לפני שחותמים על הסכם פינוי בינוי צריך לבדוק ארבעה דברים: שהיזם עמד בחובות שהחוק מטיל עליו לפני החתימה הראשונה, שההסכם כולל את הרכיבים שהחוק מחייב, שהבטוחות מכסות את מה שיכול להשתבש, ושאתם יודעים מתי אפשר לצאת מהעסקה אם היא נתקעת. הצ׳קליסט שלהלן מרכז את כל אלה בארבעה עמודים, לפי סדר העבודה בפועל, עם הפניה לסעיף בחוק בכל מקום שבו יש לכם זכות.
מה יש בצ׳קליסט
מה היזם חייב לעשות לפני שהוא מחתים את בעל הדירה הראשון
לפי סעיף 1א לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס״ו-2006, היזם חייב לקיים כינוס של בעלי הדירות בבית המשותף לפני העסקה הראשונה, ולמסור לכל בעלי הדירות מסמך עיקרי הצעה שבועיים לפחות לפני שהעסקה הראשונה נחתמת. תקנות הכינוס משנת 2022 מפרטות מה נאמר בכינוס: סוג העסקה ואבני הדרך, ניסיון היזם, מי פועל מטעמו, והבהרה מפורשת שעורך הדין של היזם אינו מייצג את בעלי הדירות. המסמך עצמו חייב לכלול 17 פרטים, ביניהם הליכי חדלות פירעון נגד היזם, אופן המימון, הבטוחות, עלות התחזוקה והארנונה בבניין החדש, ומועד התפוגה של ההצעה.
מה חייב להופיע בהסכם פינוי בינוי לפי החוק
הגדרת עסקת פינוי ובינוי בסעיף 1 לחוק דורשת ארבעה רכיבים לפחות: עקרונות לקביעת התמורה לכל בעל דירה; מועדים מרביים לאישור תכנית מפורטת, לקבלת היתר בנייה ולמסירת הדירה החדשה; פרטי הקבלן שיבצע את הבנייה או תנאים לבחירתו; והתחייבות היזם להעמיד ערבויות לטובת בעל הדירה. הסכם שחסר בו אחד מהם הוא סימן אזהרה. במקרים כאלה אני ממליץ לא להתקדם עד שהחסר מושלם.
סעיף 6א לחוק קובע שהתניה על הוראות החוק שאינה לטובת בעל הדירה בטלה. לכן סעיף בהסכם שבו אתם מוותרים על זכות שהחוק נותן לכם לא יחייב אתכם, אבל עדיף שלא יופיע מלכתחילה.
מתי אפשר לבטל הסכם פינוי בינוי כשהפרויקט לא מתקדם
סעיף 1ד לחוק מאפשר לרוב בעלי הדירות בבית המשותף, כולל מי שלא חתם, להחליט באסיפה כללית שמי שחתם רשאי לבטל את העסקה, אם היזם לא עמד באחת מאבני הדרך. הזמנים נספרים מיום שנחתמה העסקה הראשונה בבית המשותף.
אחרי ההחלטה נמסרת ליזם הודעה בכתב, וכל בעל דירה שחתם רשאי לבטל בלי שייחשב כמפר. היזם זכאי רק לתשלום שנקבע בתקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (תשלום בשל ביטול עסקת התחדשות עירונית), התשפ״ה-2025. בפועל, מה שקובע את ההצלחה של מהלך כזה הוא תיעוד: מתי נחתמה העסקה הראשונה, וכמה בעלי דירות חתמו בכל נקודת זמן.
מהו הרוב המיוחס ומתי סירוב נחשב סביר
בית המשפט יכול להתערב מול בעל דירה שמסרב רק אם הושג רוב מיוחס: בעלים של שני שלישים לפחות מהדירות במקבץ, שבבעלותם שלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בית משותף, ושיותר ממחצית הרכוש המשותף בכל בית צמוד לדירותיהם. גם אז, סעיף 2 לחוק קובע שסירוב אינו בלתי סביר, בין היתר, כשהעסקה אינה כדאית כלכלית, כשלא הוצעו מגורים חלופיים לתקופת הבנייה, כשלא הוצעו בטוחות הולמות, כשיש נסיבות אישיות מיוחדות, או כשבעל דירה בן 70 ומעלה שגר בדירה שנתיים לפחות לא קיבל אף חלופה לדירת התמורה.
