חלוקת עיזבון בין יורשים: מתי החלוקה פטורה ממס, ומה עושה תשלום איזון

חלוקה ראשונה של נכסי עיזבון בין היורשים אינה מכירה לצורך חוק מיסוי מקרקעין, ולכן אין בה מס שבח ואין בה מס רכישה. התנאי אחד: שבמסגרת החלוקה לא ניתנה תמורה בכסף או בשווה כסף שאינו נכס מנכסי העיזבון. אם יורש אחד שילם לאחיו מכיסו כדי לקבל את הדירה במלואה, רואים את חלק העיזבון שבשלו ניתנה התמורה כאילו נמכר, ועל אותו חלק בלבד נולד מס. המקורות: סעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג 1963, והוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 7/2010 מיום 21.12.2010.

כשאדם נפטר ומשאיר דירה לשלושה ילדים, הדירה אינה מתחלקת לשלושה חלקים ביום הפטירה. כל היורשים הופכים לשותפים בה, ומכאן מתחילה ההתלבטות האמיתית: מי גר בדירה, מי רוצה למכור, ומי מוכן לקנות את חלקם של האחרים. ברוב המשפחות הפתרון המעשי הוא הסכם: אחד לוקח את הדירה, השני לוקח את החשבון בבנק, והשלישי מקבל השלמה בכסף. עד כאן זה נשמע כמו סידור משפחתי. מבחינת מיסוי מקרקעין זה עשוי להיות עסקה.

הפער בין שתי התפיסות האלה הוא המקום שבו משפחות מגלות בדיעבד שנולד להן מס שלא תכננו. לא בגלל שהחלוקה אסורה, אלא בגלל שמקור הכסף שעבר בין היורשים קובע את התוצאה. המאמר הזה עובר על המנגנון המלא: מה קורה בהורשה עצמה, מה מותר בחלוקה הראשונה, מה הופך תשלום איזון לעסקה חייבת במס, איך המס מחושב כשזה קורה, ומה כדאי לסדר לפני שחותמים על הסכם חלוקת עיזבון ולא אחריו.

התשובה הקצרה

• ההורשה עצמה אינה מכירה. סעיף 4 לחוק קובע שהורשה אינה מכירה או פעולה באיגוד לעניין החוק. זה אינו פטור שצריך לבקש, אלא הוצאה מגדר החוק. אין מס שבח ואין מס רכישה על המעבר מהמוריש ליורשים.
• חלוקה ראשונה של נכסי העיזבון בין היורשים גם היא אינה מכירה, לפי סעיף 5(ג)(4). היורשים יכולים לסדר ביניהם מי מקבל מה, גם בלי לשמור על יחסי החלקים שנקבעו בצו.
• נקודת ההכרעה היחידה: מאיפה בא הכסף. תמורה שמקורה בנכסי העיזבון אינה פוגעת בחלוקה. תמורה שמקורה מחוץ לעיזבון, מהחיסכון של יורש או ממשכנתה שהוא לוקח, הופכת את החלק שבשלו שולמה למכירה.
• כשנוצרת מכירה, היא חלקית. החוק אינו מחייב את כל החלוקה במס, אלא את חלק העיזבון שבשלו ניתנה התמורה. מי שוויתר חייב במס שבח על אותו חלק, ומי שקיבל חייב במס רכישה עליו.
• החלוקה הראשונה אינה חייבת להיות בפעולה אחת. הוראת הביצוע מכירה בחלוקה בשלבים, וקובעת שרישום הזכויות על שם היורשים בלשכת רישום המקרקעין לפי צו הירושה אינו חוסם חלוקה מאוחרת יותר, כל עוד לא עברה תמורה נוספת.
• היורש נכנס לנעלי המוריש. יום הרכישה ושווי הרכישה נקבעים לפי המוריש, ולכן דירה ותיקה נושאת שבח גדול שנצבר על פני עשרות שנים. זה מה שהופך את תכנון המכירה לקריטי יותר מתכנון החלוקה.

