואת הפער בין מי שפועל מוקדם להסדרה לבין מי שממתין;
המשמעות הפרקטית ברורה מאוד: אי אפשר עוד לבנות על זה ש"אף אחד לא ייגע בזה".
חוק המקרקעין
כאשר חריגת הבניה נוגעת לרכוש משותף, להסכמות בין בעלי זכויות, לפירוק שיתוף או לשאלות קנייניות, נכנס לתמונה גם חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. כאן כבר מדובר לא רק ביחס בין בעל הנכס לרשות, אלא גם ביחסים בין בעלים לשכנים, בין בעלי דירות לבין עצמם, ובין בעלי זכויות בנכס אחד.
חוק המכר וחוק המכר (דירות)
כאשר החריגה מתגלה בהקשר של עסקה, ובמיוחד ברכישת דירה, נכנסים לתמונה גם:
- חוק המכר, התשכ"ח-1968
- חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973
חוק המכר (דירות) משמעותי במיוחד כשמדובר ברכישת דירה מקבלן. חוק המכר הכללי רלוונטי יותר לעסקאות יד שנייה. ההבחנה ביניהם קריטית, משום שהיא קובעת אילו עילות וסעדים עומדים לרוכש.
חוקי החוזים
כאשר מוכר הסתיר חריגה, לא גילה מידע מהותי, או יצר מצג מטעה, נכנסים גם:
- חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973
- חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970
שם נמצא בין היתר את עילות ההטעיה, הטעות, חובת תום הלב והסעדים של ביטול, אכיפה ופיצוי.
חוק מיסוי מקרקעין והשלכות מס
לחריגות בניה יש גם משמעות מיסויית. הן עשויות להשפיע על שווי הנכס, על מחיר העסקה, על מס רכישה, על מס שבח, ולעיתים גם על היטל השבחה. לכן אי אפשר להסתכל על חריגה רק דרך עולם התכנון והבניה. לפעמים השאלה הגדולה באמת היא לא אם הייתה חריגה אלא איך היא משפיעה על השווי, על הדיווח ועל היכולת לבצע עסקה.
חריגות בניה ברכישת נכס – כל התרחישים
רכישת דירה מקבלן
כאשר מדובר בדירה שנרכשת מקבלן, הרוכש נהנה ממעטפת הגנה חזקה יותר. חוק המכר (דירות) מטיל על הקבלן חובות ברורות, ובהן:
- חובת מפרט;
- חובת התאמה;
- תקופות בדק ואחריות;
- מנגנוני הודעה ותיקון;
- חובות מסוימות ביחס לאיכות, התאמה ותיעוד.
אם הדירה נמסרה כשהיא בנויה בסטייה מההיתר או בניגוד למפרט, או באופן שאינו תואם את מה שהקבלן התחייב למסור, מדובר לא פעם באי התאמה. מבחינת הרוכש, זהו בסיס משפטי חשוב מאוד לפעולה מול הקבלן.
אבל גם כאן צריך לפעול נכון. לא כל חריגה מצד הקבלן תתורגם אוטומטית לסעד מקסימלי, וצריך לבחון:
- מה בדיוק החריגה;
- האם הקבלן ידע;
- האם היא ניתנת לתיקון;
- האם היא פוגעת בשווי;
- והאם נכון לדרוש תיקון, פיצוי, או שילוב בין השניים;
רכישת דירה יד שנייה
כאן העולם שונה לגמרי. ברכישת יד שנייה, אין את ההגנות הקוגנטיות של חוק המכר (דירות), אלא את העולם של חוק המכר הכללי, דיני חוזים, חובת גילוי ותום לב.
השאלה המרכזית כאן היא מה ידע המוכר, מה גילה, ומה הסתיר.
אם המוכר ידע על חריגת בניה מהותית ולא גילה עליה עשויות לקום לרוכש עילות חזקות של:
- הטעיה;
- אי התאמה;
- הפרת חובת תום לב;
- ולעיתים גם זכות לביטול ההסכם ופיצויים.
אבל אם המוכר עצמו לא ידע, או שהחריגה הייתה ישנה ומורכבת, התמונה עלולה להיות מסובכת יותר.
