עורך דין מכירת דירה

עורך דין מכירת דירה מסייע ללקוחותיו החל משלב ניהול המשא ומתן ועד למסירת המפתחות. תהליך מכירת דירה עשוי להיות רכבת הרים רגשית; עורך דין מכירת דירה הינו בעל תפקיד הכרחי להצלחת המשא ומתן, ניווט בין הפרוצדורות השונות וקביעת מנגנוני הגנה שיבטיחו את הזכויות של המוכרים בעסקת מכירת הדירה.

עו"ד נאור גלברג בעל פירמת עורכי הדין גלברג ושות' הינו בעל ניסיון בליווי של מאות עסקאות מכירת דירה מוצלחות, מפרט במאמר זה את כל מה שחשוב לדעת בתהליך מכירה דירה: אילו בדיקות מקדמיות יש לבצע, תכנון המס טוב וניצול פטורים מתשלומי מיסים הקבועים בחוק, ליווי משא ומתן חתימה על ההסכם והעברת הזכויות.

בדיקות מקדמיות שצריך לבצע לפני מכירת דירה

בדיקות קנייניות

כוללת בדיקת נסח הטאבו של הדירה. נסח הטאבו הוא מסמך רשמי המפרט את הזכויות המשפטיות של בעל הדירה. בנסח הטאבו ניתן לבדוק מי בעל הדירה ומהן זכויות הבעלות עליה, מה שטח הדירה ואילו זכויות יש לבעל הדירה.

 בדיקת שווי הדירה

ברצונכם לדעת את שווי הדירה בשוק החופשי ומהו המחיר הראוי אותו תוכלו לקבל עבור הדירה.

 היבטי מס שבח

עסקת מכירה מהווה אירוע מס ועשויה להיות כרוכה בתשלום מס שבח. החיוב במס שבח עלול להיות גבוה ככל שאין מדובר בדירה יחידה ולכן מומלץ לערוך בדיקה מקדמית של סוגיה זו. כמו כן, אם מדובר בדירה יחידה ייתכן ותקבלו פטור מהיבטי מס השבח השונים. על מנת לקבל את הפטור יש לעמוד במס' תנאים המוגדרים ע"פ חוק:

1. הדירה היא דירת מגורים מזכה, כלומר היא משמשת למגורים בעיקר.
2. הדירה הייתה בבעלותו של המוכר במשך 18 חודשים לפחות לפני המכירה.
3. במועד המכירה לא הייתה בבעלותו של המוכר יותר מדירה אחת.
4. המוכר הוא תושב ישראל.

 בחינת היטל השבחה

יש לבחון האם עלול להיווצר חיוב בהיטל השבחה בעת המכירה עקב זכויות בניה נוספות שנוספו לנכס במסגרת תכניות בניין עיר שאושרו מאז מועד רכישת הדירה ועד מועד המכירה.

משרד נאור גלברג ושות' מספק כדרך קבע, בכל עסקת נדל"ן של מכירת דירה בה הוא מלווה ומייצג, וללא כל עלות, חוות דעת שמאית הנערכת ע"י שמאי מקרקעין מוסמך לבחינת חבויות המס הצפויות בעסקה (לרבות מס שבח והיטל השבחה) ואומדן שווי הנכס.

הסכם מכר

אחרי שעברתם את הבדיקות המקדמיות, וסוף סוף מצאתם רוכש לדירה, הגיע הזמן להסכם המכר. בשלב זה עו"ד שמייצג אתכם ידאג לעגן את זכויותיכם אל מול הקונה. עו"ד טוב וותיק בעסקאות מכירת דירה יידאג בחוזה המכר בעיקר לדברים הבאים:

• פרטי הנכס: יש לדאוג לציין בהסכם את פרטי הנכס המלאים, כולל כתובתו, מספר הדירה, מספר החדרים, השטח הבנוי והשטח הציבורי, תיאור הנכס וכן כל זכויות ותחייבויות הקשורות לנכס.
• תנאי התשלום ולוח התשלומים: יש לציין בהסכם את תנאי התשלום, כולל מועד התשלום, אופן התשלום וכן ריבית ותשלומים נוספים, אם ישנם.
• מועד מסירת הנכס: יש לציין בהסכם את מועד מסירת הנכס לרוכש.
• אחריות הצדדים: יש לציין בהסכם את האחריות של כל אחד מהצדדים לנכס, כולל אחריות בגין ליקויים, נזקים וכן כל חריגים או הגבלות אחרות.

