נסח טאבו, או בשמו הרשמי נסח רישום מקרקעין, מראה מה רשום בפנקסי המקרקעין לגבי נכס ביום שבו הוא הופק: מי הבעלים הרשומים, ואילו משכנתאות, עיקולים, צווים, הערות והגבלות רשומים עליו. כדי לקרוא אותו לפני עסקה בודקים חמישה חלקים: זיהוי הנכס, הבעלים או החוכרים, המשכנתאות, ההערות, ובבית משותף גם ההצמדות. הכלי הזה מסביר מה כתוב בכל חלק, מה בודקים בו, ומה הנסח אינו מראה בכלל.
מה יש בכלי
- איזה נסח להוציא: ההבדל בין נסח רגיל, היסטורי ומרוכז, ומה צריך כדי להזמין.
- נסח סכמטי מוסבר, חלק אחר חלק, ולצד כל חלק מה בודקים לפני העסקה.
- מה הנסח לא מראה, ואיפה בודקים את זה: חריגות בנייה, מידע תכנוני, חובות לרשות המקומית, רשם המשכונות, שוכרים והסכמים שלא נרשמו.
- דירה שאין לה נסח: מה מוציאים במקום, כשהזכויות מנוהלות ברמ״י או בחברה משכנת.
- צ׳קליסט של עשר שורות לפני החתימה, וגיליון למילוי של מה שמצאתם בנסח.
- מקורות רשמיים עם קישור ישיר לדפי השירות של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין.
תצוגה מקדימה: חמשת החלקים שקוראים בנסח
זו הטבלה שבעמוד 2 של הכלי, בגרסה מקוצרת. הנסח שבכלי הוא דוגמה סכמטית ואינו מציג את פריסת המסמך הרשמי.
| החלק בנסח | מה בודקים לפני העסקה |
|---|---|
| 1. זיהוי הנכס: גוש, חלקה, תת חלקה ותיאור | שהם זהים לחוזה ולחשבון הארנונה, ושהנסח מתאר את הדירה שנמכרת |
| 2. בעלים או חוכרים, וחלקיהם | שכל מי שרשום חותם, שהחלקים מסתכמים לנכס השלם, ואם רשומה חכירה, מה תנאיה |
| 3. משכנתאות | מכתב כוונות מהבנק, ומנגנון בחוזה שמסלק את החוב מכספי התמורה |
| 4. הערות, עיקולים וצווים | מה כל הערה, לטובת מי נרשמה ואיך היא נמחקת. עיקול או צו עוצרים תשלום |
| 5. בבית משותף: הצמדות ותקנון | שהחניה, המחסן, הגג או החצר שהוצגו לכם אכן מוצמדים לדירה |
עמוד 2 של הכלי. בעמוד 3 נמצאת הטבלה של מה שהנסח לא מראה.
איך עובדים עם הנסח לאורך העסקה
השלב המסומן הוא נקודת ההכרעה: הנסח שעליו נשענים בחתימה ובתשלומים צריך להיות עדכני.
- 1מוציאים נסח רגיל עוד לפני המשא ומתן, כדי לדעת מי הבעלים, מה רובץ על הנכס ואם הוא בכלל רשום.
- 2קוראים את חמשת החלקים ובודקים אותם מול החוזה, חשבון הארנונה ומה שהמוכר הציג.
- 3בודקים את מה שהנסח לא מראה: תיק הבניין, מידע תכנוני, רשם המשכונות ומי גר בדירה בפועל.
- 4מוציאים נסח חדש בשבוע החתימה, בפורמט הדיגיטלי, ובודקים מולו את זהות החותמים.
- 5מוציאים נסח נוסף לפני כל העברה משמעותית של כסף, כדי לוודא שלא נרשם מאז עיקול, צו או הערה חדשה.
- 6אחרי הרישום בודקים שהקונה רשום כבעל הזכות ושההערות והמשכנתאות של המוכר נמחקו, ונרשמים להתראות טאבו נט.