כאן נכנסת החשיבות הקריטית של בדיקת נאותות מוקדמת. רוכש שלא בדק את תיק הבניין, את המצב התכנוני, את הרישום ואת המצב בפועל עלול למצוא את עצמו מול בעיה קשה, ולגלות בדיעבד שהחוזה לא נותן לו מספיק הגנה.
ירושה
מי שיורש נכס, יורש בדרך כלל גם את הבעיות שלו. חריגת בניה אינה "נמחקת" כי הנכס עבר בירושה. היורש נכנס לנעליו של המוריש מבחינת הבעלות במצב הקיים, ולכן אם קיימת חריגה:
- היא נשארת על הנכס;
- הסיכון המנהלי נשאר;
- צווי אכיפה עשויים להגיע לבעלים החדש;
- והיכולת למכור או למשכן את הנכס עשויה להיפגע.
במילים פשוטות: ירושה לא מרפאה חריגה.
מתנה
גם העברה ללא תמורה או מתנה בתוך המשפחה אינה מעלימה את הבעיה. מי שמקבל דירה במתנה מקבל גם את כל המטען המשפטי, התכנוני והשמאי שלה. אם יש חריגה היא הופכת להיות גם הבעיה של מקבל המתנה.
פירוק שיתוף
כאשר נכס נמצא בפירוק שיתוף, חריגת הבניה יכולה להפוך לפקטור משמעותי מאוד:
- היא משפיעה על שווי הנכס;
- על הכדאיות של מכירה;
- על הדרך הנכונה לבצע את הפירוק;
- ועל הסיכון שכל אחד מהשותפים נושא בו.
לעיתים, דווקא בהליכי פירוק שיתוף, החריגה מתגלה לראשונה בצורה מסודרת, בדרך של חוות דעת שמאית או בדיקה לקראת מכירה.
רכוש משותף
כאשר החריגה יושבת על שטח משותף או פוגעת בזכויות של בעלי דירות אחרים, ההשלכות רחבות יותר. כאן נכנסות שאלות של:
- הסכמת בעלי הזכויות;
- תקנון הבית המשותף;
- תביעה מצד שכנים;
- פגיעה בזכויות קנייניות;
- ולעיתים גם סכסוך מול נציגות הבית או מול המפקח על רישום המקרקעין.
מעוניינים בייעוץ ראשוני? השאירו פרטים ונחזור אליכם
איך לזהות חריגות בניה בעת רכישת נכס
כדי לזהות חריגות בניה בעת רכישת נכס, מומלץ לנקוט במספר צעדים. חשוב להדגיש כי בין אם מדובר בדירה שנרכשה מקבלן או דירה שאתם קונים מיד שניה, אין להקל ראש בשלבים אלו:
- בדקו היטב את כל המסמכים הרלוונטיים, כגון היתרי בניה, תוכניות מאושרות, מסמכי פיקוח וטופס 4. וודאו כי כל הבניה בנכס תואמת את המסמכים הרשמיים ובעיקר את תוכניות היתר הבניה.
- בצעו סיור פיזי מקיף בנכס, תוך השוואה בין המצב בפועל לבין התוכניות המאושרות. שימו לב לכל סטייה, כגון תוספות בניה, שינויים בחלוקת החללים הפנימיים, או שימושים לא מורשים.
- בירור עם שכנים ועם הוועדה – בלא מעט מקרים, מידע חשוב מגיע לא מהמסמך הראשון אלא מהקשר הרחב: האם היו תלונות? האם נפתח תיק פיקוח? האם קיימת מחלוקת בין שכנים? האם הוצא בעבר צו?
- שקלו להיעזר בשירותיהם של בעלי מקצוע מנוסים, דוגמת מודד מוסמך, שמאי מקרקעין או עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין. הם יוכלו לסייע באיתור חריגות בניה ובהערכת ההשלכות האפשריות שלהן.
