מכירת נחלה במושב: דמי הסכמה, דמי רכישה ומה קובע כמה תשלמו לרמ״י

מוכר נחלה במושב משלם לרשות מקרקעי ישראל אחד משני תשלומים ולא את שניהם: דמי הסכמה, כשהנחלה לא הוסדרה בהסדר חלקת המגורים, או דמי רכישה בשיעור 33% משווי חלקת המגורים, כשההסדר כבר בוצע. שני התשלומים נגזרים משומה שעורכת רמ״י ולא ממחיר החוזה. לכן השומה, ולא שיעור התשלום, היא מה שקובע בפועל כמה העסקה עולה לכם.

מכירת נחלה אינה מכירת דירה. היא מכירה של מערכת זכויות חוזית מול רמ״י, מול האגודה השיתופית ולעיתים מול הסוכנות היהודית, כשחלק מהזכויות כלל אינן רשומות בפנקסי המקרקעין. בגלל המבנה הזה, שתי עסקאות שנראות זהות במחיר יכולות להסתיים בפערים של מאות אלפי שקלים, פשוט משום שנחלה אחת עברה את הסדר חלקת המגורים והשנייה לא.

המדריך הזה נכתב מנקודת המבט של המוכר. את הצד השני של העסקה ריכזתי במדריך קניית נחלה במושב.

מה בדיוק נמכר כשמוכרים נחלה

הקרקע עצמה היא קרקע מדינה בניהול רמ״י. מה שעובר בעסקה הוא הזכות של בעל הנחלה בקרקע, והיא יכולה להיות אחת משתיים.

בר רשות. זו הזכות השכיחה ברוב המושבים. היא נשענת על הסכם משבצת תלת צדדי בין רמ״י, הסוכנות היהודית והאגודה, ומכוחו האגודה מעניקה לחבר רשות שימוש בנחלה. הזכות אינה רשומה בפנקסי המקרקעין על שם בעל הנחלה, ולכן אין נסח טאבו שמעיד עליה.

חכירה. קשר חוזי ישיר בין בעל הזכות לבין רמ״י. זכות חזקה יותר, ובחלק מהמקרים היא גם רשומה.

הנחלה מחולקת לשלוש חלקות. חלקה א׳ היא חלקת המגורים והמשק הצמוד, וזו החלקה שבה נמצא כמעט כל השווי הכלכלי. חלקה ב׳ היא שטח עיבוד נוסף הצמוד לנחלה. חלקה ג׳ היא שטח עיבוד המוחזק במשותף עם האגודה. ההבחנה הזו אינה אקדמית: התשלומים לרמ״י מחושבים בנפרד לחלקת המגורים ולשטח החקלאי, ולכל אחד מהם מנגנון אחר.

הרוכש קונה אפוא שלושה דברים בבת אחת: את הזכות בקרקע, את החברות באגודה השיתופית, ואת מצב התכנון והבנייה בפועל בחלקה א׳. כל אחד מהשלושה יכול לעצור את העסקה בנפרד.

שני המסלולים, וההבדל ביניהם הוא כל העסקה

נכון להיום, נחלה בישראל נמצאת באחד משני מצבים.

מצב ראשון, נחלה שלא הוסדרה. בעל הזכויות לא הצטרף להסדר חלקת המגורים. בעת העברת הזכויות רמ״י גובה דמי הסכמה, והם מחושבים על הנחלה כולה.

מצב שני, נחלה שהצטרפה להסדר. ההסדר קבוע בסימן ז׳ לפרק משנה 8.3 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, ומיושם בנוהל רמ״י 38.04B. מי שהצטרף ושילם דמי רכישה זכאי, בלשון הנוהל, ל״פטור מתשלום דמי הסכמה בגין חלקת המגורים״ בעת העברת הזכויות. חשוב לדייק: הפטור חל על חלקת המגורים בלבד. על יתרת השטח החקלאי נותרת חבות בדמי הסכמה גם אחרי ההסדר, וכך מנוסח הדבר גם בדף השירות הרשמי של רמ״י.

