רכישת דירה על שם ילד קטין: לא ניתן לסתור את חזקת התא המשפחתי
ביום 16.6.2026 דחתה ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי מרכז לוד ערר של שנים עשר קטינים, וקבעה כי ההלכה המאפשרת לבני זוג לסתור את חזקת התא המשפחתי באמצעות הפרדה רכושית אינה חלה על ילדים קטינים. המשמעות המעשית היא שרכישת דירה להשקעה על שם ילד קטין לא תזכה במדרגות מס הרכישה של דירה יחידה, גם כאשר קיימים הסכמי מתנה מאושרים, גם כאשר מקור המימון חיצוני להורים, וגם כאשר דמי השכירות מופקדים בחשבון נפרד. הערר נדחה ללא צו הוצאות.
מה נדון
סב רכש שתים עשרה דירות מגורים בפרויקט בנייה ברחוב רש״י ברמת גן, דירה אחת עבור כל אחד משנים עשר נכדיו הקטינים. מחיר כל דירה עמד על 3,541,667 ש״ח. הסכם המתנה נחתם ביום 18.9.2023 והסכם הרכישה ביום 20.9.2023.
כל הקטינים התגוררו באותה עת עם הוריהם, בדירות שבבעלות ההורים. הדירות שנרכשו נועדו להשכרה, ודמי השכירות אמורים היו להיות מופקדים בחשבונות ייעודיים על שם כל קטין, בלא גישה של ההורים.
השאלה שעמדה להכרעה הייתה אם כל אחד מהקטינים ייחשב רוכש של דירה יחידה, ויזכה במדרגות מס הרכישה המופחתות, או שמא יראו אותו כחלק מהתא המשפחתי של הוריו, שכבר בבעלותם דירה.
מה קובע החוק
סעיף 9(ג1ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג 1963 מגדיר דירה יחידה כדירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל, וקובע לצד זאת את חזקת התא המשפחתי:
יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי, כרוכש אחד.
כלומר, ברירת המחדל היא שהורים וילדיהם הקטינים נספרים כיחידה אחת. דירה שנרכשת על שם הקטין נבחנת ביחד עם הדירות שבבעלות הוריו.
הרקע: שתי הלכות שקדמו
בעניין פלם, ע״א 3185/03, עמד בית המשפט העליון על שתי התכליות של החזקה. תכלית שלילית, מניעת תכנוני מס שנועדו לפצל מלאכותית בעלות בדירות בתוך המשפחה. ותכלית חיובית, מתן הקלת מס לתא משפחתי הרוכש קורת גג.
בעניין שלמי, ע״א 3178/12, נקבע שחזקת התא המשפחתי אינה חזקה חלוטה אלא חזקה הניתנת לסתירה. בני זוג שקבעו ביניהם הפרדה רכושית בהסכם יחסי ממון, וההפרדה מיושמת בפועל, יכולים לסתור אותה ולהיבחן בנפרד.
הפתח שנפתח בעניין שלמי הוא הבסיס שעליו נשענו העוררים.
מה טענו העוררים
העוררים בנו את טיעונם בשלושה נדבכים.
הפרדה רכושית מאושרת. הסכמי המתנה אושרו על ידי בית המשפט לענייני משפחה, ולטענתם יצרו בפועל הפרדה רכושית מלאה ומוחלטת בין רכוש הקטין לרכוש הוריו.
מקור מימון חיצוני. הכספים הגיעו מהסב בלבד. להורים לא היה חלק במימון, ולכן, כך נטען, אין כאן ניסיון לפצל בעלות של ההורים.
הרחבת הלכת שלמי. הטענה המרכזית הייתה שההבדל בין בני זוג לבין ילדים קטינים הוא שוני טכני ולא מהותי, ושאם החזקה ניתנת לסתירה אצל בני זוג, היא צריכה להיות ניתנת לסתירה גם כאן.
מה קבעה הוועדה
הוועדה דחתה את שלושת הנדבכים וקבעה שעקרונות הלכת שלמי, שחלים על בני זוג, אינם חלים על ילדים קטינים. שני נימוקים נושאים את ההכרעה.