זיהוי חריגות בניה מבעוד מועד הוא קריטי לקבלת החלטה מושכלת ברכישת נכס. התעלמות מחריגות עלולה לגרור השלכות משפטיות וכלכליות משמעותיות בעתיד, ולכן מוטב להקדיש לכך תשומת לב ראויה טרם ביצוע העסקה, וייתכן שייעוץ עם עו"ד רכישת דירה עשוי להיות פתרון יעיל בעניין.
השלכות משפטיות וסיכונים ברכישת נכס עם חריגות בניה
רכישת נכס עם חריגות בניה עלולה להוביל להשלכות משפטיות משמעותיות. בין ההשלכות האפשריות ניתן למנות:
סנקציות פליליות – חריגות בניה עשויות להוות עבירה על חוק התכנון והבניה, ובמקרים המתאימים הדבר יכול להוביל להליך פלילי.
עיצומים כספיים מנהליים – לא כל אכיפה עוברת דרך בית משפט פלילי. לעיתים הרשות פועלת במסלול של עיצומים מנהליים, שהוא מהיר, אפקטיבי וכואב מאוד כלכלית.
צווי הריסה – אחת הסכנות המשמעותיות ביותר היא האפשרות של צו הריסה, בין אם מנהלי ובין אם שיפוטי. ברגע שהרשות בוחרת לפעול, מרחב התמרון של בעל הנכס מצטמצם, והדבר יכול להפוך מהר מאוד לבעיה דחופה.
פגיעה ברישום ובזכויות – חריגה עשויה לעכב: רישום בית משותף, רישום זכויות, ביצוע תיקוני רישום והשלמת עסקאות עתידיות.
חשיפה אזרחית – בעל נכס עם חריגה עלול להיתבע על ידי: קונה, שכן, שותף, דייר אחר ולעיתים גם צדדים מקצועיים מעורבים
לפיכך, מומלץ בחום להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין טרם רכישת נכס עם חריגות בניה, על מנת להבין את מלוא ההשלכות המשפטיות ולקבל הדרכה לגבי הצעדים שניתן לנקוט להקטנת הסיכונים.
ההשלכות הכלכליות והפרקטיות
ירידת ערך – שמאי שיבחן נכס עם חריגת בניה יתייחס לכך. לפעמים ההפחתה תהיה מתונה. לפעמים דרמטית מאוד. זה תלוי בסוג החריגה, בסיכוי להסדירה, בהיקף שלה ובהשפעתה על הסחירות.
קושי בקבלת משכנתה – זה אחד המקומות שבהם הבעיה צפה מהר מאוד. הבנקים ושמאי הבנק אינם מתעלמים בקלות מחריגות. לעיתים זה יוביל להפחתת אחוז המימון, לעיתים לדרישת הון עצמי נוסף, ולעיתים אף לסירוב מימון.
בעיות ביטוח – חלקים מסוימים של הנכס או נזקים מסוימים עלולים שלא להיות מכוסים באותה צורה כשמדובר בבניה לא מוסדרת.
ארנונה והשלכות שוטפות – שימוש חורג או פיצול דירה עלולים לגרור השלכות גם בארנונה ולעיתים גם דרישות נוספות.
קושי במכירה עתידית – הבעיה שלא טופלה היום תחזור אליך במכירה. ולפעמים תחזור אליך בעוצמה גבוהה יותר.
אפשרויות לטיפול בחריגות בניה לאחר רכישת הנכס
לאחר רכישת נכס עם חריגות בניה, עומדות בפני הרוכש מספר אפשרויות לטיפול במצב. להלן האפשרויות העיקריות:
- הריסת החריגות: במקרים מסוימים, הדרך הפשוטה והבטוחה ביותר להתמודד עם חריגות בניה היא להרוס אותן. אמנם מדובר בפתרון יקר, אך הוא מבטיח את הסרת הסיכון המשפטי.
- הגשת בקשה להיתר בדיעבד: ניתן לנסות להכשיר את החריגות על ידי הגשת בקשה לקבלת היתר בניה בדיעבד. תהליך זה עשוי להיות מורכב ויקר, ואין ערובה לכך שהבקשה תאושר.
- קידום תב"ע נקודתית (תכנית בניין עיר) – כאשר הבעיה עמוקה יותר ונוגעת לתוכנית עצמה, ייתכן שיהיה צורך בהליך תכנוני רחב יותר כמו קידום תב"ע נקודתית לצרכי הגדלת זכויות הבניה ואישור החריגות.
