מכירת דירה עם משכנתא: מכתב כוונות, סילוק החוב ומחיקת המשכנתה

אפשר למכור דירה שרשומה עליה משכנתה, ואין צורך לסלק אותה לפני החתימה. סעיף 85 לחוק המקרקעין, התשכ״ט-1969, קובע שהמשכנתה אינה פוגעת בזכותו של בעל המקרקעין להחזיק בהם, להשתמש בהם ולעשות בהם כל עסקה. המכירה עצמה חוקית, והיא נעשית בכל יום.

הקושי אינו בחתימה אלא ברישום. כל עוד המשכנתה רשומה בלשכת רישום המקרקעין, הקונה לא יקבל בעלות נקייה, והבנק שלו לא ישחרר מימון לנכס משועבד לבנק אחר. לכן העסקה הזו מתנהלת בשלושה כיסים במקביל: הכסף של הקונה, החוב של המוכר לבנק, והמימון החדש. המסמך שמחבר ביניהם הוא מכתב הכוונות.

העמוד הזה מסביר מה החוק קובע, מה בדיוק אומר מכתב כוונות ומה הוא לא מבטיח, כמה הבנק רשאי לגבות על הפירעון המוקדם ומכוח מה, מה מגן על הקונה בתקופת הביניים, ומה צריך להיות כתוב בהסכם כדי שהדברים האלה יסתדרו בזמן.

הכלל: משכנתה אינה חוסמת מכירה

משכנתה היא מישכון של מקרקעין, כלשון סעיף 4 לחוק המקרקעין. היא בטוחה לחוב, ולא העברה של הבעלות. הבעלים נשאר הבעלים, והבנק מחזיק זכות מובטחת שרשומה על הנכס.

מכאן נגזרות שלוש נקודות שכדאי להחזיק מול העיניים לאורך כל העסקה.

• המכירה מותרת. סעיף 85 מתיר לבעל המקרקעין לעשות בהם כל עסקה, גם כשהם ממושכנים. אין צורך באישור מוקדם של הבנק כדי לחתום על הסכם מכר.
• הזכות לפדות את המשכנתה אינה ניתנת לשלילה. סעיף 88 קובע שאין בכוחם של תנאי המשכנתה לגרוע מהזכות לפדות את המקרקעין הממושכנים. בנק אינו יכול לסרב לסילוק מוקדם, וגם לא להתנות אותו בהסכמתו. הוא רשאי לגבות עמלה, וזה דבר אחר לגמרי.
• העסקה נגמרת ברישום. סעיף 7 קובע שעסקה במקרקעין טעונה רישום ונגמרת ברישום, ושעסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה. כלומר עד למחיקת המשכנתה ולרישום על שם הקונה, מה שיש בידי הקונה הוא התחייבות חוזית ולא בעלות.

בפועל זה אומר שהשאלה בעסקה כזו אינה אם מותר, אלא מתי כל חלק בשרשרת קורה ומי נושא בסיכון בין החוליות.

מכתב כוונות: מה הוא אומר, ומה הוא לא

מכתב כוונות הוא מסמך שהבנק המלווה מוציא למוכר, ובו היתרה המדויקת שנדרשת לסילוק מלא של ההלוואות המובטחות בנכס, החשבון שאליו יש לשלם, והתחייבות הבנק להסיר את השעבוד לאחר שהתשלום יתקבל.

נקודה אחת חשובה לפני הכול, והיא נעדרת כמעט מכל מה שנכתב בנושא. מכתב כוונות אינו מסמך סטטוטורי. אין חוק שמגדיר אותו, אין נוסח אחיד, ואין מועד שקבוע בדין להנפקתו. הוא נוהג בנקאי שהשתרש, והתנאים שלו נקבעים על ידי כל בנק בנפרד. מי שמתכנן לוח זמנים בהסכם מכר לפי הנחה שהמכתב הוא מסמך רשמי עם כללים אחידים, מתכנן על בסיס שגוי.

מה בדרך כלל כתוב בו

• סכום הסילוק ליום נקוב. לא יתרת הקרן, אלא הסכום שסוגר את ההלוואה באותו יום, כולל ריבית שנצברה ועמלות הפירעון המוקדם.
• החשבון שאליו משלמים. זהו הלב המעשי של המסמך. התשלום מופנה ישירות לבנק ולא למוכר.
• תאריך תוקף. הסכום נכון ליום אחד או לתקופה קצרה, ואחריו הוא משתנה.
• ההתחייבות של הבנק. הצהרה שעם קבלת מלוא הסכום הבנק יפעל להסרת השעבוד מהנכס.

