חריגות בנייה: מה נחשב חריגה, מה אפשר להכשיר אחרי תיקון 160, ומה קורה במכירה

חריגת בנייה היא כל עבודה או שימוש שטעונים היתר לפי סעיף 145 לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה-1965, ונעשו בלי היתר או בסטייה ממנו. זה כולל בנייה חדשה, תוספת לבניין קיים, סגירת מרפסת, הקמת מבנה בחצר, פיצול דירה, וגם שימוש שאינו תואם את הייעוד שנקבע בתוכנית או בהיתר.

השאלה שמעניינת בעלי נכסים היא לא ההגדרה אלא מה קורה בפועל. התשובה הקצרה: הרשות מחזיקה שני מסלולי אכיפה נפרדים, מינהלי ופלילי, ולכל אחד חלון זמן משלו; חלוף הזמן במישור הפלילי אינו הופך את הבנייה לחוקית; ומאז 3.4.2025 ההסדר שקובע מה אפשר להכשיר השתנה מהותית, בעקבות תיקון מס׳ 160 לחוק, שפתח מסלול הקלות רחב לבניין שבנייתו הושלמה שמונה שנים ומעלה.

המאמר הזה כתוב מנקודת המבט של בעל הנכס. מי שנמצא לפני רכישה ורוצה לדעת מה בודקים ומה מבקשים מהמוכר, ימצא את זה במאמר על קניית נכס עם חריגות בנייה.

מה נחשב חריגת בנייה, ומה בכלל פטור מהיתר

נקודת המוצא היא סעיף 145 לחוק התכנון והבניה, שקובע אילו עבודות טעונות היתר. הכלל הוא רחב: הקמת בניין, הריסתו והקמתו מחדש, תוספת לבניין קיים, וכן שינוי בשימוש שנקבע לקרקע או לבניין. כל מה שנכנס לגדר הזה ונעשה בלי היתר, או תוך סטייה מהיתר שניתן, הוא עבודה אסורה.

לצד זה קיים מסלול פטור. תקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), התשע״ד-2014, מונות סוגי עבודות שאפשר לבצע בלי היתר, ובהן גדר, מצללה, סככת צל, מחסן קטן, סורגים, מזגן, דוד שמש ומיתקן פוטו וולטאי. נכון לספטמבר 2026 התקנות האלה עדיין הדין החל, והן ממשיכות להיות מתוקנות מעת לעת, בין היתר בהוראות שעה שהרחיבו את הפטור להקמת ממ״ד.

הפטור אינו אוטומטי, וכאן נופלים רוב האנשים. תקנה 2 לתקנות מתנה את הפטור בכך שהעבודות יעמדו, נוסף על האמור בסעיף 145ג לחוק, בשורת תנאים מצטברים. שניים מהם מכריעים בפועל:

• העבודות יבוצעו בידי בעל זכות במקרקעין או בעל זכות לגביהם, והכול אם הוא רשאי לבצעם מכוחה של אותה זכות. בבית משותף זו בדיוק הנקודה שבה מצללה בחצר או מחסן בגג הופכים לבעיה, מפני שהזכות לבנות שם תלויה בהצמדה ובתקנון. ראו בית משותף: רישום, תקנון והצמדות.
• העבודות יבוצעו באופן שתובטח יציבות המבנה ותובטח בטיחות השוהים בו ובסביבתו. לצד זה קובעות התקנות אחריות של המקים, של המבצע ושל המשתמש, ובחלק מהמקרים דרישה לאישור מהנדס מבנים או הנדסאי מבנים רשום.

חשוב לא פחות: הפטור אינו פוטר מעמידה בתוכנית ובהנחיות המרחביות של הוועדה המקומית. מצללה שתופסת שטח שאין עליו זכויות, או מחסן שחורג מקווי הבניין, אינם הופכים לחוקיים רק מפני שסוג העבודה מופיע ברשימת הפטור.

חובת הדיווח, ומה שרבים מפספסים בה

אין חובת דיווח אחת שחלה על כל העבודות הפטורות. חובת ההודעה משובצת בתוך התקנות הפרטניות, ואינה קיימת בכולן. במקום שבו היא קיימת, ההודעה נמסרת לרשות הרישוי בתוך 45 ימים ממועד ביצוע העבודה, והדיווח מוגש בדרך מקוונת בטופס ייעודי של מינהל התכנון. בהתקנת סורגים, למשל, נדרשת הודעה גם לרשות הארצית לכבאות והצלה.

