העברת דירה ללא תמורה בין אחים: מתי יש פטור ממס שבח וכמה מס רכישה משלמים

העברת דירה ללא תמורה בין אחים נבחנת בשני מבחנים נפרדים, וכל אחד מהם מתנהג אחרת. במס הרכישה, אח ואחות נחשבים קרובים בלי תנאי, והאח המקבל משלם שליש ממס הרכישה הרגיל. במס השבח, הפטור שבסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין חל על העברה בין אחים רק כשהדירה הגיעה לאח הנותן מהורה או מהורי הורה, במתנה או בירושה. אח שמעביר לאחיו דירה שקנה בעצמו אינו נהנה מהפטור הזה.

זו נקודה שמבלבלת גם אנשי מקצוע, משום שהמילה קרוב מופיעה בשני המקורות אבל מוגדרת בכל אחד מהם אחרת. המאמר הזה מפרק את שתי השאלות, מסביר מה קורה אחרי ההעברה, ומרכז את המקרים שחוזרים אצל אחים בפועל: דירת ירושה משותפת, דירה שנקנתה בכסף של ההורים, העברה לאח ולבן זוגו, ודירה עם משכנתא. את התמונה הכללית של מתנה בתוך המשפחה, בין הורים לילדים ובין בני זוג, ריכזתי במדריך העברת דירה ללא תמורה.

התשובה הקצרה

יש שלוש שאלות, ולכל אחת תשובה משלה:

• מס רכישה. האח המקבל משלם שליש מהמס שהיה חל עליו ברכישה רגילה. כך קובעת תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל״ה-1974, והגדרת קרוב שבתקנה 1 לאותן תקנות מונה במפורש אח ואחות.
• מס שבח. האח הנותן פטור ממס שבח לפי סעיף 62(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963, רק אם הזכות בדירה הגיעה אליו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה. בכל מקרה אחר אין פטור לפי סעיף 62.
• מכירה עתידית. כשההעברה נעשתה בפטור לפי סעיף 62, האח המקבל נכנס לנעלי הנותן: יום הרכישה ושווי הרכישה שלו הם של הנותן. אם ירצה למכור בפטור של דירת מגורים, יחול עליו סייג הצינון שבסעיף 49ו לחוק.

למה אחים הם מקרה מיוחד: שתי הגדרות של קרוב

בהעברה מהורה לילד שני המבחנים מובילים לאותה תוצאה: יש פטור ממס שבח ויש מס רכישה מופחת. אצל אחים הם נפרדים, ולכן אי אפשר להסיק מאחד על השני.

ההגדרה לעניין מס רכישה. תקנה 1 לתקנות מס רכישה מגדירה קרוב כך: בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חודשים שקדמו למכירה, הורה, צאצא, בן זוגו של צאצא, אח ואחות. אין בהגדרה הזו שום תנאי שנוגע לדרך שבה הדירה הגיעה לנותן.

ההגדרה לעניין מס שבח. סעיף 62(א) לחוק מיסוי מקרקעין מפנה להגדרת קרוב שבסעיף 1 לחוק, ומוסיף לה אח או אחות בתנאי מפורש: לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה. הנוסח הזה נקבע בתיקון מס׳ 76 לחוק, בשנת 2013.

ההבדל בין שתי ההגדרות אינו טכני. הוא משקף את מטרת הפטור ממס שבח: לאפשר לנכס משפחתי לעבור בתוך המשפחה בלי אירוע מס, ולא לאפשר לאח שהשקיע בדירה להעביר את הרווח שנצבר אצלו לאחיו בלי לשלם עליו מס.

מס שבח: הכול תלוי באיך הדירה הגיעה לאח הנותן

הדירה הגיעה מההורים במתנה או בירושה

זה המקרה הפשוט. אח שקיבל דירה מאביו במתנה, או שירש אותה מאמו, ומעביר אותה לאחיו בלא תמורה, פטור ממס שבח לפי סעיף 62(א). אותו דין חל כשהדירה הגיעה מסבא או מסבתא.

הפטור אינו מוחק את המס. הוא דוחה אותו. האח המקבל נכנס לנעלי הנותן, כך שבמכירה עתידית השבח יחושב מיום הרכישה ומשווי הרכישה של הנותן, ובמקרה של דירה שעברה בירושה, בהתאם לכללים שחלים על היורש. זו נקודה שצריך לחשב מראש כשיש כוונה למכור בשנים הקרובות.