התוקף הקצר, ולמה הוא מפיל עסקאות

זו הנקודה שהכי הרבה עסקאות נתקעות בה, ולכן שווה להתעכב עליה.

הסכום במכתב משתנה כל יום, כי הריבית נצברת וכי רכיבי העמלה תלויים בשערי ריבית ובמדד. בנק לאומי, למשל, מפרסם שמכתב שהונפק בין ה-11 ל-15 בחודש תקף לאותו יום בלבד, ואילו מכתב שהונפק בין ה-16 לבין ה-10 בחודש שאחריו תקף עד אותו עשירי. באותו פרסום הבנק אומר שהוא פועל להסרת השעבוד בתוך 30 יום מסילוק מלא של ההלוואות. התנאים אינם זהים בכל הבנקים, ויש לבדוק אותם מול הבנק הספציפי ולא להסתמך על נוהג.

המשמעות המעשית: מכתב כוונות אינו מסמך שמוציאים בתחילת העסקה ומניחים בתיק. הוא מוזמן סמוך למועד התשלום שאמור לסלק את החוב, ונבדק שוב ביום ההעברה בפועל. מכתב שפג תוקפו הוא מכתב שאין בו סכום מחייב, וכל העברה על פיו תשאיר יתרה פתוחה שתמנע את מחיקת המשכנתה.

שלושה דברים שמכתב כוונות אינו מבטיח

• הוא אינו מוחק את המשכנתה. הוא מצהיר על כוונה לפעול למחיקה אחרי התשלום. המחיקה עצמה היא פעולת רישום נפרדת בלשכת רישום המקרקעין, והיא לוקחת זמן.
• הוא אינו מכסה שעבודים אחרים. עיקול של נושה, משכון אצל גורם אחר, או הערה לטובת צד שלישי אינם מטופלים במכתב כוונות של הבנק למשכנתאות. את אלה מאתרים בנסח, לפני החתימה.
• הוא אינו מכסה חובות אחרים של המוכר לאותו בנק. מכתב הכוונות מתייחס להלוואות המובטחות בנכס. אם לאותו בנק יש שעבוד נוסף או חוב אחר שנקשר לנכס, צריך לוודא שהוא נכלל, ולא להניח.

מפל התשלומים: לאן הולך הכסף של הקונה

העיקרון שמסדר את כל העסקה הזו הוא פשוט: הכסף שמסלק את המשכנתה אינו עובר דרך המוכר. הוא מועבר ישירות לחשבון שנקוב במכתב הכוונות. זו ההגנה המרכזית של הקונה, וגם מה שמאפשר לבנק המממן שלו לשחרר כסף לנכס שעדיין משועבד לבנק אחר.

שתי הערות מעשיות על המפל הזה.

ראשית, גובה התשלום הראשון. כשיתרת המשכנתה גבוהה, התשלום הראשון חייב להיות גדול מספיק כדי לכסות אותה, או שצריך לבנות לוח תשלומים שמגיע לסכום הסילוק לפני מועד המסירה. מוכר שמסכים לתשלום ראשון קטן ולתשלום גדול במסירה עלול לגלות שהוא אינו יכול לפנות את הדירה, מפני שהמשכנתה עדיין רשומה והקונה אינו מוכן להעביר יתרה לנכס משועבד.

שנית, שני בנקים באותו יום. כשהקונה לוקח משכנתה בעצמו, הבנק שלו מעביר כסף ישירות לבנק של המוכר, ובמקביל דורש שהערת אזהרה לטובתו תירשם. התיאום בין שתי המערכות הוא עבודה של ימים, לא של שעות, והוא אחד הדברים שמאחרים עסקאות יותר מכל סעיף בחוזה.

עמלת פירעון מוקדם: מה הבנק רשאי לגבות, ומכוח מה

הזכות לסלק את המשכנתה לפני הזמן קבועה בחוק ואינה ניתנת לשלילה, אבל היא עולה כסף. העמלה אינה נתונה לשיקול דעתו של הבנק. היא מוסדרת בצו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס״ב-2002, שקובע רשימה סגורה של רכיבים ואת אופן חישובם.