המשמעות המעשית פשוטה. לפני שמקימים משהו בחצר או על הגג, בודקים שלושה דברים: אם סוג העבודה נמצא ברשימת הפטור, אם התנאים והמידות שנקבעו לאותה תקנה מתקיימים בפועל, ואם נדרשת הודעה. שלוש הבדיקות האלה עולות שעה, וחוסכות הליך.

שלוש משפחות של חריגה, ולמה ההבחנה חשובה

המונח חריגת בנייה מכסה שלושה מצבים שונים, והטיפול בכל אחד מהם אחר:

1. בנייה בלא היתר. מבנה או תוספת שהוקמו בלי שניתן היתר כלל. זו החריגה הקלה ביותר לזיהוי ולרוב הקשה ביותר להכשרה, מפני שאין נקודת מוצא חוקית.
2. בנייה בסטייה מהיתר. ניתן היתר, אבל מה שנבנה שונה ממנו. מרפסת שנסגרה, ממ״ד שהוגדל, חדר שנוסף על הגג, מפלס שנוצר בחפירה. כאן יש בסיס חוקי, והשאלה היא גודל הפער.
3. שימוש אסור. הבניין עצמו חוקי, אבל נעשה בו שימוש שאינו תואם את הייעוד. מחסן שהפך לדירה, דירה שהפכה לקליניקה, מרתף שהושכר בנפרד. פיצול דירה נכנס לרוב לשתי הקטגוריות בבת אחת.

ההבחנה אינה סמנטית. חלונות הזמן לאכיפה מינהלית שונים בין עבודה אסורה לשימוש אסור, ומסלול ההכשרה שונה גם הוא: סטייה מהיתר או בנייה ללא היתר מטופלות בבקשה להיתר, לעיתים בצירוף הקלה לפי סעיף 147; שימוש אסור מטופל בבקשה להתרת שימוש חורג.

מה הרשות יכולה לעשות: כלי האכיפה אחרי תיקון 116

פרק י׳ לחוק התכנון והבניה הוחלף במלואו בחוק התכנון והבנייה (תיקון מס׳ 116), התשע״ז-2017, שפורסם בספר החוקים 2635 ביום 25.4.2017. התיקון בנה מחדש את מערך האכיפה, והוא הדין החל היום. תוכן שמסתמך על המספור הישן, שבו סעיף 204 הוא עבירת הבנייה וסעיף 238א הוא צו ההריסה המינהלי, אינו מעודכן.

המסלול המינהלי: מהיר, אבל עם חלונות זמן קצרים

כאן נמצאת ההפתעה הגדולה של רוב בעלי הנכסים. הצווים המינהליים הם הכלי המהיר של הרשות, ודווקא הם כפופים למגבלות זמן חדות.

סעיף 221(א) קובע במפורש שצו הריסה מינהלי יכול לכלול גם הוראות בדבר הפסקת שימוש אסור, וסעיף 221(ד) מאפשר להחיל את הצו גם על חלק מבניין שנבנה כדין, אם לפי חוות דעת מהנדס בניין ביצוע הצו רק לגבי החלק הלא חוקי יסכן את שלום הציבור או את בטיחותו. הצו טעון היוועצות לפי סעיף 225, וקיימת זכות לבקש את ביטולו מבית המשפט לפי סעיף 228.

המסקנה המעשית: מבנה שעומד עשר שנים לא ייהרס בצו מינהלי. זה לא אומר שהוא חוקי, וזה לא אומר שאין לרשות כלים אחרים.

המסלול הפלילי והצווים השיפוטיים

עבירת הבנייה נמצאת היום בסעיף 243 לחוק, שכותרתו עבודה אסורה ושימוש אסור. הסעיף מבחין בין ביצוע בנסיבות מחמירות לבין ביצוע שאינו בנסיבות מחמירות, וההבחנה משפיעה על העונש ועל אפשרות הטיפול במסלול הקנס המינהלי.

לצד ההליך הפלילי הרגיל קובע החוק שני מסלולי צווים שיפוטיים שראוי להכיר: סעיף 239, שכותרתו צו הריסה בלא הליך פלילי, וסעיף 254ב, שעניינו צווים במסגרת גזר דין. עצם קיומו של מסלול שאינו מחייב הליך פלילי הוא הנקודה שמפריכה את ההנחה הרווחת שאם לא הוגש כתב אישום, העניין נגמר.