הנימוק הראשון, מהות ההטבה. ההטבה במדרגות מס הרכישה נועדה להקל ברכישת קורת גג, ולא לסבסד השקעה כלכלית. במקרה שנדון, הקטינים כבר התגוררו עם הוריהם, הדירות נועדו להשכרה, ואף אחד מהם לא עמד לגור בדירה שנרכשה עבורו. הבקשה לא הייתה לקורת גג אלא לנכס מניב.
הנימוק השני, ההבחנה בין בני זוג לקטינים. בני זוג הם שני אנשים בגירים שיכולים לנהל רכוש בנפרד, וההפרדה ביניהם היא עובדה שניתנת להוכחה. ילדים קטינים מתגוררים עם הוריהם תחת אותה קורת גג, ומצויים באחריותם ובניהולם. עצם החיים המשותפים הוא הצדקה מספקת לשמירה על החזקה, ולכן אין מקום לסתור אותה.
הערר נדחה. לא נפסקו הוצאות.
המשמעות המעשית
זהו המקום שבו ההחלטה נוגעת ישירות לתכנון משפחתי שנפוץ מאוד.
הכלל. רכישת דירה על שם ילד קטין, כאשר להורים כבר יש דירה, תיבחן לפי מדרגות מס הרכישה של דירה נוספת ולא של דירה יחידה.
מה לא עוזר. הסכם מתנה שאושר בבית המשפט לענייני משפחה, מימון מסב או מצד שלישי אחר, חשבון בנק נפרד על שם הקטין, וניתוק של ההורים מדמי השכירות. כל אלה נטענו במקרה שנדון, וכולם נדחו.
כמה זה עולה בפועל. ההפרש אינו זניח. החישוב שלהלן נעשה לפי מדרגות מס הרכישה התקפות היום, כדי לשקף את המשמעות למי שמתלבט כעת. המס בעררם של בורגר ואחרים נקבע לפי המדרגות שהיו בתוקף במועד הרכישה בספטמבר 2023.
מדרגות מס הרכישה שבתוקף מיום 16.1.2025 הוקפאו ולא יעודכנו בשנות המס 2025 עד 2027. לפיהן, דירה בשווי 3,541,667 ש״ח, כשוויה של כל אחת מהדירות שנדונו בערר, מחויבת במס רכישה של 72,600 ש״ח בקירוב כדירה יחידה, ושל 283,333 ש״ח כדירה שאינה יחידה, לפי שיעור של 8 אחוזים על מלוא השווי. הפער לכל דירה עומד על 210,700 ש״ח בקירוב. בשתים עשרה הדירות שנדונו בערר מדובר בכשני מיליון וחצי ש״ח.
משפחה ששוקלת רכישה על שם ילד צריכה לתמחר את ההפרש הזה מראש, ולא לגלות אותו בשומה.
את המסגרת המלאה של החזקה, מי נכלל בה ומתי בכל זאת ניתן לסתור אותה, ריכזתי בחזקת התא המשפחתי במיסוי מקרקעין. על העברת דירה או כסף לילד ועל השלכות המס שלה, ראו העברת דירה או כסף במתנה לילד. את מדרגות מס הרכישה עצמן ריכזתי במדריך מס הרכישה.
מה ההחלטה לא קובעת
שלוש מגבלות שחשוב להכיר לפני שגוזרים ממנה מסקנה גורפת.
זו החלטת ועדת ערר, לא הלכה מחייבת. היא מחייבת את הצדדים לאותו הליך. ערכה מעבר לכך הוא ערך פרשני, ובית המשפט העליון טרם אמר את דברו בשאלה הזו.
היא נסמכת על עובדות המקרה. ההנמקה נשענת במידה רבה על כך שהדירות נועדו להשכרה ושהקטינים גרו עם הוריהם. מקרה שבו הנסיבות שונות מהותית אינו בהכרח אותו מקרה, אם כי ההיגיון של ההחלטה רחב.
