הסכם שיתוף במקרקעין קובע את הכללים בין כמה בעלים של אותו נכס: מי משתמש במה, מי משלם על מה, מה מותר לעשות בלי הסכמת כולם, ומה קורה כשאחד השותפים רוצה לצאת. בלי הסכם, היחסים נקבעים לפי ברירת המחדל שבפרק ה׳ לחוק המקרקעין, התשכ״ט-1969, ובה כל שותף רשאי לדרוש פירוק. כאן אפשר להוריד נוסח לדוגמה בשתי גרסאות: גרסה מוסברת עם הסבר מתחת לכל סעיף, וגרסת Word נקייה למילוי.
מה יש בהסכם
- שלוש חלופות לשימוש בנכס: שימוש משותף, חלוקת שימוש לפי תשריט, או השכרה לצד שלישי וחלוקת דמי השכירות.
- מנגנון החלטות: מה מוכרע ברוב החלקים, ורשימה של החלטות שטעונות הסכמת כל השותפים, כמו מכירה, שעבוד, בנייה והשכרה ארוכה.
- הוצאות והכנסות, כולל החזר לשותף ששילם יותר מחלקו וזכות קיזוז מדמי השכירות ומתמורת המכירה.
- זכות הצעה ראשונה לשותפים לפני שחלק נמכר לזר, וחובה של כל קונה להצטרף להסכם.
- מנגנון יציאה: מועד שלפניו לא דורשים פירוק, הצעה לשותפים לפי שמאות, ורק אחר כך מכירה בשוק.
- פטירה של שותף, רישום ההסכם, הפרות ויישוב מחלוקות, ואישור עורך דין לחתימות.
תצוגה מקדימה: שלוש ההחלטות שהשותפים צריכים לקבל
אלה שלושת המקומות בהסכם שבהם אין ברירת מחדל טובה, והשותפים צריכים לבחור בעצמם.
| ההחלטה | האפשרויות בנוסח | סעיף |
|---|---|---|
| מי משתמש בנכס | כולם בכל הנכס, כל שותף באזור משלו לפי תשריט, או השכרה לצד שלישי | 4 |
| מה טעון הסכמת כולם | מכירה, שעבוד, בנייה, שינוי ייעוד, השכרה מעבר לתקופה שתקבעו | 5.2 |
| איך יוצאים מהשותפות | מועד שלפניו אין פירוק, הצעה לשותפים לפי שמאי מוסכם, ואז מכירה בשוק | 8 |
מתוך הגרסה המוסברת. ההסבר שמתחת לכל סעיף מסביר מה קורה אם בוחרים אחרת.
סדר הפעולות
השלב המסומן הוא נקודת ההכרעה. ממנו נגזרים רוב הסעיפים האחרים.
- 1מוציאים נסח רישום עדכני ובודקים שהשמות והחלקים בו הם אלה שייכתבו בהסכם, ושאין משכנתה, עיקול או הערה שדורשים הסכמה של צד שלישי.
- 2מחליטים על השימוש בנכס: משותף, חלוקה לפי תשריט או השכרה. אם נבחרה חלוקת שימוש, מזמינים תשריט ממודד מוסמך.
- 3ממלאים את רשימת ההחלטות שטעונות הסכמת כולם, את מנהל הנכס ואת מועד היציאה.
- 4אם ההסכם כולל העברת חלקים או תשלום בין השותפים, בודקים את היבטי המס לפני החתימה.
- 5חותמים בפני עורך דין שמאמת את החתימות.
- 6מגישים בקשה לרישום ההסכם בלשכת רישום המקרקעין, עם ההסכם בשני עותקים לפחות והתשריט החתום.
הכלל, החריג והמשמעות המעשית
הכלל
כשלנכס יש כמה בעלים, כל אחד מהם בעלים של חלק בלתי מסוים בכל הנכס, ולא של חדר או של אזור מסוים. בלי הסכם, פרק ה׳ לחוק המקרקעין, התשכ״ט-1969, קובע את ברירת המחדל: בעניינים רגילים של ניהול ושימוש מחליטים בעלי רוב החלקים, וכל שותף רשאי לדרוש את פירוק השיתוף. הסכם שיתוף מאפשר לשותפים לקבוע כללים אחרים.
החריג
ויתור על פירוק עד מועד מסוים הוא סעיף נפוץ, אבל הוא אינו מוחלט: בית המשפט רשאי בנסיבות מסוימות להורות על פירוק גם כשהשותפים התחייבו שלא לדרוש אותו. לכן עדיף מועד סביר ומנגנון יציאה מסודר על פני ויתור ארוך.
המשמעות המעשית
הסכם שלא נרשם מחייב את מי שחתם עליו, אבל קונה או יורש שבא אחר כך עלול לטעון שאינו כפוף לו. לפי דף השירות של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, בקשת רישום הסכם שיתוף נחתמת בידי כל בעלי הזכויות ומאומתת כמו שטר, ומצורפים לה ההסכם בשני עותקים לפחות ותשריט חתום ומאושר בידי מודד מוסמך. אם טורחים לחתום, כדאי גם לרשום.
