דירה ביהודה ושומרון: מדריך לקונה

כיום ישנם מאות אלפי ישראלים החיים מעבר לקו הירוק, וזאת למרות שבכך אנו לא כוללים תושבים יהודיים או ערבים החיים בשכונות של ירושלים המזרחית (קרי השכונות שעברו לשליטת ישראל במלחמת ששת הימים). מספר ערים ויישובים בישראל כגון מעלה אדומים, אפרת, קריית ארבע, אריאל, בית"ר עילית, מודיעין עילית ועוד, נמצאים למעשה מעבר לקו הירוק, והדין החל בהם הוא לא החוק הישראלי, או לפחות לא בדיוק באופן שהוא חל בתוך הקו הירוק.

 

אז כיצד קונים נכסים בערים והיישובים הללו? הכל במדריך שלהלן.

רקע נדרש

ברשותכם, לא ניכנס לנושאים הנפיצים והטעונים פוליטית בנושא המגורים של יהודים מעבר לקו הירוק. רק נציין בלקוניות כי מדינת ישראל לא החילה את חוקי המדינה בשטחים הנמצאים מעבר לקו הירוק (מלבד מזרח ירושלים, שסופחה בהחלטת ממשלה, שם חלים דיניה של מדינת ישראל לכל דבר ועניין). מכל מיני סיבות, ישראל השאירה את המצב החוקי שהיה בשטחים כפי שהוא היה ערב מלחמת ששת הימים. כלומר, מבחינה משפטית פורמלית, חל בשטחים הדין הירדני, עם שאריות של חוקי המנדט הבריטי, ונגיעות של השלטון העות'מאני. עם זאת, ישנם צווים שונים מטעם אלוף הפיקוד, המחילים הוראות מסוימות מהדין הישראלי כהוראות מחייבות מעבר לקו הירוק.

כתוצאה מכך, הקרקעות ביהודה ושומרון אינן מנוהלות על ידי הטאבו, אלא בידי גופים שלא פועלים בישראל בשגרה בנושאי מקרקעין, כגון המנהל האזרחי (שתפקידו הסדרת זכויות בקרקעות שמצבן המשפטי אינו ברור), החטיבה להתיישבות בהסתדרות הציונית (גוף המבצע רישום זכויות בקרקעות ביהודה ושומרון בבעלות המדינה), לשכות טאבו יו"ש (העובדות באופן שונה מאוד מאלו שבתוך הקו הירוק, וכן חברת שיכון ופיתוח לישראל (המנהלת את הקרקעות בבעלות המדינה עבור המדינה).

אלו גופים מנהלים את רישום הזכויות ביו"ש:

המנהל האזרחי – המנהל האזרחי הוא הגוף האחראי על ניהול הקרקעות הממשלתיות והנטושות ביהודה ושומרון. משרדו ממוקם בבית אל והוא מנהל את רישום הקרקעות ביישובים ביהודה ושומרון. תפקידו לקבוע מי הבעלים של קרקעות שמעמדן המשפטי אינו ברור, לרשום זכויות על קרקעות ולייעץ בנושא זכויות על קרקע.

החטיבה להתיישבות (החט"ל) בהסתדרות הציונית – החטיבה להתיישבות (החט"ל) מנהלת את רישום הזכויות על קרקעות בבעלות המדינה ביהודה ושומרון. משרדה נמצא במטה בנימין. על מנת לקבל מידע או לרכוש דירה על קרקע ממשלתית, יש לפנות לחט"ל, למלא טפסים רלוונטיים ולהציג מסמכים נדרשים.

לשכות טאבו יו”ש – ישנן 9 לשכות רישום מקרקעין (טאבו) ביהודה ושומרון שהן שלוחות של המנהל האזרחי. רוב הקרקעות באזור אינן רשומות בטאבו ולא ניתן להפיק נסח טאבו עבורן. כדי לקבל מידע על זכויות בקרקע, יש לפנות בבקשה ולהציג מסמכים המעידים על זיקה לקרקע.

חברות משכנות – חברות משכנות כגון שיכון ופיתוח לישראל, מנהלות קרקעות בבעלות המדינה ביהודה ושומרון. קרקעות בבעלות פרטית מנוהלות על ידי משרדי עורכי הדין של החברות שרכשו אותן. הזכויות נרשמות הן בחברה המשכנת והן במנהל האזרחי.

בדיקות חשובות לפני קניית נכסים ביהודה ושומרון

האם יש תב"ע?