ליווי המשא ומתן והוספת הגנות המשפטיות בחוזה המכר עם עו"ד נאור גלברג

עורך דין נאור גלברג בעל ניסיון ויכולת קבלת החלטות אסטרטגית וטקטיקות מתקדמות אשר יסייעו לו לנהל עבורכם משא ומתן למכירת הדירה תוך הדגשת היתרונות הטמונים בנכס שלכם, ותוך הגנה ושמירה על האינטרסים שלכם.

כמו כן עו"ד נאור גלברג יכניס להסכם המכר הגנות משפטיות לדוגמא:

•  ייפוי כוח לצורך ביטולו של רישום הערת אזהרה אשר נרשמה למען מכירת הדירה לטובת הרוכשים –  במעמד החתימה על החוזה, יש להחתים את הרוכשים על ייפוי כוח בלתי חוזר שמטרתו לבטל את הערת האזהרה שנרשמה על הנכס. החשיבות בצעד זה טמונה בעובדה שאם הרוכש יפר את החוזה, תוכלו לבטל את הערת האזהרה על מנת למכור את הדירה לרוכש אחר.
• ביצוע התשלום הראשון – לאחר שייחתם חוזה המכר, יופקד בידיכם התשלום הראשון אשר ישולם באמצעות המחאה בנקאית ולא באמצעות המחאה רגילה. תשלום באמצעות המחאה בנקאית מבטיח את פירעון התשלום הראשון שכן מדובר בהמחאה שלא ניתן לבטלה והיא מופקת רק כאשר יש בחשבון העו"ש את סכום הכסף שנקוב בה.
• משכנתה של הקונים – מומלץ לקבוע מראש בחוזה, כי אי קבלת הלוואת דיור ע”י הקונים לא תהווה עילה משפטית מצדם לביטול ההסכם.
• בחינת אופן פריסת התשלומים – במקרה של מכירת דירה קיימת בד בבד עם רכישת הדירה: לא פעם, עסקת מכר הדירה מתרחשת בד בבד עם עסקת רכישת הדירה, כשהמוכר מסתמך על הכספים שיקבל מהמכירה על מנת לרכוש את הדירה החדשה. עו"ד מכירת דירה יבחן את אופן פריסת התשלומים ויוודא כי מועד התשלומים אשר נקבע מול הרוכש מסונכרן עם מועד קבלת התשלומים שלו מהדירה הקודמת. כך, המוכר לא ייקלע למצב של הפרת חוזה.
• סעיף פיצויים מוסכמים – אנו ממליצים לכם לכלול בחוזה את גובה הפיצוי המוסכם אותו תדרשו מן הקונה בשל איחור בתשלומים או הפרת החוזה. במרבית המקרים, יעמדו הפיצויים המוסכמים על עשרה אחוזים מהתמורה הכוללת.

כמה מס והיטלים על מכירת דירה צריך לשלם?

כידוע, מכירתה של דירה עלולה לגרור עמה מיסוי מקרקעין. לכן, עליכם להיעזר באנשי מקצוע אמינים וותיקים על מנת שתוכלו להעריך מבעוד מועד את שיעור תשלום המס שאתם צפויים לשלם, אשר עלול לעמוד על מאות אלפי ₪. המס המרכזי שמשולם בגין מכירת דירה הוא מס שבח, שמשולם על עליית הערך של הדירה. לעתים, הרשות המקומית עשויה לגבות היטל השבחה. לבסוף, ישנם סוגים נוספים של היטלים ואגרות שאתם עשויים לחוב בהם בעת מכירת דירה: היטל פיתוח; כביש; ביוב; אגרת מים; מדרכה; תיעול ועוד.

כיצד לבצע תכנון מס חכם באמצעות ניצול פטורים שונים ממס?

על מנת לבצע תכנון מס כהלכה, עליכם בראש ובראשונה לבחון האם אתם צפויים להפיק רווח ממכירת הדירה. הרווח גלום בהפרש בין המחיר שבו רכשתם את הדירה לבין המחיר שבו אתם צפויים למכור אותה. בסיועו של עורך דין מכירת דירה, תוכלו לבחון האם אתם זכאים לפטור ממס שבח.

ראוי להדגיש כי תכנון מס הוא כלי לגיטימי להימנעות מנשיאה בנטל מס אשר נובע ממכירתה של דירה. ישנם כלים נוספים המוצעים לבעלי דירות על מנת להימנע מתשלום מס שבח, כגון העברת הדירה ללא תמורה, שמירת הדירה בנאמנות וכן הלאה.

תכנון מס נכון עשוי לחסוך לכם מאות אלפי שקלים. לכן, בעת מכירת דירה רצוי לפנות לעורך דין מכירת דירה מנוסה אשר מחזיק בכלים הנדרשים על מנת להביא לחיסכון האופטימאלי.