המשמעות המעשית למוכר היא פשוטה. אם הנחלה הוסדרה, החלק היקר של העסקה כבר שולם בעבר וההעברה זולה בהרבה. אם לא הוסדרה, התשלום לרמ״י נכנס לעסקה הנוכחית, ובדרך כלל הוא הסעיף הגדול ביותר אחרי המס.

דמי הסכמה: השיעור ידוע, הבסיס הוא הוויכוח

הכלל. דמי הסכמה הם התשלום שרמ״י גובה כתנאי להסכמתה להעברת הזכויות בקרקע חקלאית שלא הוונה. נוהל רמ״י 37.02B, העברת זכויות בנחלה, משקי עזר, שטחי עיבוד ותעסוקה במשבצת, הוא הנוהל שמסדיר את ההליך.

הנוהל מבחין בין סוגי נכסים, ולכל אחד מנגנון חישוב משלו:

• בשטחים החקלאיים של הנחלה: דמי הסכמה בשיעור של שליש משווי השטחים החקלאיים.
• במשקי עזר: שליש מההפרש שבין התמורה הקודמת, בתוספת הפרשי הצמדה, לבין התמורה הנוכחית.
• בשטחי עיבוד: 2,000 ₪ לכל דונם בעסקה, בתוספת מע״מ.

מה שצריך לבדוק במקרה כזה. השיעור אינו שנוי במחלוקת. מה ששנוי במחלוקת הוא הבסיס שעליו הוא מוחל, כלומר השווי שרמ״י מייחסת לקרקע. הפער בין שומה לשומה בנחלה אחת יכול להגיע לעשרות אחוזים, והוא נובע מהנחות תכנוניות, מהיקף השטח שנלקח בחשבון ומאופן הטיפול בבנייה הקיימת בשטח. זו הסיבה שבעסקת נחלה אני ממליץ להיכנס לשומה עם נתונים מסודרים ולא להמתין לשומה ואז להתווכח.

מי משלם בפועל. דמי ההסכמה מוטלים על בעל הזכויות המעביר, כלומר על המוכר. עם זאת זו גם שאלה חוזית, ובחלק מהעסקאות הצדדים מסכימים אחרת. כל עוד הסכום אינו ידוע במועד החתימה, כל הסכמה כזו היא הימור של מי שלקח על עצמו את התשלום.

דמי רכישה בשיעור 33%: מה בדיוק נרכש בתשלום הזה

הכלל. מי שמצטרף להסדר חלקת המגורים יכול לשלם לרמ״י דמי רכישה בשיעור של 33% משווי חלקת המגורים. התשלום הזה רוכש את כל זכויות הבנייה למגורים בבנייה נמוכה בחלקת המגורים, הקיימות והעתידיות, וכולל היוון מלא של הזכויות למגורים.

ההסדר בנוי על שני גבולות מספריים שכדאי להכיר לפני שמתמחרים אותו:

• גודל חלקת המגורים. לפי נוהל 38.04B, חלקת המגורים של הנחלה תהיה שטח רציף שלא יעלה על 2.5 דונם.
• היקף הבנייה הבסיסי. 375 מ״ר למגורים.

מסביב לדמי הרכישה קיימים עוד שני מסלולי תשלום, ושלושתם יחד מרכיבים את התמונה:

החריג שכדאי להכיר. מי שנכנס במסלול דמי החכירה ולאחר מכן מבקש לפצל מגרש מחלקת המגורים, משלים את ההפרש. הנוהל נוקב בתשלום בשיעור 29.25% לקיבולת בנייה של 160 מ״ר, שהוא ההשלמה לשיעור של 33%, ובתשלום בשיעור 33% עבור הזכויות הקיימות והעתידיות ליחידת דיור אחת.

המשמעות המעשית. נחלה שבה שולמו דמי רכישה נמכרת בפועל כנכס אחר לגמרי. חלקת המגורים מהוונת, אין דמי הסכמה עליה, והרוכש יודע מה הוא מקבל. זה מצדיק פער מחיר מול נחלה שלא הוסדרה, והפער הזה אינו נגזר משיעור התשלום אלא מהשומה שלפיה הוא חושב בזמנו.