קיים גם מסלול של קנס מינהלי, לפי חוק העבירות המינהליות, התשמ״ו-1985 ותקנות העבירות המינהליות (קנס מינהלי, תכנון ובנייה), התשע״ח-2018, והוא חל על עבודה אסורה, על שימוש אסור ועל הפרת צו. אינני נוקב כאן בסכומים, מפני שטבלת התעריפים מתעדכנת ולא אימתתי אותה ממקור ראשוני למועד הפרסום. מי שקיבל דרישת תשלום צריך לבדוק את התעריף התקף באותו יום.

התיישנות חריגות בנייה: מה נכון ומה מיתוס

זו אחת השאלות הנפוצות ביותר, והתשובה שרוב האנשים שמעו אינה מדויקת.

הכלל. בחוק התכנון והבניה לא אותר סעיף התיישנות ייעודי לעבירות לפי החוק. לכן חל הדין הכללי שבסעיף 9 לחוק סדר הדין הפלילי [נוסח משולב], התשמ״ב-1982, שפותח במילים: באין הוראה אחרת לענין זה בחוק אחר, אין להעמיד אדם לדין בשל עבירה אם עברו מיום ביצועה חמש שנים בעוון ועשר שנים בפשע.

שני סייגים שמשנים את התמונה. הראשון, סעיף 9(ג) קובע שאם נערכה חקירה, מניין התקופה מתחיל מחדש מיום ההליך האחרון בחקירה. ביקור מפקח ותיק שנפתח יכולים לאפס את המרוץ. השני, ובו העיקר: שימוש אסור הוא עבירה נמשכת. כל עוד השימוש נמשך, לא מדובר באירוע שהסתיים לפני שנים.

מה שהתיישנות פלילית לא עושה. גם אם אי אפשר להעמיד לדין, המבנה נשאר מבנה שנבנה שלא כדין. אין בדין מנגנון שממיר חלוף זמן בהיתר. המשמעויות שנשארות אינן פליליות בכלל, והן אלה שפוגעות בכיס:

• הוועדה המקומית אינה חייבת לאשר בקשה עתידית להיתר בנכס שיש בו בנייה לא חוקית, וברוב הרשויות זהו תנאי סף.
• לא תינתן תעודת גמר. הטופס הרשמי של מינהל התכנון דורש הצהרה שהבנייה הושלמה בהתאם להיתר ולפי כל חיקוק, ושהמבנה ראוי לשימוש לפי כל דין.
• בלי אישור הרשות המאשרת נחסם החיבור לחשמל לפי סעיף 157א לחוק.
• הבנק לא יממן שטח שאינו מופיע בהיתר, והשמאי מטעמו לא ייחס לו שווי מלא. ראו רישום משכנתא.
• העסקה נחשפת לטענת אי התאמה מצד הקונה, ולעיתים לדרישת הפחתת מחיר או לביטול.

לכן הניסוח המדויק הוא זה: החשיפה הפלילית עשויה להתיישן, החריגה עצמה לא. מי שמתכנן למכור או למחזר משכנתה אמור להתייחס לחריגה כאל בעיה פתוחה גם אם היא בת עשרים שנה.

הכשרת חריגה: מה השתנה בתיקון 160

עד אפריל 2025, בעל בניין ותיק שביקש להכשיר חריגה נתקל בקיר. סעיף 147 לחוק אפשר לוועדה המקומית לתת הקלה רק בנושאים שנקבעו בתקנות, והרשימה הייתה סגורה. חוק התכנון והבנייה (תיקון מס׳ 160 והוראות שעה), התשפ״ה-2025, שפורסם בספר החוקים 3408 ביום 3.4.2025, החליף את סעיף 147 ויצר שני מסלולים.

המסלול הראשון, לפי סעיף 147(א)

המסלול הרגיל. הוועדה המקומית רשאית לתת הקלה למבקש היתר לפי סעיף 145, בנושאים שנקבעו לפי סעיף 151(ב)(1), כלומר רשימה סגורה של נושאים שנקבעה בתקנות. מכוח הסעיף הזה פועלות תקנות התכנון והבנייה (הקלה, שימוש חורג וסטייה מתכנית), התשפ״ג-2023, שפורסמו בקובץ התקנות 10574 ביום 21.2.2023.