ההורשה עצמה אינה מכירה, וזו לא שאלה של פטור

סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג 1963 קובע שהורשה אינה מכירה או פעולה באיגוד לעניין החוק. ההבדל בין הניסוח הזה לבין פטור הוא מהותי ולא סמנטי. פטור הוא ויתור על מס שהחוק מטיל, והוא בדרך כלל כפוף לתנאים, למכסות ולדיווח. כאן החוק פשוט אינו חל. אין אירוע מס, אין שומה, ואין צורך לבקש דבר. היורש מקבל את הדירה בלי מס שבח למוריש ובלי מס רכישה לעצמו, בין אם ירש לפי צוואה ובין אם ירש לפי דין.

בפועל זה אומר שהשלב הראשון, המעבר מהמוריש אל היורשים, הוא השלב הפשוט. מה שמחייב תשומת לב הוא מה שקורה אחריו: הרגע שבו היורשים מחליטים שלא כולם רוצים להישאר שותפים באותה דירה.

למה היורשים הופכים לשותפים, ומה הבעיה בזה

כשיש יורש אחד, הדירה עוברת אליו והסיפור נגמר. כשיש שלושה, הם מקבלים את הדירה בחלקים בלתי מסוימים, כלומר כל אחד מחזיק בשליש מהדירה כולה ולא בחדר מסוים. מכאן כל החלטה דורשת הסכמה: להשכיר, לשפץ, למכור. שותפות כזו עובדת היטב כשהיחסים טובים ומתפרקת מהר כשהם פחות.

הדרך המסודרת לצאת ממנה היא לחלק את נכסי העיזבון, כך שכל יורש יקבל נכס שלם במקום חלק מכמה נכסים. אם בעיזבון יש דירה, חשבון בנק ורכב, אפשר להסכים שהבת מקבלת את הדירה, הבן מקבל את החשבון, והשלישי מקבל את הרכב ואת היתרה. החוק מכיר בסידור הזה ואינו מתייחס אליו כאל חילופי נכסים בין שלושה אנשים. עד שמתערב כסף מבחוץ.

הכלל: חלוקה ראשונה אינה מכירה

סעיף 5(ג)(4) לחוק קובע בלשונו:

חלוקת נכסי עזבון בין יורשים, לא יראוה כמכירה, ובלבד שאם במסגרת החלוקה ניתנה תמורה בכסף, או בשווה כסף שאינו נכס הנמנה עם נכסי העזבון, יראו את חלק העזבון שבשלו ניתנה התמורה כאילו נמכר.

שתי הוראות בפסקה אחת. הראשונה היא הכלל: החלוקה אינה מכירה. השנייה היא התנאי שמפעיל חריג, ורק הוא.

נקודה שחשוב לעמוד עליה, מפני שהיא מפתיעה אנשים: הכלל אינו דורש שהחלוקה תשמר את יחסי החלקים שנקבעו בצו הירושה. שלושה יורשים ששווה בשווה יכולים להסכים שאחד מקבל את הדירה ששווה שני שלישים מהעיזבון, והאחרים מקבלים את היתר, בלי שהסטייה הזו תיצור מס. רשות המסים עומדת על ההבדל הזה במפורש בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 7/2010, ומנגידה את סעיף 5(ג)(4) לסעיף 67 לחוק, שעניינו חלוקת מקרקעין בין בעלים במשותף ושכן מתנה את ההקלה בשמירה על יחסי השווי. בחלוקת עיזבון החופש רחב יותר.

המשמעות המעשית: אם אתם רוצים שילד אחד יקבל את הדירה ואחרים יקבלו נכסים אחרים, אין צורך להמציא איזון מלאכותי. צריך רק לוודא שהאיזון נעשה מתוך העיזבון.

