רכישת דירה מקבלן הינה עסקה מורכבת המצריכה מומחיות רבה בנושא וידע פרקטי. רבים מהרוכשים נוטים להתבלבל ולחשוב כי שכר הטרחה המשולם על ידם לעורך הדין של הקבלן, כולל גם ייצוג וליווי משפטי מטעמו, אך לא כך הדבר. עורך הדין פועל מטעמו של הקבלן ומחויב לשמור על האינטרסים שלו בלבד. התשלום שמועבר אליו נועד להבטיח אך ורק את אחריותו לרישום זכויות הבעלות על שם הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) בסיום הבניה. למעשה, לעורך הדין של הקבלן אסור לייצג את הרוכשים והסוגייה אף מוסדרת לרוב בהסכם שבין הקבלן לרוכש ובפסיקות השונות.
כאשר רוכשים דירה מקבלן, הסכם הרכישה מנוסח על ידי עורך הדין מטעמו ובנוי באופן בו סעיפיו מיטביים עם הקבלן ושומרים על זכויותיו. על כן, קיימת חשיבות רבה מצד רוכשי הדירות להתקשר עם עורך-דין מטעמם, אשר ייצג אותם מול הקבלן ועורך-דינו וידאג להגן על זכיותיהם. בין היתר, ידאג עורך הדין לבדוק קיומו של היתר בניה התואם למוצע ולתב"ע, חוסנו הפיננסי של הקבלן, גובה המס שיחול בעסקה (ככל שיחול), הבעלות בקרקע, והחשוב מכל – הערבויות שיספק הקבלן בגין התשלומים שיועברו אליו ותאימותם לדרישות החוק.
משרדנו מעניק ליווי והדרכה של הרוכשים החל משלב ניהול המשא ומתן אל מול הקבלן, דרך הבדיקות המקיפות והטיפול הכרוך בהסכם, ועד להשלמת העסקה ומסירת הדירה בפועל.
שלבים ברכישת דירה מקבלן
רכישת דירה מקבלן מתבצעת בשלבים הבאים:
- בחירת דירה: בשלב זה יש לבחור את הדירה הרצויה, בהתאם לקריטריונים שלכם, כגון מיקום, גודל, מחיר, מפרט וכיווני אוויר.
- חתימה על חוזה: לאחר בחירת הדירה, יש לחתום על חוזה מכר עם הקבלן. החוזה קובע את תנאי העסקה, כגון מחיר הדירה, מועד מסירתה, אופן התשלומים ועוד.
- תשלום דמי רצינות: לאחר החתימה על החוזה, יש לשלם לקבלן דמי רצינות, בסך של עד 3% ממחיר הדירה.
- תשלום במסגרת חשבון נאמנות: לאחר השלמת 7% ממחיר הדירה, יש להעביר את הכספים לחשבון נאמנות, המוחזק על ידי עורך דין או תאגיד בנקאי. חשבון הנאמנות מבטיח כי כספי הרוכש יהיו מוגנים במקרה שהקבלן לא יעמוד בתנאי העסקה.
- קבלת הדירה: לאחר השלמת הבנייה, יש לקבל את הדירה מהקבלן. במסגרת קבלת הדירה, יש לבדוק את הדירה בקפידה ולערוך רשימה של ליקויים, במידת הצורך.
אמינות הקבלן
אמינות היא תכונה קריטית בקבלן, במיוחד כאשר מדובר בעסקה משמעותית כמו רכישת דירה. ישנם מספר דברים שניתן לעשות כדי לבדוק את אמינות הקבלן, לפני שאתם חותמים על חוזה רכישה:
- בדקו את הרשיון של הקבלן: על כל קבלן המבצע עבודות בנייה בישראל להיות בעל רישיון קבלן בתוקף. ניתן לבדוק את הרישיון באתר האינטרנט של משרד הבינוי והשיכון.
- בקרו בפרויקטים קודמים של הקבלן: אם ניתן, בקרו בפרויקטים קודמים של הקבלן, כדי להתרשם מאיכות הבנייה ומהשירות שהקבלן מעניק ללקוחותיו.
- קראו חוזים קודמים של הקבלן: אם ניתן, קראו חוזים קודמים של הקבלן, כדי להבין את תנאי העסקה.
- בדקו את המוניטין של הקבלן: קראו ביקורות של לקוחות קודמים של הקבלן, כדי לקבל מידע על השירות שהקבלן מעניק.
חשוב לציין שאינכם מחוייבים להתמודד עם שלל הבירוקרטיות הסוכות וההליך המורכב לבדכם – מומלץ מאוד להתייעץ כבר בשלבים הראשונים של ההליך עם עורך דין קניית דירה.
מעוניינים בייעוץ ראשוני? השאירו פרטים ונחזור אליכם
שאלות שכדאי לשאול את הקבלן
- כמה שנים אתה עובד בתחום הבנייה?
