הסכם ממון ודירה: מה ההסכם מסדיר, מה הוא לא, ומה קורה במיסוי

הסכם ממון קובע מה יקרה לרכוש של בני הזוג ביניהם, והוא גובר על הסדר ברירת המחדל שבחוק. מה שהוא אינו עושה: הוא אינו משנה את הרישום בלשכת רישום המקרקעין, הוא אינו מעביר בעלות בדירה מאחד לשני, והוא אינו מפריד בין בני הזוג בעיני רשות המסים. בנוסף, הסכם שקובע הפרדה בדירה אינו חוסם מראש טענה של שיתוף ספציפי באותה דירה כשההתנהלות בפועל סותרת את ההסכם. המקור: חוק יחסי ממון בין בני זוג, התשל״ג 1973, סעיפים 1 עד 5א ו-8, בנוסח שכולל את תיקון מס׳ 4, התשס״ט 2008.

רוב הזוגות שמגיעים לחתום על הסכם ממון מגיעים בגלל דירה. דירה שאחד מהם קיבל מההורים, דירה שנקנתה לפני הנישואין, או דירה שרשומה על שם אחד מהם ושניהם מתכוונים לגור בה ולשפץ אותה. השאלה שהם שואלים היא אם ההסכם מגן על הדירה. התשובה תלויה פחות בנוסח ההסכם ויותר בשני דברים אחרים: מה בדיוק החוק מוציא מהאיזון, ואיך בני הזוג מתנהלים בפועל בעשר השנים שאחרי החתימה.

המאמר הזה עובר על שני המישורים שבהם דירה והסכם ממון נפגשים. המישור הראשון הוא הרכושי: מה החוק קובע כברירת מחדל, מה הוא מחריג, ומה הסכם ממון באמת משנה. המישור השני הוא המיסויי, והוא זה שרוב ההסכמים מפספסים: בני זוג שחתמו על הפרדה מלאה עדיין נחשבים יחידה אחת בחלק מהפטורים וההקלות במיסוי מקרקעין. לכל אחד מהמישורים יש סדרת בדיקות משלו, והן נעשות לפני החתימה ולא אחריה.

התשובה הקצרה

• בהיעדר הסכם ממון חל הסדר איזון המשאבים. סעיף 3 לחוק קובע שבני זוג שלא עשו הסכם ממון, או שההסכם שלהם אינו קובע אחרת, רואים אותם כמסכימים להסדר שבפרק השני לחוק. כלומר ברירת המחדל אינה היעדר הסדר, אלא הסדר מלא שנקבע בחוק.
• הנישואין כשלעצמם אינם מעבירים בעלות. סעיף 4 קובע שכריתת הנישואין או קיומם אינם פוגעים בקניין של מי מבני הזוג, אינם מקנים לאחד זכות בנכסי השני ואינם מטילים עליו אחריות לחובותיו. דירה שרשומה על שם אחד מהם נשארת רשומה על שמו.
• זכות האיזון מתגבשת בפקיעת הנישואין. לפי סעיף 5(א), עם הגירושין או עם מות אחד מבני הזוג זכאי כל אחד מהם למחצית שוויים של כלל נכסי בני הזוג, למעט שלוש קטגוריות שהחוק מוציא מהאיזון.
• דירה שהתקבלה במתנה או בירושה בתקופת הנישואין, ודירה שהייתה לאחד מבני הזוג ערב הנישואין, מוחרגות מהאיזון לפי סעיף 5(א). ההחרגה הזו היא נקודת הפתיחה ולא נקודת הסיום, מפני שהפסיקה פיתחה את הדוקטרינה של שיתוף ספציפי בדירת מגורים.
• במיסוי מקרקעין ההפרדה אינה אוטומטית. חזקת התא המשפחתי רואה בבני הזוג ובילדיהם הקטינים יחידה אחת לצורך חלק מהפטורים וההקלות, והסכם ממון כשלעצמו אינו משנה את זה. זו הנקודה שבה זוגות מגלים בדיעבד שהרכישה שלהם אינה רכישת דירה יחידה.