נקודת ההכרעה: מאיפה בא הכסף

כאן נופלת ההכרעה היחידה בסוגיה כולה. החוק אינו שואל כמה כסף עבר, אלא מה מקורו. תמורה שמקורה בנכסי העיזבון אינה פוגעת בחלוקה. תמורה שמקורה מחוץ לעיזבון הופכת את החלק שבשלו שולמה למכירה.

כסף מהכיס הפרטי של יורש

זה המקרה השכיח. שני אחים יורשים דירה, אחד מהם רוצה לגור בה, והוא מעביר לאחיו מחצית משוויה מהחיסכון שלו. הכסף הזה מעולם לא היה חלק מהעיזבון. התוצאה: רואים את חלקו של האח המוותר כאילו נמכר. לא את הדירה כולה, אלא את החצי שעבר ידיים.

משכנתה שיורש לוקח כדי לממן את ההשלמה

הווריאציה הזו מפתיעה משפחות לא פעם. יורש שאין לו נזילות לוקח הלוואה מובטחת במשכנתה על הדירה, ומהכסף הזה משלם לאחיו. ההלוואה אינה נכס מנכסי העיזבון, גם אם היא רשומה על הדירה שהגיעה מהעיזבון. זה כסף מבחוץ לכל דבר, והוא מפעיל את החריג. מי שמתכנן חלוקה שממומנת במשכנתה צריך לדעת זאת מראש, מפני שהמס נולד לצד ההחזר החודשי.

כסף שעדיין שייך לעיזבון

הצד השני של אותו מטבע. אם בחשבון העיזבון יש כספים שטרם חולקו, או אם נמכר נכס שנשאר בבעלות משותפת של היורשים והתמורה הופקדה לחשבון נאמנות, אפשר לאזן מתוכם. הוראת הביצוע מתייחסת למצבים האלה ומכירה בכך שתמורה כזו היא תמורה מנכסי העיזבון. החלוקה נשארת מחוץ לגדר המכירה.

נטל ההוכחה

כשעולה שאלה אם עברה תמורה חיצונית, הנטל על היורשים. זו אינה הערה תיאורטית. חשבון בנק משותף שבו מעורבבים כספי העיזבון וכספים פרטיים הופך את ההפרדה לקשה, ולעיתים לבלתי אפשרית לאחור. מה שצריך לבדוק במקרה כזה הוא פשוט: להחזיק את כספי העיזבון בחשבון נפרד, לתעד כל העברה, ולשמור את דפי החשבון. התיעוד הזה שווה יותר מכל ניסוח חכם בהסכם.

מה קורה כשכן ניתנה תמורה מבחוץ

החריג אינו הופך את כל החלוקה לעסקה. החוק ממוקד: רואים כאילו נמכר את חלק העיזבון שבשלו ניתנה התמורה. זו הקלה משמעותית, וכדאי להבין אותה במספרים.

נניח עיזבון שכל כולו דירה אחת, ושני יורשים בחלקים שווים. אחד מהם משלם לשני מכיסו את שווי חלקו ומקבל את הדירה כולה. החלק שרואים אותו כנמכר הוא מחצית הדירה, לא הדירה. התוצאה כפולה:

• ליורש שוויתר נוצר אירוע מס שבח על מחצית הדירה. השבח מחושב לפי יום הרכישה ושווי הרכישה של המוריש, לא לפי יום הפטירה, ולכן בדירה ותיקה הוא עשוי להיות גדול. ההיקף והחלופות לפטור מרוכזים במדריך מס שבח.
• ליורש שקיבל נוצר אירוע מס רכישה על אותה מחצית. המדרגות נקבעות לפי מצבו שלו ביום העסקה, כלומר אם יש לו כבר דירה, החלק הזה ימוסה כדירה נוספת. מדרגות מס הרכישה והתנאים לדירה יחידה מפורטים במדריך מס רכישה, והחישוב לשווי קונקרטי רץ במחשבון מס הרכישה.