בשטחי יהודה ושומרון ישנם בתים שנבנו ללא היתרי בנייה חוקיים, או שנבנו תוך חריגה משמעותית מהיתר הבנייה. לכן עליכם לבקש מעורך הדין המתמחה ברכישת דירה ביהודה ושומרון, לבדוק את התב"ע ואת היתר הבנייה בעצמו, וכן לראות שיש חתימה של שר הביטחון על התב"ע ועל היתר הבנייה.

בנוסף, ביהודה ושומרון לא חלים כאמור חוקי המדינה, וקל וחומר שאין חוקי עזר עירוניים לעניין תשתיות. לכן, חשוב לעיין בתוכניות ולבדוק את סביבת הנכס (עם זאת, נושא זה עשוי להוות הקלה בכל הנוגע להיטלי מס עירוניים, שהרי לא פעם אלו פשוט לא נגבים על ידי המועצה המקומית).

האם הנכס בתוך הקו הכחול?

בעקבות פסק דין שנגע לבנייה על קרקע פרטית פלסטינית באלון מורה בשנות ה-70, החליטה המדינה לבצע סקירה רישומית מקיפה של כל האדמות בשטחי יהודה ושומרון, ולסמן את האדמות "הבטוחות לבנייה" (כלומר, אלה שהן בטוח לא קרקע בבעלות פרטית פלסטינית) בקו כחול. כאשר אתם מבקשים לרכוש נכס ביישוב ביהודה ושומרון, אתם חייבים לבדוק בתב"ע שהנכס נמצא בתחומי הקו הכחול, אחרת תהיו חשופים לשלל בעיות משפטיות (בין היתר לא תוכלו לקבל משכנתא, ויתכן ואף תפונו מהנכס ביום מן הימים).

דגשים כלליים לביצוע עסקאות ביהודה ושומרון

1. בעת רכישת "נכס על הנייר" ביהודה ושומרון, יש לשלם מיסי עירייה (ארנונה) כבר בעת הבנייה, ולא רק לאחר טופס 4 ואכלוס.
2. משכנתא – בעת רכישת נכסים ביו"ש, בנקים לרוב דורשים יותר הון עצמי מהרוכשים (בדר"כ לפחות 40% ממחיר דירה יד 2 ו-30% ברכישה מקבלן), מאשר בתוך הקו הירוק. מדובר בשיעורי מימון נמוכים יותר באופן דרמטי מצד הבנקים. אי לכך, חשוב להתחיל את תהליך הרכישה כשאתם כבר מצוידים באישור עקרוני למשכנתא מהבנק.
3. מס שבח ורכישה – חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) בסעיף 16א מטיל את חובות המיסוי הקיימות בשטח ישראל, גם על ישראלי הרוכש זכות במקרקעין ב-"אזור" (קרי אזור יהודה ושומרון). כלומר, תידרשו לשלם מס שבח ורכישה גם על עסקאות ביהודה ושומרון.
4. הדין הישראלי אינו חל על האזור ועסקאות נדל”ן בתחומי יו”ש כפופות לחוק הירדני ולצווים של הממשל הצבאי הישראלי.
5. רישום הנכס לאחר רכישתו נעשה לרוב בספרי החטיבה להתיישבות. בניגוד לעסקאות בישראל, ספרים אלו אינם גלויים, ויש להגיש בקשה לחטיבה להתיישבות כדי לגלות מי בעל הקרקע.
6. ביהודה ושומרון לא ניתן לרשום הערת אזהרה, אלא הערת התנגדות. במרשם ההרשאות באזור יהודה ושומרון ניתן לרשום באופן מקוון רק בתים הנמצאים בקריית ארבע.
7. זכות בר רשות – בקרקעות שבבעלות המדינה ביהודה ושומרון, הזכות המוענקת למי שמעוניין לרכוש זכויות בנכס היא "זכות בר רשות". זכות זו מאפשרת למקבל הזכות לעשות שימוש בקרקע, אולם שומרת למדינה את הסמכות לדרוש מהמחזיק בקרקע לפנות אותה ולחדול מלהשתמש בה, תמורת פיצוי כספי, בכל עת שתמצא לנכון. כלומר, הבעלות על הקרקע נותרת בידי המדינה.

תהליך קבלה ליישוב

ברוב היישובים קיים תהליך קליטה לחברות ביישוב. תהליך זה כולל בדרך כלל מבחנים, ריאיון קבלה ותשלום דמי חבר לאגודה השיתופית של היישוב. על מנת לקבל את אישור הקבלה ליישוב מטעם החטיבה להתיישבות (טופס 1), יש צורך לעבור את תהליך הקליטה. טופס 1 הוא מסמך הנדרש כדי להשלים את רישום הזכויות על שם הקונה במשרדי החטיבה להתיישבות. מומלץ לברר מראש מהו תהליך הקליטה הנהוג ביישוב המבוקש וכמה הם דמי החבר שיש לשלם לאגודה השיתופית של היישוב.