מה נכלל בשומה, וזו נקודת המחלוקת המרכזית

נוהל 38.04B קובע שערך הקרקע ייקבע על פי שומה פרטנית, וכי החוכר ישלם דמי רכישה בשיעור של 33% משווי חלקת המגורים לפי זכויות הבנייה בתכנית וכן הפוטנציאל התכנוני.

המילים האחרונות הן הלב של כל מחלוקת שומה בנחלות. פוטנציאל תכנוני אינו זכות קיימת. הוא הערכה של מה שתכנית עתידית עשויה לאפשר, והוא מתומחר היום. בשנים האחרונות התקבלו ברמ״י החלטות הנהלה שנוגעות בדיוק לשאלה הזו, ולכן לפני שמשלמים צריך לברר מה בדיוק תמחרה השומה הקונקרטית ולא להסתפק בשיעור.

שלוש השאלות שאני בודק בכל שומת רמ״י בנחלה:

1. איזה שטח נלקח כחלקת מגורים. אם נכלל שטח מעבר ל-2.5 דונם, החלק העודף אמור להיבחן במסלול אחר ולא בתוך בסיס ה-33%.
2. אילו זכויות תומחרו. יש להפריד בין זכויות מאושרות בתכנית תקפה לבין פוטנציאל, ולבחון את סבירות ההנחה התכנונית שבבסיס הפוטנציאל.
3. איך טופלה הבנייה הקיימת. מבנה שנבנה בלי היתר אינו מוסיף שווי, ולעיתים הוא דווקא מוריד אותו בשל עלות ההסדרה או ההריסה.

זו נקודה שבה עבודה שמאית נגדית מחזירה את עלותה כמעט תמיד. אותו היגיון חל על השגה על שומת היטל השבחה, ובנחלה הסכומים גדולים יותר.

הנחות אזורי עדיפות לאומית

שיעורי התשלום אינם אחידים בכל הארץ. נוהל 38.04B מפנה להנחות אזורי עדיפות לאומית וקו עימות כהגדרתם בסימן א׳ לפרק 4.2 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, ומציג טבלת שיעורים משתנים לפי האזור. ביישובי קו עימות מופיע בנוהל שיעור אפס עד 31.12.2028.

לכן שאלת מיקום היישוב אינה שאלה שיווקית אלא שאלה כספית ישירה, ויש לברר את סיווג היישוב מול רמ״י לפני שמניחים שיעור כלשהו.

תנאי הסף שמעכבים עסקאות נחלה יותר מכל דבר אחר

הטעות הנפוצה ביותר שאני רואה היא לחתום על הסכם מכר ורק אז לגלות שהנחלה אינה כשירה להעברה. תנאי הסף מופיעים בנוהל 38.04B ובדף השירות הרשמי של רמ״י, והם מצטברים:

• חלקה א׳ של הנחלה רשומה ברשם המקרקעין בשלמות, כיחידת רישום נפרדת.
• כל השימושים של החוכרים בחלקה א׳ של הנחלה ובחלקה ב׳ מוסדרים.
• לא הוגשה תביעת בעלות או תביעה להכרה בזכויות היסטוריות.
• הוסדרו חובות דמי חכירה או דמי שימוש, ככל שקיימים.

התנאי השני הוא זה שמפיל עסקאות. בנחלות רבות נבנו לאורך השנים מבנים בלי היתר, ממחסנים ולולים ועד יחידות מגורים שהושכרו, ולעיתים מתנהל שימוש עסקי שאינו תואם את התכנית. רמ״י אינה מאשרת העברת זכויות כל עוד השימושים אינם מוסדרים, וההסדרה אורכת חודשים ולעיתים שנים. ראו חריגות בנייה: מה נחשב חריגה, מה אפשר להכשיר אחרי תיקון 160, ומה קורה במכירה.

לפני שמוציאים נחלה לשוק שווה להוציא תיק מידע, לבדוק מה קיים בשטח מול מה שמאושר בהיתרים, ולהתחיל בהסדרה במקביל לשיווק ולא אחריו.