הבטוחות
הבטוחות הן מה שנשאר בידכם אם היזם נתקע, נמכר או קורס. בצ׳קליסט יש טבלה של שמונה בטוחות: ערבות חוק מכר, ערבות שכירות, ערבות רישום וערבות מיסים, שמופיעות במדריך הרשמי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ולצדן ערבות בדק, ערבות ביצוע, ערבות ליציאה מההסכם ומכתב החרגה מהבנק המלווה, שכדאי לדרוש במשא ומתן. את ערבות המיסים אנחנו ממליצים לדרוש בכל מקרה, גם במתחם שהוכרז. הסבר מפורט על כל ערבות נמצא במאמר הסכם פינוי בינוי: הערבויות, דירת התמורה ודמי השכירות.
שאלות ותשובות
מי משלם לעורך הדין של בעלי הדירות?
בדרך כלל היזם, כחלק מעלויות הפרויקט, ותקנות הכינוס מחייבות לפרט את העלות הזו במסמך עיקרי ההצעה. ההנחיה המשותפת של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ולשכת עורכי הדין קובעת שהתחייבות היזם לשלם היא כלפי בעלי הדירות בלבד, ושבעלי הדירות הם שבוחרים את עורך הדין. הרחבה במאמר בחירת עורך דין בפינוי בינוי.
היזם אומר שרוב השכנים כבר חתמו. מה עושים?
מבקשים אסמכתה. לפי סעיף 5ב לחוק, מסירת מידע מטעה על מספר בעלי הדירות שהסכימו או על התנאים שקיבלו היא אחת הנסיבות שבהן הממונה על פניות דיירים רשאי לקבוע שהעסקה בטלה.
אפשר לחתום ולבטל אחר כך אם אתחרט?
לא באופן חופשי. החוק מאפשר יציאה במצבים מוגדרים: כשהיזם לא קיים כינוס או לא מסר מסמך עיקרי הצעה, כשלא עמד באבני הדרך שבסעיף 1ד, כשהוחתמתם בנסיבות פוגעניות, או כשמי שפנה אליכם הסתיר שהוא פועל מטעם היזם. מחוץ למצבים האלה, ההסכם מחייב כמו כל חוזה.
האם הצ׳קליסט מתאים גם לתמ״א 38?
חלקית. תקנות הכינוס חלות גם על עסקאות לפי תוכנית חיזוק, ורוב הבדיקות בהסכם ובבטוחות רלוונטיות. אבל הרוב הדרוש ומנגנון ההכרעה בסירוב נקבעים בחוק אחר, חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס״ח-2008, ולכן סעיפים 6 ו-7 בצ׳קליסט אינם חלים שם כמות שהם.
למה לא להסתפק בעורך הדין שהיזם מציע?
משום שהוא מייצג את היזם. תקנות הכינוס מחייבות את היזם להבהיר זאת במפורש, וועדת האתיקה הארצית של לשכת עורכי הדין קבעה בהחלטה את/67/21 שאותו משרד אינו מייצג דיירים ויזם באותו פרויקט.
מקורות
חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס״ו-2006, סעיפים 1, 1א עד 1ה, 2, 5ב, 6 ו-6א. תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (כינוס בעלי הדירות ומסמך עיקרי הצעה), התשפ״ב-2022. תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (תשלום בשל ביטול עסקת התחדשות עירונית), התשפ״ה-2025. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: המדריך להסכם פינוי בינוי; הסכם לדוגמה בין בעלי דירות ליזם; התנהלות מול עורכי דין המייצגים בעלי דירות בהתחדשות עירונית, דצמבר 2022. לשכת עורכי הדין, ועדת האתיקה הארצית, החלטה את/67/21.
עוד בנושא: התקשרות עם יזם בהתחדשות עירונית, מה בודקים; עורך דין פינוי בינוי; כל המדריכים והכלים להורדה.