שכר טרחה עורך דין מכירת דירה: כיצד החישוב מתבצע?

נכון לשנת 2022, עורכי דין גובים שכר טרחה הנע בין 0.5% ל-1.5% משיעור העסקה. שכר הטרחה יחושב בהתאם לפרמטרים שונים. עם פרמטרים אלה ניתן למנות את מורכבותה של העסקה, טיבה וסוגה; משכה של התקופה שבמהלכה נרקמה העסקה; שוויה של העסקה ועוד. במקרה החריג שבו שוויה של הדירה נמוך במיוחד, יעמוד שכר הטרחה על חמשת אלפים שקלים בתוספת מע"מ.

 

היתרונות החשובים בבחירת עו"ד מכירת דירה בעל ניסיון רב

תחילה, עליכם להיות מודעים לכך שביצועה של עסקת מכר דירה מבלי להיעזר בליווי מקצועי של עורך דין מוסמך עלול לגרור הוצאות של מאות אלפי שקלים על היטלים ומיסים. באמצעות תכנון מס אפקטיבי ניתן לחסוך את מרבית ההוצאות האמורות.

לפיכך, כאשר אתם לוקחים בחשבון את שכר הטרחה שיהיה עליכם לשלם לעורך הדין שיטפל בעסקה, עליכם להתייחס אליו כאל השקעה מניבה. הסיבה לכך נעוצה בעובדה שתשלום שכר הטרחה נמוך בצורה משמעותית מהתשלומים שיהיה עליכם לשאת בהם אם תשלימו את עסקת המכר ללא הליווי המשפטי המתאים.

לסיכום

תהליך מכירת דירה מורכב, ארוך, וללא הכוונה נכונה וקפדנות על הפרטים הוא גם עשוי להיות מסורבל ומייגע. אם אתם צפויים למכור דירה ומעוניינים לבחור בעורך דין שינהל עבורכם את העסקה, מומלץ לערוך מחקר שוק מקיף ולברר מה ניסיונו בתחום, מהו שיעור ההצלחה שלו בעסקאות דומות וכן הלאה. כך, תוכלו להבטיח כי האינטרסים שלכם כמוכרים יזכו להגנה הנאותה.

לאור חשיבותה של עסקת מכר דירה, חשוב לא להתנהל בפזיזות ולא להקל ראש בשלבי העסקה השונים. אנו ממליצים לכם לפעול ביסודיות על מנת שתוכלו להוציא לפועל עסקה שתייצג את האינטרסים שלכם בצורה האופטימלית. עורך דין נאור גלברג הוא עורך דין מקרקעין שניהל לאורך השנים מאות עסקאות מכר ורכש של דירות וליווה בהצלחה פרויקטים מסחריים משמעותיים בארץ ובחו"ל. לפרטים נוספים, צרו עמנו קשר.

 

מסלול ליווי מלא עם עו"ד מכירת דירה
בדיקת מצבו הקנייני של הנכס (נסח טאבו, אישור זכויות וכיו"ב.)	ליווי במעמד החתימה.
בדיקת זכויות צד ג' בנכס – הערות, משכנתאות, צווים, עיקולים וכיו"ב.	עריכת תכנית עבודה ולוחות זמנים להוצאה לפועל של העסקה
בדיקת מסמכי הבית המשותף (צו רישום, תקנון, תשריט).	דיווח לרשויות המס בשם המוכר וקבלת אישורים.
ברור חבות פוטנציאלית בהיטל השבחה – טרם החתימה על העסקה.	דיווח העסקה לעירייה וטיפול בהזמנת האישורים ללשכת רישום המקרקעין.
ייעוץ מס תוך הקפדה על תכנון מס שצופה פני עתיד (מס שבח, היטלי השבחה)	זמינות ונגישות לכל עניין, ביצוע פגישות, שיחות טלפוניות, גם ב-WhatsApp.
ניסוח הסכם מכר ומו"מ על תנאי ההסכם עם הצד שכנגד.	ליווי עד לקבלת כל התמורה ומסירת הדירה.
תכנון תזרים תשלומים בהתחשב במשכנתה, במיסים וברכישת דירה חלופית.	שיחת הסבר עם הלקוח לפני החתימה על ההסכם והתהליך.
עריכת הניירת הנלווית הנדרשת להסכם (שטרות מכר, ייפוי כוח, בקשת לרישום ומחיקת הערת אזהרה וכיו”ב).	ניסוח יפויי כוח בלתי חוזר למחיקת הערת אזהרה שתירשם לטובת הרוכש (להגנת המוכר).