בפועל, הפער בין חלוקה שתוכננה נכון לבין אותה חלוקה בדיוק שמומנה מכסף פרטי הוא לעיתים עשרות אלפי שקלים. זה אותו סידור משפחתי, ואותה דירה, בהבדל אחד.

נקודה נוספת שצריך להחזיק: שווי החלק שנמכר אינו נקבע לפי מה שהיורשים כתבו בהסכם, אלא לפי שווי השוק. רשות המסים בוחנת את השווי המוצהר בעסקאות בין קרובים בקפידה מיוחדת, וההיגיון והחריגים מוסברים במאמר על שווי המכירה במיסוי מקרקעין.

החלוקה הראשונה אינה חייבת להיגמר ביום אחד

שאלה שעולה כמעט בכל תיק: אם כבר רשמנו את הדירה על שם שלושתנו בטאבו לפי צו הירושה, האם פספסנו את החלון לחלוקה פטורה?

התשובה שלילית. הוראת הביצוע קובעת שעצם רישום הזכויות על שם היורשים בפנקסי המקרקעין לפי צו הירושה אינו מועד שחוסם את החלוקה, כל עוד היא נעשית בלי תמורה נוספת. הרישום הוא פעולה טכנית שמוציאה לפועל את הצו, ולא ויתור על הזכות לחלק. אותו היגיון חל גם כשהורה שנותר בחיים ממשיך להתגורר בדירה ונהנה מפירותיה בלי שהזכויות הרשומות הועברו אליו.

בנוסף, החלוקה הראשונה יכולה להתבצע בשלבים. הוראת הביצוע מתייחסת לכך במפורש, ומנמקת זאת בכך שבמסת נכסים גדולה אי אפשר תמיד לסיים הכול בפעולה אחת. כלומר אפשר לחלק היום את הדירה, ובעוד שנה את הנכס המסחרי, בלי שהשלב השני ייחשב חלוקה שנייה.

החשוב הוא מה שלא נאמר: ההקלה חלה על החלוקה הראשונה. העברה מאוחרת של זכויות בין היורשים, אחרי שהעיזבון כבר חולק, אינה נהנית מסעיף 5(ג)(4) והיא עסקה רגילה לכל דבר. אם היא נעשית ללא תמורה בין קרובים, היא נבחנת במסלול של העברה ללא תמורה, על תקופות הצינון ושיעורי מס הרכישה שלו, ובין אחים לפי הכללים הייחודיים שמוסברים במאמר על העברת דירה ללא תמורה בין אחים. אלה שני עולמות שונים, והמעבר ביניהם הוא חד פעמי.

את צד ההליך, כלומר איך מגישים את הבקשה ומה קורה עד שהצו ניתן, אפשר לקרוא במאמר על צו ירושה, ואת הצד הטכני של העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין במאמר על רישום ירושה בטאבו.

היורש נכנס לנעלי המוריש

זהו המנגנון שקובע כמה מס יהיה בסוף, והוא נוטה להישכח בדיוק בשלב החלוקה. היורש אינו מתחיל מחדש. יום הרכישה ושווי הרכישה שלו נקבעים לפי המוריש, לפי סעיפים 26 ו37 לחוק. אם המוריש קנה את הדירה בשנות השבעים, היורש נושא את מלוא השבח שנצבר מאז, גם אם קיבל אותה אתמול.

לכך שתי השלכות מעשיות:

• בחלוקה שיוצרת מכירה חלקית, השבח גדול מכפי שנראה. אנשים מניחים שהשבח נמדד מיום הפטירה. הוא לא. ההפרש בין שתי ההנחות בדירה ותיקה הוא לעיתים מאות אלפי שקלים של בסיס מס.
• הפטור במכירה חשוב יותר מהפטור בחלוקה. חלוקה נכונה חוסכת מס על חלק מהדירה. פטור נכון במכירה חוסך מס על הדירה כולה. לכן סדר הפעולות קובע, ואת שניהם צריך לתכנן יחד.