הכלל, החריג והמשמעות המעשית
הכלל
נסח רישום מקרקעין מציג את מה שרשום בפנקסי המקרקעין לגבי הנכס, נכון ליום הפקתו. לפי דף השירות של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, הנסח כולל את הבעלים הרשומים, שעבודים, משכנתאות, עיקולים, צווים שיפוטיים והגבלות. הוא רשמי ומוכר כמסמך מקורי רק בצורתו הדיגיטלית, עם החתימה האלקטרונית, ולא כשהוא מודפס. הנסח הרגיל הוא זה שמתאים לקנייה ולמכירה.
החריג
לא כל דירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין על שם בעליה. בדירה בבניין שעדיין לא נרשם כבית משותף, בדירה שהזכויות בה מנוהלות ברשות מקרקעי ישראל, או בדירה שרשומה אצל חברה משכנת, אין נסח שמראה את המוכר כבעל הזכות בדירה עצמה. במקרים כאלה מוציאים אישור זכויות מהגוף שמנהל את הזכויות, ובודקים ברשם המשכונות שעבודים על הזכויות שאינן רשומות.
המשמעות המעשית
נסח נקי אינו אומר שהעסקה נקייה. הוא מראה רק מה שנרשם, ורק נכון ליום ההפקה. חריגות בנייה, חובות לרשות המקומית, שוכר עם חוזה בתוקף או התחייבות קודמת שלא נרשמה לגביה הערה אינם מופיעים בו. לכן הנסח הוא נקודת המוצא של הבדיקה ולא סופה, ונסח שהמוכר הביא לפני חודש אינו מחליף נסח עדכני ביום החתימה.
יש לכם נסח ביד ומשהו בו לא ברור
אפשר לעבור איתנו על הנסח לפני שחותמים או משלמים
בשיחה של 15 דקות אפשר לעבור על מה שרשום בנסח, להבין מה המשמעות של הערה, עיקול או חכירה, ולדעת מה עוד צריך לבדוק לפני החתימה. את הבדיקה המשפטית והשמאית עושה אותו אדם.
פנייה בוואטסאפקביעת שיחה של 15 דקות
או בטלפון: 050-9734600. נאור גלברג, עורך דין נדל״ן ושמאי מקרקעין. הפרטים שתשלחו משמשים רק לחזרה אליכם.
למי זה מיועד
לקונים שהוציאו נסח לדירה או למגרש שהם שוקלים לקנות ורוצים להבין מה הוא אומר; למוכרים שרוצים לדעת מה הקונה ועורך הדין שלו יבדקו בנסח, ומה כדאי להסדיר מראש; ולמי שירש נכס או קיבל אותו במתנה ורוצה לדעת מה רשום עליו. הכלי מתאים לדירה בבית משותף, לבית צמוד קרקע ולמגרש.
מה הכלי אינו מחליף
הכלי הוא מידע כללי וכלי עבודה. הוא אינו ייעוץ משפטי ואינו מחליף בדיקה של הנכס ושל המסמכים הקונקרטיים. הנסח שבו סכמטי ואינו מציג את פריסת המסמך הרשמי. הוא אינו נוקב באגרת הנסח, שמתעדכנת באתר התשלומים הממשלתי. כשבנסח רשומה הערת אזהרה לטובת מי שאינו צד לעסקה, עיקול, צו או הגבלה, כשבעלים רשום אינו חותם או נפטר, או כשלדירה אין נסח בכלל, נדרשת בדיקה פרטנית לפני החתימה.
שאלות ותשובות
מה ההבדל בין נסח רגיל, היסטורי ומרוכז?
נסח רגיל כולל את כל המידע העדכני על הנכס כפי שהוא רשום בפנקסי המקרקעין, והוא מתאים לרוב המקרים, ובהם קנייה ומכירה. נסח היסטורי כולל גם רישומים שכבר נמחקו, ומשתמשים בו כשצריך לבדוק את ההיסטוריה של הנכס. נסח מרוכז מכיל מידע כללי על כל בעלי הדירות בבית משותף, בלי כל פרטי הרישום, ולכן אינו מחליף נסח רגיל של הדירה שקונים.
נסח טאבו מודפס הוא מסמך תקף?