המסלול השני, לפי סעיף 147(ב), והוא החידוש

לשון הסעיף: הוועדה המקומית רשאית לתת הקלה למבקש היתר לפי סעיף 145, בכפוף להוראות סעיף 151(ב)(2), לגבי בניין קיים שבנייתו הושלמה שמונה שנים או יותר ממועד הגשת הבקשה להקלה ושאינה כרוכה בהריסת הבניין כולו ובנייתו מחדש.

בבניין כזה ההקלה אינה מוגבלת עוד לרשימת נושאים סגורה. זה שינוי מהותי, והוא פותח אפשרות אמיתית להסדיר חריגות ותיקות שעד 2025 לא היה להן מסלול. שלושה תנאים מגבילים אותו:

• ותק של שמונה שנים. נמדד ממועד השלמת הבנייה ועד מועד הגשת הבקשה להקלה. בניין חדש יותר נשאר במסלול הראשון.
• אין הריסה מלאה. בקשה שכרוכה בהריסת הבניין כולו ובנייתו מחדש אינה נכנסת למסלול.
• שני חריגים מפורשים. סעיף 147(ב)(1) שולל הקלה מתוכנית שאושרה לפי סעיף 62א שלא ניתן לאשרה בתוכנית בסמכות הוועדה, למעט פסקה (9). סעיף 147(ב)(2) שולל הקלה מתוכנית חדשה שנקבעו בה, לגבי אותו בניין, הוראות המאפשרות להרחיב את ניצול המקרקעין לעומת התוכנית שלפיה נבנה, באותו נושא שבו מתבקשת ההקלה. תוכנית חדשה, לעניין זה, היא תוכנית שאושרה אחרי 1.4.2025.

המחסום שנשאר, וזו הנקודה החשובה ביותר

המסלול הרחב אינו פותח הכול. סעיף 151(ב)(2), כפי שנוסף בתיקון 160, קובע שלא תינתן הקלה לפי סעיף 147(ב) אם יש בכך סטייה ניכרת מתוכנית. ובמפורש: תוספת לשטח הכולל המותר לבנייה על פי הקבוע בתוכנית שהופקדה לאחר 1.8.1989 היא סטייה ניכרת לעניין פסקה זו.

כלומר: חריגה שעניינה תוספת שטח בנוי מעבר למה שהתוכנית מתירה, בבניין שהתוכנית החלה עליו הופקדה אחרי אוגוסט 1989, אינה ניתנת להכשרה בדרך של הקלה. הדרך היחידה היא תוכנית, וזה הליך ארוך ויקר בהרבה, שתוצאתו אינה מובטחת. חריגות שעניינן קווי בניין, גובה, מיקום מבנה עזר או חלוקה פנימית מצויות במרחב שבו המסלול הרחב באמת עוזר; תוספת שטח, לרוב לא.

סעיף 151(ב)(2) גם מסמיך את שר הפנים, בהתייעצות עם המועצה הארצית, לקבוע בתקנות מה עוד ייחשב סטייה ניכרת. עד שיותקנו תקנות כאלה קובע סעיף 15 לתיקון 160 הוראת מעבר: רואים את תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשס״ב-2002, כנוסחן ערב ביטולן, כאילו הותקנו לפי הסעיף החדש. נכון למועד כתיבת שורות אלה לא אותר פרסום ברשומות של תקנות חדשות לפי סעיף 151(ב)(2), ולכן תוכנן של תקנות 2002 הוא שממשיך לחול. זו נקודה שראוי לבדוק מחדש לפני כל בקשה, מפני שהתקנת התקנות תשנה את התמונה.

שימוש חורג

כאשר החריגה היא בשימוש ולא בבנייה, המסלול הוא בקשה להתרת שימוש חורג לפי סעיפים 146 ו-151 לחוק. גם כאן חלה מגבלת הסטייה הניכרת, וההיתר ניתן לרוב לתקופה קצובה ולא לצמיתות. שימוש חורג אינו פתרון קבוע, והוא אינו משנה את הייעוד התכנוני.

כמה עולה הכשרה: היטל השבחה הוא החלק הגדול

זו ההפתעה הכספית של התהליך. הכשרת חריגה אינה כרוכה רק באגרות ובשכר טרחת אנשי מקצוע. עצם מתן ההקלה או התרת השימוש החורג הוא אירוע השבחה בפני עצמו.

סעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מגדיר השבחה כעליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. סעיף 3 קובע ששיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה. סעיף 4(7) קובע שהשומה תיערך ליום אישור ההקלה או השימוש החורג, לפי העניין. וסעיף 10(ג) הופך את התשלום לתנאי: לא יינתן היתר, לא תינתן הקלה ולא יותר שימוש חורג כל עוד לא שולם ההיטל או ניתנה ערובה.

לשימוש חורג למטרת עסק קבע המחוקק תקרות: לפי סעיף 10(ד) שימוש חורג מהיתר לא יותנה בתשלום העולה על 25% מההיטל, ולפי סעיף 10(ה) שימוש חורג מתוכנית לא יותנה ביותר מ-40%.

המשמעות המעשית: מי ששוקל הכשרה צריך להזמין הערכה של ההשבחה הצפויה לפני שהוא מגיש, ולא אחרי. במקרים לא מעטים ההיטל הופך את ההכשרה ללא כדאית, ואז ההחלטה הנכונה היא הסרת החריגה ולא הסדרתה. היטל השבחה הוא התמונה שבה התכנון מעלה שווי; הצד ההפוך שלה, שבו תוכנית מורידה שווי, מוסדר בתביעת פיצויים לפי סעיף 197. פירוט מלא של אופן החישוב, המועדים והפטורים נמצא במדריך היטל השבחה, ולוח המועדים להשגה מופיע בצ׳קליסט בדיקת דרישת היטל השבחה.

נקודה שמאית שראוי לדעת: שומת ההשבחה נערכת על ידי שמאי מטעם הוועדה המקומית, ולבעל הנכס עומדת הזכות להגיש שומה אחרת ולפנות לשמאי מכריע. בתיקים של הכשרת חריגות הפער בין השומות גדול במיוחד, מפני שהשאלה מה בדיוק הושבח וכמה שווה השטח שהוכשר פתוחה לוויכוח מקצועי אמיתי.

חריגה בבית משותף: שתי שאלות במקום אחת

בבית משותף כל חריגה נבחנת פעמיים. פעם אחת מול דיני התכנון והבנייה, ופעם שנייה מול דיני הקניין. מרפסת שנסגרה בלי היתר היא עבירת בנייה; אם היא גם חורגת אל הרכוש המשותף, היא בנוסף פגיעה בזכויות השכנים.

ההבחנה משנה את זהות מי שיכול לפעול. הוועדה המקומית פועלת במישור התכנוני; השכנים פועלים אצל המפקח על רישום מקרקעין, שלו נתונה הסמכות להכריע בסכסוכים בין בעלי דירות. שני ההליכים עצמאיים, ואפשר שיתנהלו במקביל.

לעניין הכשרה, בקשה להיתר בבית משותף דורשת לרוב את חתימות בעלי הדירות, והיקף ההסכמה הנדרשת נגזר מהשאלה אם הבנייה נוגעת ברכוש המשותף ואם היא מנצלת זכויות בנייה משותפות. חשוב לבדוק גם מה קובע התקנון ומה מופיע בטבלת ההצמדות שבתשריט. פירוט מלא נמצא במאמר על רישום בית משותף, תקנון והצמדות, והשאלה מי זכאי לזכויות הבנייה שטרם נוצלו נוגעת גם למיסוי, כמוסבר במאמר על זכויות בנייה בלתי מנוצלות וסעיף 49ז.

מה זה עושה לעסקה ולשווי

מבחינה שמאית, שטח שאינו מופיע בהיתר אינו מתומחר כשטח חוקי. בפועל הוא מקבל אחוז משוויו של שטח מאושר, ולעיתים שווי שלילי, כאשר עלות ההסרה או ההסדרה עולה על התועלת. ההפרש הזה הוא בדיוק מה שהקונה ידרוש להפחית מהמחיר ברגע שהחריגה תתגלה.