אחרי החלוקה: הפטור במכירת דירת הירושה

כשהיורש שקיבל את הדירה מחליט למכור אותה, נפתח מסלול נפרד. סעיף 49ב(5) לחוק נותן פטור ייעודי לדירת ירושה, והוא אינו צורך את הפטור הרגיל של דירה יחידה. שלושה תנאים מצטברים:

• המוכר הוא בן זוגו של המוריש, צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש.
• לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.
• אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את הדירה, היה פטור ממס.

התנאי השני הוא שנופל עליו רוב התיקים. מוריש שהחזיק גם חלק קטן בדירה נוספת אינו עומד בו, והפטור נשלל מכל היורשים. זו בדיקה שעושים לפני שמוציאים את הדירה לשוק, לא אחרי שנחתם חוזה. התמונה המלאה, כולל מה עושים כשהתנאים אינם מתקיימים, נמצאת במאמר על מכירת דירה שהתקבלה בירושה.

חידוש מ2026 שכדאי להכיר. ביום 19.3.2026 פרסמה חטיבת מיסוי מקרקעין ברשות המסים את נייר עמדה מיסוי מקרקעין 03/2026, שעניינו מכירת דירה שהתקבלה בירושה ושלגביה נחתם הסכם בעסקת התחדשות עירונית. העמדה מרחיבה את תחולת הפטור לפי סעיף 49ב(5) למצבים של פינוי בינוי ותמ״א 38, לרבות מקרים שבהם הירושה התרחשה אחרי מועד המכירה ולפני השלמת הבנייה, בכפוף לתנאים ולמועד תחילתו של תיקון 96. מי שיורש דירה שכבר חתומה על הסכם התחדשות עירונית צריך לבדוק את העמדה הזו מול הנתונים שלו, מפני שהיא שינתה את התשובה.

היטל השבחה: הורשה אינה מימוש זכויות

היטל השבחה פועל במסלול אחר לגמרי, לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה 1965. החיוב אינו קם בעת ההשבחה אלא בעת מימוש זכויות, והגדרת מימוש זכויות שם כוללת העברה של הזכויות, בתמורה או ללא תמורה, למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו.

הורשה היא העברה מכוח דין, ולכן אינה מימוש. גם רישום הזכויות על שם היורשים אינו יוצר חיוב. החבות, אם נצברה השבחה בחיי המוריש, ממתינה למימוש האמיתי, כלומר בדרך כלל למכירה או להוצאת היתר בנייה. המנגנון המלא, לרבות אופן חלוקת החיוב בין היורשים וחריג הקרוב בהעברה בין אחים, מוסבר במאמר על היטל השבחה על דירה שהתקבלה בירושה.

שתי דרכים לאותה תוצאה, ושני חשבונות מס שונים

הדוגמה הבאה ממחישה למה הניסוח של ההסכם אינו עניין טכני. שני אחים, עיזבון שכולל דירה בשווי שני מיליון שקל ותיק השקעות בשווי שני מיליון שקל, והאח הגדול רוצה את הדירה.

אותה משפחה, אותם נכסים, אותה תוצאה כלכלית. ההבדל הוא בסדר הפעולות ובמקור הכסף. זו הסיבה שהסכם חלוקת עיזבון נכתב לפני שמעבירים כספים, ולא מתאר בדיעבד מה שכבר קרה.

חמש טעויות שחוזרות

• מתחילים מהעברות כסף ורק אחר כך מנסחים. כשהכסף כבר עבר מחשבון פרטי, אי אפשר לצבוע אותו אחורה ככספי עיזבון. ההסכם מתעד מציאות, הוא אינו משנה אותה.
• מערבבים את כספי העיזבון בחשבון פרטי. גם כשהכסף באמת הגיע מהעיזבון, ערבוב הופך את ההוכחה לקשה, והנטל על היורשים.
• מניחים שרישום בטאבו סגר את הדלת. הוא לא. אפשר לחלק גם אחריו, בלי תמורה נוספת.
• בודקים את תנאי סעיף 49ב(5) אחרי החתימה על חוזה המכר. אם למוריש הייתה גם דירה נוספת, הפטור נשלל, וצריך לדעת זאת לפני שמתמחרים את העסקה.
• מתעלמים מיום הרכישה של המוריש. בדירה ותיקה הוא זה שקובע את גודל השבח, ולא מועד הפטירה.