היא אינה עוסקת בבגירים. החזקה חלה על ילדים שטרם מלאו להם 18. רכישה על שם ילד בגיר נבחנת במסגרת אחרת לגמרי.
מה שצריך לבדוק במקרה קונקרטי
- בני כמה הילדים במועד הרכישה. החזקה חלה עד גיל 18, והמועד הקובע הוא יום המכירה.
- כמה דירות יש להורים באותו מועד. זה הנתון שקובע את הסיווג של הקטין.
- מה ייעוד הדירה בפועל. דירה שנועדה למגורי המשפחה אינה אותו מקרה כמו דירה שנועדה להשכרה.
- מה נרשם בהצהרה לרשות המסים. הצהרה שמבקשת מדרגות של דירה יחידה על שם קטין, בלי גילוי מלא של מצב הדירות בתא, חושפת לשומה ולעיתים ליותר מכך.
- האם נבחנו מסלולים אחרים. לעיתים אותה מטרה כלכלית מושגת במבנה שונה, בעלות מס אחרת. זו בדיקה שצריך לעשות לפני החתימה.
מקורות
- ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) שליד בית המשפט המחוזי מרכז לוד, ו״ע 49040-09-24, יובל בורגר ואחרים נגד מנהל מיסוי מקרקעין מחוז מרכז. יושב ראש: השופט אבי גורמן. חברי הוועדה: גב׳ גבע בלטר, שמאית מקרקעין, ומר גידי גבאי, שמאי מקרקעין. ההחלטה ניתנה ביום א׳ בתמוז התשפ״ו, 16.6.2026. הערר נדחה ללא צו הוצאות. הפסקאות שאוזכרו: 13, 15, 16, 20, 22, 33, 36, 42, 44, 49.
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג 1963, סעיף 9(ג1ג)(4).
- ע״א 3185/03 מנהל מס שבח מקרקעין מרכז נגד פלם, לתכליות חזקת התא המשפחתי.
- ע״א 3178/12 שלמי נגד מנהל מיסוי מקרקעין נתניה, לכך שהחזקה ניתנת לסתירה בין בני זוג.
- הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026, רשות המסים, 18.1.2026, עדכון הסכומים והקפאת הסכומים בחוק מיסוי מקרקעין ובתקנות מס רכישה. זו ההוראה התקפה כיום, והיא מותירה על כנן את מדרגות מס הרכישה שנקבעו בהוראת ביצוע 1/2025 מיום 16.1.2025, בשל ההקפאה לשנות המס 2025 עד 2027.
עודכן: 20.9.2026. פסק הדין נקרא במלואו לצורך העדכון. האמור הוא מידע מקצועי כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לבדיקה פרטנית של נסיבות הרכישה, של מצב הדירות בתא המשפחתי ושל המועד הקובע.
העדכון נועד למסירת מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לבדיקה פרטנית. אין להסתמך עליו לצורך קבלת החלטה בעסקה מבלי לבחון את הנסיבות הספציפיות. הדין, הפסיקה והוראות רשות המסים עשויים להשתנות לאחר מועד הפרסום.
מדריכים פופולריים באתר
מדיניות פרטיות
נאור גלברג – משרד עורכי דין נדל"ן ושמאות מקרקעין
gelberglaw.co.il
עדכון אחרון: 30 במרץ 2025
1. כללי ומבוא
מדיניות פרטיות זו מסדירה את אופן איסוף, שימוש, עיבוד ושמירת המידע האישי שנאסף באמצעות אתר האינטרנט gelberglaw.co.il (להלן: "האתר"), המופעל על ידי משרד גלברג עורכי דין, בניהולו של נאור גלברג, עורך דין נדל"ן ושמאי מקרקעין (להלן: "המשרד" או "בעל האתר").
מדיניות זו נכתבה בהתאם להוראות חוק הגנת הפרטיות, תשמ"א-1981 (להלן: "חוק הגנת הפרטיות"), תקנות הגנת הפרטיות (אבטחת מידע), תשע"ז-2017, חוק התקשורת (בזק ושידורים), תשמ"ב-1982 בנוגע לשימוש בעוגיות, וכן בהתחשב בעקרונות תקנת הגנת הנתונים הכללית של האיחוד האירופי (GDPR) ככל שהדבר רלוונטי.