- האם יש לך ניסיון בבניית פרויקטים דומים לפרויקט הנוכחי?
- האם אתה עובד עם קבלני משנה אמינים?
- מהם תנאי הביטוח שלך?
- כיצד תטפל במקרה של עיכובים בבנייה?
טיפים לרכישת דירה מקבלן
- ערכו מחקר מוקדם: לפני שאתם מתחילים את החיפושים, חשוב לדעת מה אתם רוצים. קראו על פרויקטים חדשים, בדקו את המיקומים השונים והשוו מחירים.
- התמקחו על המחיר: אל תתביישו להתמקח על המחיר עם הקבלן. אתם יכולים לנסות להוריד את המחיר הבסיסי, או לקבל הטבות נוספות, כגון תוספת שטח, שינויים במפרט או פטור מעמלת התיווך.
- קראו את החוזה בעיון: לפני שאתם חותמים על החוזה, חשוב לקרוא אותו בעיון ולבדוק היטב את כל התנאים. אם אתם לא מבינים משהו, אל תתביישו לשאול את עורך הדין שלכם.
- הקפידו על תשלומים במסגרת חשבון נאמנות: על פי חוק, כל תשלום שמעבר ל-7% ממחיר הדירה חייב להיות מועבר לחשבון נאמנות. חשבון הנאמנות מבטיח כי כספי הרוכש יהיו מוגנים במקרה שהקבלן לא יעמוד בתנאי העסקה.
- בדקו את הדירה בקפידה לפני קבלתה: לאחר השלמת הבנייה, יש לקבל את הדירה מהקבלן. במסגרת קבלת הדירה, יש לבדוק את הדירה בקפידה ולערוך רשימה של ליקויים, במידת הצורך.
שירותינו בתחום כוללים:
- בדיקת מסמכי ההסכם לרבות המפרט, הנספחים, היתר הבניה והתב"ע.
- בחינת תנאי ההסכם וניהול משא ומתן ביחס להוראותיו וסעיפיו מול הקבלן/יזם ומול הגורמים הרלוונטיים, עד גיבוש נספח שינויים.
- בדיקת הערבויות והביטחונות שיספק הקבלן בגין התשלומים שיועברו אליו ותאימותם לדרישות החוק.
- ייעוץ מיסוי ראשוני לפני החתימה ודיווח מס רכישה.
- ליווי אישי במעמד החתימה על הסכם המכר ולכל אורך הדרך עד קבלת המפתח ומסירת הדירה.
- ליווי בסוגיות מימון כגון לקיחת משכנתה, גרירת משכנתה וכיו"ב.
- פיקוח על הגשת דיווחים לרשויות המס לאחר החתימה על ההסכם.
- פיקוח על רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
עורך דין מקרקעין נאור גלברג בעל ניסיון מוכח בליווי מוצלח של עסקאות מכירת דירה. לייעוץ משפטי ראשוני בנושא מכירת דירה, צרו קשר.
מסלול ליווי מלא – רכישת דירה מקבלן
|
| ניהול מו"מ משפטי לפני החתימה על טופס בקשת הרכישה. |
ליווי הקונה בפגישת חתימה על ההסכם. |
| בדיקת ההסכם ע"י עו"ד מומחה בנדל"ן. |
דיווח על העסקה למיסוי מקרקעין בהתאם לחוק. |
| בדיקת החברה ע"י הזמנת דו"ח מידע עסקי (מחב' דן אנד ברדסטריט). |
זמינות ונגישות לכל עניין, ביצוע פגישות, שיחות טלפוניות, גם ב-WhatsApp. |
| בדיקת קיומו של היתר בניה. |
מעקב אחר קצב התקדמות הבניה ווידוא קיום תנאי ההסכם (מסירת דירה בזמן, טופס 4, רישום הזכויות על שם הקונה בטאבו וכיו"ב). |
| בדיקת ערבויות חוק מכר. |
ניהול מו"מ עם החברה על שינויים בהסכם ועריכת נספח שינויים. |
| טיפול בנושא משכנתה. |
שיחת הסבר עם הלקוח לפני החתימה על ההסכם והתהליך. |
| ייעוץ מס תוך הקפדה על תכנון מס שצופה פני עתיד ועריכת סימולציית מס רכישה. |
הכנת דו"ח תמציתי ללקוח על עיקרי העסקה והנחיות להמשך. |
מסלול בדיקה – רכישת דירה מקבלן
|
| בדיקת עיקרי ההסכם ע"י עו"ד מומחה בנדל"ן |
הכנת דו"ח תמציתי ללקוח על העסקה כולל הערות חשובות והנחיות להמשך |
| בדיקת החברה ע"י הזמנת דו"ח עסקי (מחב' דן אנד ברדסטריט) |
שיחת הסבר עם הלקוח לפני החתימה על ההסכם והתהליך. |
עו''ד נאור גלברג
עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-500 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.