רכישת דירה מקבלן ביהודה ושומרון

רכישת דירה מקבלן היא רכישה של שירותי בניה ולא של זכויות בקרקע.

היות וכאמור בשטחי יהודה ושומרון לא חלים חוקי מדינת ישראל, לא חל חוק המכר דירות. המשמעות היא שבניגוד לעסקה "רגילה" של רכישת דירה מקבלן, ברכישה מקבלן בשטחי יהודה ושומרון הרכישה יכולה שלא להיות מלווה בליווי בנקאי. מצב זה חושף אתכם כרוכשי נכסים למצבי סיכון שונים, כמו למשל שהקבלן יגיע לחדלות פירעון ולא ישלים את בניית הפרויקט. משום כך, חשוב להתעקש בהסכם עם הקבלן שכן יחול חוק המכר דירות שכן ללא ציון מפורש בגוף ההסכם הרי שכל ההגנות הקבועות בחוק וחלות על קונה אף מבלי לציין אותן בהסכם לא חלות, או שלכל הפחות, תקבלו ייעוץ משפטי שיעזור לגשר על הפער הזה (להוראות כלליות נוספות, ראו מדריך לרכישת דירה מקבלן).

יש לציין כי הוראות סעיף 1 בנספח מס' 10 לתקנון המועצות המקומיות (יהודה והשומרון) התשמ"א-1981 קובע כי חוק המכר, ובכלל זה חוק המכר (דירות) התשל"ג-1973, חל בשטחי המועצות המקומיות ביהודה ושומרון (ר' ע"א 39022-06-14 שטיינר ואח' נ' אלטרוביץ' ואח', 31.12.2014), למעט בשינויים המפורטים מפורשות בנספח. על כן, תיקון חוק המכר, העוסק בהגבלת ההצמדה למדד תשומות הבנייה כמו גם בפיצויים לרוכש בגין איחור במסירת הדירה, חל על עסקאות מכר באזור.

כאמור ברכישת דירה מקבלן, הקונים מקבלים שירותי בנייה ולכן התשלום לקבלן נעשה בהתאם להתקדמות הבנייה. מצב זה מחייב התאמה בין מועדי שחרור הכספים מהבנק המלווה לבין לוח התשלומים המוסכם עם הקבלן בחוזה.

יש לוודא כי הבנק הנותן את ההלוואה מסכים לקצב התשלומים שסוכם עם הקבלן. חשוב לתאם מראש בין מועדי שחרור הכספים מההלוואה לבין התשלומים לקבלן על פי התקדמות הבנייה.

מסמכים נדרשים:

לחתימה עם נציג הקבלן תידרשו להביא אישור קבלה ליישוב (טופס 1 של החט"ל), אישור עקרוני למשכנתא, ייפוי כוח נוטריוני.

על מנת להשלים את התהליך בחטיבה להתיישבות תידרשו להמציא אישור קבלה ליישוב (טופס 1), שאלון למועמד (טופס 2) חתום על ידי בני הזוג וועדת הקבלה האזורית, צילום תעודות זהות של בני הזוג, חוזה בר רשות (טופס 3) חתום על ידי בני הזוג ומאומת על ידי עורך דין, תצהיר על העדר זכויות בהתיישבות הכפרית (טופס 9), אישור המועצה המקומית, תצהירים על העדר כספים אסורים .

כחודש לערך לאחר הגשת המסמכים, יתקבל חוזה בר רשות חתום על ידי החט"ל.

היבטי מיסוי ברכישה מקבלן:

לאחר שהחטיבה להתיישבות חותמת על הסכם הרכישה, ההסכם נכנס לתוקף.

ההסכם ידווח ללשכת מיסוי מקרקעין עם שווי רכישה של 0 ש"ח. עם זאת, ייתכן שמיסוי מקרקעין יראו את עלויות הפיתוח שהושקעו במגרש כשווי המגרש לצורך חישוב מס הרכישה.

כלומר, למרות שההסכם עצמו מדווח ב-0 ש"ח, מיסוי מקרקעין עשויים לחייב את הקונה במס רכישה על בסיס עלויות הפיתוח שהושקעו במגרש.

