רישום משכנתא בטאבו: ההליך, הגשה מקוונת, אגרה ומחיקה אחרי הסילוק

משכנתא היא הלוואה משמעותית מאוד, אשר יכולה לסייע לנו בתהליך קניית דירה. עם זאת, חשוב לזכור כי משכנתא היא גם התחייבות משפטית לכל החיים, ולכן יש להתייחס אליה ברצינות רבה.

בין אם מדובר ברכישת דירה מהקבלן או בקניית דירה יד שנייה, הליך רישום משכנתא הוא שלב חשוב בתהליך נטילת המשכנתא. רישום המשכנתא מעניק למשכנתא ביטחון משפטי, ומאפשר לבנק להיפרע מהלוואתו במקרה של אי-פירעון.

התשובה הקצרה, לפני הפירוט

משכנתה נוצרת ברישום, לא בחתימה על מסמכי ההלוואה. חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969 קובע בסעיף 4 כי משכנתה היא מישכון של מקרקעין, ולפי סעיף 7 לחוק עסקה במקרקעין נגמרת ברישום. כל עוד השטר לא נרשם בפנקס, לבנק יש התחייבות חוזית ולא שעבוד רשום.

מכאן נגזרות שלוש נקודות מעשיות. ראשית, אפשר לרשום משכנתה רק על זכות שכבר רשומה בפנקסי המקרקעין על שם הלווה. שנית, כשהזכות אינה רשומה שם, הבנק נסמך על כלים אחרים, בעיקר משכון אצל רשם המשכונות והתחייבות לרישום משכנתה. שלישית, הרישום אינו מסתיים באישור על הגשת הבקשה, אלא ברגע שהמשכנתה מופיעה בנסח.

מהו רישום משכנתא?

רישום משכנתא הוא הליך משפטי המבוצע על ידי רשם המקרקעין (טאבו), במסגרתו נרשם שעבוד של נכס מקרקעין לטובת נושה. במקרה של משכנתא, הנושה הוא הבנק המלווה את ההלוואה, והנכס הוא הנכס הנרכש באמצעות המשכנתא.

רישום משכנתא מעניק לבנק ביטחון בכך שהנכס משמש כערובה להחזר ההלוואה. במקרה של אי-פרעון ההלוואה, הבנק רשאי למכור את הנכס על מנת להיפרע מהלוואתו.

רישום משכנתא הוא שלב חשוב בהליך נטילת משכנתא. רישום נכון ומדויק של המשכנתא מעניק ביטחון משפטי הן ללווה והן לבנק.

לפני כל זה יש שלב מוקדם שנוטים לפספס. הבנק מסתמך על שומה, והשמאי מטעמו מפריד בין שטח שמופיע בהיתר לבין שטח שאינו מופיע בו. חריגת בנייה עשויה להקטין את השווי המוכר לצורכי מימון, ובמקרים של פיצול דירה או יחידת מגורים נוספת היא עלולה לחסום את ההלוואה כולה. לכן כדאי לבדוק את ההיתר מול המצב בשטח עוד לפני הגשת הבקשה למשכנתא. ראו חריגות בנייה: מה נחשב חריגה ומה קורה במכירה.

היכן מבצעים רישום משכנתא?

כאן נמצאת אחת אי ההבנות הנפוצות. משכנתה, במובן המדויק של המילה, נרשמת רק במקום אחד: בפנקסי המקרקעין. דף השירות הרשמי של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין אומר זאת במפורש, והוא מדבר על רישום משכנתה על בעלי זכות הרשומה בפנקסי המקרקעין. כשהזכות אינה רשומה שם, הבנק עדיין מקבל ביטחון, אבל בכלי משפטי אחר ובשם אחר. שלוש האפשרויות בפועל:

• לשכת רישום המקרקעין (טאבו): זהו המקום הרגיל שבו מתבצע רישום משכנתא. לשכת רישום המקרקעין היא גוף ממשלתי המופקד על רישום זכויות במקרקעין בישראל.
• זכות חכירה המנוהלת ברשות מקרקעי ישראל: כשהחכירה רשומה בפנקסי המקרקעין, המשכנתה נרשמת על זכות החכירה בלשכת רישום המקרקעין, ורמ״י נדרשת לתת את הסכמתה. כשהחכירה טרם נרשמה בפנקסים, אין על מה לרשום משכנתה, והביטחון נבנה בדרך אחרת: התחייבות של רמ״י לרישום משכנתה, ורישום משכון אצל רשם המשכונות.
• נכס שזכויותיו מנוהלות בחברה משכנת: כאן הזכויות רשומות בספרי חברה ולא בפנקס ציבורי, ולכן לא נרשמת משכנתה. הבנק מקבל התחייבות של החברה המשכנת לרשום משכנתה כשהבית יירשם, רושם הערה בספרי החברה, ובדרך כלל גם רושם משכון אצל רשם המשכונות. זהו המצב השכיח בפרויקטים שטרם נרשמו כבית משותף.

כאשר מתבצע תהליך מכירת דירה בבעלות פרטית, רישום המשכנתא מתבצע בלשכת רישום המקרקעין. לשם כך, יש להגיש בקשה לרישום משכנתא ללשכת רישום המקרקעין באזור בו ממוקם הנכס.

בקרקע המנוהלת ברמ״י צריך לבדוק קודם כל דבר אחד: האם החכירה כבר רשומה בפנקסי המקרקעין. אם כן, ההליך זהה להליך בנכס פרטי, בתוספת הסכמת רמ״י. אם לא, מדובר במסלול אחר לגמרי, ובו הבנק נסמך על התחייבות לרישום ועל משכון, והמשכנתה תירשם רק בהמשך.

כאשר מתבצע הליך רכישת דירה מקבלן והבניין טרם נרשם כבית משותף, אין עדיין יחידת רישום שעליה אפשר לרשום משכנתה. מה שנעשה בפועל הוא רישום משכון אצל רשם המשכונות, רישום הערה בספרי החברה המשכנת, וקבלת התחייבות בכתב לרישום המשכנתה בעתיד. מי שרואה בהסכם ההלוואה את הביטוי התחייבות לרישום משכנתה, זה בדיוק המצב שאליו הוא מתייחס.

הליך רישום משכנתה, שלב אחר שלב

הליך רישום משכנתא בישראל מורכב משלושה שלבים עיקריים:

1. החתימה על הסכם המשכנתא

השלב הראשון הוא החתימה על הסכם משכנתא עם הבנק. הסכם זה קובע את תנאי המשכנתא, כולל גובה המשכנתא, הריבית, תקופת ההלוואה וכו'.

כאן חשוב להבחין בין שני דברים שמתערבבים אצל רוב הלווים. מסמכי ההלוואה מול הבנק הם עניין אחד, והשטר שנרשם בלשכת רישום המקרקעין הוא עניין אחר. עורך הדין שמאמת את החתימות על השטר עושה פעולה מוגדרת: הוא מזהה את החותמים, מוודא שהם מבינים על מה הם חותמים ומאשר זאת בכתב כלפי הרשם. הוא אינו בודק עבורכם את כדאיות ההלוואה ואינו מאשר את הריבית או את המסלולים. את אלה בוחנים מול הבנק ומול יועץ משכנתאות, לפני שמגיעים לשלב החתימה.

2. הכנת הבקשה לרישום משכנתא

לאחר החתימה על הסכם המשכנתא, יש להגיש בקשה לרישום משכנתא לרשם המקרקעין. הבקשה כוללת את הנתונים הבאים:

• פרטי הנכס
• פרטי המשכנתא
• פרטי הלווה
• פרטי הבנק

הבקשה לרישום משכנתא יכולה להיעשות באופן ידני או באופן מקוון.

3. השלמת הרישום

לאחר קבלת הבקשה הרשם בודק אותה. הבדיקה אינה טכנית בלבד: הרשם מוודא שהחותם הוא אכן בעל הזכות הרשומה, שהחתימות אומתו כנדרש, שהאגרה שולמה ושאין רישום קודם שחוסם את הפעולה. אם הכול תקין, המשכנתה נרשמת בפנקס. אם חסר מסמך או שיש סתירה מול הנסח, הבקשה מוחזרת לתיקון, וזו הסיבה השכיחה לעיכובים.