מה כדאי לסדר לפני שחותמים

• לקבל את צו הירושה או צו קיום הצוואה, ולבדוק מי היורשים ובאילו חלקים.
• לרשום את מלוא נכסי העיזבון, ולא רק את הדירה, מפני שהם חומר הגלם לאיזון.
• לפתוח חשבון נפרד לכספי העיזבון, ולהימנע מערבוב עם כספים פרטיים.
• לבדוק אם אפשר לאזן מתוך העיזבון לפני שמגייסים כסף מבחוץ.
• אם נדרש מימון חיצוני, לכמת מראש את מס השבח ואת מס הרכישה שייווצרו, ולהחליט מי נושא בהם.
• לבדוק אם המוריש החזיק דירה אחת בלבד, לצורך סעיף 49ב(5).
• לבדוק אם קיימת שומת היטל השבחה פתוחה על הנכס, שתתעורר במכירה.
• אם הנכס הוא נחלה במושב, לבדוק את המגבלות הייחודיות שמונעות חלוקה, שמוסברות במאמר על ירושת נחלה במושב.
• לקבוע את סדר הפעולות בין החלוקה לבין המכירה, ולא לבצע אותן במקביל בלי תיאום.

שאלות ותשובות

האם צריך לדווח לרשות המסים על חלוקת עיזבון?

כשהחלוקה נעשית בלי תמורה מחוץ לנכסי העיזבון, אין אירוע מס ואין שומה. כשניתנה תמורה כזו, נוצרת מכירה של חלק מהזכויות, והיא טעונה דיווח ושומה ככל עסקה במקרקעין. מכיוון שהקו בין שני המצבים אינו תמיד חד, בדיקה מראש עדיפה על תיקון בדיעבד.

האם מותר לסטות מהחלקים שנקבעו בצו הירושה?

כן. סעיף 5(ג)(4) אינו מתנה את ההקלה בשמירה על יחסי השווי, בשונה מסעיף 67 לחוק שעניינו חלוקה בין בעלים במשותף. היורשים רשאים להסכים שאחד מקבל נכס גדול יותר, כל עוד האיזון נעשה מתוך העיזבון.

יורש לקח משכנתה כדי לשלם לאחיו. האם זה נחשב כסף של העיזבון?

לא. הלוואה שיורש נוטל היא כסף חיצוני, גם אם היא מובטחת במשכנתה על הדירה שהתקבלה בירושה. התשלום הזה מפעיל את החריג, ורואים את החלק שבשלו שולם כאילו נמכר.

רשמנו כבר את הדירה על שם כל היורשים. מאוחר מדי לחלק?

לא. לפי הוראת ביצוע 7/2010, רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין לפי צו הירושה אינו מועד שחוסם חלוקה מאוחרת יותר, בתנאי שהיא נעשית בלי תמורה נוספת.

האם אפשר לחלק את העיזבון בשלבים?

כן. הוראת הביצוע מכירה בכך שחלוקה ראשונה יכולה להתבצע בשלבים, במיוחד כשמדובר במסת נכסים גדולה. השלב השני אינו הופך בשל כך לחלוקה שנייה.

מי משלם את מס הרכישה כשנוצרת מכירה חלקית?

היורש שקיבל את החלק הנוסף. המדרגות נקבעות לפי מצבו ביום העסקה, כך שאם יש בבעלותו דירה נוספת, החלק הזה ימוסה לפי מדרגות של דירה נוספת ולא של דירה יחידה.