כלל הבעלים האחד ואישור האגודה

שתי מגבלות מבניות שמפתיעות מוכרים ורוכשים כאחד.

בעלים אחד. נוהל 37.02B קובע שהבקשה להעברת זכויות היא עבור אדם בודד או בני זוג בלבד. נחלה אינה נכס שאפשר להעביר לארבעה אחים בחלקים שווים, ואי אפשר להחזיק אותה בבעלות תאגיד. כשיש כמה יורשים או כמה רוכשים, צריך למצוא מבנה עסקה שעומד בכלל הזה, ולא לגלות אותו בשלב הדיווח לרמ״י.

הסכמת האגודה. רמ״י מתנה את הסכמתה להעברה בהסכמת האגודה החקלאית. במקביל, הרוכש נדרש להתקבל כחבר באגודה, וזהו הליך נפרד עם ועדת קבלה ותנאים משלו. לכן הסכם מכר של נחלה בנוי כמעט תמיד כהסכם מותלה, עם כספים בנאמנות עד להשלמת הקבלה ועד לקבלת אישורי רמ״י.

המשמעות למוכר: לוח הזמנים אינו בשליטתכם. הסכם שמתמחר קנסות איחור כאילו מדובר בדירה בעיר מייצר חשיפה מיותרת דווקא לצד שאינו אשם בעיכוב.

פיצול מגרש ובית שלישי בנחלה

שתי שאלות חוזרות שנוגעות ישירות לשווי, ולכן גם למחיר שאפשר לבקש.

פיצול מגרש. פיצול של מגרש למגורים מחלקת המגורים הוא הליך מול רמ״י שמותנה בהצטרפות להסדר ובעמידה בתנאיו, וכרוך בתשלום. מי שנכנס במסלול דמי החכירה משלים לשיעור של 33%, ובנוהל מופיעה לצורך כך השלמה בשיעור 29.25% לקיבולת בנייה של 160 מ״ר, בתוספת תשלום בשיעור 33% עבור הזכויות הקיימות והעתידיות ליחידת דיור אחת. מגרש שפוצל והוסדר הוא נכס סחיר בפני עצמו, וזה בדיוק מקור הפער בשווי בין נחלה שהוסדרה לנחלה שלא.

יחידת מגורים נוספת. כמה יחידות מגורים מותר להקים בנחלה נקבע בתכנית שחלה על היישוב ובזכויות שאושרו בה, ולא בכלל ארצי אחיד. לכן התשובה משתנה ממושב למושב ולעיתים מנחלה לנחלה. לפני שמציגים לרוכש פוטנציאל לבית נוסף, צריך להראות לו מאיפה הזכות נגזרת: מספר התכנית, הסעיף בתקנון וההיתרים הקיימים. הצגת פוטנציאל שאינו מגובה בתכנית תקפה היא מצג שעלול לחזור אליכם אחרי החתימה.

שימוש חורג. צימר, אולם אירועים, מחסן שהושכר או פעילות עסקית אחרת בנחלה מחייבים היתר לשימוש חורג, ובמקביל הם משפיעים על החבות מול רמ״י ועל היטל השבחה. שימוש שמתנהל בלי היתר אינו נכס שאפשר למכור, והוא חסם להעברת הזכויות.

מס שבח במכירת נחלה: התמורה מתפצלת

הכלל. מבחינת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963 מכירת נחלה היא מכירת זכות במקרקעין, אבל היא אינה נבחנת כיחידה אחת. התמורה מפוצלת בין רכיבים שונים, ולכל רכיב דין מס משלו: בית המגורים, זכויות בנייה נוספות, השטח החקלאי, ולעיתים גם מבנים ופעילות עסקית.

בית המגורים. ככל שהבית עונה להגדרת דירת מגורים מזכה, הפטור עשוי לחול על החלק מהתמורה שמיוחס לו. הפטור אינו חל על הנחלה כולה, וזו נקודת הכשל השכיחה בתכנון מס של מוכרי נחלות.