מה קורה כשאין הסכם ממון, וזה הבסיס להכול

כדי להבין מה הסכם ממון משנה, צריך קודם לדעת מה המצב בלעדיו. חוק יחסי ממון בין בני זוג, התשל״ג 1973, קובע בסעיף 3 שבני זוג שלא עשו הסכם ממון, וכן בכל עניין שההסכם שלהם לא הסדיר, רואים אותם כמסכימים להסדר איזון המשאבים. ההסדר הזה אינו חלוקה שמתרחשת מדי יום, אלא חשבון שנערך בנקודת זמן אחת.

סעיף 5(א) קובע את נקודת הזמן: פקיעת הנישואין בגירושין או במות אחד מבני הזוג. באותו מועד זכאי כל אחד מבני הזוג למחצית שוויים של כלל נכסי בני הזוג. שתי מילים בסעיף הזה עושות את כל העבודה. הראשונה היא שווי, כלומר הזכות היא לכסף ולא לנכס עצמו. השנייה היא כלל, כלומר נקודת הפתיחה היא שהכול נכנס לחשבון, והחריגים הם אלה שצריכים להתברר.

סעיף 5(ג) מבהיר מה נכנס להגדרה של כלל נכסי בני הזוג, והרשימה שם רחבה: זכויות פנסיה, פיצויי פיטורים, קרנות השתלמות, קופות גמל וחסכונות. זו נקודה שזוגות שמתמקדים בדירה נוטים לדלג עליה, והיא משמעותית: בחשבון האיזון הדירה עומדת מול הפנסיה, ולא מול דירה אחרת בלבד.

הנישואין כשלעצמם אינם מעבירים בעלות בדירה

סעיף 4 לחוק הוא אחד הסעיפים שהכי הרבה אנשים מניחים לגביו את ההפוך ממה שהוא אומר. הוא קובע שאין בכריתת הנישואין או בקיומם כשלעצמם כדי לפגוע בקניין של מי מבני הזוג, להקנות לאחד מהם זכות בנכסי השני, או להטיל עליו אחריות לחובות השני.

המשמעות המעשית: אם דירה רשומה על שם אחד מבני הזוג, החתונה אינה הופכת את בן הזוג השני לבעל מחצית הדירה. גם אחרי עשרים שנות נישואין הרישום בלשכת רישום המקרקעין נשאר כפי שהוא. מה שנוצר עם הזמן הוא זכות בחשבון האיזון, בכסף, ובכפוף להחרגות, ולא בעלות בנכס.

מכאן גם נובע מה שהסכם ממון יכול ולא יכול לעשות. הסכם ממון מסדיר את החשבון. הוא אינו מסמך שמעביר זכויות בדירה. העברה כזו היא עסקה במקרקעין בפני עצמה, עם דיווח למיסוי מקרקעין ועם רישום, וזה נושא נפרד שמוסבר בעמוד העברה ללא תמורה.

מה החוק מוציא מהאיזון, וכאן מתחילה הדירה

סעיף 5(א) מוציא מהאיזון שלוש קטגוריות של נכסים. הראשונה והחשובה לענייננו: נכסים שהיו לבני הזוג ערב הנישואין, או שקיבלו במתנה או בירושה בתקופת הנישואין. השנייה: גמלה מהמוסד לביטוח לאומי, וכן גמלה או פיצוי שנתקבלו בשל נזק גוף או מוות. השלישית: נכסים שבני הזוג הסכימו בכתב ששוויים לא יאוזן ביניהם.

שלוש הקטגוריות האלה מסבירות למה שני זוגות שונים יכולים לקבל תוצאה הפוכה על אותה דירה. דירה שהבעל קנה שנה לפני החתונה מוחרגת מכוח הקטגוריה הראשונה. דירה שההורים העבירו לאישה במתנה בשנה החמישית לנישואין מוחרגת מאותה קטגוריה. דירה שנקנתה אחרי החתונה בכסף של שניהם נמצאת בתוך האיזון, אלא אם קיים הסכם בכתב שקובע אחרת, וזו בדיוק הקטגוריה השלישית.

כאן גם מתברר מה הסכם ממון עושה בפועל. הוא אינו המנגנון היחיד להחרגה, מפני שהחוק עצמו מחריג את מה שהגיע מלפני הנישואין וממתנה או מירושה. מה שהוא כן עושה הוא להרחיב את ההחרגה לנכסים שהחוק היה מכניס לאיזון, לקבוע מה דינם של פירות הנכס ושל תמורתו אם ימכר, ולסגור מראש את השאלות שאחרת יתבררו בדיעבד.