משך הטיפול משתנה לפי הלשכה ולפי אופן ההגשה, ובקשה מקוונת תקינה מטופלת בדרך כלל מהר יותר מבקשה ידנית. הדבר החשוב הוא לא להסתפק באישור על ההגשה. מפיקים נסח אחרי הרישום ומוודאים שהמשכנתה אכן מופיעה בו.

רישום משכנתא הוא שלב חשוב בהליך נטילת משכנתא. רישום נכון ומדויק של המשכנתא מעניק ביטחון משפטי הן ללווה והן לבנק.

בעסקת רכישה נכנס לכאן שיקול של לוח זמנים. הבנק אינו רושם משכנתא ראשונה על הנכס לפני שזכויות הרוכש נרשמות על שמו, ולכן מועדי אישורי המסים משפיעים ישירות על המועד שבו ניתן לרשום את המשכנתא. ההצהרה לרשות המסים מוגשת בתוך 30 יום מיום המכירה לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין, ורק לאחר שהתקבלו אישור מרשות המסים ותעודה מהרשות המקומית על היעדר חובות והיטל השבחה אפשר להשלים את רישום הזכויות. את השרשרת המלאה ואת שלושת מסלולי הרישום פירטנו במדריך מהחתימה ועד הטאבו: אישורי המסים, אישור העירייה ורישום הזכויות.

מסמכים שיש לצרף לבקשה לרישום משכנתא

המסמכים שיש לצרף לבקשה לרישום משכנתא משתנים בהתאם לסוג הנכס, מיקומו והגורם המטפל ברישום. באופן כללי, יש לצרף את המסמכים הבאים:

• נסח רישום של הנכס: נסח רישום הוא מסמך רשמי המציג את הזכויות הקיימות בנכס. ניתן להנפיק נסח רישום בלשכת רישום המקרקעין או באתר האינטרנט של רשם המקרקעין.
• הסכם משכנתא: הסכם משכנתא הוא מסמך משפטי המגדיר את תנאי ההלוואה. ניתן להנפיק עותק של הסכם המשכנתא מהבנק.
• אישור תשלום אגרה: האגרה נקבעת בתקנות המקרקעין (אגרות) ומתעדכנת מדי שנה. הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין פרסמה הודעה על עדכון תעריפי האגרות שנכנס לתוקף ב-1.1.2026, ולכן יש לבדוק את הסכום בטבלת האגרות הרשמית במועד ההגשה ולא להסתמך על סכום שפורסם בשנה קודמת.
• אישור זהות של הלווה: ניתן להציג תעודת זהות או דרכון בתוקף.
• מסמכי הצד המלווה: הבנק חותם על השטר באמצעות מורשי חתימה מטעמו, ולכן נדרשים אישור מורשי החתימה וחותמת התאגיד. בפועל את החלק הזה מכין הבנק, ולא הלווה.

בנוסף למסמכים אלו, יש לצרף מסמכים נוספים במקרים הבאים:

• אם הזכות טרם נרשמה על שמכם: לא ניתן לרשום משכנתה לפני שהזכות רשומה בפנקס על שם הלווה. במצב הזה נדרשים קודם השלמת רישום הזכויות, ובינתיים התחייבות לרישום משכנתה.
• אם הנכס נמצא בבעלות משותפת: יש לצרף הסכמת כל הבעלים לעסקת המשכנתא.
• אם הנכס נמצא בבעלות חברה: יש לצרף מסמכי החברה, כגון תעודת התאגדות ונסח חברה.

מהי אגרת רישום משכנתא?

אגרת רישום משכנתא היא תשלום שנדרש לשלם לרשם המקרקעין או לגוף אחר המטפל ברישום משכנתא, כתנאי לרישום המשכנתא בטאבו.

גובה האגרה נקבע בתקנות המקרקעין (אגרות) ומתעדכן מדי שנה. הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין פרסמה הודעה על עדכון תעריפים שנכנס לתוקף ב-1.1.2026, ולכן כל סכום שמתפרסם במאמר מתיישן בתוך שנה. בדקו את הסכום בטבלת האגרות הרשמית במועד ההגשה. התשלום מתבצע בלשכת רישום המקרקעין או בערוץ התשלום המקוון של הרשות.