אלה הרכיבים שהצו מתיר, לפי סעיפיו:

הרכיב שמפתיע הכי הרבה מוכרים הוא עמלת ההיוון. בהלוואה שנלקחה בריבית גבוהה, בתקופה שבה הריבית במשק ירדה, סכום ההיוון יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים. זה לא קנס ולא שרירות. זה פיצוי על הפער בין מה שהבנק היה מרוויח לבין מה שהוא ירוויח אחרי הפירעון. בכיוון ההפוך, כשהריבית במשק עלתה מאז נטילת ההלוואה, הרכיב הזה פשוט אינו קיים.

שתי נקודות תזמון ששוות כסף

• הודעה מוקדמת של עשרה ימים לפחות. בלעדיה נגבית עמלה של עשירית האחוז מהסכום הנפרע לפי סעיף 3(2). על סילוק של 1,500,000 שקלים מדובר ב-1,500 שקלים שנחסכים בשיחת טלפון אחת.
• ההודעה לא תינתן יותר מ-45 ימים מראש. כך קובע סעיף 10(ב) לצו. כלומר יש חלון, ולא תמיד מוקדם יותר הוא טוב יותר.

סעיף 2 לצו קובע שבהלוואה מוכוונת, כלומר הלוואה מסוג שהצו מגדיר כך, אין להתנות את הפירעון המוקדם בתשלום עמלה כלשהי. כדאי לבדוק אם חלק מההלוואה הוא מסוג זה לפני שמקבלים את סכום הסילוק כנתון.

בפועל, את החישוב עושה הבנק, והוא מופיע במכתב הכוונות. מה שראוי לבדוק הוא פילוח הסכום לרכיבים ולא רק את השורה התחתונה, כי רכיב שאינו מופיע ברשימה שבצו אינו אמור להיגבות.

מה מגן על הקונה בתקופת הביניים

בין החתימה לבין הרישום עוברים חודשים, ובתקופה הזו הנכס עדיין רשום על שם המוכר ועדיין משועבד. שלושה מנגנונים נושאים את הסיכון.

הערת אזהרה

סעיף 126 לחוק המקרקעין מאפשר לרשום הערת אזהרה על התחייבות לעשות עסקה במקרקעין, וסעיף 127(א) קובע מה היא עושה:

נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה

כלומר ההערה אינה מעבירה בעלות, והיא אינה מוחקת את המשכנתה. מה שהיא עושה הוא לחסום רישום של עסקה סותרת, ולהגן על הרוכש גם בהליכי חדלות פירעון של המוכר, לפי סעיף 127(ב). זו הסיבה שהתשלום הראשון מותנה ברישום ההערה ולא נמסר לפניו. הסברתי את סוגי ההערות ואת הליך הרישום והמחיקה במאמר על הערת אזהרה בטאבו.

תשלום לחשבון הבנק ולא למוכר

זה המנגנון החזק ביותר, והוא עובד בלי שום מסמך נוסף. כסף שמועבר לחשבון שבמכתב הכוונות מקטין את החוב, ולכן גם אם המוכר ייקלע לקשיים באותו שבוע, הכסף כבר עשה את העבודה שלשמה נועד. כסף שהועבר למוכר כדי שהוא יסלק בעצמו הוא כסף שהקונה סומך עליו שיגיע ליעדו.

יתרה עד למחיקה בפועל

ראוי להשאיר חלק מהתמורה בנאמנות עד שהמשכנתה נמחקת בפועל, ולא רק עד לקבלת אישור הסילוק. הסכום צריך להיות קטן ביחס לעסקה אך משמעותי מספיק כדי להניע טיפול. זה סעיף שראוי לנסח בכתב, עם מועד ועם תנאי שחרור ברורים, ולא להשאיר להסכמה בעל פה.

מה עושים כשהבנק מעכב

לרוב זה עניין של סבלנות ולחץ מנומס. אבל יש כלים, וכדאי להכיר אותם מראש.

סעיף 89 לחוק המקרקעין מאפשר לבעל המקרקעין להפקיד את המגיע מהחוב בידי הרשם ולבקש שהרשם יפקיע את המשכנתה. זה מסלול חריג ולא שגרתי, והוא קיים בדיוק למצב שבו בעל הזכות אינו משתף פעולה. עצם קיומו משנה את מאזן הכוחות בשיחה.