הדירה שהתקבלה מההורים: ההחרגה בחוק אינה סוף הדיון

המצב השכיח ביותר שמביא זוגות לשאול על הסכם ממון הוא דירה שהורים מעבירים לילד שלהם, לפני החתונה או במהלכה. ברמת החוק התשובה נראית פשוטה: מתנה שהתקבלה בתקופת הנישואין מוחרגת מהאיזון לפי סעיף 5(א). בפועל התשובה מורכבת יותר, משום ששתי שכבות נוספות מונחות על החוק.

השכבה הראשונה היא ההעברה עצמה. העברת דירה מהורה לילד היא עסקה במקרקעין, עם בדיקות משל עצמה: סיווג ההעברה, השלכות מס השבח אצל ההורה, מס הרכישה אצל המקבל, ותקופות הצינון שמשפיעות על פטורים עתידיים. הנושא הזה מוסבר במלואו בהעברת דירה או כסף במתנה לילד, ובתכנון נכסי משפחה.

השכבה השנייה היא הפסיקה. בתי המשפט פיתחו את מה שמכונה שיתוף ספציפי בדירת מגורים: גם כשנכס מוחרג מהאיזון או רשום על שם אחד מבני הזוג, ניתן להכיר בכוונת שיתוף קונקרטית דווקא בדירה שבה המשפחה גרה. ההכרה הזו אינה אוטומטית והיא תלויה בעובדות. אין כאן כלל מספרי ואין מועד שאחריו השיתוף נוצר מעצמו. מדובר בהכרעה עובדתית שנעשית בכל מקרה לגופו, ולכן האופן שבו בני הזוג התנהלו הוא שקובע.

מה מחזק את ההפרדה

הסכם ממון מאושר שמתייחס במפורש לאותה דירה, לפי הכתובת והגוש והחלקה, ולא באמירה כללית על נכסים שהיו לפני הנישואין. תיעוד של מקור הכסף שבו נקנתה הדירה או של מסמכי המתנה. הפרדה מעשית בהתנהלות: חשבון נפרד שממנו נפרעת המשכנתה, ותשלומי שיפוץ שיוצאים מאותו חשבון. התייחסות מראש בהסכם לשאלה מה דין ההשבחה ומה דין התמורה אם הדירה תימכר ותוחלף באחרת.

מה מחליש אותה

משכנתה שנפרעת שנים מחשבון משותף. שיפוץ מקיף שמומן מכסף משותף בלי תיעוד. רישום בן הזוג כבעל זכויות חלקיות בשלב כלשהו, גם אם ההסכם אומר אחרת. התנהלות שמלמדת על עירוב מלא, למשל כשכל הכספים זורמים לחשבון אחד ואין שום הפרדה. והמצב השכיח ביותר: הסכם שנחתם לפני עשר שנים, שאיש לא חזר אליו, ושאינו משקף דבר ממה שקרה בפועל מאז.

דירה שנקנתה לפני הנישואין, ומשכנתה שנפרעת מחשבון משותף

דירה שנקנתה לפני הנישואין מוחרגת מהאיזון מכוח אותה קטגוריה בסעיף 5(א). הבעיה המעשית אינה הדירה אלא המשכנתה. אם הדירה נקנתה בשנת הנישואין הראשונה או לפניה, ושני בני הזוג פורעים את המשכנתה מחשבון משותף במשך חמש עשרה שנה, נוצר מצב שבו הנכס מוחרג אבל חלק גדול מהמימון שלו הוא כספם המשותף.

זה אינו מצב תיאורטי אלא הדפוס הנפוץ ביותר, והוא בדיוק המקום שבו הסכם ממון שנכתב בשפה כללית אינו נותן תשובה. הסכם שאומר שנכסים שהיו לפני הנישואין יישארו בבעלות נפרדת אינו קובע דבר לגבי כספים שהושקעו בנכס הזה במהלך הנישואין, ואינו מסדיר את השאלה אם מדובר בהשקעה שיש להחזיר, בהלוואה, בדמי שימוש או בכלום.

לכן ההסכם צריך להתייחס לשלוש שאלות בנפרד. הראשונה: מה דין פירעון המשכנתה מכספים משותפים. השנייה: מה דין השבחת הנכס שנוצרה מכסף משותף, להבדיל מהשבחה שנוצרה מעליית מחירים בשוק. השלישית: מה קורה אם הדירה תימכר והתמורה תשמש לקניית דירה אחרת שתירשם אחרת.