האגרה משולמת על ידי הלווה, אך היא יכולה להיות משולמת גם על ידי הבנק.

האגרה מיועדת לכיסוי העלויות הכרוכות ברישום המשכנתא, כגון עלויות דיוור, הפקדה וכו' והיא מתווספת לעלויות הנוספות הכרוכות בעסקאות רכישת דירה שונות כגון מס רכישה והיטל השבחה.

חשוב לבדוק מול רשם המקרקעין או המוסד המטפל ברישום המשכנתא האם ישנם תעריפים שונים עבור רישום משכנתאות במקרים מיוחדים, כגון רישום משכנתא על נכס שנמצא בבנייה או רישום משכנתא על נכס שנמצא בבעלות משותפת.

פטור מאגרת רישום משכנתא

אגרת הרישום אינה חלה על כולם. קיימים מצבים של פטור מלא או הנחה, ואלה הדברים שחשוב לדעת עליהם:

• נכי צה״ל וכוחות הביטחון. זהו המסלול המוכר והמתועד ביותר. אגף השיקום במשרד הביטחון מפעיל הטבה של פטור מאגרת רישום משכנתה, והוא הגורם שמנפיק את האישור. תנאי הזכאות, ובהם דרגת הנכות והיקף ההטבה, נקבעים אצלו ומשתנים מעת לעת. לכן יש לברר אותם מול אגף השיקום ולא להסתמך על פירוט שמופיע במאמר כלשהו.
• המקור המחייב הוא התקנות. הפטורים וההנחות מאגרות לשכת רישום המקרקעין קבועים בתקנות המקרקעין (אגרות), התשל״ה-1974. כל רשימת זכאים שמתפרסמת במקום אחר היא תיאור בלבד, והתקנות הן שקובעות.
• קיימות קבוצות זכאות נוספות. מעבר לנכי צה״ל, התקנות מכירות בפטורים ובהנחות גם במצבים אחרים, והרשימה מתעדכנת. אם נראה לכם שאתם נמנים על אחת מהן, זה שווה בירור לפני ההגשה. האגרה אינה סכום זניח.
• את האישור מציגים בהגשה. הפטור אינו ניתן אוטומטית לפי נתוני הזכאי. יש לצרף את האישור לבקשה, וכדאי לוודא מראש שהוא בנוסח שהרשם מקבל ושתוקפו לא פג.
• אם האגרה כבר שולמה. לרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין יש ערוץ ייעודי לבקשת החזר אגרה. אין בכך הבטחה שכל בקשה תתקבל, אבל מי ששילם ורק אחר כך גילה שהוא זכאי אינו בהכרח מאחר.
• הפטור הוא מהאגרה בלבד. הוא אינו מקטין את עמלות הבנק, אינו נוגע למס רכישה ואינו משפיע על שכר הטרחה. אלה עלויות נפרדות לחלוטין.
• מה שצריך לבדוק במקרה כזה. לפני שמניחים שיש זכאות או שאין, שווה בירור אחד מול הגורם המטפל. בעסקה שבה שני בני זוג חותמים ורק אחד מהם זכאי, היקף הפטור תלוי בנסיבות ודורש בדיקה פרטנית.

שתי נקודות אחרונות שחוזרות בשאלות:

• פטור אינו עובר אוטומטית מבן זוג אחד לשני. כששני בני הזוג חתומים על השטר, יש לברר כיצד הפטור חל על החלק היחסי.
• כשאין רישום בפנקסי המקרקעין אין אגרת רישום משכנתה, אבל יש עלות אחרת. רישום משכון אצל רשם המשכונות כרוך באגרה משלו.

מכיוון שתנאי הזכאות והסכומים מתעדכנים, ומכיוון שהאגרה נגבית במעמד ההגשה, את הבירור עושים לפני שמגישים ולא אחרי.

מהו שטר משכנתא?

שטר משכנתא הוא מסמך משפטי המגדיר את תנאי המשכנתא, כולל גובה ההלוואה, הריבית, תקופת ההלוואה וכו'. שטר המשכנתא הוא חלק בלתי נפרד מהליך רישום המשכנתא בטאבו.