בכיוון השני, סעיף 90 קובע שמימוש משכנתה נעשה על פי פסק דין של בית משפט או על פי צו של ראש ההוצאה לפועל. בנק אינו יכול לתפוס נכס מעצמו. וסעיף 91 מחיל על משכנתה את הוראות חוק המשכון, התשכ״ז-1967, שהן המסגרת הכללית למישכון ולמימושו.

מחיקת המשכנתה בלשכת רישום המקרקעין

אחרי הסילוק, הבנק מוציא את המסמכים הנדרשים למחיקת המשכנתה, והמחיקה נרשמת בלשכת רישום המקרקעין. עד שהמחיקה נרשמת בפועל, הנסח ממשיך להציג את המשכנתה, ולשכת הרישום לא תעביר את הזכויות.

שתי נקודות שחוזרות על עצמן בפרקטיקה:

• האישור אינו המחיקה. אישור סילוק מהבנק הוא מסמך שמאפשר לפעול, ולא רישום. מי שסוגר את העסקה על סמך האישור בלבד מסתמך על שלב שעוד לא הושלם.
• נכס שאינו רשום בטאבו. כשהזכויות מתנהלות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, השעבוד אינו משכנתה רשומה אלא משכון או התחייבות, והמסלול לשחרורו שונה. זה מאריך את לוח הזמנים, וצריך לבדוק אותו לפני שקובעים מועדים בהסכם.

את שרשרת האישורים המלאה שבין החתימה לרישום, לרבות אישורי מיסוי מקרקעין ואישור העירייה, פירטתי במדריך מהחתימה ועד הטאבו. סילוק המשכנתה הוא חוליה אחת בשרשרת הזו, והיא לרוב הארוכה שבהן. את הליך רישום המשכנתה עצמו, מהצד של הקונה שלוקח מימון, הסברתי במאמר על רישום משכנתא בטאבו.

המס: מה הסילוק עושה, ומה הוא לא עושה

סילוק המשכנתה אינו מקטין את מס השבח. זו טעות נפוצה, והיא עולה כסף למי שמתכנן לפיה.

השבח מחושב כהפרש בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה, בניכוי ההוצאות המותרות לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963. יתרת ההלוואה אינה ניכוי. מוכר שמקבל תמורה של 2,500,000 שקלים ומעביר מתוכה 1,700,000 שקלים לבנק, ממוסה על השבח שנובע מ-2,500,000 ולא על 800,000 השקלים שנשארו בידו.

מה שכן, סעיף 39א לחוק מתיר בתנאים מסוימים לנכות תשלומי ריבית ריאלית על הלוואה שנלקחה לרכישת הזכות או להשבחתה. הניכוי מותנה בכך שההלוואה נלקחה סמוך לרכישה או להשבחה ולשם כך, שהיא אינה הלוואה מקרוב, ובמקרקעין שאינם רשומים גם בכך שהיא מובטחת במשכנתה או במשכון. התקופה שבגינה מותר הניכוי משתרעת עד תקופה קצרה לאחר יום המכירה. זה ניכוי שמחייב מסמכים ובדיקה פרטנית, והוא אינו אוטומטי.

המסקנה המעשית למוכר: הסכום שנשאר בחשבון אחרי שהבנק קיבל את שלו אינו הרווח לצורכי מס, ואינו הבסיס לחישוב. מי שבונה על כך שסילוק גדול יקטין את חבות המס יגלה את הפער בשלב הדיווח. את חישוב השבח, הפטורים והמסלולים פירטתי במדריך על מס שבח, ואת רשימת המסמכים שכדאי לאסוף מראש בשאלון הכנה לפני מכירת דירה.

מה לכתוב בהסכם המכר

רוב התקלות בעסקאות האלה אינן משפטיות אלא תזמוניות, ולכן הן נפתרות בניסוח ולא בבית משפט. אלה הסעיפים שאני בודק בכל עסקה שיש בה משכנתה לסילוק.