שיפוץ בדירה של אחד מבני הזוג: למה עלות השיפוץ אינה התשובה

כששני בני זוג משפצים דירה שרשומה על שם אחד מהם, ההנחה האינטואיטיבית היא שההשקעה שווה למה ששילמו. זו אינה התשובה הנכונה, ומכאן נולדות מרבית המחלוקות בשלב הפירוד.

שיפוץ של 400 אלף שקל אינו מוסיף בהכרח 400 אלף שקל לשווי הדירה. הוא יכול להוסיף פחות, למשל כששופצו מטבח וחדרי רחצה בדירה שהשוק מעריך לפי מספר החדרים והקומה, והוא יכול להוסיף יותר, למשל כשהשיפוץ כלל סגירת מרפסת בהיתר או תוספת יחידת דיור. ההבדל בין עלות ההשקעה לבין תרומתה לשווי הוא שאלה שמאית, לא שאלה חשבונאית.

מכאן שתי מסקנות מעשיות. הראשונה: הסכם ממון שעוסק בדירה קיימת צריך לקבוע מהו מנגנון החישוב, ולא רק את העיקרון. אפשר לקבוע השבה של העלות בתוספת הצמדה, אפשר לקבוע חלוקה של תרומת השיפוץ לשווי לפי חוות דעת שמאית, ואפשר לקבוע שאין השבה כלל. שלוש הדרכים לגיטימיות, והבעיה היא דווקא הסכם שאינו בוחר אף אחת מהן.

השנייה: נקודת ייחוס שנקבעת מראש שווה יותר מכל ניסוח. חוות דעת שמאית למצב הדירה במועד הנישואין, או במועד שלפני השיפוץ, הופכת את השאלה העתידית מהתרשמות לחישוב. זה אותו היגיון שמפעיל שמאי מקרקעין כשהוא בודק היטל השבחה: מצב קודם מול מצב חדש, ולא סכום ההוצאה.

איזון מוקדם לפני פקיעת הנישואין: סעיף 5א

עד תיקון מס׳ 4 לחוק, משנת 2008, זכות האיזון התגבשה רק בפקיעת הנישואין. המשמעות הייתה שבן זוג שרצה לממש את זכותו היה תלוי בהשלמת הגט, וזה יצר כלי לחץ. התיקון הוסיף את סעיף 5א, שמאפשר לדרוש איזון עוד לפני שהנישואין פקעו.

הסעיף מעמיד שני מצבים חלופיים. הראשון: חלפה שנה מהמועד שבו נפתח הליך מתאים בין בני הזוג. השני: קיים קרע בין בני הזוג, או שהם חיים בנפרד, במשך תשעה חודשים מצטברים בתוך תקופה של שנה. לבית המשפט או לבית הדין יש סמכות לקצר את התקופות האלה, וכן להקדים את המועד במצבים של צו הגנה, כתב אישום בעבירות אלימות או צו מעצר.

למה זה רלוונטי למי שיש לו דירה. איזון מוקדם פירושו שחשבון האיזון נערך במועד שבו הדירה שווה מה שהיא שווה אז, ולא בעוד שלוש שנים. בשוק עולה או יורד זה הבדל ממשי. הסכם ממון יכול להתייחס לשאלת המועד, וזו שאלה שכמעט אף הסכם סטנדרטי אינו נוגע בה.

סמכויות מיוחדות: מתי בית המשפט חורג מהחלוקה השווה

סעיף 8 לחוק, שכותרת השוליים שלו היא סמכויות מיוחדות, מאפשר לבית המשפט לסטות מהכלל של מחצית השווי. הסטייה אינה שגרתית: החוק מתנה אותה בנסיבות מיוחדות ובבקשה של אחד מבני הזוג.

ארבעה סוגי סטייה מופיעים בסעיף. בית המשפט רשאי לקבוע את שווי הנכסים לפי מועד מוקדם מפקיעת הנישואין. הוא רשאי לקבוע יחס חלוקה שונה מהמחצה, בהתחשב בנכסים עתידיים ובכושר ההשתכרות של בני הזוג. הוא רשאי לקבוע שנכסים נוספים יוצאו מהאיזון. והוא רשאי לקבוע שהאיזון ייעשה ביחס לנכסים שהיו לבני הזוג במועד מוקדם יותר.