שטר המשכנתא כולל את הפרטים הבאים:

• פרטי הנכס המשועבד: כתובת הנכס, מספר הגוש והחלקה, שטח הנכס וכו'.
• פרטי הלווה: שם הלווה, תעודת זהות, כתובת וכו'.
• פרטי הצד המלווה: שם התאגיד הבנקאי והסניף, ומורשי החתימה שחותמים מטעמו.
• סכום ההלוואה: גובה ההלוואה, כולל ריבית והצמדה.
• תקופת ההלוואה: מספר השנים שבהן הלווה צריך להחזיר את ההלוואה.
• דמי התשלום החודשיים: גובה התשלום החודשי שהלווה צריך לשלם לבנק.
• תנאי פירעון המשכנתא: תנאי פירעון ההלוואה, כגון תשלום מוקדם, פריסת תשלומים וכו'.
• תנאי פדיון המשכנתא: תנאי פדיון המשכנתא, כגון פדיון מלא, פדיון חלקי וכו'.

החתימות על השטר טעונות אימות בידי עורך דין, ואת האימות הזה דורש הרשם כתנאי לרישום. האימות מתייחס לזהות החותמים ולכך שהם חתמו מרצונם ובהבנה, ולא לכדאיות ההלוואה. מה שכן כדאי לעשות לפני החתימה הוא לקרוא את השטר עצמו ולוודא שלושה דברים: שהנכס המתואר בו הוא הנכס הנכון לפי גוש, חלקה ותת חלקה, שהיקף השעבוד תואם את מה שסוכם, ושלא נכללו בו נכסים או זכויות נוספים שלא התכוונתם לשעבד.

בקשה לביטול רישום משכנתא

בקשה לביטול רישום משכנתא היא מסמך משפטי המבקש לבטל את רישום המשכנתא בטאבו. בקשה זו יכולה להיות מוגשת על ידי הלווה, הבנק, או כל צד שלישי בעל עניין בנכס המשועבד.

בקשה לביטול רישום משכנתא חייבת לכלול את הפרטים הבאים:

• פרטי הנכס המשועבד: כתובת הנכס, מספר הגוש והחלקה, שטח הנכס וכו'.
• פרטי הלווה: שם הלווה, תעודת זהות, כתובת וכו'.
• פרטי הצד המלווה: שם התאגיד הבנקאי והסניף, ומורשי החתימה שחותמים מטעמו.
• הסיבה לביטול המשכנתא: הסיבה לביטול המשכנתא, כגון פירעון מלא של ההלוואה, פדיון המשכנתא, ביטול העסקה וכו'.

הבקשה לביטול רישום משכנתא יכולה להגיש באופן ידני או באופן מקוון.

רישום משכנתה מקוון: מה באמת אפשר לעשות ברשת

זו השאלה שנשאלת הכי הרבה, והתשובה עליה מפתיעה חלק מהאנשים.

הכלל: הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין מפעילה שירות מקוון לבקשה לרישום משכנתה, והוא חלק ממערך השירותים הדיגיטליים של משרד המשפטים המרוכזים בפורטל מקרקעין ברשת. דף השירות הרשמי, שעודכן ב-14.12.2025, מפנה למדריכי הגשה מקוונת ולתוכנת כרטיס חכם.

המשמעות בפועל: ההגשה המקוונת אינה טופס פשוט שממלאים מהבית. היא מחייבת אמצעי זיהוי וחתימה אלקטרונית באמצעות כרטיס חכם, וזה אמצעי שמצוי בדרך כלל אצל עורכי דין שעובדים מול הלשכות ולא אצל לווה פרטי. לכן ברוב העסקאות ההגשה נעשית על ידי עורך הדין שמלווה את הרכישה או על ידי הגורם מטעם הבנק.

מה שלא השתנה: הערוץ המקוון מקצר את ההגשה, לא את הדרישות. אימות החתימות עדיין נדרש, והשטר עדיין צריך להיות חתום כדין. לפי דף השירות, אימות מסמכים בקבלת קהל מתבצע בימים ראשון ורביעי בין 08:30 ל-12:30 ובתיאום מראש, ולצד זה קיימת אפשרות להפקיד מסמכים בתיבות האיסוף שבכניסה ללשכות.