לפי דף השירות של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, הנסח רשמי ומוכר כמסמך מקורי רק בצורתו הדיגיטלית, עם החתימה האלקטרונית המאושרת, ולא כשהוא מודפס. בנוסף, המידע בנסח נכון ליום הפקתו בלבד. לכן לפני חתימה ולפני תשלום מוציאים נסח חדש ולא מסתמכים על עותק מודפס שהמוכר הביא.
למה מספר תת החלקה שונה ממספר הדירה?
מספר תת החלקה הוא המספר של הדירה ברישום הבית המשותף, והוא אינו בהכרח זהה למספר הדירה בבניין. את הגוש, החלקה ותת החלקה אפשר לאתר באתר המרכז למיפוי ישראל לפי כתובת, בחשבון הארנונה או בחוזה הקודם. הבדיקה הראשונה בנסח היא שהוא אכן מתאר את הדירה שנמכרת.
אין לדירה נסח בטאבו. מה זה אומר?
בדרך כלל זה אומר שהזכויות בדירה מתועדות במקום אחר: ברשות מקרקעי ישראל, אצל חברה משכנת, או בבניין שעדיין לא נרשם כבית משותף. במקרה כזה מוציאים אישור זכויות מהגוף שמנהל את הזכויות, ובודקים ברשם המשכונות שעבודים על זכויות שאינן רשומות. העסקה אפשרית, אבל המסמכים ולוח הזמנים שונים.
בנסח מופיעה הערת אזהרה לטובת אדם אחר. אפשר לקנות?
הערת אזהרה נרשמת בדרך כלל כדי להגן על מי שהבעלים התחייב כלפיו בעסקה בנכס, ולכן הערה לטובת מי שאינו צד לעסקה מעידה על התחייבות קודמת. לפני שמשלמים צריך לברר מה ההתחייבות, לטובת מי נרשמה ההערה, ואיך ומתי היא תימחק. בלי תשובה ברורה לשאלות האלה לא מעבירים כסף.
איך יודעים אם מישהו רשם פעולה בנכס שלי?
בעלי זכויות בנכס רשום יכולים להירשם, בלי תשלום, לשירות טאבו נט של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, ששולח התראה בדוא״ל או בנייד על כל פעולת רישום בנכס. השירות אינו מונע את הרישום עצמו, אבל מאפשר לפנות מיד ללשכה. הוא מיועד לבעלי הזכויות בלבד, ולא לעורך דין מייצג או לחברה.
מצאתי טעות בנסח. מה עושים?
אפשר להגיש ללשכת רישום המקרקעין בקשה לתיקון טעות. כדאי לעשות זאת לפני החתימה, כי פרט שגוי בזיהוי הנכס או בשם הבעלים עלול לעכב את הרישום על שם הקונה.
להמשך קריאה
- קניית דירה יד שנייה: המדריך המלא
- בדיקות לפני רכישת דירה יד שנייה: צ׳קליסט להורדה
- הערת אזהרה בטאבו: מה היא מגנה עליו, סוגי ההערות, רישום ומחיקה
- בית משותף: רישום, תקנון, רכוש משותף והצמדות
- שטח דירה: למה לאותה דירה יש כמה מספרים שונים
- קניית דירה שאינה רשומה בטאבו
- מכירת דירה עם משכנתא: מכתב כוונות, סילוק החוב ומחיקת המשכנתה
- חריגות בנייה: מה נחשב חריגה, ומה קורה במכירה
- מידע תכנוני שגוי על החלקה: איך דורשים תיקון מהעירייה
- מהחתימה ועד הטאבו: רישום הזכויות על שמכם
- כל המדריכים והכלים להורדה
מקורות
הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין: דף השירות הפקת נסח רישום מקרקעין, עודכן ב-14.12.2025; דף השירות התראות על פעילות בנכס, טאבו נט, עודכן ב-23.12.2025; דף השירות בקשה לתיקון טעות, עודכן ב-14.12.2025. חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969, ובכלל זה הפרק על בתים משותפים וסעיף 126 בעניין הערת אזהרה. המקורות נבדקו ביום 21 באוקטובר 2026.
את החלק של הבית המשותף בנסח משלימים שלושת המסמכים שנרשמו לבית: מסמכי הבית המשותף לפני רכישה מסביר איך מזמינים אותם ואיפה בודקים חניה, מחסן והצמדות.