הנקודה המעשית: סעיף 8 פועל בתוך הסדר איזון המשאבים. כשבני הזוג עשו הסכם ממון מאושר שקובע אחרת, ההסכם הוא שמסדיר את העניין לפי סעיף 3. זו אחת הסיבות המשמעותיות לעשות הסכם: הוא מקטין את מרחב חוסר הוודאות, במקום להחליף נוסחה אחת באחרת.

הצורה: כתב, אישור ואימות

סעיף 1 לחוק קובע שהסכם ממון, וכן כל שינוי בו, טעונים כתב. סעיף 2 מוסיף את דרישת האישור: ההסכם טעון אישור של בית המשפט לענייני משפחה, או של בית הדין הדתי שלו הסמכות בענייני נישואין וגירושין של בני הזוג. בהסכם שנכרת לפני הנישואין קיים מסלול נוסף: אימות בפני רשם הנישואין או בפני נוטריון.

סעיף 2(ד) מוסיף הסדר נוסף. הסכם בין בני זוג שאושר בפסק דין גירושין של בית דין דתי דינו כהסכם ממון מאושר, והחוק מגדיר גירושין באופן רחב שכולל ביטול נישואין והפרדות מקבילות לפי הדין הדתי.

הפועל היוצא לדירה: שינוי בהסכם, גם שינוי שנראה טכני, צריך להיות בכתב, ובאותו מסלול שבו ההסכם אושר. הסכמה בעל פה בין בני זוג על כך שהדירה תהיה משותפת, או על כך שההשקעה בשיפוץ תוחזר, אינה מחליפה את ההסכם. בשלב הפירוד היא תהיה טענה שצריך להוכיח, ולא מסמך שאפשר להציג.

המישור שרוב ההסכמים מפספסים: המיסוי

הסכם ממון נכתב בדרך כלל בראייה של דיני משפחה. התוצאה היא שהוא מסדיר היטב את היחסים בין בני הזוג, ולא נוגע כלל במישור שבו ההפרדה פועלת אחרת לגמרי: מיסוי מקרקעין. זה המקום שבו זוגות מגלים בדיעבד שהרכישה שלהם מחויבת במס גבוה ממה שהניחו.

חזקת התא המשפחתי

חוק מיסוי מקרקעין מפעיל חזקה שרואה בבני הזוג ובילדיהם שטרם מלאו להם 18 יחידה אחת, לצורך חלק מהפטורים וההקלות. אדם שבן זוגו מחזיק בדירה אינו בהכרח רוכש דירה יחידה, גם אם הדירה של בן הזוג קדמה לנישואין וגם אם קיים הסכם ממון שמחריג אותה מהאיזון.

הנקודה המרכזית: הסכם ממון כשלעצמו אינו מנתק את החזקה באופן אוטומטי. סתירת החזקה אפשרית במצבים מסוימים ובתנאים מצטברים, והנושא מוסבר במלואו בחזקת התא המשפחתי, ולעניין ילדים קטינים ברכישת דירה על שם ילד קטין. אותו הבדל בין המישור הרכושי למישור המיסויי מוסבר גם בסרטון קצר בנושא.

ההשלכה המעשית נמצאת בכסף. ההבדל בין מס רכישה של דירה יחידה לבין מס רכישה של דירה נוספת הוא הבדל של מדרגות ושל סכומים, ואת הסדר שלו אפשר לראות במדריך מס הרכישה ולחשב במחשבון מס רכישה. את הבדיקה הזו עושים לפני שחותמים על זיכרון דברים, ולא אחרי שההודעה על החיוב מגיעה.

העברת זכויות בין בני זוג

זוגות נוטים להניח שהעברת מחצית הדירה לבן הזוג היא עניין פנימי. היא אינה. העברת זכויות במקרקעין בין בני זוג במהלך הנישואין היא עסקה שצריך לבחון: סיווג ההעברה, חובת הדיווח, מס השבח אצל המעביר ומס הרכישה אצל המקבל. חלק מההעברות האלה נהנות מהקלות או מפטור, אבל הקלה אינה פטור מדיווח, והיא מותנית בתנאים שצריך לבדוק מראש.