מה שצריך לבדוק לפני שמגישים: שהנסח עדכני ושהזכות כבר רשומה על שם הלווה, ששמות החותמים בשטר זהים לשמות בנסח, שהגוש, החלקה ותת החלקה נכונים, ושהאגרה שולמה או שצורף אישור פטור. רוב הבקשות שמוחזרות לתיקון נופלות על אחד מארבעת אלה.

מחיקת המשכנתה אחרי שסיימתם לשלם

סילוק ההלוואה אינו מוחק את המשכנתה מהפנקס. השעבוד ממשיך להופיע בנסח עד שמישהו פועל למחיקתו, וזה שלב שנוטים לשכוח דווקא משום שהוא מגיע שנים אחרי העסקה.

איך זה עובד: לאחר פירעון מלא הבנק מנפיק אישור על סילוק ההלוואה ומסמכי מחיקה חתומים מטעמו, ועל בסיסם מוגשת בקשה למחיקת המשכנתה בלשכת רישום המקרקעין. בנכס שמנוהל בחברה משכנת או ברשם המשכונות, ההסרה נעשית באותו מקום שבו נרשם השעבוד ולא בטאבו.

מתי זה מתגלה מאוחר מדי: כשמוכרים את הדירה. קונה שמקבל נסח עם משכנתה רשומה יעצור את העסקה עד שהיא תוסר, ולפעמים מדובר בהלוואה שסולקה לפני שנים ובבנק שכבר התמזג עם בנק אחר. לכן כדאי להפיק נסח כמה שבועות אחרי הפירעון ולוודא שהמחיקה בוצעה.

ומה כשמוכרים דירה עם משכנתה פעילה: שם המנגנון שונה, והוא מבוסס על מכתב כוונות מהבנק שמפרט את סכום הסילוק ואת התחייבות הבנק להסיר את השעבוד כנגד תשלום. זהו אחד המסמכים שקובעים את לוח התשלומים בעסקה, ולכן מזמינים אותו מוקדם ולא בשבוע האחרון.

חמש טעויות שעולות זמן וכסף

• להניח שהמשכנתה נרשמה כי הכסף הועבר. העברת כספי ההלוואה והרישום בפנקס הם שני אירועים נפרדים, ולעיתים חולפים ביניהם חודשים. ההוכחה היחידה היא נסח.
• לגלות את בעיית הרישום בסוף. אם הזכויות בנכס אינן רשומות על שם המוכר בפנקס, זה משפיע על מבנה כל העסקה ועל מועד רישום המשכנתה. את זה בודקים לפני החתימה, במסגרת שרשרת הרישום המלאה.
• להתעלם מחריגות בנייה בשלב השומה. שמאי הבנק מפריד בין שטח שמופיע בהיתר לשטח שאינו מופיע בו, וזה משפיע ישירות על סכום ההלוואה שיאושר.
• לא למחוק משכנתה שסולקה. הטיפול בזה בזמן אמת פשוט. הטיפול בזה עשר שנים אחר כך, מול בנק שהתמזג, פחות.
• לחתום על השטר בלי לקרוא אותו. תיאור הנכס והיקף השעבוד הם מה שנרשם בפנקס בסופו של דבר, ותיקון אחרי הרישום מורכב יותר מבדיקה לפניו.

שאלות ותשובות

כמה זמן לוקח לרשום משכנתה?
משך הטיפול משתנה לפי הלשכה ולפי אופן ההגשה. מה שבשליטתכם הוא איכות הבקשה: בקשה שלמה, עם נסח עדכני, חתימות מאומתות ואגרה ששולמה, אינה חוזרת לתיקון וזה מה שחוסך את רוב הזמן.

אפשר לקבל משכנתא על נכס שאינו רשום בטאבו?
כן, אבל זו אינה משכנתה במובן המשפטי. כשהזכות אינה רשומה בפנקסי המקרקעין, הבנק נסמך על משכון אצל רשם המשכונות לפי חוק המשכון, התשכ״ז-1967, על הערה בספרי החברה המשכנת או ברמ״י, ועל התחייבות לרישום משכנתה בעתיד. ההגנה קיימת, אבל היא בנויה אחרת.