זכויות בנייה נוספות. כשבנחלה קיימות זכויות בנייה שלא נוצלו, החלק מהתמורה שמיוחס להן נבחן לפי סעיף 49ז לחוק. בנחלות זה כמעט תמיד רלוונטי, משום שהיקף הזכויות בחלקת המגורים גדול מהבנוי בפועל. ראו זכויות בנייה בלתי מנוצלות במכירת דירה: מה קובע סעיף 49ז ומי משלם את המס.

דמי ההסכמה כהוצאה. דמי הסכמה ששולמו לרמ״י הם הוצאה שניתן לנכות בחישוב השבח לפי סעיף 39 לחוק. כשחלק מהתמורה פטור בשל דירת המגורים, הניכוי מותר בחלק היחסי בלבד, בהתאם ליחס בין החלק החייב לחלק הפטור. זו נקודה שמשנה את השומה בפועל, וכדאי לבנות אותה נכון בדיווח ולא לתקן אותה בהשגה.

שווי המכירה. רשות המסים בוחנת את שווי המכירה, והוא אינו זהה בהכרח לסכום שנרשם בחוזה. בנחלות, שבהן הפיצול בין הרכיבים נעשה על ידי הצדדים, הבחינה הזו נפוצה במיוחד. ראו שווי המכירה במיסוי מקרקעין: מתי רשות המסים לא מקבלת את המחיר שבחוזה, ואת התמונה הכללית במדריך מס שבח.

לא פרסמתי כאן תקרות וסכומים. הם מתעדכנים בהוראות הביצוע של רשות המסים, וחלקם מוקפאים לתקופות קצובות. אומדן ראשוני אפשר לעשות במחשבון מס השבח, והוא נותן כיוון ולא שומה.

מס רכישה בצד הרוכש

גם אצל הרוכש התמורה מתפצלת. החלק שמיוחס לבית המגורים נבחן לפי מדרגות מס הרכישה שחלות על דירת מגורים, בהתאם לסיווג הרוכש, והחלק שמיוחס לקרקע החקלאית ולמבנים החקלאיים נבחן בנפרד ואינו נהנה ממדרגות של דירה.

למוכר זה נוגע ישירות, משום שהפיצול נקבע בהסכם ומשפיע על שני הצדדים בכיוונים הפוכים. פיצול שנוח למוכר מבחינת מס שבח עלול לייקר לרוכש את מס הרכישה, ולהפך. זו נקודה שצריך לפתור בשקיפות בשלב המשא ומתן ולא אחרי החתימה. את התמונה המלאה של המדרגות ריכזתי במדריך מס הרכישה.

ירושה, העברה לקרוב ורצף בין דורי

העברה לקרוב. נוהל 37.02B מכיר בהעברת זכויות לקרוב, ובכלל זה בן זוג, אח, צאצא והורה, ומעניק לה מעמד נפרד מהעברה בתמורה לצד שלישי. משמעות הדבר היא שהעברה בין דורית בתוך המשפחה אינה נבחנת כמו מכירה בשוק החופשי.

ירושה. העברת זכויות בעקבות פטירת בעל הזכויות נערכת לפי כללי הקדימות שבנוהל, ולא בהכרח לפי חלוקה שוויונית בין היורשים. בשילוב עם כלל הבעלים האחד, המשמעות היא שעיזבון שכולל נחלה כמעט תמיד דורש הסדר בין היורשים לפני שאפשר להעביר משהו. ראו הסכם חלוקת עיזבון ומכירת דירה שהתקבלה בירושה.

מה שצריך לבדוק לפני שמחליטים. משפחה שמתלבטת בין העברה לבן ממשיך לבין מכירה בשוק צריכה לבחון את שני המסלולים יחד, כולל מס שבח, מס רכישה, דמי הסכמה או דמי רכישה, וההשלכה על יתר היורשים. החלטה שנראית חסכונית בשלב אחד יכולה לייקר את השלב הבא.

עסקת נטו בנחלה, ולמה היא מסוכנת דווקא כאן

בעסקת נטו המוכר מקבל סכום קבוע והרוכש נושא בכל המסים והתשלומים. בדירה בעיר זו עסקה שאפשר לתמחר, משום שרוב הרכיבים ידועים ביום החתימה.