בהעברה שנעשית אגב הליכי גירושין, על פי פסק דין, החוק אינו רואה את ההעברה כמכירה. המשמעות אינה שאין מה לבדוק, אלא שמסלול הבדיקה אחר לגמרי, והוא מוסבר בהעברת דירה בגירושין.

מה הסכם ממון כן יכול לעשות במישור המס

ההסכם אינו מחייב את רשות המסים, אבל הוא כן יכול לשרת את התיק המיסויי בשלוש דרכים. ראשית, הוא מתעד את מקור הכספים בזמן אמת, וזה שימושי כשצריך להוכיח מאיפה בא המימון. שנית, הוא יכול לקבוע את מועד ההעברה ואת אופן הדיווח עליה, כך שלא ייווצר פער בין המוסכם לבין המדווח. שלישית, הוא יכול למנוע פעולות שפוגעות בזכאות עתידית לפטור, כשהצדדים יודעים מראש מה תהיה ההשלכה.

שמונה דברים שצריך לבדוק לפני שחותמים

• האם הדירה מזוהה בהסכם לפי גוש, חלקה ותת חלקה. אמירה כללית על נכסים שהיו לפני הנישואין פחות שווה מהתייחסות לנכס מזוהה.
• מה דין פירעון המשכנתה מכספים משותפים, והאם ההסכם קובע השבה, הצמדה או כלום.
• מה דין השבחה שנוצרה מכסף משותף, בנפרד מהשבחה שנוצרה מעליית מחירים בשוק.
• האם קיימת נקודת ייחוס לשווי במועד הנישואין או לפני השיפוץ. חוות דעת שמאית בזמן אמת מונעת מחלוקת בדיעבד.
• מה קורה אם הדירה תימכר ותוחלף באחרת, והאם ההחרגה עוברת לנכס החלופי ולתמורה שבדרך.
• מה המצב המיסויי של כל אחד מבני הזוג ביום החתימה: כמה דירות, איזו זכאות לפטור, ומה זה אומר לרכישה הבאה.
• האם ההסכם אושר או אומת במסלול הנכון לפי סעיף 2, והאם כל שינוי מאז נעשה בכתב ובאותו מסלול.
• מתי בודקים את ההסכם שוב. הסכם שלא נבדק מאז החתונה אינו משקף את מה שקרה בפועל, וזה הכשל הנפוץ ביותר.

שאלות ותשובות

האם הסכם ממון מגן על דירה שקיבלתי מההורים?

סעיף 5(א) לחוק יחסי ממון כבר מוציא מהאיזון דירה שהתקבלה במתנה או בירושה בתקופת הנישואין, וגם דירה שהייתה לאחד מבני הזוג ערב הנישואין. התפקיד של ההסכם אינו ליצור את ההחרגה אלא לחזק אותה: לזהות את הדירה, לקבוע מה דין ההשבחה ומה דין התמורה אם תימכר, ולסגור מראש את מה שאחרת ייבחן בדיעבד לפי ההתנהלות בפועל.

חתמנו על הסכם ממון. האם זה אומר שנחשבים נפרדים במס?

לא בהכרח. חזקת התא המשפחתי שבחוק מיסוי מקרקעין רואה בבני הזוג ובילדיהם הקטינים יחידה אחת לצורך חלק מהפטורים וההקלות, והסכם ממון כשלעצמו אינו מנתק אותה אוטומטית. את התנאים לסתירת החזקה צריך לבדוק פרטנית לפני עסקה.

האם הסכם ממון חייב אישור של בית משפט?

לפי סעיף 2 לחוק, ההסכם טעון אישור של בית המשפט לענייני משפחה או של בית הדין הדתי שלו הסמכות בענייני הנישואין והגירושין של בני הזוג. בהסכם שנכרת לפני הנישואין קיים מסלול חלופי: אימות בפני רשם הנישואין או בפני נוטריון.

שיפצנו את הדירה של בן זוגי בכסף משותף. מה אני מקבל בחזרה?

זה תלוי במה שההסכם קובע, ובהיעדר קביעה זו שאלה שתתברר בדיעבד. חשוב להבחין בין עלות השיפוץ לבין תרומתו לשווי הדירה, שאינן אותו דבר. הסכם שבוחר מנגנון, למשל השבת עלות בתוספת הצמדה או חלוקה של תרומת השיפוץ לשווי לפי חוות דעת שמאית, חוסך את המחלוקת כולה.

