כתב ערבות לשכירות הוא התחייבות של אדם שלישי, בדרך כלל הורה או קרוב של השוכר, לשלם למשכיר אם השוכר לא יעמוד בחיוביו לפי חוזה השכירות. הערב אינו צד לשכירות ואינו גר בדירה, ולכן השאלות החשובות הן כמה בדיוק הוא מבטיח, לאיזו תקופה, והאם המשכיר יכול לפנות אליו לפני שפנה לשוכר. כאן אפשר להוריד כתב ערבות לדוגמה, ומתחתיו מדריך קצר לפי חוק הערבות, התשכ״ז-1967.
מה יש בקובץ
מה ערב לשכירות מתחייב לשלם
ערב מתחייב לקיים את חיוב השוכר אם השוכר לא קיים אותו. לפי סעיף 4 לחוק הערבות, הערב אינו חב יותר מהשוכר ולא בחמור ממנו. אם לא נקבע אחרת, הוא חב גם בריבית, בהוצאות ובדמי נזק שהשוכר חייב בהם בשל החיוב הנערב. כשהיקף הערבות מוגבל, הוא חב רק בתחום ערבותו.
המשמעות המעשית: ערבות בלי סכום ובלי הגדרה ברורה של מה מובטח יכולה להגיע רחוק, למשל לנזקים בדירה ולדמי שימוש על אי פינוי. בכתב הערבות שבקובץ יש שתי חלופות להיקף, כל חיובי השוכר או דמי השכירות בלבד, ומקום לסכום מרבי במספר. ערבות עם תקרה ברורה טובה לשני הצדדים: הערב יודע למה הוא נכנס, והמשכיר יודע על מה הוא יכול לסמוך.
האם המשכיר חייב לפנות קודם לשוכר
כן, כברירת מחדל. סעיף 8 לחוק הערבות קובע שהערב והשוכר אחראים כלפי המשכיר יחד ולחוד, אבל המשכיר אינו רשאי לדרוש מהערב לשלם בלי שדרש תחילה מהשוכר. החריגים: הערב ויתר על הדרישה מהשוכר, ניתן נגד השוכר צו קבלת נכסים, או שהשוכר מת, נמצא מחוץ לישראל או שהדרישה ממנו כרוכה בקשיים מיוחדים.
נוסחים רבים של משכירים כוללים ויתור של הערב על הדרישה מהשוכר תחילה, לפעמים בשורה אחת שהערב לא שם לב אליה. בכתב שבקובץ זו החלטה מפורשת עם שתי חלופות לסימון, כך שהערב יודע על מה הוא מוותר.
אופציה, הארכה ושינוי בחוזה
לפי סעיף 5(ב) לחוק הערבות, כשהחיוב של השוכר מוגדל בהסכם בינו לבין המשכיר, חיובו של הערב אינו משתנה. לפי סעיף 5(ג), שינוי אחר בחיוב משנה גם את חיוב הערב, אבל הערב רשאי לבחור לקיים את ערבותו בלי השינוי, או לבטל אותה אם השינוי יסודי ופוגע בזכויותיו.
בשכירות זה נוגע בעיקר לאופציה ולהארכה. משכיר שחותם עם השוכר על הארכה או על דמי שכירות גבוהים יותר, בלי שהערב חתם, עלול לגלות שהערבות אינה מכסה את התוספת. לכן כתב הערבות שבקובץ קובע במפורש אם הוא חל גם על תקופת האופציה שבחוזה, וקובע שהסכם חדש אינו מגדיל את חיוב הערב בלי הסכמתו בכתב.
שני ערבים או יותר
לפי סעיף 13 לחוק הערבות, שניים או יותר שערבו לאותו חיוב אחראים יחד ולחוד, כשאין כוונה אחרת משתמעת מהערבויות. בפועל המשכיר רשאי לדרוש מכל אחד מהם את כל הסכום, עד גבול הערבות שלו, והערב ששילם מסדיר את חלקו מול האחרים ומול השוכר. לפי סעיף 9, ערב ששילם זכאי לחזור אל השוכר ולהיפרע ממנו מה ששילם, עם הוצאות סבירות וריבית.
האם ערב יכול לבטל את הערבות
לגבי חיוב שעוד לא נוצר, כן, בתנאים. סעיף 15 לחוק הערבות מאפשר לערב לבטל ערבות לחיוב עתיד לבוא, כל עוד החיוב הנערב לא נוצר, בהודעה בכתב למשכיר, ועליו לפצות את המשכיר על הנזק שנגרם לו מהביטול. חוב שכבר נוצר, למשל דמי שכירות שלא שולמו, אינו נמחק בביטול. משכיר שחושש מזה צריך לדעת שהערבות היא ביטחון טוב כמו הערב עצמו, ולבדוק אותו לפני מסירת המפתחות.