שלוש נקודות מעשיות למוכר:

• גילוי מראש עדיף על גילוי בבדיקת הקונה. חריגה שנחשפה אחרי חתימה היא עילה למשא ומתן מחדש ולעיתים לטענת אי התאמה. חריגה שהוצגה מראש, עם הערכת עלות והסדרה, היא סעיף מחיר מוסכם. הכנת התיק לפני היציאה לשוק מטופלת בשאלון ההכנה לפני מכירת דירה.
• סעיף חוזי ייעודי. נוסח שמסדיר מי נושא בעלות ההסדרה, מה קורה אם הבקשה תידחה, ואיזה חלק מהתמורה מוחזק בנאמנות עד להסדרה. ראו הסכם מכר.
• ההשפעה על המס. מנהל מיסוי מקרקעין בוחן את שווי המכירה לפי שווי השוק, ולא בהכרח לפי מה שנכתב בחוזה. הפחתת מחיר שנומקה בחריגה צריכה להיות מתועדת. ראו שווי המכירה במיסוי מקרקעין ואת מדריך מס שבח.

לקונה, הבדיקה נעשית לפני החתימה ולא אחריה. סדר הבדיקות המלא מופיע במאמרים על קניית דירה יד שנייה ועל קניית נכס עם חריגות בנייה. בנכסים חקלאיים התמונה שונה ומורכבת יותר, וראו מדריך קניית נחלה במושב. עד שהעסקה נרשמת, ההגנה של הקונה נשענת על רישום הערת אזהרה, ועלויות הליווי המשפטי מפורטות בעמוד שכר הטרחה.

מצבים שבהם החריגה מתפוצצת דווקא עכשיו

חריגה ותיקה יכולה לשכב בשקט שנים, ולצוף בדיוק ברגע שבו נדרשת פעולה שמחייבת התאמה בין הרשום לבין הקיים. ארבעה מצבים כאלה חוזרים:

• רישום הזכויות אחרי החתימה. אישורי המסים ואישור העירייה נבחנים מול הנכס כפי שהוא, ובמקרים מסוימים החריגה עולה כבר בשלב הזה. ראו מהחתימה ועד הטאבו.
• רכישה בכינוס נכסים. נכסים כאלה נמכרים לרוב במצבם כפי שהוא, בלי מצגים, והחריגה עוברת לקונה במלואה. ראו קניית דירה מכונס נכסים.
• פירוק שיתוף. כשהנכס מחולק בעין או נמכר, שאלת השטח הלא חוקי הופכת לשאלה של חלוקת שווי בין השותפים. ראו פירוק שיתוף במקרקעין.
• התחדשות עירונית. יזם שבוחן בניין מודד את זכויות הבנייה מול הקיים, וחריגות משפיעות על התמורה שתוצע לבעלי הדירות. ראו בדיקת יזם בהתחדשות עירונית.

בכל אחד מהמצבים האלה מדובר באותה חריגה, אבל השאלה שנשאלת עליה שונה, ולכן גם התשובה. זו הסיבה שבדיקה מוקדמת שווה יותר מתגובה מאוחרת. רשימת תחומי ההתמחות של המשרד מפרטת את התחומים שבהם הטיפול משלב עבודה משפטית ושמאית.

עשר בדיקות כשמתגלה חריגה בנכס שלכם

1. הזמינו את תיק הבניין מהוועדה המקומית, והשוו את ההיתר ואת התוכניות המאושרות למצב בפועל.
2. ברר מה בדיוק סוג החריגה: בנייה ללא היתר, סטייה מהיתר או שימוש אסור. הסיווג קובע את המסלול.
3. בדקו אם העבודה נכנסת לרשימת הפטור מהיתר, ואם התנאים והמידות שנקבעו לאותה תקנה מתקיימים.
4. בדקו מתי הסתיימה הבנייה ומתי החל השימוש. שני התאריכים קובעים את חלונות הזמן לצווים מינהליים לפי סעיפים 219 ו-221.
5. בררו אם נפתח תיק פיקוח, אם נמסר צו ואם נערכה חקירה. חקירה משפיעה על מניין ההתיישנות לפי סעיף 9(ג) לחוק סדר הדין הפלילי.
6. הוציאו את התוכנית החלה על הנכס ובדקו מתי הופקדה. תאריך ההפקדה קובע אם תוספת שטח נחשבת סטייה ניכרת לפי סעיף 151(ב)(2).
7. בדקו אם הבניין השלים שמונה שנים, לצורך המסלול הרחב שבסעיף 147(ב).
8. קבלו הערכה מוקדמת של היטל ההשבחה הצפוי. זה לרוב הרכיב הכבד בהחלטה.
9. בבית משותף, בדקו את התקנון, את טבלת ההצמדות ואת ההסכמות הנדרשות מהשכנים.
10. השוו שלוש חלופות במספרים: הכשרה, הסרה, או מכירה במצב הקיים עם הפחתת מחיר מתועדת.

