עורך הדין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, המתמחה בליווי וקידום פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, על הדברים שחשוב לבדוק בטרם תבחרו יזם לביצוע פרויקט של התחדשות עירונית
התחדשות עירונית מהווה גורם משיכה לבעלי נכסים רבים, שרוצים למנף את הנכס שלהם ולהעלות את שוויו באופן ניכר. עם זאת, הרצון לנצל את ההזדמנות שמציעה על פניו ההתחדשות העירונית, עשוי לגרום לבעלי דירות לא פעם להתעלם מסיכונים אפשריים, אשר בהחלט קיימים בתהליך הזה. ניתן לראות זאת היטב בתהליך בחירת היזם: בתור בעלי נכסים, טבעי שנרצה לעבוד עם היזם שמבטיח את התמורה הגבוהה ביותר עבור הזכויות שלנו: תוספת הבנייה הגדולה ביותר, בנייה של בניין מפואר יותר, השקעה בשטחים המשותפים וכדומה. עם זאת, לא חסרים סיפורי זוועות על דיירים שחתמו הסכם על ביצוע תמ״א למשל, ונותרו עם יזם שנטש את הפרויקט באמצע העבודה, כאשר הם נשארו לחיות באתר בנייה למשך שנים ארוכות. משום כך, אם אתם חושבים על תמ״א או פינוי-בינוי לנכס שבבעלותכם, מומלץ שתקראו קודם כמה דברים שכדאי לקחת בחשבון, בטרם תתקשרו בהסכם עם יזם לביצוע הפרויקט – לאחר קריאת המאמר תבינו את הדברים לעומק, כמו גם את החשיבות של עו"ד פינוי ובינוי לתהליכים מורכבים אלו.
היכולת הפיננסית של היזם
כנראה שהבדיקה הכי חשובה שעליכם לבצע, היא בדיקת האיתנות הפיננסית של היזם. נסביר: כאשר יזם מבצע פרויקט התחדשות עירונית, ולמעשה כמו בכל פרויקט יזמות נדל״ני באשר הוא, היזם משקיע כסף רב בתחילת הפרויקט, ומתכנן להרוויח ממנו רק בסופו, כאשר תושלם העבודה והוא יוכל למכור את הדירות שהתווספו באמצעות הפרויקט. כלומר, היזם צריך להיות ברמת איתנות פיננסית שתאפשר לו לעבור את תקופת הביניים הזאת במשך לא מעט שנים, לממן את ביצוע העבודות הרבות הכרוכות בפרויקט, ולהגיע לסוף בחתיכה אחת.
מעבר לכך, המקרה השכיח הוא שהיזם לוקח הלוואה מהבנק כדי לממן את ביצוע העבודה. בנק ישראל דורש כי כאשר יזם מבקש מימון מהבנק, לא יהיה מדובר במימון מלא, וחלק מהעבודה תמומן על ידי ההון העצמי של היזם, וזאת כדי למנוע מינוף גבוה מדי של הפרויקט. עם זאת, יזמים רבים לא מביאים את המימון הזה בעצמם, ונעזרים במה שמכונה הלוואת מזנין (הלוואה להשלמת הון) לצורך עמידה בדרישת ההון העצמי מול הבנק. הפועל היוצא מכך הוא שפעמים רבות, מאה אחוז מהפרויקט ממומן על הלוואה, חלקו בתנאי אשראי חוץ-בנקאיים (קרי ריבית גבוהה יותר).
אז איך באמת בודקים שהיזם יכול לעמוד בעלויות הפרויקט? קודם כל, תנסו לחפש על היזם באינטרנט, כדי לנסות לראות אם היו תביעות נגדו או נגד החברה שלו בעבר. ניתן להגדיל לעשות ולבקש לראות מסמכים: דו״חות כספיים; אישור מרואה החשבון המבקר של החברה וכדומה. ניתן לבצע בדיקה על החברה של היזם באתר רשם החברות; כמו כן, ניתן לבקש אישור מהבנק בדבר חשבון החברה, דו״ח BDI אישי של היזם, דו״ח מחברות האוספות מידע עסקי על היזם והחברה שלו ועוד. בדיקות אלו יכולות להשתנות בהתאם לאופן ההתאגדות של אותו יזם (אם למשל מדובר בחברה ייעודית לאותו פרויקט וכדומה), ולכן מוטב להיוועץ עם עורך דין המתמחה בתחום לצורך בדיקות אלו ובדיקות נוספות.