מי מגיש את הבקשה, אני או הבנק?
בפועל את הבקשה מגיש עורך דין. הבנק מעביר את השטר חתום מטעמו, והצד שמטפל בעסקה הוא שמשלים את ההגשה מול הלשכה. לווה פרטי אינו נדרש להגיע בעצמו, ובערוץ המקוון גם אינו יכול בלי כרטיס חכם.

מה ההבדל בין שטר משכנתה להסכם ההלוואה?
הסכם ההלוואה מסדיר את היחסים הכספיים מול הבנק: ריבית, מסלולים ולוח סילוקין. שטר המשכנתה הוא המסמך שנרשם בפנקס ויוצר את השעבוד על הנכס. אפשר שיהיה הסכם הלוואה בלי שעבוד רשום, וזה בדיוק המצב שממנו הבנק רוצה לצאת.

שילמתי את כל המשכנתה. צריך לעשות משהו?
כן. יש לוודא שהבנק הנפיק את מסמכי הסילוק ושהמשכנתה נמחקה בפועל. בדיקה אחת בנסח סוגרת את השאלה.

יש פטור מאגרת רישום משכנתה?
קיימים פטורים והנחות, והם קבועים בתקנות המקרקעין (אגרות), התשל״ה-1974. המסלול המוכר ביותר הוא של נכי צה״ל וכוחות הביטחון, שבו האישור מונפק על ידי אגף השיקום במשרד הביטחון. את התנאים המדויקים יש לברר מול הגורם המנפיק לפני ההגשה.

מקורות

• חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969. סעיף 4 (משכנתה היא מישכון של מקרקעין) וסעיף 7 (עסקה במקרקעין נגמרת ברישום).
• חוק המשכון, התשכ״ז-1967.
• תקנות המקרקעין (אגרות), התשל״ה-1974.
• הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, משרד המשפטים. דף השירות בקשה לרישום משכנתה, עודכן ב-14.12.2025.
• הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין. הודעה בדבר עדכון תעריפי אגרות, בתוקף מיום 1.1.2026.
• אגף השיקום, משרד הביטחון. הטבת פטור מאגרת רישום משכנתה.

עודכן: 17.9.2026. אגרות ותנאי זכאות מתעדכנים מעת לעת, ויש לאמת אותם מול המקור הרשמי במועד הפעולה. האמור כאן הוא מידע כללי ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני.

סיכום

רישום משכנתא הוא הליך משפטי המעניק לבנק ביטחון לכך שהוא יוכל להיפרע מהלוואה במקרה שהלווה לא יעמוד בתשלומי ההחזר.

רוב הלווים חווים את השלב הזה כביורוקרטי, והוא באמת כזה. אבל מה שמכריע כאן הוא לא הסבלנות אלא הסדר: זכות רשומה על שם הלווה, נסח עדכני, שטר מדויק, חתימות מאומתות ואגרה. כשחמשת אלה במקום, הרישום הוא עניין טכני. כשאחד מהם חסר, הבקשה חוזרת.

לפני שמחליטים, שווה לוודא מול מי שמטפל בעסקה מתי בדיוק צפויה המשכנתה להירשם, ומה הביטחון של הבנק עד אז.

פנו עוד היום לעו"ד נאור גלברג, בעל ניסיון רב שנים בתחום המקרקעין. עו"ד גלברג ישמח ללוות אתכם לכל אורך התהליך ולספק לכם את הייעוץ המקצועי והמועיל ביותר.

לפני שהמשכנתא עצמה נרשמת, נרשמת בדרך כלל הערת אזהרה לטובת הבנק על ההתחייבות לרשום משכנתא. מה ההערה הזו חוסמת, כמה זמן היא נשארת בפנקס ואיך היא יורדת בסוף התהליך, מוסבר במדריך הערת אזהרה בטאבו.

עו''ד נאור גלברג

עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-1000 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.

חבר פורום קניין ומקרקעין לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת התחדשות עירונית לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת מיסוי מקרקעין לשכת עורכי הדין.

מנהל פורומים אינטרנטיים בדיני מקרקעין ותמ"א 38 ומרצה בנושאי נדל"ן.