האח קנה את הדירה בעצמו

כאן אין פטור לפי סעיף 62. אח שקנה דירה בכספו ומעביר אותה לאחותו במתנה מבצע, לעניין מס שבח, מכירה לכל דבר. חוק מיסוי מקרקעין רואה גם בהעברה בלא תמורה מכירה, ובהיעדר פטור, השבח מחושב לפי שווי השוק של הדירה ביום ההעברה, גם אם לא עבר שקל אחד בין הצדדים. הסבר על האופן שבו נקבע השווי הזה נמצא במאמר על שווי המכירה במיסוי מקרקעין.

זה לא אומר בהכרח שיהיה מס לשלם. לאח הנותן עשוי לעמוד פטור אחר, למשל פטור במכירת דירת מגורים מזכה אם הוא עומד בתנאיו. אבל זה פטור שלו, שנבדק לפי מצבו, ולא הפטור המשפחתי. מה שצריך לבדוק במקרה כזה הוא כמה דירות מחזיק הנותן, מתי מכר דירה לאחרונה, ומה הוא מתכנן לעשות בדירות שנשארות אצלו. ניצול הפטור על המתנה לאח עשוי לסגור אותו בפני מכירה אחרת שהוא מתכנן.

דירה שנקנתה בכסף שההורים נתנו

זה המקרה האפור, והוא שכיח. ההורים נתנו לבן כסף, הבן קנה בו דירה, ועכשיו הוא רוצה להעביר אותה לאחותו. לשון סעיף 62(א) מדברת על זכות שקיבלו מהורה, ודירה שנקנתה בכסף של ההורים אינה זכות שהתקבלה מהם במישרין.

יש מקרים שבהם רשות המסים מוכנה לראות בדירה כזו דירה שהתקבלה מההורים, בעיקר כשכמעט כל כספי הרכישה מקורם במתנה מהם וקל להוכיח זאת. אלא שזו הכרעה שנבחנת לגופה, והיא אינה נובעת מלשון החוק. כשהסכומים משמעותיים, הדרך הזהירה היא לבקש החלטת מיסוי מראש לפני החתימה, ולא לגלות את עמדת הרשות בשומה.

מס רכישה: שליש מהמס הרגיל, בלי תנאי מקור

האח המקבל חייב במס רכישה, גם כשההעברה היא מתנה. תקנה 20 לתקנות מס רכישה קובעת שבמכירת זכות במקרקעין בלא תמורה מיחיד לקרובו, מס הרכישה יהיה שליש ממס הרכישה הרגיל. מאחר שאח ואחות מנויים בהגדרת קרוב שבתקנה 1, ההקלה חלה עליהם בלי קשר לשאלה מאיפה הגיעה הדירה לנותן.

הנקודה החשובה כאן היא מה נחשב המס הרגיל. השליש מחושב מהמס שהיה חל על האח המקבל אילו רכש את הדירה בשוק, לפי שוויה. אם זו הדירה היחידה שלו, השליש מחושב ממדרגות דירה יחידה. אם כבר יש לו דירה, השליש מחושב ממדרגות דירה נוספת, והפער יכול להיות גדול מאוד. לכן אותה העברה בדיוק יכולה לעלות לשני אחים סכומים שונים לחלוטין, רק בגלל מה שכל אחד מהם מחזיק כבר.

את המדרגות העדכניות ואת האופן שבו נספרות הדירות של בני הזוג והילדים הקטינים אפשר לבדוק במדריך מס הרכישה ובמאמר על חזקת התא המשפחתי, ולאמוד את המס הרגיל במחשבון מס הרכישה. אחרי שיש מספר, מחלקים אותו בשלוש.

ארבעה מצבים שכיחים בטבלה אחת

אחרי ההעברה: כניסה לנעלי הנותן ותקופת הצינון

כשההעברה נעשתה בפטור לפי סעיף 62, המס נדחה אל האח המקבל. שני דברים עוברים אליו יחד עם הדירה.