בנחלה המצב הפוך. דמי ההסכמה או דמי הרכישה נקבעים בשומה שרמ״י עורכת אחרי החתימה, פיצול התמורה למס עשוי להיבחן מחדש על ידי רשות המסים, ועלות הסדרת השימושים מתבררת רק כשמתחילים בה. כל אלה הם נעלמים, ומי שלקח על עצמו נטו לקח על עצמו את הנעלמים.

אם בכל זאת בוחרים במבנה כזה, הוא צריך לכלול תקרה מספרית לכל רכיב, מנגנון שקובע מה קורה כששומת רמ״י חורגת מהתקרה, וזכות ברורה לנהל השגה. ניסוח שמעביר את הסיכון בלי לתחום אותו הוא הניסוח שמגיע לבית משפט.

חמש טעויות שחוזרות בעסקאות נחלה

1. להניח שהמחיר הוא מה שנשאר בכיס. בנחלה שלא הוסדרה, התשלום לרמ״י יכול להגיע לנתח משמעותי מהתמורה. חישוב נטו צריך להיעשות לפני שמסכימים על מחיר, לא אחרי.
2. לחתום לפני שבודקים את מצב הרישום. אם חלקה א׳ אינה רשומה בשלמות כיחידת רישום נפרדת, ההסדר אינו פתוח בפניכם, ובחלק מהמקרים גם ההעברה עצמה מסתבכת.
3. להתעלם מהשימושים. יחידה שהושכרה, מבנה חקלאי שהוסב לשימוש אחר או צימר שפועל בלי אישור הם חסם ישיר להעברת זכויות, ולעיתים גם חשיפה לדמי שימוש רטרואקטיביים.
4. לקבל את שומת רמ״י כנתון. השומה היא עמדה של צד אחד. היא נשענת על הנחות תכנוניות ועל תמחור פוטנציאל, ושתיהן ניתנות לבחינה מקצועית.
5. לפצל את התמורה בהסכם בלי לבדוק את שני צדי המס. פיצול שרירותי בין הבית לבין הקרקע מייצר חשיפה אצל שני הצדדים, ובדרך כלל הוא נבחן.

צ׳קליסט למוכר נחלה

1. לברר מול רמ״י את מעמד הזכות, בר רשות או חכירה, ואם הנחלה הצטרפה להסדר חלקת המגורים.
2. להוציא נסח רישום ולוודא אם חלקה א׳ רשומה בשלמות כיחידת רישום נפרדת.
3. להוציא תיק מידע ותיק בניין ולהשוות את הבנוי בפועל להיתרים.
4. לבדוק חובות דמי חכירה, דמי שימוש וחובות לאגודה.
5. לברר את סיווג היישוב לעניין הנחות אזורי עדיפות לאומית.
6. לאמוד מראש את דמי ההסכמה או את דמי הרכישה, בעבודה שמאית ולא בהערכה.
7. לתכנן את פיצול התמורה למס יחד עם הרוכש, לפני ניסוח ההסכם.
8. לבנות את ההסכם כהסכם מותלה, עם נאמנות ועם לוח זמנים שמכיר בכך שהאישורים אינם בשליטת הצדדים.

שאלות ותשובות

אם שילמתי דמי רכישה, האם אני פטור לגמרי מדמי הסכמה?
לא. הפטור חל על חלקת המגורים. על יתרת השטח החקלאי של הנחלה נותרת חבות בדמי הסכמה בעת העברת הזכויות.

כמה זמן לוקחת העברת זכויות בנחלה?
אין מספר אחד, והוא תלוי בשלושה גורמים: הליך הקבלה לאגודה, מצב הרישום, ומשך הסדרת השימושים אם נדרשת. בנחלה שהכול בה מסודר מדובר בהליך אדמיניסטרטיבי. בנחלה עם חריגות זה יכול להימשך זמן רב, ולכן לוח הזמנים בהסכם צריך לשקף את זה.