ארבע טעויות שחוזרות

להניח שפטור מהיתר פירושו פטור מהכול. הפטור הוא מהיתר בלבד. הוא אינו פוטר מעמידה בתוכנית, בקווי הבניין ובהנחיות המרחביות, ואינו יוצר זכות לבנות במקום שאין בו זכות קניינית.

להסתמך על כך שעברו שנים. חלוף הזמן משפיע על החשיפה הפלילית ועל האפשרות להוציא צו מינהלי. הוא אינו הופך את הבנייה לחוקית, ואינו פותר את הבעיה ברגע שמבקשים היתר חדש, תעודת גמר, חיבור לחשמל או משכנתה.

להגיש בקשה להכשרה בלי לבדוק את היטל ההשבחה. זו הטעות היקרה ביותר. ההיטל מתגבש עם אישור ההקלה ומהווה תנאי להיתר, ואי אפשר לסגת מהבקשה אחרי שהשומה יצאה בלי לשלם מחיר.

להסתמך על תוכן שנכתב לפני אפריל 2025. תיקון 160 שינה את סעיף 147 מהיסוד. ייעוץ שמבוסס על ההסדר הקודם, שלפיו הקלה אפשרית רק ברשימת נושאים סגורה, מפספס את המסלול שנפתח לבניינים ותיקים.

שאלות נפוצות

האם חריגת בנייה מתיישנת?

לא אותר בחוק התכנון והבניה סעיף התיישנות ייעודי, ולכן חל הדין הכללי שבסעיף 9 לחוק סדר הדין הפלילי. אבל התיישנות פלילית אינה הופכת את הבנייה לחוקית. המבנה נשאר בנוי שלא כדין, וזה משפיע על היתר עתידי, על תעודת גמר, על חיבור לחשמל לפי סעיף 157א, על מימון בנקאי ועל שווי הנכס.

תוך כמה זמן אפשר להוציא צו הריסה מינהלי?

לפי סעיף 221(א), במועד הגשת תצהיר המפקח לא הסתיימה העבודה האסורה, או שלא חלפו יותר משישה חודשים מיום שהסתיימה. בבית מגורים החלון קצר יותר: הבית לא אוכלס, או שלא חלפו יותר מ-30 ימים מהיום שאוכלס.

מה השתנה בתיקון 160?

סעיף 147 הוחלף. נוסף מסלול הקלות רחב לבניין קיים שבנייתו הושלמה שמונה שנים או יותר לפני הגשת הבקשה, ושאינה כרוכה בהריסת הבניין כולו ובנייתו מחדש. במסלול הזה ההקלה אינה מוגבלת לרשימת נושאים סגורה, בכפוף למגבלת הסטייה הניכרת ולשני חריגים שבסעיף 147(ב). התיקון פורסם ביום 3.4.2025.

אפשר להכשיר תוספת שטח שנבנתה בלי היתר?

לרוב לא בדרך של הקלה. סעיף 151(ב)(2) קובע שתוספת לשטח הכולל המותר לבנייה לפי תוכנית שהופקדה אחרי 1.8.1989 היא סטייה ניכרת, ולא ניתן לתת בה הקלה. הדרך היחידה היא שינוי תוכנית, והיא ארוכה ויקרה. חריגות שעניינן קווי בניין, מיקום או גובה נמצאות במצב טוב יותר.

כמה עולה הכשרת חריגה?

שלושה רכיבים: אגרות והיטלים, שכר טרחת אדריכל, מהנדס ועורך דין, והיטל השבחה. האחרון הוא בדרך כלל הגדול, והוא עומד על מחצית ההשבחה לפי סעיף 3 לתוספת השלישית. אי אפשר לתת מספר בלי הערכה שמאית של אותו נכס.

מי אחראי לחריגה, המוכר או הקונה?

מרגע העברת הזכויות החשיפה התכנונית עוברת לבעלים החדש, והוא זה שיתמודד עם הרשות. במישור החוזי, האחריות נקבעת לפי מה שנכתב בהסכם המכר ולפי מה שנחשף לקונה לפני החתימה. זו הסיבה שסעיף גילוי מפורט ומנגנון נאמנות שווים הרבה יותר מהצהרה כללית.