יום הרכישה ושווי הרכישה של הנותן. אם האח המקבל ימכור את הדירה בעתיד והמכירה תהיה חייבת במס, השבח יחושב מנקודת הפתיחה של הנותן. בדירה שנמצאת במשפחה עשרים שנה, זה עשוי להיות שבח גדול.

תקופת צינון לפי סעיף 49ו. מי שקיבל דירה במתנה ורוצה למכור אותה בפטור של דירת מגורים צריך להמתין: שלוש שנים ממועד קבלת המתנה אם גר בדירה, וארבע שנים אם לא גר בה. אלה התקופות שחלות מאז 1.1.2014, כפי שהן מפורטות בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 של רשות המסים. מכירה לפני תום התקופה אינה אסורה. היא פשוט לא תזכה בפטור.

המשמעות המעשית: אם האח המקבל יודע שימכור את הדירה בתוך שנתיים, העברה בפטור לפי סעיף 62 עלולה להיות המסלול היקר. במקרים כאלה אני ממליץ לבדוק לפני החתימה חלופות אחרות, ובהן מכירה ישירה לצד שלישי על ידי האח הנותן, או חלוקה אחרת של הנכסים במשפחה.

מקרים שחוזרים אצל אחים

דירת ירושה משותפת

זה המקרה השכיח ביותר. ההורים נפטרו, הדירה עברה לשלושה אחים, ושניים מהם מוותרים על חלקם לטובת השלישי. כשהחלקים עוברים בלא תמורה, שני המבחנים מתקיימים: החלקים הגיעו לאחים בירושה מהורה, ולכן יש פטור ממס שבח, והאח המקבל משלם שליש ממס הרכישה על החלקים שעברו אליו.

לפני שבוחרים במסלול של מתנה כדאי לבדוק מה מצב רישום הירושה. כשהעיזבון עדיין לא חולק, לעיתים נכון יותר לסדר את החלוקה בהסכם חלוקת עיזבון ולא בהעברה במתנה אחרי הרישום. וכשאחד האחים מקבל תשלום על חלקו, זו כבר אינה מתנה אלא מכירה, והיא נבחנת לפי הכללים שבמאמר על מכירת דירה שהתקבלה בירושה.

העברה לאח ולבן זוגו

אחים רבים רוצים לרשום את הדירה על שם האח ובן זוגו יחד. ההגדרה שבתקנה 1 לתקנות מס רכישה מונה אח ואחות, ואינה מונה את בן זוגו של האח. לכן החלק שנרשם על שם בן הזוג אינו נהנה בהכרח מהשיעור המופחת, וצריך לבדוק גם את מעמדו לעניין מס השבח בנפרד. לפעמים הפתרון הוא להעביר לאח בלבד, ולהסדיר את היחסים בין בני הזוג בהמשך.

דירה עם משכנתא

הפטור בסעיף 62 וההקלה בתקנה 20 חלים על העברה בלא תמורה. כשהאח המקבל נוטל על עצמו את יתרת המשכנתא, רשות המסים עשויה לראות בכך תמורה, וההעברה כבר אינה מתנה נקייה. לפני שמתכננים העברה כזו צריך לקבל את עמדת הבנק ולבחון את ההשלכה המיסויית של נטילת החוב.

כסף במקום דירה

לעיתים הדרך הנכונה אינה להעביר דירה בכלל, אלא להעביר כסף שבו האח ירכוש דירה בעצמו. זה מסלול שיש לו השלכות משלו, בעיקר לעניין תקופת הצינון ולעניין ההבחנה בין מתנה להלוואה. הרחבתי עליו במאמר על הסכם הלוואה בין בני משפחה.

מה בודקים לפני שחותמים

1. איך הדירה הגיעה לאח הנותן. נסח טאבו, צו ירושה או צו קיום צוואה, הסכם המתנה הקודם, והסכם הרכישה אם הדירה נקנתה.
2. כמה דירות מחזיק האח המקבל, יחד עם בן זוגו וילדיו הקטינים. זה מה שקובע מהו המס הרגיל שממנו מחושב השליש.
3. האם יש כוונה למכור בתוך ארבע שנים. אם כן, צריך לחשב את המס במכירה העתידית כבר עכשיו.
4. אם אין פטור לפי סעיף 62, מה מצב הפטורים של הנותן. ומה ניצול הפטור יעשה לתכניות האחרות שלו.
5. על שם מי תירשם הדירה. האח לבדו, או האח ובן זוגו.
6. האם יש משכנתא, ומה עמדת הבנק.
7. האם דרושה החלטת מיסוי מראש, בעיקר בדירה שנקנתה בכסף של ההורים.