- השארת המצב הקיים תוך נקיטת צעדים להקטנת הסיכון: במקרים מסוימים, כאשר החריגות אינן משמעותיות והסיכון המשפטי נמוך, ניתן לשקול להשאיר את המצב כפי שהוא. עם זאת, מומלץ לנקוט צעדים להקטנת הסיכון, כגון רכישת ביטוח מתאים או הפרשת כספים לכיסוי הוצאות משפטיות פוטנציאליות.
בכל אחד מהמקרים, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ועם מהנדס או אדריכל לפני קבלת החלטה בנוגע לדרך הפעולה המתאימה ביותר.
שיקולים נוספים ברכישת נכס עם חריגות בניה
בעת רכישת נכס עם חריגות בניה, ישנם מספר שיקולים נוספים שיש לקחת בחשבון. ראשית, יש להביא בחשבון את העלויות הכרוכות בטיפול בחריגות, אשר עשויות לכלול הוצאות משפטיות, אגרות והיטלים. שנית, חריגות בניה עלולות להשפיע על שווי הנכס, הן מבחינת מחירו והן מבחינת יכולתו להימכר בעתיד. שלישית, קיומן של חריגות בניה עלול להקשות על קבלת משכנתא מהבנק, מה שיכול להשפיע על יכולת המימון של הרכישה. עם זאת, חשוב לציין כי במקרים מסוימים, רכישת נכס עם חריגות בניה יכולה להוות הזדמנות השקעה משתלמת, בייחוד אם הקונה מודע לסיכונים ונוקט בצעדים מתאימים להפחתתם.
לסיכום
חריגות בניה אינן פרט שולי בעסקת מקרקעין, אלא לעיתים אחד הגורמים הכי משמעותיים בכל התמונה. הן נוגעות בתכנון, בקניין, בחוזים, במיסוי, בשמאות, במימון וביכולת למכור, לקנות, לרשום, להשכיר או להסדיר נכס. הן יכולות להופיע בדירה חדשה, ביד שנייה, בירושה, במתנה, בבית משותף, בפרויקט התחדשות, בקבוצת רכישה ובפירוק שיתוף.
הכלל הראשון הוא לא להתעלם, הכלל השני הוא לבדוק והכלל השלישי הוא לפעול מוקדם.
ככל שפועלים מוקדם יותר, בודקים נכון יותר, ומבינים את המצב לעומק, כך גדל הסיכוי להתמודד עם החריגה בצורה חכמה, לצמצם נזק, ולעיתים גם להפוך מצב בעייתי למהלך שניתן לנהל. לעומת זאת, מי שמקווה שהבעיה "תסתדר לבד", מגלה פעמים רבות שהמחיר רק עולה: משפטית, כלכלית, מיסויית ואישית.
אם אתם לפני רכישת דירה, אם גיליתם חריגת בניה אחרי קנייה, אם קיבלתם נכס בירושה או במתנה, אם אתם בעיצומו של פירוק שיתוף, או אם אתם מבקשים לבחון אפשרות להסדרה בדיעבד, נכון לבחון את המקרה באופן משולב, משפטי ושמאי ולקבל החלטות מתוך תמונה מלאה ולא מתוך הנחות.
מעוניינים בייעוץ ראשוני? השאירו פרטים ונחזור אליכם
שאלות ותשובות נפוצות
האם כל בניה ללא היתר נחשבת חריגת בניה?
באופן עקרוני כן. כל עבודה מהסוג המפורט בתוספת השנייה לחוק התכנון והבניה דורשת היתר, וביצועה ללא היתר היא עבירה. עם זאת, יש חריגים מצומצמים (למשל עבודות פנים שאינן משנות חלוקה מהותית, צבע, תיקונים טכניים) שאינם דורשים היתר. הקו אינו תמיד חד ויש להתייעץ לפני ביצוע.
האם רוכש שקנה דירה עם חריגה שלא ידע עליה חייב פליליית?