האם אפשר לקבל משכנתה על נכס עם חריגה?

תלוי בהיקף. הבנק מסתמך על שומה, והשמאי מטעמו מפריד בין שטח מאושר לשטח שאינו מופיע בהיתר. חריגה קטנה עשויה להקטין את השווי המוכר; חריגה שמשנה את מהות הנכס, כמו פיצול או יחידה נוספת, עלולה לחסום את המימון.

שכן בנה בלי היתר. מה אפשר לעשות?

שני מסלולים במקביל. תלונה לוועדה המקומית או ליחידת הפיקוח במישור התכנוני, ופנייה למפקח על רישום מקרקעין אם הבנייה פוגעת ברכוש המשותף או בזכויות שלכם בבית המשותף.

מקורות

• חוק התכנון והבניה, התשכ״ה-1965. סעיף 145 עבודות טעונות היתר; סעיף 145ג פטור מהיתר; סעיפים 146, 147 ו-151 הקלה, שימוש חורג וסטייה ניכרת; סעיף 157א חיבור לחשמל, מים וטלפון; פרק י׳ אכיפה.
• חוק התכנון והבנייה (תיקון מס׳ 116), התשע״ז-2017. ספר החוקים 2635, 25.4.2017, עמ׳ 884. החליף את פרק י׳ במלואו. נוסח הפרסום ברשומות
• חוק התכנון והבנייה (תיקון מס׳ 160 והוראות שעה), התשפ״ה-2025. ספר החוקים 3408, 3.4.2025, עמ׳ 532. התקבל בכנסת 31.3.2025. החליף את סעיף 147 והוסיף את סעיף 151(ב)(2).
• מינהל התכנון, דברי הסבר לתיקון 160 בעניין הקלות וסטייה ניכרת. מסמך רשמי
• מינהל התכנון, עדכון חקיקה, תיקון מס׳ 160. מסמך רשמי
• תקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), התשע״ד-2014, לרבות הוראות השעה שהרחיבו את הפטור להקמת ממ״ד.
• מינהל התכנון, עמוד שירות: דיווח על ביצוע עבודה או הקמת מבנה הפטורים מהיתר. gov.il
• תקנות התכנון והבנייה (הקלה, שימוש חורג וסטייה מתכנית), התשפ״ג-2023. קובץ התקנות 10574, 21.2.2023.
• תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשס״ב-2002. בוטלו, וממשיכות לחול מכוח הוראת המעבר שבסעיף 15 לתיקון 160 עד שיותקנו תקנות לפי סעיף 151(ב)(2).
• התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. סעיף 1 הגדרת השבחה; סעיף 3 שיעור ההיטל; סעיף 4(7) מועד השומה; סעיף 10 תנאי התשלום ותקרות לשימוש חורג למטרת עסק.
• חוק סדר הדין הפלילי [נוסח משולב], התשמ״ב-1982, סעיף 9, התיישנות עבירות.
• חוק העבירות המינהליות, התשמ״ו-1985, ותקנות העבירות המינהליות (קנס מינהלי, תכנון ובנייה), התשע״ח-2018.
• היחידה הארצית לאכיפת דיני התכנון והבנייה, הטלת קנסות מינהליים על עבירות תכנון ובנייה. מסמך רשמי
• מינהל התכנון, טופס בקשה לתעודת גמר, לפי סעיף 157 לחוק ותקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע״ו-2016. טופס רשמי

המידע במאמר הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לבדיקה פרטנית. סיווגה של חריגה, האפשרות להכשיר אותה והיקף החשיפה נקבעים לפי ההיתר, לפי התוכניות החלות ולפי נסיבות הנכס הקונקרטי. נוסחי הסעיפים מובאים לפי מקור פרסומם ברשומות ולפי מסמכים רשמיים של מינהל התכנון, ובכל מקרה יש לבדוק את הנוסח המשולב העדכני ואת התקנות שבתוקף במועד הפעולה.

עודכן: 13.9.2026

עו''ד נאור גלברג

עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-1000 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.

חבר פורום קניין ומקרקעין לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת התחדשות עירונית לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת מיסוי מקרקעין לשכת עורכי הדין.

מנהל פורומים אינטרנטיים בדיני מקרקעין ותמ"א 38 ומרצה בנושאי נדל"ן.