ערב יחיד: מתי חלות ההגנות המיוחדות
פרק ב׳ לחוק הערבות מוסיף הגנות לערב יחיד: ערבות רק לסכום קצוב, חובות גילוי, מסירת העתק מהחוזה, הודעה לערב על אי קיום בתוך 90 ימים, והגנה מיוחדת לערב מוגן. אבל לפי ההגדרה בסעיף 19, הפרק חל רק כשהנושה הוא מי שמתן הלוואות הוא במהלך עסקיו הרגיל, אף אם אינו עיסוקו העיקרי. משכיר פרטי בדרך כלל אינו כזה, ולכן ההגנות האלה בדרך כלל אינן חלות על ערבות לשכירות.
זו בדיוק הסיבה שכתב הערבות שבקובץ מאמץ חלק מהן בהסכמה: סכום מרבי, אישור שהערב קיבל העתק מהחוזה, והתחייבות של המשכיר להודיע לערב על פיגור בתוך מספר ימים שהצדדים קובעים.
ערב, שטר חוב ותקרת הערובות בשכירות למגורים
סעיף 25י(ב) לחוק השכירות והשאילה, התשל״א-1971, מגביל את הערובות שמשכיר דירת מגורים יכול לדרוש, כשהן כרוכות בהוצאה כספית לשוכר, ובכלל זה ערבות בנקאית או מזומן. התקרה היא הנמוך מבין דמי השכירות בעד שליש מתקופת השכירות לבין שלושה חודשי שכירות. ערבות של ערב אינה כרוכה בהוצאה כספית לשוכר, ולכן לפי לשון הסעיף אינה בתוך התקרה. יש הקוראים את התקרה כחלה על כל הערובות יחד, ומשכיר זהיר יכול להתחשב בכך. הרחבה בעמוד חוזה שכירות למגורים להורדה.
ערב לשכירות חותם לעתים גם על שטר חוב של השוכר. ערבות על שטר כפופה גם לפקודת השטרות, וזה מסמך אחר. למי שהערובה שסוכמה היא שטר חוב יש שטר חוב לביטחון בשכירות, נוסח להורדה.
צ׳קליסט קצר לפני החתימה
שאלות ותשובות
האם כתב ערבות לשכירות צריך אימות של עורך דין?
לא כתנאי לתוקף. לפי סעיף 3 לחוק הערבות, הערבות נוצרת בהסכם בין הערב למשכיר, או בהתחייבות של הערב שהודעה עליה ניתנה למשכיר. אימות חתימה מקשה על טענה עתידית שהחתימה אינה של הערב, ולכן יש לו מקום כשהסכום משמעותי.
האם הערב אחראי גם לנזקים בדירה?
תלוי במה שנכתב. ערבות לכל חיובי השוכר כוללת גם תיקון נזקים שהשוכר אחראי להם ופינוי הדירה. ערבות לדמי השכירות בלבד אינה כוללת אותם. לפי סעיף 4 לחוק הערבות, כשהיקף הערבות מוגבל, הערב חב רק בתחומו.
האם המשכיר יכול לפנות ישר לערב?
רק אם הערב ויתר על הדרישה מהשוכר תחילה, או באחד המצבים שבסעיף 8 לחוק הערבות, כמו פטירת השוכר או שהייתו מחוץ לישראל. אחרת המשכיר צריך לדרוש קודם מהשוכר.
האם הערבות חלה גם על הארכת השכירות?
רק אם כתב הערבות אומר זאת, או שהערב הסכים להארכה. לפי סעיף 5(ב) לחוק הערבות, הגדלת החיוב בהסכם בין המשכיר לשוכר אינה משנה את חיוב הערב.
מה ההבדל בין ערב לשטר חוב?
שטר חוב הוא מסמך שהשוכר חותם עליו, ולעתים גם ערבים עליו, והוא כפוף לפקודת השטרות. כתב ערבות הוא התחייבות נפרדת של אדם שלישי לפי חוק הערבות. אפשר להשתמש באחד מהם או בשניהם, בהתאם למה שסוכם בחוזה השכירות.
מקורות
חוק הערבות, התשכ״ז-1967, סעיפים 1, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 13, 15, 18 ו-19, בנוסח עדכני לינואר 2025. חוק השכירות והשאילה, התשל״א-1971, סעיף 25י, כפי שנוסף בחוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע״ז-2017, ספר החוקים 2649, 19.7.2017.
עוד בנושא: חוזה שכירות למגורים להורדה; שטר חוב לביטחון בשכירות; תביעה לפינוי מושכר; כל המדריכים והכלים להורדה.