האם חלוקת עיזבון יוצרת חיוב בהיטל השבחה?

הורשה היא העברה מכוח דין ולכן אינה מימוש זכויות לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. החיוב, ככל שנצברה השבחה, ממתין למימוש בפועל, בדרך כלל במכירה או בהוצאת היתר.

מה ההבדל בין הסכם חלוקת עיזבון לבין פירוק שיתוף?

הסכם חלוקת עיזבון פועל בתוך סעיף 5(ג)(4) ומתייחס לחלוקה הראשונה של נכסי העיזבון. אחרי שהעיזבון חולק, היורשים הם בעלים במשותף רגילים, וההיפרדות ביניהם נבחנת בכללים של פירוק שיתוף במקרקעין ושל סעיף 67 לחוק. זה ההבדל שמצדיק לעשות את החלוקה כמו שצריך בפעם הראשונה.

מהחלוקה אל העסקה

ברוב המשפחות חלוקת העיזבון אינה היעד אלא השלב שלפניו. אחרי שהוסכם מי מקבל את הדירה, מגיעה ההחלטה אם למכור אותה, ואז נפגשים שני עולמות: הכללים של סעיף 5(ג)(4) שקבעו את נקודת הפתיחה, והכללים של הפטור במכירה שקובעים כמה מס ישולם בסוף. אלה אינם שני תיקים נפרדים. יום הרכישה שעבר מהמוריש, הפטור לפי סעיף 49ב(5), שומת היטל השבחה שממתינה למימוש וההחלטה מי מהיורשים חותם על החוזה, כולם נגזרים זה מזה, ולכן כדאי שיהיו באותה יד.

בפועל זה אומר ששלושת השלבים מתוכננים יחד: סדר נכסי המשפחה לפני הפטירה, שמוסבר במאמר על תכנון נכסי המשפחה ובליווי של עורך דין צוואות וירושות, ניסוח הסכם החלוקה, ולאחריו הליווי המשפטי של מכירת הדירה, שבו נקבעת השומה בפועל. מי שמתכנן את השלב השלישי רק כשהוא מגיע, בדרך כלל מגלה שההחלטות שקבעו את המס התקבלו הרבה קודם.

מקורות

• חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג 1963, סעיף 4, סעיף 5(ג)(4), סעיפים 26 ו37, סעיף 49ב(5) וסעיף 67.
• רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 7/2010, חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים לפי סעיף 5(ג)(4) לחוק, מיום 21.12.2010.
• רשות המסים, חטיבת מיסוי מקרקעין, נייר עמדה מיסוי מקרקעין 03/2026, מיום 19.3.2026, מכירת דירה שהתקבלה בירושה לפי סעיף 49ב(5) שלגביה נחתם הסכם בעסקת התחדשות עירונית.
• חוק התכנון והבניה, התשכ״ה 1965, התוספת השלישית, הגדרת מימוש זכויות וסעיף 2.

נכתב על ידי עו״ד נדל״ן ושמאי מקרקעין נאור גלברג. עודכן: 4.10.2026. האמור הוא מידע מקצועי כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. התוצאה בכל מקרה תלויה בהרכב נכסי העיזבון, בזהות היורשים, במקור הכספים ובמועדי הפעולות, ויש לבדוק אותם לפני החתימה ולא אחריה.

כשהחלוקה נעשית לקראת מכירת הדירה, צ׳קליסט העבודה להורדה למכירת דירה שהתקבלה בירושה מראה איך זה מתחבר לשני מסלולי מס השבח, להיטל ההשבחה ולסדר הפעולות עד הרישום.

עו''ד נאור גלברג

עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-1000 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.

חבר פורום קניין ומקרקעין לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת התחדשות עירונית לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת מיסוי מקרקעין לשכת עורכי הדין.

מנהל פורומים אינטרנטיים בדיני מקרקעין ותמ"א 38 ומרצה בנושאי נדל"ן.