אפשר למכור חלק מנחלה?
ככלל לא. הנחלה מועברת כיחידה, והבקשה להעברת זכויות היא עבור אדם בודד או בני זוג בלבד. פיצול מגרש מחלקת המגורים הוא הליך נפרד מול רמ״י, עם תנאים ותשלום משלו, והוא אינו זהה למכירת חלק מהנחלה.

מי משלם את דמי ההסכמה, המוכר או הרוכש?
התשלום מוטל על בעל הזכויות המעביר. הצדדים יכולים להסכים אחרת בחוזה, אבל כל עוד הסכום אינו ידוע, מי שלוקח אותו על עצמו לוקח סיכון פתוח.

האם שווה להצטרף להסדר לפני שמוכרים?
לפעמים כן ולפעמים לא, וזה חישוב ולא עמדה. ההצטרפות דורשת עמידה בתנאי הסף ותשלום עכשיו, והיא מעלה את שווי הנכס ואת סחירותו. כשיש חריגות שצריך להסדיר בלאו הכי, לרוב עדיף להסדיר ואז למכור.

מה ההבדל בין דמי הסכמה לבין היטל השבחה?
שני תשלומים שונים לשני גופים שונים. דמי הסכמה משולמים לרמ״י כבעלת הקרקע, כתנאי להסכמתה להעברת הזכות. היטל השבחה משולם לוועדה המקומית בשל עליית שווי שנגרמה מאישור תכנית, ממתן הקלה או מהתרת שימוש חורג. בנחלה אפשר להיתקל בשניהם באותה עסקה.

לפני שמוציאים נחלה לשוק

ההבדל בין עסקת נחלה שמסתיימת בחצי שנה לבין עסקה שנתקעת שנתיים נקבע כמעט תמיד לפני החתימה. הבדיקה שקובעת היא מצב הרישום ומצב השימושים, והתמחור שקובע הוא אומדן התשלום לרמ״י. שני הדברים האלה ניתנים לבירור מראש.

בעסקאות מהסוג הזה אני עובד משני הכובעים יחד, המשפטי והשמאי, משום שהשומה היא שקובעת את הסכום והמסמכים הם שקובעים אם בכלל אפשר להעביר. מי שמפריד בין השניים מגלה את הפער מאוחר מדי.

מקורות

• נוהל רמ״י 38.04B, קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים במושבי עובדים, בכפר שיתופי או באגודה חקלאית. תאריך נוהל מקור 4.2.2019, תאריך פרסום 5.5.2026. קישור ישיר ל-PDF
• נוהל רמ״י 37.02B, העברת זכויות בנחלה, משקי עזר, שטחי עיבוד ותעסוקה במשבצת. קישור ישיר ל-PDF
• קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, פרק משנה 8.3, סימן ז׳, וסימן א׳ לפרק 4.2 לעניין הנחות אזורי עדיפות לאומית.
• רשות מקרקעי ישראל, דף השירות בקשה לרכישת זכויות למגורים בחלקת המגורים בנחלות במושבי עובדים, בכפרים שיתופיים או באגודה חקלאית. קישור
• רשות מקרקעי ישראל, דף השירות העברת זכויות במגזר החקלאי, נחלה, משקי עזר, שטחי עיבוד ותעסוקה במשבצת. קישור
• חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963, ובכלל זה סעיפים 39 ו-49ז.
• תקנות האגודות השיתופיות (חברוּת), התשל״ג-1973, תקנה 1, לעניין ההגדרות בעל משק ובן ממשיך.

עודכן: 17.9.2026. האמור הוא מידע מקצועי כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לבדיקה פרטנית של הנחלה, של מצב הרישום ושל מצב השימושים בה. שיעורי התשלום לרמ״י והתנאים להצטרפות להסדר נקבעים בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל ובנהלי רמ״י, והם עשויים להתעדכן.

עו''ד נאור גלברג

עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-1000 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.

חבר פורום קניין ומקרקעין לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת התחדשות עירונית לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת מיסוי מקרקעין לשכת עורכי הדין.

מנהל פורומים אינטרנטיים בדיני מקרקעין ותמ"א 38 ומרצה בנושאי נדל"ן.