רכישת דירה יד שנייה ביהודה ושומרון

ישובים רבים ביהודה ושומרון הם יישובים קהילתיים, ולכן בטרם רכישת נכס, יש להציג אישור מהיישוב עצמו לכך שהדיירים עצמם התקבלו כדיירים ליישוב. לכן, בעת רישום עסקה במקרקעין ביו"ש, יש לצרף אישור מאת היישוב, ושאלון היכרות של הרוכשים. כמו כן, יש לצרף חוזה בר רשות ביישוב קהילתי, חתום על ידי החטיבה להתיישבות בהסתדרות הציונית.

טרם ביצוע הרכישה יש לבדוק האם קיימת תב”ע בתוקף החלה על הנכס, האם הנכס תואם לתכנית היתר הבניה, האם קיימות חריגות בניה בנכס (ואם כן האם קיימת אפשרות להכשירן), האם שולמו ע”י המוכר כל עלויות הפיתוח וכיו"ב.

מסמכים נדרשים

המסמכים הנדרשים מהמוכרים:

• טופס "כתב ויתור" (טופס 4) חתום ומאומת על ידי עורך דין.
• אישור המועצה המקומית/אזורית.
• אישור האגודה להעברת הזכויות (טופס 5).
• אישור הבנק על סילוק שעבוד, במידה ונלקחה משכנתא.
• אישור עורך הדין על השלמת העסקה ובקשה להעברת זכויות .
• אישור תשלום/פטור ממס שבח.
• אישור תשלום/פטור ממס רכישה במקרה של הקצאה ראשונה.
• אגרת טיפול של החטיבה להתיישבות.

המסמכים הנדרשים מהקונים:

• אישור היישוב (טופס 1).
• שאלון למועמד (טופס 2) חתום ומאושר.
• צילום תעודות זהות.
• אישור תשלום/פטור ממס רכישה.
• חוזה בר רשות (טופס 3) חתום ומאומת.
• תצהיר על אי החזקת זכויות אחרות.
• אגרת טיפול של החטיבה להתיישבות.

התחייבות לרישום משכנתא

כדי לקבל הלוואה מהבנק למימון רכישת דירה ביו"ש, יש צורך להציג לבנק כי בספרי החברה להתיישבות נרשמה התחייבות לרישום משכנתא לטובתו.

המסמכים הדרושים לרישום ההתחייבות:

• טופס בקשה של הבנק להתחייבות לרישום משכנתא, עם ציון סכום ההלוואה.
• טופס בקשה של הקונים להתחייבות (טופס 7), חתום על ידי בני הזוג והאגודה.
• אם נלקחה בעבר הלוואה מבנק אחר – הסכמת הבנק להלוואה החדשה.
• במקרים מסוימים נדרש גם טופס 7א – הסכמת המוכר לשעבוד זכויותיו.
• אגרת בקשה להתחייבות משכנתא.

יש לציין כי בדירות המנוהלות ע"י חברת שיכון ופיתוח, יש לפנות אליהם ולא לחטיבה להתיישבות.

מיסוי ביהודה ושומרון

על עסקאות מקרקעין ביהודה ושומרון חלים הן דיני המקרקעין הירדניים והן חוק מיסוי מקרקעין הישראלי.

מי שרושם זכויות בלשכות הטאבו ביהודה ושומרון, נדרש לשלם אגרות רישום על פי הדין המקומי, וחשוף לכפל מס בישראל.

על מנת למנוע כפל מס, החוק הישראלי מאפשר להפחית את אגרות הרישום ששולמו ביהודה ושומרון מסכומי המס שחלים על פי החוק בישראל.

בראש ובראשונה בעסקת נדלן ביו"ש יש לבצע תשלום מס לרשויות ביהודה ושומרון על פי הדין המקומי. לאחר ביצוע התשלום יש לדווח את העסקה למיסוי מקרקעין בישראל ולשלם מס שבח (במקרה של מכירה) ומס רכישה (במקרה של רכישה). רק לאחר ביצוע התשלום לרשויות ודיווח העסקה למיסוי מקרקעין, ניתן יהיה להגיש בקשה להחזר עד לגובה אגרת הרישום ששולמה ביהודה ושומרון.

היטל השבחה

רוב הרשויות ביהודה ושומרון אינן גובות היטל השבחה, מאחר שחוק התכנון והבניה הישראלי אינו חל מעבר לקו הירוק.

סיכום

לרכישת נכס מחוץ לתחומי הקו הירוק נלווים סיכונים משפטיים רבים, הקיימים ממילא בכל עסקת מקרקעין. בעת ביצוע קנייה של נכס ביהודה ושומרון, חשוב להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין, ומבין את ההיבטים הייחודיים של ביצוע עסקאות באזור יהודה ושומרון.