שימוש באתר, מילוי טפסים, פנייה למשרד דרך האתר, או הצטרפות לרשימת התפוצה ו/או לקהילת הוואטסאפ של המשרד, מהווים הסכמה לתנאי מדיניות פרטיות זו. אם אינך מסכים לתנאים אלה, אנא הימנע משימוש באתר.
2. זהות בעל האתר ואחראי המידע
שם: נאור גלברג, עורך דין נדל"ן ושמאי מקרקעין
שם המשרד: נאור גלברג משרד עורכי דין נדל"ן ושמאות מקרקעין (Gelberg Law)
כתובת האתר: gelberglaw.co.il
כתובת דוא"ל לפניות פרטיות: ניתן לפנות דרך טופס יצירת הקשר באתר
לכל פנייה בנושא פרטיות, ניתן לפנות אל המשרד בדרכי ההתקשרות המפורטות באתר. המשרד ישיב לפניות בתוך 30 ימי עסקים ממועד קבלתן.
3. סוגי המידע הנאסף
3.1 מידע שנמסר באופן ישיר
המשרד אוסף מידע שנמסר מרצון על ידי המשתמש, לרבות:
- שם פרטי ושם משפחה
- כתובת דוא"ל
- מספר טלפון
- נושא הפנייה וסוג השירות המבוקש
- תוכן ההודעה או השאלה שנשלחה
- פרטי רישום לרשימת תפוצה, קהילת וואטסאפ או אירועים
3.2 מידע הנאסף אוטומטית
בעת גלישה באתר, ייתכן ויאסף מידע טכני-מנהלי באופן אוטומטי, לרבות:
- כתובת IP של המשתמש
- סוג הדפדפן והמכשיר
- מערכת ההפעלה
- דפים שנצפו ומשך הגלישה
- מקור ההגעה לאתר (Referral)
- נתוני שימוש ואינטראקציה עם האתר
3.3 עוגיות (Cookies)
האתר עשוי לעשות שימוש בעוגיות לצורך שיפור חוויית המשתמש, ניתוח תנועת גולשים, ופרסום ממוקד. פירוט אודות העוגיות מובא בסעיף 8 להלן.
4. מטרות עיבוד המידע
המידע הנאסף ישמש לצרכים הבאים בלבד:
- מתן מענה לפניות, שאלות ובקשות שנשלחו למשרד
- יצירת קשר עם פונים ולקוחות פוטנציאליים לצורך מתן שירות משפטי
- שליחת עדכונים מקצועיים, תוכן נדל"ני וניוזלטר – לנרשמים בלבד שנתנו הסכמה מפורשת
- ניהול רשימת תפוצה וקהילת הוואטסאפ "נדל"ן בלי סימני שאלה"
- שיפור תפקוד האתר, חוויית המשתמש, ופיתוח תכנים רלוונטיים
- עמידה בחובות חוקיות ורגולטוריות המוטלות על המשרד
- ניתוח סטטיסטי ומחקר שוק לצרכים עסקיים פנימיים בלבד
המשרד לא ישתמש במידע למטרות שיווק ישיר ללא הסכמה מפורשת מראש מצד המשתמש.
5. הבסיס החוקי לעיבוד המידע
עיבוד המידע האישי מבוסס על אחד או יותר מהמקורות הבאים:
- הסכמה מפורשת של המשתמש – למשל, מילוי טופס יצירת קשר, הרשמה לרשימת תפוצה, או הצטרפות לקהילה
- ביצוע חוזה או נקיטת צעדים לפניו – כאשר הפנייה נוגעת לקבלת שירות משפטי
- עמידה בחובה חוקית – לפי חוקים ותקנות המוטלים על עורך הדין
- אינטרס לגיטימי של המשרד – לצורך שיפור השירות, אבטחת המידע, וניהול תקין
6. שיתוף מידע עם צדדים שלישיים
המשרד לא ימכור, לא ישכיר, ולא יעביר את המידע האישי של המשתמשים לצדדים שלישיים לצרכי שיווק, פרסום או כל מטרה מסחרית אחרת ללא הסכמה מפורשת.