• גילוי מלא של השעבודים. הצהרה של המוכר על כל השעבודים, העיקולים והמשכונות שרובצים על הנכס, לצד נסח עדכני שצורף להסכם. הצהרה בלי נסח אינה בדיקה.
• מועד להמצאת מכתב כוונות. מועד מפורש, עם תוקף מינימלי נדרש, ועם חובה לרענן אותו אם הוא פג לפני מועד התשלום.
• ייעוד התשלום. קביעה מפורשת שהתשלום המיועד לסילוק מועבר ישירות לחשבון שבמכתב, ושהוא נחשב תשלום על חשבון התמורה לכל דבר.
• מי נושא בעמלות הפירעון. ככלל זו הוצאה של המוכר, כי זו ההלוואה שלו. ראוי שזה ייכתב, מפני שכשהסכום מתברר בגובה עשרות אלפי שקלים מתחיל דיון.
• יתרה בנאמנות עד המחיקה. סכום, מועד, ותנאי שחרור שמוגדרים לפי אירוע ולא לפי תאריך בלבד.
• מה קורה אם הבנק מאחר. הארכה מוסכמת לפרק זמן סביר כשהעיכוב אינו בשליטת המוכר, לצד סנקציה כשהוא כן. בלי הסעיף הזה כל עיכוב בנקאי הופך לוויכוח על הפרה.

המבנה הכללי של ההסכם ושאר הסעיפים שצריכים להיות בו מפורטים בעמוד על הסכם מכר, ומה קורה כשאחד הצדדים מפר אותו הסברתי במאמר על הפרת הסכם מכר דירה.

שאלות ותשובות

אפשר בכלל למכור דירה עם משכנתא?

כן. סעיף 85 לחוק המקרקעין קובע שהמשכנתה אינה פוגעת בזכות הבעלים לעשות בנכס כל עסקה. אין צורך בהסכמת הבנק כדי לחתום על הסכם מכר, והבנק אינו צד להסכם. מה שצריך הוא מנגנון שמסלק את החוב מתוך התמורה, לפני רישום הזכויות על שם הקונה.

צריך לסלק את המשכנתה לפני החתימה?

לא. הסילוק נעשה מתוך כספי הקונה, בשלב התשלום שנקבע לכך בהסכם. מוכר שמסלק מראש מכספו מממן את העסקה בעצמו בלי סיבה, וגם מאבד את יכולת התיאום בין סכום הסילוק לבין מועד התשלום.

מה זה מכתב כוונות ומי מוציא אותו?

מסמך שהבנק המלווה מוציא לבקשת המוכר. הוא מציג את הסכום המדויק שנדרש לסילוק מלא של ההלוואות המובטחות בנכס, את החשבון שאליו משלמים, ואת התחייבות הבנק לפעול להסרת השעבוד לאחר התשלום. אין לו נוסח אחיד ואין חוק שמסדיר אותו.

כמה זמן מכתב כוונות תקף?

זמן קצר, ולעיתים יום אחד בלבד. בבנק לאומי, למשל, מכתב שהונפק בין ה-11 ל-15 בחודש תקף לאותו יום, ומכתב שהונפק בין ה-16 לבין ה-10 בחודש שאחריו תקף עד אותו עשירי. התנאים שונים בין הבנקים, ולכן בודקים מול הבנק הספציפי ומזמינים את המכתב סמוך למועד התשלום.

כמה עולה לסלק משכנתה לפני הזמן?

זה תלוי בהלוואה. הצו מתיר עמלה תפעולית בסכום קבוע ונמוך, עמלת אי הודעה מוקדמת של עשירית האחוז כשההודעה ניתנה בפחות מעשרה ימים, עמלת היוון כשהריבית במשק נמוכה מהריבית בהלוואה, עמלת מדד בהלוואה צמודה, והפרשי שער במטבע חוץ. עמלת ההיוון היא הרכיב שיכול להגיע לסכומים גדולים, והיא תלויה בפער הריביות ובתקופה שנותרה.

אפשר להימנע מעמלת הפירעון?

את עמלת אי ההודעה המוקדמת אפשר לחסוך בהודעה של עשרה ימים מראש לפחות. את עמלת ההיוון לא, אם היא מתקיימת. בהלוואה מוכוונת הצו אוסר על גביית עמלה בכלל, ולכן ראוי לבדוק מה הרכב ההלוואה לפני שמקבלים את הסכום כנתון סופי.

הבנק יכול לסרב לסלק את המשכנתה?

לא. סעיף 88 לחוק המקרקעין קובע שאין בכוח תנאי המשכנתה לגרוע מהזכות לפדות את המקרקעין הממושכנים. הבנק רשאי לגבות עמלה לפי הצו, ואינו רשאי להתנות את הפירעון בהסכמתו.