את הנתונים האלה אפשר לאסוף מראש בשאלון ההכנה להעברת דירה במתנה לקרוב, מסמך עבודה להורדה שבנוי בדיוק סביב השאלות האלה. כשיש במשפחה יותר מנכס אחד, נכון לבחון את ההעברה במסגרת תכנון נכסי המשפחה ולא כפעולה בודדת.

שאלות ותשובות

האם העברת דירה בין אחים פטורה ממס שבח?
רק אם הדירה הגיעה לאח הנותן מהורה או מהורי הורה, במתנה או בירושה. כך קובע סעיף 62(א) לחוק מיסוי מקרקעין. דירה שהאח קנה בעצמו אינה נהנית מהפטור הזה, וההעברה שלה נבחנת כמכירה לפי שווי השוק.

כמה מס רכישה משלם אח שמקבל דירה במתנה?
שליש ממס הרכישה הרגיל, לפי תקנה 20 לתקנות מס רכישה. המס הרגיל הוא המס שהיה חל עליו ברכישה בשוק, ולכן השאלה אם זו דירתו היחידה או דירה נוספת משנה את הסכום באופן מהותי.

ירשנו דירה מאבא, ואני רוצה להעביר את חלקי לאחותי. יש מס?
במס שבח, ההעברה פטורה לפי סעיף 62(א), משום שהחלק הגיע אליך בירושה מהורה. אחותך תשלם מס רכישה בשיעור של שליש מהמס הרגיל על החלק שעבר אליה. אם טרם נרשמה הירושה, כדאי לבדוק קודם אם הסכם חלוקת עיזבון מתאים יותר.

אחי קנה דירה בכסף שקיבל מההורים. הוא יכול להעביר אותה אליי בפטור?
זו שאלה שאין לה תשובה אוטומטית. לשון החוק מדברת על זכות שהתקבלה מההורים, ולא על דירה שנקנתה בכספם. יש מקרים שבהם הרשות מכירה בכך, בעיקר כשכמעט כל הכסף מקורו בהורים וקל להוכיח זאת. כשהסכומים משמעותיים, הדרך הבטוחה היא החלטת מיסוי מראש.

קיבלתי דירה מאחי בפטור. מתי אוכל למכור אותה בלי מס?
אם תרצה לנצל פטור של דירת מגורים, תצטרך להמתין שלוש שנים ממועד קבלת המתנה אם גרת בדירה, או ארבע שנים אם לא. מכירה מוקדמת אפשרית, אבל השבח יחושב מיום הרכישה ומשווי הרכישה של אחיך, או של מי שממנו הדירה הגיעה אליו.

מקורות

• חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963, סעיף 62(א), בנוסחו לאחר תיקון מס׳ 76 משנת 2013, וסעיף 49ו.
• תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל״ה-1974, תקנה 1, הגדרת קרוב, ותקנה 20. התיקון לתקנות משנת 2024, קובץ התקנות 11414 מיום 12.8.2024, עסק בהטבות לעולים ולא שינה את תקנה 20 או את הגדרת קרוב.
• הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013, רשות המסים, בעניין תיקון מס׳ 76 ותקופות הצינון שחלות מ-1.1.2014.
• הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 3/2024, רשות המסים, מיום 5.11.2024, שבה מובא נוסח תקנה 20. המקור הרשמי.

נכתב על ידי עו״ד נאור גלברג, עורך דין נדל״ן ושמאי מקרקעין. עודכן: 21.9.2026. האמור הוא מידע מקצועי כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי, ואינו תחליף לבדיקה פרטנית של מקור הזכות, של מצב הדירות של הצדדים ושל התכניות שלהם לגבי הנכס.

עו''ד נאור גלברג

עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-1000 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.

חבר פורום קניין ומקרקעין לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת התחדשות עירונית לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת מיסוי מקרקעין לשכת עורכי הדין.

מנהל פורומים אינטרנטיים בדיני מקרקעין ותמ"א 38 ומרצה בנושאי נדל"ן.