האם אפשר לדרוש חלוקת רכוש לפני שמתגרשים?

כן, בתנאים שקובע סעיף 5א שנוסף בתיקון מס׳ 4 משנת 2008. שני המצבים החלופיים הם שחלפה שנה מפתיחת הליך מתאים בין בני הזוג, או שקיים קרע או מגורים בנפרד במשך תשעה חודשים מצטברים בתוך שנה. לבית המשפט סמכות לקצר את התקופות ולהקדים את המועד במצבים של צווי הגנה או הליכים בעבירות אלימות.

האם שינוי בהסכם ממון צריך להיות בכתב?

כן. סעיף 1 לחוק קובע שהסכם ממון וכן כל שינוי בו טעונים כתב, והשינוי צריך לעבור באותו מסלול אישור או אימות. הסכמה בעל פה בין בני זוג אינה מחליפה את ההסכם, ובשלב הפירוד היא טענה שצריך להוכיח.

יש לנו הסכם משנת 2014 ומאז קנינו ושיפצנו. צריך לעדכן אותו?

זו הבדיקה שהכי כדאי לעשות. הסכם שאינו משקף את הנכסים הקיימים, את מקורות המימון ואת ההתנהלות בחשבונות הוא הסכם שמשאיר את ההכרעה לדיעבד. עדכון נעשה בכתב ובאותו מסלול שבו ההסכם המקורי אושר או אומת.

מההסכם אל העסקה

הסכם ממון טוב אינו מסמך שנחתם פעם אחת ונשכח. הוא מסמך שמתעד מה הגיע מאיפה, קובע מנגנון לחישוב ולא רק עיקרון, ונבדק שוב כשמשהו משתנה: רכישה, מתנה מההורים, שיפוץ גדול או מימון חדש. ברגע שמתקיימת פעולה בנכס עצמו, ההסכם עובר מהמישור הרכושי למישור של עסקה במקרקעין, עם דיווח, עם מס ועם רישום.

בעבודה שלנו שני המישורים נבדקים יחד. הצד הרכושי מול חוק יחסי ממון, והצד המיסויי מול מצב הדירות והזכאויות של כל אחד מבני הזוג באותו יום. כך נראה תכנון נכסי משפחה, וכך גם נראית בדיקה לפני מכירה או רכישה של דירה. שאלות נוספות בתחום מרוכזות בעמוד משפחה והעברה בין דורית, ולמי שמתכנן העברה בתוך המשפחה כדאי לקרוא גם על חלוקת עיזבון בין יורשים ועל שאלון ההכנה לפני מכירת דירה.

מקורות

• חוק יחסי ממון בין בני זוג, התשל״ג 1973, סעיפים 1, 2, 3, 4, 5, 5א ו-8. הנוסח המלא כפי שמתפרסם באתר הממשלה. התיקון האחרון שמשתקף בנוסח הזה הוא תיקון מס׳ 4.
• חוק יחסי ממון בין בני זוג (תיקון מס׳ 4), התשס״ט 2008, ספר החוקים 2186 מיום 12.11.2008. בתיקון נוספו סעיפים 5א ו-6א, ותוקנו סעיפים 2, 5, 6, 8 ו-10.
• חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג 1963, לעניין חזקת התא המשפחתי והעברת זכויות בין בני זוג. הפירוט והתנאים מרוכזים בנכסים שאליהם מופנה הקורא בגוף המאמר.

נכתב על ידי עו״ד נדל״ן ושמאי מקרקעין נאור גלברג. עודכן: 8.10.2026. האמור הוא מידע מקצועי כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. התוצאה בכל מקרה תלויה במקור הנכס, במועדי הפעולות, במקורות המימון ובהתנהלות בפועל בין בני הזוג, ויש לבדוק אותם לפני החתימה ולא אחריה.

עו''ד נאור גלברג

עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-1000 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.

חבר פורום קניין ומקרקעין לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת התחדשות עירונית לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת מיסוי מקרקעין לשכת עורכי הדין.

מנהל פורומים אינטרנטיים בדיני מקרקעין ותמ"א 38 ומרצה בנושאי נדל"ן.