מעוניינים בייעוץ ראשוני? השאירו פרטים ונחזור אליכם
בטוחות
במיזמים בהם היזם מבצע הריסה של המבנה הקיים (למשל פינוי-בינוי או תמ"א 38/2), הדיירים אינם מקבלים ערבות שהיא ערבות חוק מכר בדומה לרכישת דירה המתבצעת היישר מקבלן, אלא מקבלים ערבות בנקאית בנוסח ערבות חוק מכר. ערבות זו היא חשובה במיוחד, היות והיא ניתנת על ידי הגורם הפיננסי המלווה לעסקה, ובגובה שווי הדירה החדשה (כלומר, זו שהיזם הבטיח לבעלי הדירות הפרויקט). כלומר, גם אם היזם פושט רגל וכדומה, הבנק אמור באופן עקרוני להעביר לדיירים את סכום הערבות הבנקאית שהועמדה לטובתם על ידי היזם עם קיום התנאים המלאים למימושה. כאשר לא מתוכננת הריסה של מבנה קיים אלא חיזוק ושיפוץ בלבד (למשל תמ"א 38/1), ישנה ערבות מקבילה בשם ״ערבות ביצוע״, שנועדה להבטיח את השלמת העבודה על ידי היזם. פרויקטים מסוג זה הם לא פעם מסוכנים אף יותר עבור הדיירים, ולכן מוטב להתעקש כי יהיה מדובר בערבות אוטונומית לזכותם.
מלבד ערבויות אלו, ישנן ערבויות נוספות אשר נועדו להגן על בעלי הדירות, ואין להתפשר על יזם שאינו מציע אותן. למשל, נהוג בעסקאות מסוג זה כי היזם מעמיד ערבות בנקאית לטובת בעלי הדירות, עבור תקופת השכירות המתוכננת לבעלי הדירות ("ערבות דמי שכירות"); ערבות זו נועדה להבטיח כי היזם יישא בהוצאות תקופת השכירות המתוכננת של הדיירים, ואם ימאן לעשות כן, לדיירים עומדת האפשרות להשתמש באופן אוטונומי בכספים אשר הופקדו מבעוד מועד למטרה זו. בנוסף, על היזם להעמיד ערבויות להבטחת אחריות קבלנית על המיזם ("ערבות בדק״), ערבות לרישום הפרויקט בטאבו ("ערבות רישום"), ערבות להבטחת תשלומי המיסים באם יהיו כאלה כתוצאה מהשבחת הבניין ("ערבות מיסים"), ובמקרים מסוימים גם ערבויות נוספות (תלוי במבנה התאגידי של היזם, אופן המימון שלו וכדומה).
ניסיון, אחריות ושקיפות
אלו סעיפי סל לגביהם קשה לקבוע רשימה סגורה של קריטריונים, ונדרשת מעט עבודה של ״השכל הישר״. עם זאת, כאשר מדובר בפרויקט כה מורכב, בו אתם נותנים לאדם אחר להרוס את הבית שלכם ולבנות לכם בית חדש במקומו, חשוב שיהיה מדובר ביזם אחראי, מנוסה, והכי חשוב: גלוי ואמין.
ניסיונו של היזם הוא קריטי להצלחת הפרויקט: התחדשות עירונית הוא תחום חי המשתנה ללא הרף, כאשר התקנות לגביו משתנות השכם והערב. חשוב לעבוד עם יזם המעורה בפרטים, ומציג בפניכם הצעה מבוססת לפרויקט עם אינדיקציות טובות לכך שהיא תקבל היתר בנייה מהוועדה בסופו של יום (ניתן אף להתייעץ עם שמאי מקרקעין, לגבי עמידה בתקן שמאות 21, הקובע לגבי כדאיות היזם בפרויקט ואישור העסקה בוועדה העירונית). לגבי ניסיון, ניתן לבקש מהיזם להציג בפנינו את הניסיון שלו בפרויקטים מהסוג הזה: כך נוכל לפנות בעצמנו לדיירים שנמצאים או היו בתהליך עם היזם, ולשאול לגבי החוויות שהיו להם בתהליך.
לגבי שקיפות, סעיף 6 לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006, קובע כי על היזם להצהיר בפני הדיירים על כל אדם שפועל מטעמו ומעוניין בביצוע העסקה, כל מי ששכרו תלוי בכך או שיקבל תמורה כתוצאה מכך. אם יש לכם חשד לגבי מידת השקיפות של היזם, חובה עליכם לברר לגביה בהקדם.
לפרטים נוספים על בדיקות בטרם ביצוע התקשרות עם יזם בפרויקטים של התחדשות עירונית, ניתן לפנות לעורך הדין נאור גלברג, המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית, מיסוי מקרקעין, שמאות מקרקעין ועוד
עו''ד נאור גלברג
עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-500 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.