כמה זמן לוקח למחוק את המשכנתה אחרי הסילוק?

זה משתנה בין הבנקים, ומדובר בשבועות ולא בימים. בנק לאומי, למשל, מצהיר שהוא פועל להסרת השעבוד בתוך 30 יום מסילוק מלא. בהסכם כדאי להתייחס לפרק הזמן הזה במפורש, ולא להניח שהמחיקה מיידית.

מה קורה אם יתרת המשכנתה גבוהה מהתמורה?

העסקה אפשרית, אבל היא מחייבת הסדר מול הבנק לפני החתימה ולא אחריה, מפני שהתמורה לבדה לא תסלק את החוב. זה מצב שבו מועד הפנייה לבנק קודם למועד המשא ומתן על המחיר, ולא להפך.

מה הקונה צריך לבדוק לפני שהוא חותם?

נסח עדכני שמראה מי בעל הזכויות ואילו שעבודים ועיקולים רשומים, מכתב כוונות בתוקף סמוך למועד התשלום, התאמה בין סכום הסילוק לבין לוח התשלומים, ורישום הערת אזהרה לטובתו לפני העברת כסף משמעותי. רשימה מלאה מופיעה בצ׳קליסט הבדיקות לפני רכישת דירה יד שנייה.

סילוק המשכנתה מקטין את מס השבח?

לא. השבח מחושב מתוך שווי המכירה בניכוי שווי הרכישה וההוצאות המותרות לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין. יתרת ההלוואה אינה ניכוי. סעיף 39א מאפשר בתנאים לנכות ריבית ריאלית על הלוואה שנלקחה לרכישת הנכס או להשבחתו, וזה דבר אחר לגמרי מניכוי הקרן.

לאן להמשיך מכאן

מי שנמצא בצד הקונה בעסקה כזו יתמודד במקביל עם בדיקת הזכויות, עם לוח התשלומים ועם המימון שלו עצמו. את התמונה המלאה של העסקה ריכזתי במדריך קניית דירה יד שנייה, ואת הליווי עצמו בעמוד עורך דין קניית דירה.

מי שנמצא בצד המוכר מתמודד בנוסף עם המס, עם המועדים לדיווח ועם המסמכים שצריך לאסוף. את ההיערכות פירטתי בעמוד עורך דין מכירת דירה, ואת העלויות הצפויות בשני הצדדים במאמר על שכר טרחת עורך דין לקניית דירה או מכירת דירה.

כשהמשכנתה אינה משולמת והנכס נמכר בהליך משפטי, התמונה שונה לגמרי: אין מכתב כוונות, אין משא ומתן על מועדים, והרוכש קונה את הנכס במצבו. על כך במאמר קניית דירה מכונס נכסים.

מקורות

• חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969, סעיפים 4, 7, 85, 88, 89, 90, 91, 126 ו-127. נוסח סעיף 127(א) מצוטט בגוף העמוד.
• חוק המשכון, התשכ״ז-1967, שחל על משכנתה מכוח סעיף 91 לחוק המקרקעין.
• צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס״ב-2002, בנק ישראל. רכיבי העמלה בסעיפים 3, 5 ו-6, הפטור בהלוואה מוכוונת בסעיף 2, ומגבלת 45 הימים להודעה מוקדמת בסעיף 10(ב).
• חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963, סעיפים 39 ו-39א.
• מכתב כוונות לסילוק המשכנתא, בנק לאומי. תוקף המכתב לפי מועד ההנפקה בחודש, והתחייבות להסרת השעבוד בתוך 30 יום מסילוק מלא. נבדק 4.10.2026.

עודכן ב-4 באוקטובר 2026. העמוד מציג את הדין ואת הנוהג הבנקאי כפי שהם במועד העדכון. תנאי מכתב הכוונות, סכום הסילוק ולוחות הזמנים משתנים בין הבנקים ובין ההלוואות, ויש לאמת אותם מול הבנק הספציפי לפני קביעת מועדים בהסכם. אין בעמוד ייעוץ לעסקה מסוימת.

עו''ד נאור גלברג

עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-1000 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.

חבר פורום קניין ומקרקעין לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת התחדשות עירונית לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת מיסוי מקרקעין לשכת עורכי הדין.

מנהל פורומים אינטרנטיים בדיני מקרקעין ותמ"א 38 ומרצה בנושאי נדל"ן.