עבירת הבניה נעשתה על ידי מי שביצע בפועל. בעלים נוכחי שלא ביצע את העבירה ולא היה מודע לה, בדרך כלל אינו נתבע בהליך פלילי. אולם, צו הריסה מנהלי (שאינו הליך פלילי) יוצא כנגד הנכס ועלול להגיע אל הבעלים החדש, והוא נדרש להסדיר או להרוס.
גיליתי חריגה בדירה שנרכשה מקבלן לאחר המסירה, עד מתי אני יכול לתבוע?
תקופות הבדק והאחריות לפי חוק המכר (דירות) הן ספציפיות לסוג הליקוי. מעבר להן חלה התיישנות כללית של 7 שנים לפי חוק ההתיישנות. בחריגה שהוסתרה, מועד ההתיישנות נדחה למועד הגילוי. חשוב לפעול מוקדם.
קניתי דירה יד שנייה והמוכר לא גילה לי על חריגה שהוא ידע עליה. אילו סעדים יש לי?
קיימות עילות של הטעיה לפי סעיף 15 לחוק החוזים, הפרת חובת תום לב, ואחריות מוגברת לפי סעיף 16 לחוק המכר. הסעדים: ביטול החוזה והשבה; פיצוי (ציפייה, הסתמכות ואף עוגמת נפש); תיקון החריגה על חשבון המוכר. המסלול תלוי בחומרת החריגה, במידת הידיעה של המוכר, ובלוח הזמנים מהגילוי.
ירשתי בית עם חריגת בניה. מה עליי לעשות?
קודם כל לבצע בדיקה מקצועית משולבת (היתר, תב"ע, מדידה) שתקבע מהו מצב החריגה. לאחר מכן לבחון: האם ניתנת להכשרה בדיעבד? אם כן, עלות ההכשרה מול תועלת. אם לא, עלות הריסה מול שמירה עם קבלת הסיכון. חשוב: ערב מכירה עתידית יש חובה לגלות את החריגה לקונה.
האם הבנק ייתן משכנתא לנכס עם חריגת בניה?
תלוי בחומרת החריגה, בהיקפה, ובשיעור המימון המבוקש. שמאי הבנק חייב להתייחס לחריגה, והבנק עשוי להפחית אחוזי מימון, לדרוש השלמת הון, להתנות במימון בהסדרת החריגה, או לסרב. בכל מקרה גילוי נאות מראש הוא חיוני.
השכן בנה תוספת חורגת ומפריע לי. מה ניתן לעשות?
ניתן לפנות לפיקוח על הבניה ברשות המקומית; להגיש תביעת מטרד לפי פקודת הנזיקין; לבקש סעד של סילוק יד והריסה מכוח חוק המקרקעין; במקרה של חריגה ברכוש משותף לפנות למפקח על רישום המקרקעין. מהלך זה מחייב ניהול מדוקדק של תיעוד ותקשורת בכתב.
כמה עולה להכשיר חריגת בניה בדיעבד?
העלות משתנה מאוד. רכיבים עיקריים: אגרות ועדה, היטל השבחה (עד 50% מעליית השווי), שכ"ט אדריכל ומודד, שכ"ט עו"ד, לעיתים שכ"ט יועצים נוספים, ואם נדרשת תב"ע, גם הוצאות תכנון. טווח אפשרי של מאלפי שקלים לחריגה פשוטה ועד מאות אלפי שקלים לחריגה מורכבת. הערכה נקודתית דורשת בדיקה פרטנית.
מה ההבדל בין חריגת בניה לבין חריגה מתקנות הבניה הטכניות (הל"ת)? חריגה מתקנות הבניה (כגון תקן 1045 לאקוסטיקה, תקנות בטיחות, תקן 1008 למצברים) אינה חריגת בניה במובן התכנוני, אלא הפרה של סטנדרט טכני. ההשלכות שונות: אחריות חוזית מצד הקבלן, אי-התאמה לפי חוק המכר (דירות), אך לרוב לא סיכון מנהלי-פלילי לפי חוק התכנון והבניה (אלא אם זה משתלב עם חריגת היתר).
עו''ד נאור גלברג
עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-500 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.