עם זאת, המשרד עשוי לשתף מידע בנסיבות הבאות:
- ספקי שירות חיצוניים – כגון ספקי אירוח האתר, מערכות ניהול לקוחות (CRM), כלי שליחת אימייל (לדוגמה: Mailchimp, ActiveTrail), ופלטפורמות ניתוח גולשים (Google Analytics, Meta Pixel), לצורך תפעול האתר בלבד, בכפוף להסכמי עיבוד מידע
- רשויות חוק ורגולטורים – כאשר קיימת חובה חוקית לגילוי מידע לפי דין
- הגנה על זכויות המשרד – במקרה של סכסוך משפטי, לצורך הגנת האינטרסים של המשרד
- העברה לצד שלישי בהסכמת המשתמש – במקרים שבהם ניתנה הסכמה מפורשת
כל ספק חיצוני שמקבל גישה למידע אישי מחויב לשמור על סודיות ולפעול בהתאם לדיני הגנת הפרטיות החלים.
7. שמירת מידע
המשרד ישמור את המידע האישי לתקופה הנדרשת לצורך מטרות העיבוד שלשמן נאסף, ולפי הדרישות הרגולטוריות הרלוונטיות:
- מידע שנמסר בטפסי יצירת קשר – ייאחסן עד 3 שנים ממועד הפנייה האחרונה, אלא אם נדרש לשמרו תקופה ארוכה יותר לצרכים משפטיים
- פרטי נרשמים לרשימת תפוצה – ייאחסנו כל עוד המשתמש לא ביקש להסיר את עצמו
- מידע המוחזק לצרכי ייצוג משפטי – ייאחסן בהתאם לחובות לשכת עורכי הדין וחוקי ההתיישנות
- מידע טכני (לוגים, cookies) – בהתאם למדיניות הפלטפורמה הרלוונטית
עם תום התקופה הנדרשת, המידע יימחק או יאונונים (anonymized) באופן בטוח.
8. עוגיות (Cookies) ועקיבה דיגיטלי
8.1 מהי עוגייה?
עוגייה היא קובץ טקסט קטן המאוחסן במכשיר המשתמש בעת גלישה באתר. עוגיות משמשות לזיהוי המשתמש, שיפור חוויית הגלישה וניתוח דפוסי שימוש.
8.2 סוגי העוגיות בשימוש
- עוגיות הכרחיות – לתפעול בסיסי של האתר (לא ניתנות לביטול)
- עוגיות ביצועים וניתוח – כגון Google Analytics, לצורך ניתוח תנועת גולשים
- עוגיות פרסום ממוקד – כגון Meta Pixel ו-Google Ads, לצורך הצגת מודעות רלוונטיות
- עוגיות פונקציונליות – שמירת העדפות המשתמש ושיפור חוויית הגלישה
8.3 שליטה בעוגיות
בהתאם לסעיף 30א לחוק התקשורת (בזק ושידורים), תשמ"ב-1982, האתר מחויב לקבל הסכמתך לשימוש בעוגיות שאינן הכרחיות לתפעולו. ניתן לנהל את הגדרות העוגיות דרך הגדרות הדפדפן שלך. שים לב כי חסימת עוגיות עלולה לפגוע בחוויית השימוש באתר.
9. אבטחת מידע
המשרד נוקט באמצעי אבטחה טכנולוגיים וארגוניים בהתאם לתקנות הגנת הפרטיות (אבטחת מידע), תשע"ז-2017, לרבות:
- תקשורת מוצפנת (HTTPS/SSL) לכל פנייה ושדרה של מידע באתר
- הגבלת גישה למידע לעובדי המשרד המורשים בלבד
- שימוש בסיסמאות מאובטחות ואמצעי אימות
- גיבויים שוטפים של מסדי נתונים
- ניטור ובקרה על גישה למערכות
יחד עם זאת, המשרד מבהיר כי אינו יכול להבטיח אבטחה מוחלטת של המידע ואין בכוחו של אף ארגון להבטיח זאת לחלוטין. בכל מקרה של חשד לאירוע אבטחה שעלול לפגוע בפרטיות, המשרד יפעל בהתאם לחובות הדיווח הקבועות בחוק.