לפני שחותמים על הסכם שיתוף
אפשר להתאים איתנו את ההסכם לנכס ולשותפים
נוסח לדוגמה עונה על המקרה הרגיל. ירושה בין אחים, נכס עם משכנתה, מגרש עם כמה יחידות או שותף שמשלם יותר מחלקו דורשים התאמה. בשיחה של 15 דקות אפשר לברר מה צריך לשנות בנוסח ואם כדאי לרשום אותו.
פנייה בוואטסאפקביעת שיחה של 15 דקות
או בטלפון: 050-9734600. נאור גלברג, עורך דין נדל״ן ושמאי מקרקעין. הפרטים שתשלחו משמשים רק לחזרה אליכם.
למי זה מתאים
לאחים שירשו דירה או בית ואחד מהם גר בו או משכיר אותו; להורים וילדים שקנו יחד; לבני זוג שאינם נשואים ורשומים כבעלים משותפים; לשותפים שקנו מגרש ומתכננים לבנות עליו כמה יחידות; ולכל מי שמחזיק בנכס עם אחרים ורוצה לסגור מראש את מה שבדרך כלל נפתח רק במחלוקת.
מה ההסכם אינו מחליף
הנוסח הוא נקודת פתיחה. הוא אינו ייעוץ משפטי, אינו מסדיר היבטי מס, ואינו מחליף צוואה. הוא גם אינו מתאים להסכם שבו הבעלות האמיתית שונה ממה שרשום בטאבו, למשל כשאחד השותפים רשום רק לצורך מסוים: מסמך כזה הוא מסוג אחר, עם השלכות על מיסוי, על משכנתה ועל נושים. כשיש משכנתה על הנכס, כשהנכס בבנייה או טרם נרשם, כשאחד השותפים קטין או חסוי, כשמדובר בעיזבון שטרם חולק, או כשכבר יש מחלוקת בין השותפים, יש להתאים את ההסכם בבדיקה פרטנית.
שאלות ותשובות
מה ההבדל בין הסכם שיתוף לבית משותף?
בהסכם שיתוף הבעלות נשארת בחלקים בלתי מסוימים בכל הנכס, וההסכם קובע רק מי משתמש באיזה חלק ואיך מחליטים. בבית משותף כל דירה היא יחידת רישום נפרדת, והחלוקה נקבעת בצו הרישום, בתשריט ובתקנון. הסכם שיתוף אינו הופך חלוקת שימוש לבעלות נפרדת.
האם חייבים לרשום את הסכם השיתוף בטאבו?
לא חייבים, וההסכם מחייב את מי שחתם עליו גם בלי רישום. הרישום בלשכת רישום המקרקעין הוא מה שמציג את ההסכם בנסח לכל מי שיבוא אחר כך, קונה או יורש. לבקשה מצורפים ההסכם בשני עותקים לפחות, תשריט חתום ומאושר בידי מודד מוסמך, ובקשה חתומה בידי כל בעלי הזכויות ומאומתת כמו שטר.
אפשר למנוע משותף למכור את חלקו?
בדרך כלל לא לגמרי, וגם לא כדאי לנסות. מה שההסכם עושה הוא לתת לשאר השותפים זכות הצעה ראשונה: מי שרוצה למכור מציע קודם לשותפים במחיר ובתנאים שהוא מבקש, ורק אם הם לא רוכשים, הוא רשאי למכור לצד שלישי באותם תנאים, והקונה מצטרף להסכם.
שותף לא משלם את חלקו בהוצאות. מה עושים?
לפי הנוסח, שותף ששילם יותר מחלקו בהוצאה שאושרה זכאי להחזר בתוך 30 ימים מדרישה בכתב, ואם ההחזר לא שולם, רשאי לקזז אותו מכל סכום שמגיע לשותף החייב מהנכס, כמו דמי שכירות או תמורת מכירה. בלי סעיף כזה, החוב נשאר פתוח עד שהנכס נמכר או עד הליך משפטי.
האם הסכם שיתוף בין אחים יוצר חבות במס?
ההסכם עצמו, כשהוא מסדיר רק ניהול ושימוש לפי החלקים הרשומים, אינו העברה של זכויות. אבל אם במסגרתו עוברים חלקים בין השותפים, משולם תשלום איזון או משתנה חלוקת הבעלות, זו עשויה להיות עסקה לפי חוק מיסוי מקרקעין. את זה בודקים לפני החתימה ולא אחריה.
להמשך קריאה
- הסכם שיתוף במקרקעין: מה כולל ואיך עורכים
- פירוק שיתוף במקרקעין
- חלוקת עיזבון בין יורשים: מתי החלוקה פטורה ממס, ומה עושה תשלום איזון
- בית משותף: רישום, תקנון, רכוש משותף והצמדות
- קבוצת רכישה: מבנה העסקה, ערבויות ומיסוי
- בדיקות לפני רכישת מגרש: צ׳קליסט להורדה
- כל המדריכים והכלים להורדה
מקורות
חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969, פרק ה׳: שיתוף במקרקעין. בקשה לרישום הסכם שיתוף, דף השירות של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, משרד המשפטים, עודכן ב-14 בדצמבר 2025. תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע״ב-2011. תקנות המקרקעין (אגרות), התשל״ה-1974. המקורות נבדקו ביום 21 באוקטובר 2026.