10. זכויות המשתמש
בהתאם לחוק הגנת הפרטיות, תשמ"א-1981 ולעקרונות ה-GDPR, עומדות למשתמשים הזכויות הבאות:
- זכות עיון – לקבל מידע אודות המידע האישי המוחזק אודותיך
- זכות תיקון – לתקן מידע שגוי, חלקי או לא עדכני
- זכות מחיקה ("הזכות להישכח") – לבקש מחיקת המידע האישי, בכפוף לחובות שמירה חוקיות
- זכות התנגדות – להתנגד לעיבוד המידע למטרות שיווקיות
- זכות לצמצום עיבוד – לבקש הגבלת השימוש במידע בנסיבות מסוימות
- זכות ניידות נתונים – לקבל את המידע האישי בפורמט מובנה (ככל שחל)
- זכות ביטול הסכמה – לבטל הסכמה שניתנה בכל עת, ללא השפעה על כשרות העיבוד שנעשה טרם הביטול
לממש את זכויותיך, ניתן לפנות אל המשרד בדרכי ההתקשרות המפורטות באתר. המשרד ישיב לפניות בתוך 30 ימי עסקים.
11. קישורים לאתרים חיצוניים
האתר עשוי לכלול קישורים לאתרי אינטרנט חיצוניים. מדיניות פרטיות זו אינה חלה על אתרים אלה, והמשרד אינו נושא באחריות לאופן שבו הם מטפלים במידע אישי. מומלץ לעיין במדיניות הפרטיות של כל אתר חיצוני לפני מסירת מידע אישי.
בפרט, המשרד מפעיל פעילות ברשתות חברתיות כגון אינסטגרם, טיקטוק, פייסבוק ויוטיוב תחת המותג "נאור גלברג – עורך דין ושמאי מקרקעין". הנתונים הנאספים בפלטפורמות אלה כפופים למדיניות הפרטיות של אותן פלטפורמות.
12. שירותי האתר ואוכלוסיות מוגנות
האתר מיועד לגולשים מבוגרים בני 18 ומעלה. המשרד אינו אוסף ביודעין מידע אישי מקטינים מתחת לגיל 18. אם נודע לך כי קטין מסר מידע אישי, אנא פנה אלינו לצורך מחיקתו.
13. שינויים במדיניות הפרטיות
המשרד שומר לעצמו את הזכות לעדכן מדיניות פרטיות זו מעת לעת, בהתאם לשינויים בחוק, בטכנולוגיה, בפעילות האתר או בנסיבות אחרות. כל שינוי מהותי יפורסם באתר ויצוין במועד העדכון האחרון בראש המסמך.
המשך השימוש באתר לאחר פרסום שינויים במדיניות מהווה הסכמה לתנאיה המעודכנים. ממליצים לעיין במדיניות זו מעת לעת.
14. דין חל וסמכות שיפוטית
מדיניות פרטיות זו כפופה לדיני מדינת ישראל. כל מחלוקת הנוגעת ליישום מדיניות זו תידון בבתי המשפט המוסמכים בישראל. כמו כן, זכאי כל משתמש להגיש תלונה לרשות להגנת הפרטיות (מחלקה ברשות המדינית וחברה אזרחית בהנהלת מערכת המשפט, לשעבר: רשם מאגרי המידע).
15. צרו קשר
לכל שאלה, בקשה, או הפעלת זכות בנוגע לפרטיות, ניתן לפנות אלינו:
- באמצעות טופס יצירת הקשר באתר: gelberglaw.co.il
- בדוא"ל: כמפורט באתר
- בטלפון: כמפורט באתר
מסמך זה עודכן לאחרונה: 30 במרץ 2025
גלברג עורכי דין – נאור גלברג, עורך דין נדל"ן ושמאי מקרקעין | gelberglaw.co.il